Perchè scegliere un'obbligazione rispetto ad un investimento immobiliare?

[kronoss]

è il mio primo post in questo forum e mi è capitato di leggere tutta questa discussione anche perchè anche io circa 10 anni fa (nel 2000) ho avuto lo stesso quesito su come investire 300.000 euro ed ho seguito la tendenza comune di investire nell'immobile... quindi dopo 10 anni ti posso dire a me come è andata.

Ho acquisto 2 locali commerciali spendendo tutta la somma, entrambi con una rendita di 700 euro per un totale di 1400 euro mensili... all'inizio poteva sembrare un'ottima cosa perche' non c'era e non c'è niente e nessuno che ti da 1400 euro al mese pari a 16.800 euro all'anno e cioe' circa il 5,5% netto in modo sicuro.

Il problema è che però non è tutto rosa e fuori come ci si pensa.

In 10 anni con questo investimento immobiliare avevo preventivato di incassare circa 168.000 € (16.800 x 10).. naturalmente sapevo che c'erano delle spese che ora analizzero' con te.

Come prima cosa ogni locale aveva un ICI pari a 240 euro a giugno e 240 a dicembre quindi 480 euro al mese per locale che moltiplicato due sono 960 euro.... 960 euro x 10 anni sono 9600 euro di sola ICI

Inoltre con un reddito di 16.800 euro all'anno avevo circa 4000 Euro di IRPEF da pagare all'anno... quindi 4000x10 = 40.000 euro di IRPEF in totale

Inoltre ci sono stati 2 lavori straordinari in un condominio alla quale ho pagato in totale 2400 euro ed 1 lavoro di manutenzione straordinaria in un altro condominio e se ne sono andati via altri 1500 euro... quindi facciamo circa 4000 euro in tutto

Naturalmente avendo questo reddito e avendo trovato un lavoro fisso sono passato in uno scaglione irpef più dispensioso ed ho dovuto pagare più soldi oltre che ad avere degli svantaggi fiscali.

Ed inoltre ho avuto in questi 10 anni un totale di 8 mesi di sfitto con conseguente perdita di 8 x 700 = 5600 € ed in più ho dovuto pagare le quote ordinarie condominali io dato che solitamente le paga l'inquilino 30 x 8 = 240 € e poi vari conquagli e spese accessori che spettano ai proprietari e se ne sono andati via in 10 anni circa 1000 euro in tutto

Cmq sia ricapitolando:
168.000 euro di guadagno astratto
9.600 euro di ICI
40.000 euro di IRPEF
4.000 euro di lavori straordinari
5.600 euro di sfitto
1.000 euro spese condominali extra
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TOTALE 107.000 euro in 10 anni
TOTALE 10.700 euro in ogni anno
TOTALE 891 euro al mese

Cioe' da 1400 euro mensili di entrate, l effettivo e' stato di 891 euro al mese... calcola che non ho considerato piccole cose come le spese all'agenzia immobiliare per trovare un nuovo inquilino e non ho considerato i tanti svantaggi fiscali che mi ha comportato questa rendita.

Nel 2000 invece mio fratello fece un'altra formula di investimento con la stessa cifra che avevo io (avevamo ereditato una villa che abbiamo rivenduto a 600.000 euro e quindi dividemmo 300.000 e 300.000 in part uguali).
Tutto quello che ricavava lo reinvestivo con un progetto a 10 anni.
A quei tempi non c'erano i conti deposito di oggi ma c'erano prodotti quasi identici che davano il 4% netto annuo su quella somma.

2001 - 300000 - 4% - 12000
2002 - 312000 - 4% - 12480
2003 - 324480 - 4% - 12979
2004 - 337459 - 4% - 13498
2005 - 350957 - 4% - 14038
2006 - 364995 - 4% - 14599
2007 - 379595 - 4% - 15183
2008 - 394779 - 4% - 15791
2009 - 410570 - 4% - 16422
2010 - 426993 - 4% - 17079

in 10anni ha portato il suo capitale da 300.000 a 426.000:
- cioe' 126.000 euro in 10 anni
- cioe' 12.600 euro in 1 anno
- cioe' 1050 euro al mese
Quindi non solo ha preso più di me... ma non e' stato costretto a battimenti tra inquilini, riunioni, affitto e sfitto e soprattutto ha tutto il capitale libero per nuove opportunità mentre io sto cercando di rivendere i locali al prezzo di acquisto e nessuno se li fila di striscio a causa della crisi.

Ora mio fratello investirà in un obbligazione BNL che gli darà il 5% netto all'anno in modo sicuro... mentre io se volessi fare questo investimenti non lo posso fare perche' ho la maggior parte dei soldi immessi nel mattone.

Morale della storia ???
MAI PIU' UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE.

Ve lo sconsiglio di cuore !