obbligazioni convertibili - tomo 33

[recycling]

Originalmente inviato da Broker88

Ancora ottime notizie per Beni Stabili

Beni Stabili conclude 3 operazioni su portafoglio Imser 60 e sigla altri 4 preliminari di vendita

Finanzaonline.com - 15.5.09/15:32

Beni Stabili cede 3 immobili del portafoglio Imser 60 e mette le basi per la cessione di altri 4 immobili presenti nello stesso portafoglio. Il gruppo immobiliare, in esecuzione del contratti preliminari firmati lo scorso 28 gennaio, ha perfezionato la vendita di 3 immobili appartenenti al portafoglio Imser 60, siti rispettivamente a Firenze (piazza della Costituzione 11), Rovereto (via F. Paoli 14) e Verona (via XXIV Maggio 11-12). Il prezzo di vendita complessivo risulta pari a 8,050 milioni di euro a fronte di un valore di mercato al 31 dicembre 2008 di 7,675 milioni. Beni Stabili ha poi firmato 4 contratti preliminari per la vendita di ulteriori 4 immobili appartenenti al portafoglio Imser 60 situati a Milano. Il prezzo complessivo di vendita degli immobili è pari a 17,300 milioni a fronte di un valore di mercato al 31 dicembre 2008 di circa 17,127 milioni. Gli immobili in questione sono affittati a Telecom Italia e i closing sono previsti entro l´anno.

continuano a parlare, come nei precenti comunicati, di valore di mercato (che interessa relativamente) e non di valore di bilancio!!!!! potrebbe corrispondere, ma non ne sono sicuro e comunque sarebbe meglio farli precisi i comunicati

[Broker88]

Originalmente inviato da recycling

continuano a non specificare, come nei precenti comunicati, il valore di mercato (che interessa relativamente) e non il valore di bilancio!!!!! potrebbe corrispondere, ma non ne sono sicuro e comunque sarebbe meglio farli precisi i comunicati

Allora, io conosco come funziona la valutazione degli immobili nei fondi immobiliari e potrebbe essere diverso nel caso di società immobiliari quotate in borsa.
Ti posso dire che nei fondi i valutatori esterni redigono un prospetto dove si specifica il valore di mercato degli immobili ed il fondo iscrive il NAV in base a quel valore oppure deve specificare nel rendiconto il perchè su qualche immobile si è dato un valore diverso rispetto a quello dei valutatori.

Nel 99,9% dei casi valore di mercato e NAV coincidono.

[recycling]

Originalmente inviato da Broker88

Allora, io conosco come funziona la valutazione degli immobili nei fondi immobiliari e potrebbe essere diverso nel caso di società immobiliari quotate in borsa.
Ti posso dire che nei fondi i valutatori esterni redigono un prospetto dove si specifica il valore di mercato degli immobili ed il fondo iscrive il NAV in base a quel valore oppure deve specificare nel rendiconto il perchè su qualche immobile si è dato un valore diverso rispetto a quello dei valutatori.

Nel 99,9% dei casi valore di mercato e NAV coincidono.

Si ma io parlo di bilancio, civile e fiscale, in base a ciò che dici: ZERO plusvalenza.

[Broker88]

Originalmente inviato da recycling

Si ma io parlo di bilancio, civile e fiscale, in base a ciò che dici: ZERO plusvalenza.

Il valore di mercato stimato fa iscrivere al fondo il valore di bilancio (NAV).
Negli anni, dato che il valore è aumentato, si sono create delle plusvalenze NON distribuibili in quanto non ancora realizzate.
Quando si vende "oltre NAV" allora si fa una plusvalenza per la differenza tra il prezzo di vendita e il valore di bilancio al 31/12 + si svincolano le rivalutazioni fatte nel frattempo che diventano distribuibili.

[recycling]

Originalmente inviato da Broker88

Il valore di mercato stimato fa iscrivere al fondo il valore di bilancio (NAV).
Negli anni, dato che il valore è aumentato, si sono create delle plusvalenze NON distribuibili in quanto non ancora realizzate.
Quando si vende "oltre NAV" allora si fa una plusvalenza per la differenza tra il prezzo di vendita e il valore di bilancio al 31/12 + si svincolano le rivalutazioni fatte nel frattempo che diventano distribuibili.

quindi, in base al tuo discorso, per il bilancio 2009 questa operazione non genererebbe plusvalenze ma unicamente libererebbe riserve distribuibili ...... ma questo non è un fondo immobiliare!!!

[Broker88]

Originalmente inviato da recycling

quindi, in base al tuo discorso, per il bilancio 2009 questa operazione non genererebbe plusvalenze ma unicamente libererebbe riserve distribuibili ...... ma questo non è un fondo immobiliare!!!

Ed infatti non è la stessa cosa.
Cmq generano utili perchè sono stati venduti sopra il valore di mercato che presumo sia il valore di bilancio al 31/12.

Ovviamente il fondo è più semplice come situazione perchè ha una scadenza certa e deve rimborsare, mentre Beni Stabili essendo una società reinveste i proventi e stacca dividendi solo per una parte degli utili.

In generale cmq non so darti una risposta certa sui valori di bilancio che da quel che ho capito nei discorsi fatti sul FOL risultano abbastanza compressi e quindi non ci dovrebbero essere casi di sopravvalutazione degli attivi.

[recycling]

Originalmente inviato da Broker88

Ed infatti non è la stessa cosa.
Cmq generano utili perchè sono stati venduti sopra il valore di mercato che presumo sia il valore di bilancio al 31/12.

Ovviamente il fondo è più semplice come situazione perchè ha una scadenza certa e deve rimborsare, mentre Beni Stabili essendo una società reinveste i proventi e stacca dividendi solo per una parte degli utili.

In generale cmq non so darti una risposta certa sui valori di bilancio che da quel che ho capito nei discorsi fatti sul FOL risultano abbastanza compressi e quindi non ci dovrebbero essere casi di sopravvalutazione degli attivi.

Telefonato e parlato poco fa con l'i.r., e non sono riuscito a capire se era più "evasiva" o "impreparata": formulata più volte la domanda di cosa intendessero per "valore di mercato" e se questo corrispondesse al valore di libro o di bilancio, significando che quel che interessa gli investitori e la comunità finanziaria per valutare una operazione è sapere se questa ha generato degli utili o delle perdite, mi ha dichiarato che per "valore di mercato" NON intendono il valore di libro, che in genere è inferiore al valore di mercato ....... ripetuta più volte l'esigenza appena specificata è rimasta sul vago, quasi imbarazzata, concludendo che comunque si tratta di plusvalenze di piccolo valore che hanno ritenuto di non specificare

[triale]

in effetti gli i.r di beni stabili non sono il massimo, comunque stai tranquillo è anni che analizziamo la società e i riscontri sono sempre stati positivi

[luisso]

Mi dite per favore come si fa ad acquistare su fineco le cogeme cv??
questa mattina dopo ogni ordine mi diceva "rif" perchè?
ciao e grazie

[Broker88]

Originalmente inviato da recycling

Telefonato e parlato poco fa con l'i.r., e non sono riuscito a capire se era più "evasiva" o "impreparata": formulata più volte la domanda di cosa intendessero per "valore di mercato" e se questo corrispondesse al valore di libro o di bilancio, significando che quel che interessa gli investitori e la comunità finanziaria per valutare una operazione è sapere se questa ha generato degli utili o delle perdite, mi ha dichiarato che per "valore di mercato" NON intendono il valore di libro, che in genere è inferiore al valore di mercato ....... ripetuta più volte l'esigenza appena specificata è rimasta sul vago, quasi imbarazzata, concludendo che comunque si tratta di plusvalenze di piccolo valore che hanno ritenuto di non specificare

Effettivamente leggendo anche sull'altro forum mi sono accorto di aver detto una fesseria enorme
Perchè è normale che il valore di mkt non può essere uguale al valore di libro primo perchè si tratterebbe di un utile fittizio se vai ad aumentare il valore dell'asset, secondo perchè gli immobili destinati alla vendita per una società immobiliare non sono delle immobilizzazioni su cui si fa l'ammortamento, ma sono il "magazzino" che quindi ha tecniche diverse di valutazione.

A questo punto non so dirti come vengono valutate (fossero merci normali il magazzino lo valuti a LIFO, FIFO o media ponderata) però visto che sono immobili magari lo contabilizzano solo al costo sostenuto per realizzarlo (o comprarlo)
Di certo il principio della prudenza elimina il dubbio principale, e cioè non è possibile che il valore contabile sia maggiore di quello di mkt, al max sarà uguale.
Altro non so