Info ottenimento mutuo

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

salva91

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Sono qui a richiedervi dopo un pò di tempo info per l'ottenimento del mutuo vi illustro la situazione
- prezzo acquisto 100mila € per un immobile di 110mq commerciali (immobili simili ma di nuova costruzione nella stessa zona sono venduti in media a 1500€ al mq)
- età richiedente 59 anni
- reddito annuo da cud 2018 24mila € lavoratore tempo indeterminato
- esposizione bancaria per 200€ mensili
- immobile che necessita di lavori di ristrutturazione per circa 25mila €
- disponibilità liquide 10mila €
- disponibilità di un'immobile con **** proprietà con possibilità di ottenerne l'intera proprietà se dovesse servire

Secondo la vostra esperienza c'è la possibilità di ottenere un mutuo a 20 anni per acquisto + ristrutturazione facendo ricorso al fondo di garanzia prima casa?
 
Ringrazio chiunque risponda alle mie domande, ma vi chiedo almeno di argomentare la risposta indipendente che sia un no o un si al fine di capire meglio come potermi muovere per riuscire ad ottenere il mutuo
 
Ringrazio chiunque risponda alle mie domande, ma vi chiedo almeno di argomentare la risposta indipendente che sia un no o un si al fine di capire meglio come potermi muovere per riuscire ad ottenere il mutuo

Hai perfettamente ragione.....
 
...allora approfondiamo:

- Scrivi il prezzo di acquisto, ma non scrivi l'importo del mutuo da richiedere! (presumo il 100%, visto che riporto "solo" 10k di liquidità)
- Riporti reddito pari a 24k da Cud, senza riportare se è lordo (come presumo) o al netto di tutte le ritenute del riquadro sottostante.
- Le 200 euro del prestito potrebbero essere un problema in base a quanto richiedi
- Come mai menzioni il fondo di garanzia?
- Per un mutuo a 20 anni, devi trovare una banca che arrivi a 80anni a fine ammortamento, altrimenti sei fuori.


Detto questo,
se il mutuo come suppongo sia un 100% più ristrutturazione, non è possibile ottenerlo…
mi spiace!
 
...allora approfondiamo:

- Scrivi il prezzo di acquisto, ma non scrivi l'importo del mutuo da richiedere! (presumo il 100%, visto che riporto "solo" 10k di liquidità)
- Riporti reddito pari a 24k da Cud, senza riportare se è lordo (come presumo) o al netto di tutte le ritenute del riquadro sottostante.
- Le 200 euro del prestito potrebbero essere un problema in base a quanto richiedi
- Come mai menzioni il fondo di garanzia?
- Per un mutuo a 20 anni, devi trovare una banca che arrivi a 80anni a fine ammortamento, altrimenti sei fuori.


Detto questo,
se il mutuo come suppongo sia un 100% più ristrutturazione, non è possibile ottenerlo…
mi spiace!

Si ho dimenticato di specificare, rettifico

- Reddito 24k lordi, 21k netti ho appena ricontrollato con più attenzione
- Mutuo 100%
- Debito residuo prestito in corso 16k
Ho citato il fondo di garanzia perché so che ci sono banche che lo concedono

Oggi sono passato in due banche Unicredit e Banca Popolare Pugliese

iniziamo da Unicredit:
Innanzi tutto concedono mutui al 100% attraverso polizza fideiussoria assicurativa senza dover ricorrere alla Consap ma comunque il tasso migliore che poteva concedere era un 3,90% fisso e per massimo 100k euro per restare nei parametri rata/reddito
Qui però mi sono sorti i dubbi se fossi io a non capire come si calcolava il rapporto rata/reddito oppure ho beccato l'impiegata poco ferrata
Da come ho fatto io i calcoli [(21.000/12) - 200) (*33%)]= 512€ circa di rata massima, l'impiegata ha fatto [(21.000)/12*33%-200= 377,5€ rata massima :confused:
Pertanto il mutuo al 100% ha detto che non potevo ottenerlo perché veniva una rata di 600€ circa mensili e sforavo i parametri, e avrei dovuto optare per un'altra soluzione, ovvio cercare di estinguere il finanziamento che ho in corso (sempre con loro tra l'altro), richiedere un mutuo all'80% con tasso al 2.20% e rata da 442€ compreso di polizza obbligatoria e poi richiedere una cessione del 1/5 dello stipendio per 20k e coprire il 20% mancante al tasso del 4,90% per 10 anni ( ma così non sforo comunque? :confused: ) .

Banca popolare pugliese:
Concedono mutui al 100% tramite Consap ma con tassi poco superiori alla norma 2,90% tasso fisso il che mi veniva fuori una rata per 100K sempre a 20 anni di di 560€ con solo obbligatoria e compreso nella rata di polizza scoppio e incendio (420€) e tutte le spese accessorie 1600€ circa comprese nella rata (il mutuo quindi in realtà sarebbe di 101.600€). L'impiegato di questa banca ha calcolato un rapporto rata/reddito come quello che usciva a me, ma seppur la rata del mutuo è superiore non ha bocciato a priori la pratica e che con un pò di fortuna si poteva riuscire a concludere.
Anche in questo caso mi è stato detto di provare a estinguere il finanziamento per agevolare la pratica, e che era meglio estinguere il debito che chiedere il mutuo all'80%

Ho maturato e tenuto in azienda circa 40k di tfr, ma in passato ho preso due anticipi di 5mila euro l'uno, il primo quasi 20 anni fa e il secondo 10 anni fa, potrei provare a chiedere un anticipo di 20k, ma in questo caso meglio usare la cifra come 20% per il mutuo e quindi chiedere solo 80mila, o estinguere il debito e chiedere il 100%?

L'ipotesi dell'anticipo sul tfr l'avevo presa già in considerazione ma nel caso avessi avuto un mutuo per almeno i 100k dell'immobile, senza dover estinguere il debito, e usare quei soldi per ristrutturare e arredare la casa
 
Si ho dimenticato di specificare, rettifico

- Reddito 24k lordi, 21k netti ho appena ricontrollato con più attenzione...

Scusa se violo un po la tua privacy ma mi rimane un forte dubbio sulla frase di cui sopra: come fai ad avere un netto di 21K su un lordo di 24k ?
Con gli scaglioni IRPEF attualmente in vigore viene fuori un netto di poco superiore ai 18.000 euro (per la simulazione ho impostato una regione di centro Italia, le Marche) ed ovviamente poichè non lo citi ho dato per scontato che non hai familiari a carico (perchè se cosi fosse sarebbe un ulteriori deterrente per qualsiasi banca ai fini della concessione del mutuo...).
Ergo su 12 mensilità vengono poco più di 1500 euro netti al mese che per 33% e meno i 200 di prestito fanno una rata sostenibile di circa 300 euro (il 33% si calcola sullo stipendio netto complessivo ed a questo si sottraggono poi eventuali altre rate a carico).
A 21k di netto ci arriveresti solo con moglie e 2 figli minori di 3 anni tutti a carico al 100%...
 
Da come ho fatto io i calcoli [(21.000/12) - 200) (*33%)]= 512€ circa di rata massima, l'impiegata ha fatto [(21.000)/12*33%-200= 377,5€ rata massima
Su due piedi, mi sembrava giusto il tuo ragionamento, però pensandoci mi sembra giusto il ragionamento della banca.
In poche parole tu dovresti usare il 33% per le rate ed il 67% per vivere. Il finanziamento da 200 euro al mese deve rientrare nel 33% e non nel 67%.

Con il tuo ragionamento, togli i 200 euro e poi calcoli il 33% su quello che resta. Questo 33% + 200 euro supera il 33%. Quindi ti resta meno del 67% per vivere

Invece la banca vede qual è il 33% del tuo reddito. Da questo 33% toglie i 200 euro e vede quanto hai disponibile. Così nel 33% fa rientrare mutuo e finanziamento e ti resta sempre il 67% per vivere.

ma in questo caso meglio usare la cifra come 20% per il mutuo e quindi chiedere solo 80mila, o estinguere il debito e chiedere il 100%?
Dipende dal tasso del finanziamento. Nel caso della BCC, se estingui il finanziamento, resti con il mutuo con tasso al 2,9%. Se invece chiedi il mutuo all'80%, otterrai un tasso più basso, ma continuerai a pagare l'altro finanziamento con un tasso che sarà di sicuro superiore al mutuo. Prendi la calcolatrice (o excel) e fatti due conti.

Comunque secondo me sei molto al limite. Oltre a questi soldi, dovrai anche pagare il notaio e dovrai pagare anche le tasse sull'ipoteca da 150k o 200k (dipende se la banca chiede l'ipoteca al 150% o al 200%).

Poi devi ristrutturare e devi sperare che non escano sorprese. Se ristrutturi il bagno e scopri una perdita, rifai tutto l'impianto o ci metti una pezza e rimandi, dovendo smontare di nuovo tutto?
 
Confermo che il calcolo fatto dalla banca è giusto.
La rata del prestito devi toglierla dal risultato finale, e non dal reddito netto e poi fare il calcolo.

Sono daccordo anche con @conrad73... non mi torna un netto di 21k da un lordo di 24k, ma mi fido! ;)
 
I dati reddituali sono quelli, che senso avrebbe dichiarare diversamente?

Tornado al fatto del rapporto del 33% bpp e UniCredit usano metodi diversi per determinarlo, quindi è a discrezionalità dalla banca usare il 33% al netto di altri finanziamenti o meno?

EDIT.
Ho avuto conferma che posso ottenere 15k di anticipo tfr, quindi avrei 25k di liquidità totali con cui estinguere il finanziamento in corso e pagare agenzia e notaio. In questo modo sarei "pulito" dal punto di vista finanziamenti ma l'unica soluzione sarebbe il mutuo 100% bpp, (settimana prossima ho appuntamento con bnl e credem che mi hanno detto erogano su valore di perizia).
Resta il problema che mi occorrerebbero altri 25k per ristrutturare, potrei chiedere subito dopo il rogito, sempre se tutto vada bene, un mutuo ristrutturazione? O dovrei chiedere un finanziamento/cessione del 1/5 esternamente alla banca e magari dopo un pò rinegoziare con la banca tramutandolo un mutuo liquidità?
 
Ultima modifica:
I dati reddituali sono quelli, che senso avrebbe dichiarare diversamente?

Tornado al fatto del rapporto del 33% bpp e UniCredit usano metodi diversi per determinarlo, quindi è a discrezionalità dalla banca usare il 33% al netto di altri finanziamenti o meno?

EDIT.
Ho avuto conferma che posso ottenere 15k di anticipo tfr, quindi avrei 25k di liquidità totali con cui estinguere il finanziamento in corso e pagare agenzia e notaio. In questo modo sarei "pulito" dal punto di vista finanziamenti ma l'unica soluzione sarebbe il mutuo 100% bpp, (settimana prossima ho appuntamento con bnl e credem che mi hanno detto erogano su valore di perizia).
Resta il problema che mi occorrerebbero altri 25k per ristrutturare, potrei chiedere subito dopo il rogito, sempre se tutto vada bene, un mutuo ristrutturazione? O dovrei chiedere un finanziamento/cessione del 1/5 esternamente alla banca e magari dopo un pò rinegoziare con la banca tramutandolo un mutuo liquidità?

Mi spiace per te, ma per quanto mi risulti BNL non eroga sul valore di perizia, ma sempre l'80% del minor valore!
 
Resta il problema che mi occorrerebbero altri 25k per ristrutturare, potrei chiedere subito dopo il rogito, sempre se tutto vada bene, un mutuo ristrutturazione? O dovrei chiedere un finanziamento/cessione del 1/5 esternamente alla banca e magari dopo un pò rinegoziare con la banca tramutandolo un mutuo liquidità?

E se poi non ti concedono il finanziamento, che ci fai con una casa da ristrutturare senza i soldi per la ristrutturazione?
 
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