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Calcolo rata mutuo per tasso misto

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tagan

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Ciao a tutti.
Come si calcola la rata del mutuo? La mia banca è diversamente affidabile e competente, quindi me lo devo fa da solo! Mi è arrivata la lettera per il cambio opzione fisso/variabile. e vorrei pasare da variabile a fisso, ma con criterio.
per il fisso c'è scritto IRS 2 anni sole 24 ore 3 gg ante + 0.05 a data decorenza + spred al 1.75%
per il varibile eur 365/3 mesi 2 gg ante + arr. 0.05 + spred 1.75
Con Excel che calcola il piano ammortamento, che tasso devo usare? se il sole 24 ore mette ad esempio IRS2A 1.1% che devo sommare anche lo spred di 1.75?
Quindi su excel va messo il residuo a oggi (106.000), periodo mancante (18 anni)....poi per il tasso?

PS: ho visto sul sito del sole 24 ore.....ma per IRS2A riporta a oggi -0.11% che significa?

Grazie.
tagan
 
...deduco che il fisso è solo per i prossimi due anni, giusto?

Detto questo, non he ci voglia excel per fare il calcolo.
Se la banca non applica il floor, visto il parametro negativo,
pagherai un tasso del 1.69% per i prossimi due anni (se è un mutuo a passo due).

Spiega meglio il prodotto iniziale, e di certo di daranno risposte professionali! OK!
 
tagan ha scritto:
per il fisso c'è scritto IRS 2 anni sole 24 ore 3 gg ante + 0.05 a data decorenza + spred al 1.75%
per il varibile eur 365/3 mesi 2 gg ante + arr. 0.05 + spred 1.75
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Posso fare una domanda?
Qual'è il senso di passare al "fisso", quando di fisso c'è solo il tasso per due anni e poi ti becchi il nuovo tasso corrente? Ma in generale qual'è il senso di questi mutui di fatto variabili a gradini?
 
Kevin Mitnick ha scritto:
...deduco che il fisso è solo per i prossimi due anni, giusto?

Detto questo, non he ci voglia excel per fare il calcolo.
Se la banca non applica il floor, visto il parametro negativo,
pagherai un tasso del 1.69% per i prossimi due anni (se è un mutuo a passo due).

Spiega meglio il prodotto iniziale, e di certo di daranno risposte professionali! OK!
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No, se scelgo il fisso, poi rimarrà per i prossimi 18 anni a meno che io non decida di ricambiare. Una volta cambiato, ogni due anni la banca chiede il tasso da scegliere ma se non comunicato, rimane l'ultimo scelto. quindi rimarrà il fisso al 1.69% se quello è il tasso che mi imporrà la banca.
Excel mi serve per il calcolo. a 105.000 di residuo con 18 anni ancora da pagare, la rata sarà di 564 circa. 10 euro in più di quello che pago ora.
Se rimane cosi per i prossimi anni ci sto.
La filiale dove ho il conto, avrebbe dovuto dirmi quello che mi hai detto tu in 30 secondi e una rata approssimativa da pagare, ma la loro risposta è stata "Noi non sappiamo farlo" e nella lettera c'è scritto di recarsi alla propria filiale per il calcolo!!!
E' un vecchio prodotto di Banca per la Casa.
Iniziato con tasso fisso al 5,5% nel 2006 poi cambiato a variabile quando ci fu il crollo e ora visto i tassi bassi, sperando che non si rialzino troppo vorrei fissarlo ad un tasso minimo.
Con quest'aria che tira non si sa mai.

1.69 come l'hai calcolato?

Grazie, ciao
tagan
 
Ultima modifica:
balthazar ha scritto:
Posso fare una domanda?
Qual'è il senso di passare al "fisso", quando di fisso c'è solo il tasso per due anni e poi ti becchi il nuovo tasso corrente? Ma in generale qual'è il senso di questi mutui di fatto variabili a gradini?
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Come già detto a Kevin Mitnick, una volta scelto un tasso, rimane quello fino a che non si decida di tornare al variabile. Non è che ti cambiano il tasso per due anni e poi torni a quello di prima.
Ogni due anni c'è la rinegoziazione del tipo di tasso.
Non sono mutui a tasso variabile a gradini, sono misti ossia ti danno la possibilità di scegliere il tasso ogni tot anni (molti sono rivedibili a 5 anni e non 2, io ho la fortuna di avere il tasso modificabile ogni 2) senza riprendere appuntamenti in banca, ecc.ecc.
 
non mi vorrei sbagliare ma se ogni due anni c'è rinegoziazione, mi viene da pensare che in quell'occasione si rivedono anche le condizioni tassi inclusi, viceversa sarebbe un fisso o un variabile "puro", o sbaglio/ignoro qualcosa?

inoltre il tasso "misto" per come lo conoscevo io (lo feci decennale nel 2004 con il Banco di Napoli) prevedeva obbligatoriamente nel mio caso dopo i primi 5 anni, il passaggio all'altra tipologia (se iniziavo con il variabile dovevo poi passare al fisso, e viceversa), ma capisco che nel frattempo abbiamo avuto la "Bersani" e la "Bersani bis" che potrebbero aver contribuito a cambiare le cose (o forse no); comunque di quella tipologia di mutuo non ho un buon ricordo ( detto in modo politically correct).
 
Pred_01 ha scritto:
non mi vorrei sbagliare ma se ogni due anni c'è rinegoziazione, mi viene da pensare che in quell'occasione si rivedono anche le condizioni tassi inclusi, viceversa sarebbe un fisso o un variabile "puro", o sbaglio/ignoro qualcosa?

inoltre il tasso "misto" per come lo conoscevo io (lo feci decennale nel 2004 con il Banco di Napoli) prevedeva obbligatoriamente nel mio caso dopo i primi 5 anni, il passaggio all'altra tipologia (se iniziavo con il variabile dovevo poi passare al fisso, e viceversa), ma capisco che nel frattempo abbiamo avuto la "Bersani" e la "Bersani bis" che potrebbero aver contribuito a cambiare le cose (o forse no); comunque di quella tipologia di mutuo non ho un buon ricordo ( detto in modo politically correct).
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...in effetti è quello che mi suonava strano, cioè per un mutuo con residuo 18 anni,
il parametro di riferimento per tutto l'ammortamento residuo è l'Irs a due anni.

Queste banche che fanno beneficenza, proprio non le capisco…:o
 
e già, qua manco li Capitalisti so più quelli de na vorta !!! :D
 
Pred_01 ha scritto:
non mi vorrei sbagliare ma se ogni due anni c'è rinegoziazione, mi viene da pensare che in quell'occasione si rivedono anche le condizioni tassi inclusi, viceversa sarebbe un fisso o un variabile "puro", o sbaglio/ignoro qualcosa?

inoltre il tasso "misto" per come lo conoscevo io (lo feci decennale nel 2004 con il Banco di Napoli) prevedeva obbligatoriamente nel mio caso dopo i primi 5 anni, il passaggio all'altra tipologia (se iniziavo con il variabile dovevo poi passare al fisso, e viceversa), ma capisco che nel frattempo abbiamo avuto la "Bersani" e la "Bersani bis" che potrebbero aver contribuito a cambiare le cose (o forse no); comunque di quella tipologia di mutuo non ho un buon ricordo ( detto in modo politically correct).
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Ho ripreso il contratto e c'è descritto come funziona, cosa che mi avevano confermato al rogito.
il mutuo che ho funziona così. Al tasso variabile, la rata potrebbe cambiare (aumentare o diminuire) durante l'anno. Al rogito mi dissero ogni mese (o ogni 3 mesi), non ricordo.
Il fisso viene calcolato ogni 2 anni, ma ha un tesso massimo. il tetto viene calcolato al passaggio da variabile a fisso. quindi, se non ricordo male, se al 31 dicembre mi fanno una rata di 600 euro, nel 2020 potrebbe scendere a 550, se nel 2022 risalgono i tassi, non può comunque superare i 600 calcolati oggi (se mantengo sempre il fisso nei 4 anni successivi)
come a inizio mutuo non poteva superare gli 850 iniziali.

inoltre, nella lettera di cambio tasso, c'è scritto che se non comunico niente entro metà dicembre, continuano con l'ultima opzione scelta. (come se fosse un tacito rinnovo sull'ultima opzione scelta)

Questo è il prodotto che ho. si vede che nel 2006 le banche avevano più fiducia, erano altri tempi, ti davano il 100% a occhi chiusi....anche perché la mia casa la pagai il doppio del valore attuale.....e per doppio intendo proprio doppio.

cmq grazie, ora so che calcolo fare il 15 dicembre quando dovrò scegliere, devo solo capire se mi conviene rimanere a variabile o passare al fisso.
il dubbio ce l'ho solo perché ai telegiornali continuano a dire che a causa di questo governo le banche potrebbero rifarsi sui mutui alzando i tassi ecc.ecc.

Grazie, ciao
tagan
 
tagan ha scritto:
Ho ripreso il contratto e c'è descritto come funziona, cosa che mi avevano confermato al rogito.
il mutuo che ho funziona così. Al tasso variabile, la rata potrebbe cambiare (aumentare o diminuire) durante l'anno. Al rogito mi dissero ogni mese (o ogni 3 mesi), non ricordo.
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Il variabile, visto che hai come riferimento l'euribor a 3 mesi, dovrebbe essere ricalcolato appunto ogni 3 mesi.

tagan ha scritto:
Il fisso viene calcolato ogni 2 anni, ma ha un tesso massimo. il tetto viene calcolato al passaggio da variabile a fisso. quindi, se non ricordo male, se al 31 dicembre mi fanno una rata di 600 euro, nel 2020 potrebbe scendere a 550, se nel 2022 risalgono i tassi, non può comunque superare i 600 calcolati oggi (se mantengo sempre il fisso nei 4 anni successivi)
come a inizio mutuo non poteva superare gli 850 iniziali.
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Alt, qui c'è un buco nel ragionamento, il fatto che sia previsto un tetto massimo non implica automaticamente che il tetto corrisponda alla rata calcolata al passaggio al fisso.
Sei sicuro che il tetto venga calcolato in questo modo?
Sei sicuro che il tetto non sia quello definito ad inizio muto?

Detto ciò, perchè non indichi tutti i parametri del mutuo (importo residuo e durata residua in particolare) magari una surroga ci starebbe tutta, visto che ci sono mutui a 20 anni con tasso fisso finito inferiore al tuo spread ...

[/QUOTE]
 
balthazar ha scritto:
Il variabile, visto che hai come riferimento l'euribor a 3 mesi, dovrebbe essere ricalcolato appunto ogni 3 mesi.


Alt, qui c'è un buco nel ragionamento, il fatto che sia previsto un tetto massimo non implica automaticamente che il tetto corrisponda alla rata calcolata al passaggio al fisso.
Sei sicuro che il tetto venga calcolato in questo modo?
Sei sicuro che il tetto non sia quello definito ad inizio muto?

Detto ciò, perchè non indichi tutti i parametri del mutuo (importo residuo e durata residua in particolare) magari una surroga ci starebbe tutta, visto che ci sono mutui a 20 anni con tasso fisso finito inferiore al tuo spread ...
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A meno che non ho capito una cosa per un'altra, dovrebbe essere cosi. Qui parla di passaggio tra "opzione variabile" e "opzione fisso". Ci sono anche condizioni relative all'inflazione e allo spread (e penso si tratti dello spread di cui si parla in questi giorni) quindi nel peggiore dei casi credo che aumentino sempre di un po'......!

cmq, il residuo è 105.300 per altri 18 anni a scelta tra
fisso IRS 2 anni sole 24 ore 3 gg ante + arr. 0.05 a data decorrenza + spred al 1.7500
oppure varibile eur 365/3 mesi 2 gg ante + arr. 0.05 + spred 1.7500

Ho visto le surroghe su mutui on line. più o meno viene l'importo che pago ora con il variabile. ora pago 557 al mese, altre banche con il fisso arrivo tra i 560 e i 590

Grazie, ciao
tagan
 
tagan ha scritto:
cmq, il residuo è 105.300 per altri 18 anni a scelta tra
fisso IRS 2 anni sole 24 ore 3 gg ante + arr. 0.05 a data decorrenza + spred al 1.7500
oppure varibile eur 365/3 mesi 2 gg ante + arr. 0.05 + spred 1.7500

Ho visto le surroghe su mutui on line. più o meno viene l'importo che pago ora con il variabile. ora pago 557 al mese, altre banche con il fisso arrivo tra i 560 e i 590

Grazie, ciao
tagan
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Surroga surroga, anche perchè, come scrivevo in altro thread che ora non trovo, al momento la tua rata è crescente, anche in assenza di aumenti dei tassi.
Scommetto che se guardi il tuo piano di ammortamento vedrai che la sola quota capitale dell'ultima rata è molto più alta di quanto paghi adesso di rata.
 
balthazar ha scritto:
Surroga surroga, anche perchè, come scrivevo in altro thread che ora non trovo, al momento la tua rata è crescente, anche in assenza di aumenti dei tassi.
Scommetto che se guardi il tuo piano di ammortamento vedrai che la sola quota capitale dell'ultima rata è molto più alta di quanto paghi adesso di rata.
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Alla fine sono riuscito a parlare con la banca.
Mi hanno sconsigliato il tasso fisso in quanto dicono che per altri 2 anni il variabile rimarrà basso o al massimo potrà salite di 10 euro. calcolando la rata dicono che dovrei pagare da un minimo di 516 euro a un massimo di 527 se risale il tasso.
A quel punto ho chiesto, nel caso di aumenti vertiginosi (cosa che continuano a dirmi impossibile....e questo mi puzza) se posso rinegoziare a fisso.
mi hanno setto di si, ma devono ricalcolare tutto e probabilmente aumenterà lo spread da 1.75 a 2.00....... ma è possibile? si sono banche che usano spread a 1.00 e questi addirittura me lo aumentano?
A questo punto mi sa che lascio il variabile (520 euro circa al mese), ma poi faccio una surroga con altra banca.
che mi consigli? può andare? faccio bene?
o mi consigli di passare a opzione fisso (575 euro al mese) e poi fare comunque una surroga?
Grazie.
tagan
PS: sono calcoli che dovrei fare attentamente. da quando mia moglie ha perso il lavoro, il mutuo inizia a farsi sentire!!!
 
Ribadisco, guardati il piano d'ammortamento, leggi l'importo della quota capitale dell'ultima rata.
Poi se è confermata la mia ipotesi, cioè che è parecchio più di quello che paghi ora (che tra parentesi non si capisce, prima dici 557 poi dici 520, boh ..) fai una surroga.
 
balthazar ha scritto:
Ribadisco, guardati il piano d'ammortamento, leggi l'importo della quota capitale dell'ultima rata.
Poi se è confermata la mia ipotesi, cioè che è parecchio più di quello che paghi ora (che tra parentesi non si capisce, prima dici 557 poi dici 520, boh ..) fai una surroga.
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quello che pago ora (con tasso variabile) è 557 (556.68 per essere precisi) ....520 sarà quello che probabilmente pagherò dal 2019 se lascio il variabile (520.48 da calcolo fatto in banca e previsto cosi come loro lo hanno calcolato.....non chiedermi come.)
Il piano di ammortamento, ricalcolato e ristampato 2 anni fa porta come ultima rata nel 2036 :
565,49 com equota capitale, 0.78 come interessi 566.27 come rata "da dare" (ora è 556.68). Sempre nel piano di ammortamento, la rata del 2019 è 422.59 il capitale 143.68 gli interessi, 566.27 la rata totale.
che è cmq diverso da quello calcolato in banca 4 giorni fa con l'euribor aggiornato e che ha prodotto una rata di 520 euro e poco più. (cmq bisogna essere scienziati per capire sti ***** di mutui)
 
Mi dispiace, troppi dati incoerenti tra loro, non saprei che dirti; bisognerebbe studiare tutta la documentazione del mutuo per avere risposte certe.
La parte più strana è la rata da 520 euro se mantieni il variabile, cioè quello che hai ora! :confused:
Ma questo mutuo ha un nome, che prodotto è?
 
tagan ha scritto:
...520 sarà quello che probabilmente pagherò dal 2019 se lascio il variabile (520.48 da calcolo fatto in banca e previsto cosi come loro lo hanno calcolato.....non chiedermi come.)
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...adesso ragioniamo…"probabilmente" è il termine esatto!
Come lo hanno previsto?! Lo hanno previsto alle condizioni attuali… tanto a loro che gli frega se domani sale il parametro…?! ;)
 
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