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Il mutuo di Cristiano Ronaldo
Cristiano Ronaldo dovrebbe pagare la sua nuova casa in contanti anziché fare un mutuo. Questo è il consiglio che il Direttore di Altroconsumo Finanza dà al più forte calciatore del mondo appena trasferitosi a Torino.
Mi sono premurato di ricontrollare i calcoli di Altroconsumo: già è complicato avere Cristiano Ronaldo come avversario in condizioni normali; se poi è anche arrabbiato perché gli è stato dato un consiglio sbagliato, sono guai!
La convinzione del Direttore si basa sulla risposta ad un lettore della rivista che chiedeva:
Sto comprando casa per mio figlio, ma ho un dubbio: invece di pagarla con il capitale che ho a disposizione, non mi conviene fare un mutuo a tasso fisso e investire il capitale? Dopotutto ci sono mutui a meno del 2% mentre prodotti come il Pimco danno il 4% di dividendi. Che ne dite?
Altroconsumo confronta quindi gli scenari:
a) Acquisto della casa (150000 euro) in contanti;
b) Finanziamento del 70% del costo della casa con un mutuo ventennale a tasso fisso (1.55%) e investimento del capitale a disposizione con un rendimento del 4% annuo.
Il confronto viene fatto numeri alla mano (riporto delle cifre approssimate, per i più nerd i dettagli sono riportati alla nota 1). Il mutuo costa, come interessi, circa 15000 euro; l’investimento rende circa 75000 euro.
Nel calcolo del rendimento dell’investimento non si è però considerata una cosa, giustamente fatta notare anche da Altroconsumo. Poiché la rata mensile del mutuo include una quota di interessi e una quota di capitale, il suo valore supera il rendimento mensile dell’investimento. Perciò è necessario vendere progressivamente delle quote dell’investimento, cosa che fa ridurre progressivamente il capitale investito (fino a circa 40000 euro al termine dei 20 anni) e quindi il suo rendimento finale (circa 55000 euro). (3)
Fin qui tutto bene. I conti iniziano a non tornare quando Altroconsumo prova a confrontare i due scenari a) e b) per determinare quale sia economicamente più vantaggioso. Per farlo, applica la seguente formula nei due casi e valuta quale scenario dà il risultato maggiore:
[Capitale finale investimento] + [Rendimento investimento] – [Totale soldi versati alla banca, capitale+interessi]
a) Zero
b) 40000 + 55000 – (105000 + 15000) = –25000
La formula indica che nello scenario a) si finisce in pari (non essendoci né finanziamenti né investimenti), mentre nello scenario b) addirittura si perdono dei soldi! Quindi, secondo Altroconsumo, è economicamente vantaggioso l’acquisto in contanti piuttosto che fare il mutuo ed investire i soldi. La formula che ha usato Altroconsumo, però, combina erroneamente gli attivi con le entrate/uscite. Il confronto fra i due scenari va invece fatto considerando solamente le entrate/uscite:
[Rendimento investimento] – [Costo finanziamento]
a) Zero
b) 55000 – 15000 = +40000
Dunque lo scenario b) (fare il mutuo ed investire i soldi) al termine dei 20 anni genera un guadagno di 40000 euro (2), risultando la soluzione economicamente più vantaggiosa.
Quindi, caro Cristiano Ronaldo, per comprarti la tua nuova villa a Torino da 15 milioni di euro, fai un mutuo; tra 20 anni potresti essere più ricco di qualche milione di euro.
-Note-
(1) Il mutuo prevede rate mensili da 509.09 euro e ha delle spese iniziali di 2022.50 euro (tasse: 262.50 euro; istruttoria: 750 euro; perizia: 320 euro; assicurazione: 690 euro). Tali spese, ad eccezione di quelle relative all’assicurazione, sono detraibili al 19%, garantendo un risparmio fiscale di 253.18 euro.
Il mutuo comporta il pagamento di 17181.79 euro di interessi. Anche questi sono detraibili al 19%, permettendo di recuperare 3264.54 euro.
Il capitale iniziale investito è 102977.50 euro (il 70% di 150000 decurtato delle spese che si sono dovute pagare per aprire il mutuo).
L’investimento ha un rendimento netto del 4% (342.57 euro al mese), commissioni di vendita ed acquisto dello 0.2%, imposta di bollo dello 0.2%, prezzo di vendita finale uguale al prezzo di acquisto.
Vendendo progressivamente quote di investimento per integrare la differenza tra il rendimento mensile e la rata del mutuo, al termine dei 20 anni il capitale investito sarà circa un terzo del valore iniziale, cioè 41977.89 euro. Ciò riduce gli incassi dati dall’investimento da 77850.99 euro, non considerando la vendita delle quote, a 57882.97 euro (cifre al netto dei costi).
Questo è il bilancio fra entrate ed uscite:
(2) i guadagni dati dall’aumento di valore dell’immobile non sono considerati perché sarebbero presenti in entrambi gli scenari.
(3) La realtà purtroppo è più complicata: le oscillazioni di rendimento costringeranno l’investitore, negli anni di rendimenti bassi o negativi, a disinvestire molto per poter pagare le rate del mutuo, riducendo il rendimento dell’investimento.
Cristiano Ronaldo dovrebbe pagare la sua nuova casa in contanti anziché fare un mutuo. Questo è il consiglio che il Direttore di Altroconsumo Finanza dà al più forte calciatore del mondo appena trasferitosi a Torino.
Mi sono premurato di ricontrollare i calcoli di Altroconsumo: già è complicato avere Cristiano Ronaldo come avversario in condizioni normali; se poi è anche arrabbiato perché gli è stato dato un consiglio sbagliato, sono guai!
La convinzione del Direttore si basa sulla risposta ad un lettore della rivista che chiedeva:
Sto comprando casa per mio figlio, ma ho un dubbio: invece di pagarla con il capitale che ho a disposizione, non mi conviene fare un mutuo a tasso fisso e investire il capitale? Dopotutto ci sono mutui a meno del 2% mentre prodotti come il Pimco danno il 4% di dividendi. Che ne dite?
Altroconsumo confronta quindi gli scenari:
a) Acquisto della casa (150000 euro) in contanti;
b) Finanziamento del 70% del costo della casa con un mutuo ventennale a tasso fisso (1.55%) e investimento del capitale a disposizione con un rendimento del 4% annuo.
Il confronto viene fatto numeri alla mano (riporto delle cifre approssimate, per i più nerd i dettagli sono riportati alla nota 1). Il mutuo costa, come interessi, circa 15000 euro; l’investimento rende circa 75000 euro.
Nel calcolo del rendimento dell’investimento non si è però considerata una cosa, giustamente fatta notare anche da Altroconsumo. Poiché la rata mensile del mutuo include una quota di interessi e una quota di capitale, il suo valore supera il rendimento mensile dell’investimento. Perciò è necessario vendere progressivamente delle quote dell’investimento, cosa che fa ridurre progressivamente il capitale investito (fino a circa 40000 euro al termine dei 20 anni) e quindi il suo rendimento finale (circa 55000 euro). (3)
Fin qui tutto bene. I conti iniziano a non tornare quando Altroconsumo prova a confrontare i due scenari a) e b) per determinare quale sia economicamente più vantaggioso. Per farlo, applica la seguente formula nei due casi e valuta quale scenario dà il risultato maggiore:
[Capitale finale investimento] + [Rendimento investimento] – [Totale soldi versati alla banca, capitale+interessi]
a) Zero
b) 40000 + 55000 – (105000 + 15000) = –25000
La formula indica che nello scenario a) si finisce in pari (non essendoci né finanziamenti né investimenti), mentre nello scenario b) addirittura si perdono dei soldi! Quindi, secondo Altroconsumo, è economicamente vantaggioso l’acquisto in contanti piuttosto che fare il mutuo ed investire i soldi. La formula che ha usato Altroconsumo, però, combina erroneamente gli attivi con le entrate/uscite. Il confronto fra i due scenari va invece fatto considerando solamente le entrate/uscite:
[Rendimento investimento] – [Costo finanziamento]
a) Zero
b) 55000 – 15000 = +40000
Dunque lo scenario b) (fare il mutuo ed investire i soldi) al termine dei 20 anni genera un guadagno di 40000 euro (2), risultando la soluzione economicamente più vantaggiosa.
Quindi, caro Cristiano Ronaldo, per comprarti la tua nuova villa a Torino da 15 milioni di euro, fai un mutuo; tra 20 anni potresti essere più ricco di qualche milione di euro.
-Note-
(1) Il mutuo prevede rate mensili da 509.09 euro e ha delle spese iniziali di 2022.50 euro (tasse: 262.50 euro; istruttoria: 750 euro; perizia: 320 euro; assicurazione: 690 euro). Tali spese, ad eccezione di quelle relative all’assicurazione, sono detraibili al 19%, garantendo un risparmio fiscale di 253.18 euro.
Il mutuo comporta il pagamento di 17181.79 euro di interessi. Anche questi sono detraibili al 19%, permettendo di recuperare 3264.54 euro.
Il capitale iniziale investito è 102977.50 euro (il 70% di 150000 decurtato delle spese che si sono dovute pagare per aprire il mutuo).
L’investimento ha un rendimento netto del 4% (342.57 euro al mese), commissioni di vendita ed acquisto dello 0.2%, imposta di bollo dello 0.2%, prezzo di vendita finale uguale al prezzo di acquisto.
Vendendo progressivamente quote di investimento per integrare la differenza tra il rendimento mensile e la rata del mutuo, al termine dei 20 anni il capitale investito sarà circa un terzo del valore iniziale, cioè 41977.89 euro. Ciò riduce gli incassi dati dall’investimento da 77850.99 euro, non considerando la vendita delle quote, a 57882.97 euro (cifre al netto dei costi).
Questo è il bilancio fra entrate ed uscite:
(2) i guadagni dati dall’aumento di valore dell’immobile non sono considerati perché sarebbero presenti in entrambi gli scenari.
(3) La realtà purtroppo è più complicata: le oscillazioni di rendimento costringeranno l’investitore, negli anni di rendimenti bassi o negativi, a disinvestire molto per poter pagare le rate del mutuo, riducendo il rendimento dell’investimento.
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