opinioni fattibilità mutuo

[fantomas74]

Ciao,
sono in procinto di costruire casa (terreno già di mia proprietà, investimento totale di circa 480k€).
L'idea è quella di chiedere mutuo di 230k€, variabile 20 anni. Simulazione con mutuisupermarket di due banche (UBI e ISP)..rata €1010 per variabile, €1110/1120 fisso.
Situazione economica:
- single con figlio 50% a mio carico
- tempo indeterminato, stipendio ufficiale di 2800€ mese x 13 mensilità con auto aziendale (quindi niente spese auto)
- stipendio "ufficioso" di 3050€ mese (con €250 di rimborsi spese che in realtà non sono rimborsi)
- nessun finanziamento aperto

Applicando rigorosamente la regola del 30% (sullo stipendio ufficiale), la rata massima concedibile sarebbe di €910.
In realtà, con rata da €1000, riuscirei tranquillamente a risparmiare altre €1000 al mese.

Quanto sono flessibili le 2 banche sopra citate secondo la vostra esperienza?
Grazie

 

[fantomas74]

Up

 

[griphis]

Se non puoi dimostrare quei 250€ non vi è flessibilità da parte delle banche.
Inoltre hai tuo figlio a carico al 50% quindi non hai una "forza" di 900€ al mese ma inferiore, le banche calcolano i familiari a carico.
Altra cosa, sarei titubante per un variabile a 20 anni, sopratutto con lo scossone economico che a breve riceveremo con il probabile nuovo governo

 

[fantomas74]

Per i 250€ immaginavo....mi pare però quantomeno strano che la "regola" del 30% valga indipendentemente dal valore assoluto dello stipendio.
Se percepissi 1500€, in teoria avrei accesso a mutui con rata di €450, rimanendomi 1050€ per sostenere le spese di tutti i giorni. Applicando lo stesso rapporto ai 3000€ (Calcolando anche la tredicesima), fanno 2100€ per le spese (il doppio!). Non ha molto senso come criterio, se lo applicano alla lettera

 

[Kevin Mitnick]

Per i 250€ immaginavo....mi pare però quantomeno strano che la "regola" del 30% valga indipendentemente dal valore assoluto dello stipendio.
Se percepissi 1500€, in teoria avrei accesso a mutui con rata di €450, rimanendomi 1050€ per sostenere le spese di tutti i giorni. Applicando lo stesso rapporto ai 3000€ (Calcolando anche la tredicesima), fanno 2100€ per le spese (il doppio!). Non ha molto senso come criterio, se lo applicano alla lettera

...già, è molto strana la regola (la quale è applicata alla lettera da un sistema e non da un uomo!!)
Lo stesso sistema, sa che più aumenta lo stipendio con soglia più vicina al 30%, e più la pratica è da allert,
senza considerare altre valutazione che la banca fa!


Ho letto stipendi ufficiosi, ufficiali, ipotetici, etc...hai mai fatto il calcolo esatto dalla CU2018?
(imposta lorda, meno TUTTE le ritenute del rigo successivo, tutto diviso 12)

 

[fantomas74]

...già, è molto strana la regola (la quale è applicata alla lettera da un sistema e non da un uomo!!)
Lo stesso sistema, sa che più aumenta lo stipendio con soglia più vicina al 30%, e più la pratica è da allert,
senza considerare altre valutazione che la banca fa!


Ho letto stipendi ufficiosi, ufficiali, ipotetici, etc...hai mai fatto il calcolo esatto dalla CU2018?
(imposta lorda, meno TUTTE le ritenute del rigo successivo, tutto diviso 12)

Il calcolo fa 2900, ma é poco significativo, perchè a metà dell'anno scorso ho ricevuto un cospicuo aumento di stipendio a seguito di cambio di ruolo.
Facendo il calcolo sugli ultimi 12 mesi verrebbe 3140 (imponibile irpef meno irpef pagata meno totale addizionali regionali/comunali).. leggendo in giro, mi pare però di capire che l'unica cifra considerata è quella dell'ultimo cu. Gli atri 250€ sono in busta sotto voce "trasferta", presenti comunque ogni mese negli ultimi 12 mesi (ma temo non vengano proprio presi in considerazione)

 

[Kevin Mitnick]

Il calcolo fa 2900, ma é poco significativo, perchè a metà dell'anno scorso ho ricevuto un cospicuo aumento di stipendio a seguito di cambio di ruolo.
Facendo il calcolo sugli ultimi 12 mesi verrebbe 3140 (imponibile irpef meno irpef pagata meno totale addizionali regionali/comunali).. leggendo in giro, mi pare però di capire che l'unica cifra considerata è quella dell'ultimo cu. Gli atri 250€ sono in busta sotto voce "trasferta", presenti comunque ogni mese negli ultimi 12 mesi (ma temo non vengano proprio presi in considerazione)

...vedi che i calcoli tra ufficiale, ufficioso, media ultimi 12/13/14 e tombola mesi era sballato...?!
che il calcolo dei 2900 sia poco significativo, lo è per te…(ma tu sei quello che sta chiedendo i soldi, non quello che li sta prestando!!!)

Se a metà dell'anno scorso hai ricevuto un cospicuo aumento (sempre che siano voci che entrano nella CU),
attendi la CU 2019 per verificare il tutto!!!

Lascia perdere quelle 250 euro di trasferta… nun valgono nulla….ti è stato già detto qui dentro

 

[griphis]

Non ha molto senso come criterio, se lo applicano alla lettera

E' un sistema automatico, inoltre vi è l'idea che maggiore è lo stipendo maggiore sono le spese (stile di vita più incisivo).
La cifra considerata è si l'ultimo CUD, ma vengono considerate anche le ultime 3bp (per vedere se vi è stato un aumento di stipendio) e nel caso anche il contratto di lavoro (si alcune banche in caso di aumento lo richiedono).

Come ti ho detto quei 250€ non sono validi, inoltre ti direi, fatto il /3 della cifra, togli altri 100€ ca. per il figlio a carico.

 

[fantomas74]

E' un sistema automatico, inoltre vi è l'idea che maggiore è lo stipendo maggiore sono le spese (stile di vita più incisivo).
La cifra considerata è si l'ultimo CUD, ma vengono considerate anche le ultime 3bp (per vedere se vi è stato un aumento di stipendio) e nel caso anche il contratto di lavoro (si alcune banche in caso di aumento lo richiedono).

Come ti ho detto quei 250€ non sono validi, inoltre ti direi, fatto il /3 della cifra, togli altri 100€ ca. per il figlio a carico.

fatto primo incontro con UBI questa mattina...direttrice mi ha confermato che fanno il controllo delle buste, dicendomi di non preoccuparmi assolutamente per il rapporto rata/stipendio sulla cifra chiesta. A detta sua, in ubi hanno politiche interne che permettono di avere un rapporto più elevato con l'aumentare del reddito e non vede difficoltà nel mio caso.
Vediamo se è una bufala o sà di cosa parla, per quello che vale mi è sembrata preparata. Inoltre mi ha fatto capire che un LTV sotto il 50% pesa non poco nella logica di finanziamento mutuo.

 

[fantomas74]

Ciao,
Mi sapete dire su quale base viene fatto il calcolo LTV in caso di costruzione su terreno già di proprietà? Costo costruzione, costo architetto per progetto e dl, oneri comunali, costo terreno, iva...viene incluso tutto o qualcuna di queste voci viene esclusa durante la perizia?

 

[sand1975]

Confermo che le banche, quasi tutte prendono il calcolo esposto da Kevin Mitnick. Non considerano neanche gli "80 euro" in caso (non il tuo) li prendessi e di conseguenza neanche eventuali premi produzione tassati al 10% perché non concorrono alla formazione del reddito. Quindi come calcolo io prenderei i 2900 euri citati.

PS: Per chi sconsigliava il variabile per le "vicende di governo". Pensate veramente che un eventuale governo in italia possa far variare significamente i tassi euribor ??? Ricordiamoci che le banche si stanno riempiendo la pancia di mutui e surroghe trentennali a tasso fisso sotto il 2%!

 

[sand1975]

fatto primo incontro con UBI questa mattina...direttrice mi ha confermato che fanno il controllo delle buste, dicendomi di non preoccuparmi assolutamente per il rapporto rata/stipendio sulla cifra chiesta. A detta sua, in ubi hanno politiche interne che permettono di avere un rapporto più elevato con l'aumentare del reddito e non vede difficoltà nel mio caso.
Vediamo se è una bufala o sà di cosa parla, per quello che vale mi è sembrata preparata. Inoltre mi ha fatto capire che un LTV sotto il 50% pesa non poco nella logica di finanziamento mutuo.

Stessa cosa che disse una bancaria "molto preparata" a mia sorella. Ad una seconda visita con secondo bancario (la prima era in ferie), mutuo di importo nettamente inferiore al primo (saltato il primo acquisto) e telefonata alla responsabile delibere regionale ci sconsiglio addirittura di istruire la pratica perché sarebbe stata bocciata pure sottoscrivendo care polizze proteggichiappe.
Ergo: prendi sempre tutto con le pinze e finché non hai delibera scritta in mano non cantare mai vittoria. Le persone con cui parli in banca non sono MAI quelle che delibereranno il tuo mutuo (Ovviamente fatto apposta).

 

[Kevin Mitnick]

Ciao,
Mi sapete dire su quale base viene fatto il calcolo LTV in caso di costruzione su terreno già di proprietà? Costo costruzione, costo architetto per progetto e dl, oneri comunali, costo terreno, iva...viene incluso tutto o qualcuna di queste voci viene esclusa durante la perizia?

...dipende dalla banca.
In genere la banca finanzia all'inizio il valore del suolo, il resto a SAL.
Tutti i costi "tecnici" accessori, sono esclusi!

 

[fantomas74]

Stessa cosa che disse una bancaria "molto preparata" a mia sorella. Ad una seconda visita con secondo bancario (la prima era in ferie), mutuo di importo nettamente inferiore al primo (saltato il primo acquisto) e telefonata alla responsabile delibere regionale ci sconsiglio addirittura di istruire la pratica perché sarebbe stata bocciata pure sottoscrivendo care polizze proteggichiappe.
Ergo: prendi sempre tutto con le pinze e finché non hai delibera scritta in mano non cantare mai vittoria. Le persone con cui parli in banca non sono MAI quelle che delibereranno il tuo mutuo (Ovviamente fatto apposta).

Sì, infatti ci vado coi piedi di piombo..il problema è che, in qualche modo, bisogna fidarsi fino al momento della delibera o mancata delibera. Costruirò in bioedilizia e ubi ha limite di 20 anni su questa tipologia, quindi non potrei nemmeno aumentare durata. A questo punto isp (che fa stesso mutuo, ma ha recentemente aumentato la durata massima fino a 30 anni) guadagna punti sulla scelta. Su 25 anni rata €850 molto meno problematica

 

[fantomas74]

Io sono in questa situazione:
terreno già di proprietà con valore quantificabile in almeno 100k€
Spese previste per costruzione: 480k€ (fatte da 40k€ IVA inclusa di progettazione, 40k€ fra oneri e costo notaio), restanti 400k€ IVA inclusa per la costruzione (circa 380k€ senza iva)

Chiedendo 230k€ (io ce ne metto 250k€):
se LTV lo si calcola rispetto ai 380k€ sono appena sopra il 60% (limite che finanzia ubi per case in bioedilizia)
se LTV lo si calcolo sul valore finale che avrà la casa, questo sarà almeno 380k€+100k€ terreno: in questo caso sono sotto il 50% ed ho pure tasso più basso

Diciamo che le cose cambiano sia sul tasso applicato che sul fatto che con il 60% sarei proprio al limite della fattibilità.

Sto facendo i conti giusti o mi sfugge qualcosa? E' in questo modo che le banche fanno i conti sui mutui SAL?

 

[sand1975]

Io sono in questa situazione:
terreno già di proprietà con valore quantificabile in almeno 100k€
Spese previste per costruzione: 480k€ (fatte da 40k€ IVA inclusa di progettazione, 40k€ fra oneri e costo notaio), restanti 400k€ IVA inclusa per la costruzione (circa 380k€ senza iva)

Chiedendo 230k€ (io ce ne metto 250k€):
se LTV lo si calcola rispetto ai 380k€ sono appena sopra il 60% (limite che finanzia ubi per case in bioedilizia)
se LTV lo si calcolo sul valore finale che avrà la casa, questo sarà almeno 380k€+100k€ terreno: in questo caso sono sotto il 50% ed ho pure tasso più basso

Diciamo che le cose cambiano sia sul tasso applicato che sul fatto che con il 60% sarei proprio al limite della fattibilità.

Sto facendo i conti giusti o mi sfugge qualcosa? E' in questo modo che le banche fanno i conti sui mutui SAL?

[OT, Grosso] Scusa se sono "inopportuno"... ma io con quel capitale venderei il terreno se possibile e cercherei un rudere di metratura sufficiente per la tua casa. Farei demolizione/costruzione.
Le demolizioni/ricostruzioni senza aumento di cubatura:

1. Non ti comportano spese in oneri di urbanizzazione.
2. E soprattutto questa: sono riconducibili ad una ristrutturazione, e avresti in caso di (ovvio) miglioramento di classe energetica una detrazione del 65% su TUTTO il costo di ricostruzione fino ad un massimo di 160.000 euro. Ergo sono circa 100.000 di detrazione da spalmare in 10 anni o recuperarli subito su altri lavori col credito d'imposta (che non so come funzioni esattamente).
3. Hai detrazioni fino a 10 mila euro sull'acquisto di mobili.

In caso, ignora il messaggio, ma le cifre in ballo e la buona disponibilità economica mi suggerivano di proportelo (ma ci avrai già pensato).

 

[Pred_01]

PS: Per chi sconsigliava il variabile per le "vicende di governo". Pensate veramente che un eventuale governo in italia possa far variare significamente i tassi euribor ??? Ricordiamoci che le banche si stanno riempiendo la pancia di mutui e surroghe trentennali a tasso fisso sotto il 2%!

mia stessa considerazione che feci quando lessi quel post.
Da non esperto, credo che, con riferimento alla questione euribor, possa incidere più la fine del Q.E. che gli eventuali o possibili "sfraceli" possa combinare la prossima/imminente "squadra di governo"; anzi, io personalmente, non escluderei un rinvio della fine del Q.E. a seconda dell'esito delle votazioni europee, se il "modello Italia" dovesse prender piede anche in Europa.
Insomma, vedremo.

 

[fantomas74]

[OT, Grosso] Scusa se sono "inopportuno"... ma io con quel capitale venderei il terreno se possibile e cercherei un rudere di metratura sufficiente per la tua casa. Farei demolizione/costruzione.
Le demolizioni/ricostruzioni senza aumento di cubatura:

1. Non ti comportano spese in oneri di urbanizzazione.
2. E soprattutto questa: sono riconducibili ad una ristrutturazione, e avresti in caso di (ovvio) miglioramento di classe energetica una detrazione del 65% su TUTTO il costo di ricostruzione fino ad un massimo di 160.000 euro. Ergo sono circa 100.000 di detrazione da spalmare in 10 anni o recuperarli subito su altri lavori col credito d'imposta (che non so come funzioni esattamente).
3. Hai detrazioni fino a 10 mila euro sull'acquisto di mobili.

In caso, ignora il messaggio, ma le cifre in ballo e la buona disponibilità economica mi suggerivano di proportelo (ma ci avrai già pensato).

Ciao,
sì, in effetti la cosa già l'ho valutata ma ho deciso comunque di procedere in questo modo per una serie di ragioni...comodità della posizione (scuole/servizi), vicinanza a casa di mia sorella (nello stesso lotto), possibilità di farsi la casa come voglio e in bioedilizia...

 

[fantomas74]

quoto in toto...nessuno ha la sfera di cristallo, ma un rialzo così repentino dei tassi non lo vedo probabile. E se si alzeranno pareggiando il fisso attuale nel giro di 5 anni, conto di compensare con eventuale estinzione parziale