Consiglio mutuo prima casa

[mone.liv]

Buonasera a tutto il forum, sono un nuovo utente che spera di trovare aiuto da chi è più esperto di me.
Sono un ragazzo di 30 anni, ho un lavoro a tempo indeterminato e uno stipendio mensile di 1300 € mi sto guardando attorno per poter comprare la mia prima casa, quindi sto valutando la miglior soluzione per accendere un muto. Per chiarezza d’informazione vi dico che i miei risparmi ammontano a 20k €
Ho in mente queste due soluzioni vorrei che mi date un vostro parere tecnico e personale per capire se è una buona scelta:


Caso 1:
Immobile: 110.000 €
Mutuo: 95.000 € (86%)
Capitale personale: 15.000 €
Rata 425 €/mese
Tasso fisso: 3,4%
È giusto pensare di pagare questo mutuo fino ad abbattere il 20% del valore della casa (quindi pagherei quel 6% dei 86% mutuati) e poi chiedere una surroga mutuando l’80 % del valore della casa in modo da rientrare nella fascia entro 80% avendo così un mutuo con tasso piu basso e conseguente abbassamento della rata?



Caso 2:
Immobile: 80.000 €
Mutuo: 80.000 €
Rata: 355 €/mese
Tasso fisso: 3,4%
Comprerei una casa da ristrutturare e farei i lavori di cui ha bisogno (impianto elettrico, impianto idraulico, infissi ecc) a quel punto vorrei chiedere una surroga sul mutuo e in questo caso, se non ho capito male, la banca dovrebbe mandare un suo perito per accertare il valore della casa che con i lavori di ristrutturazione sarà salito ipoteticamente a 100.000 e quindi la surroga sarà sull’ 80% del valore della casa e quindi con un tasso piu basso e relativa rata abbassata.



Le due casistiche sono entrambi fattibili? Se si quale mi consigliereste? Perché?

 

[Kevin Mitnick]

...teoricamente sono entrambe fattibili, nella pratica ci sono dei "se".

Caso 1 (due "se"):
Per scendere all'80%, dovranno essere trascorsi quasi 4 anni (circa 45 rate)
Tra 4 anni non sappiamo se il tasso sarà più vantaggioso di quello che hai,
e se i valori degli immobili saranno rimasti invariati (ma anche invariati va bene, basta non calino!)

Caso 2: (che sembra il migliore, con alcune modifiche)
Anche qui c'è il "se" i tassi quando farai la surroga saranno più vantaggiosi di quelli attuale,
Con acquisto 80.000,00 e liquidità disponibile, perchè non chiedere un mutuo di acquisto più ristrutturazione,
in modo da ottenere da subito un tasso vantaggioso, senza pensare alla futura surroga?

Fai un mutuo di 64mila (80% dell'acquisto) più quelli che ti serviranno per la ristrutturazione (che ne so, 20k per esempio), e vai tranquillo!

 

[mone.liv]

...teoricamente sono entrambe fattibili, nella pratica ci sono dei "se".

Caso 1 (due "se"):
Per scendere all'80%, dovranno essere trascorsi quasi 4 anni (circa 45 rate)
Tra 4 anni non sappiamo se il tasso sarà più vantaggioso di quello che hai,
e se i valori degli immobili saranno rimasti invariati (ma anche invariati va bene, basta non calino!)

Caso 2: (che sembra il migliore, con alcune modifiche)
Anche qui c'è il "se" i tassi quando farai la surroga saranno più vantaggiosi di quelli attuale,
Con acquisto 80.000,00 e liquidità disponibile, perchè non chiedere un mutuo di acquisto più ristrutturazione,
in modo da ottenere da subito un tasso vantaggioso, senza pensare alla futura surroga?

Fai un mutuo di 64mila (80% dell'acquisto) più quelli che ti serviranno per la ristrutturazione (che ne so, 20k per esempio), e vai tranquillo!

Grazie per i tuoi consigli Kevin Mitnick

Caso 1: perchè dici che arriverei all'80% in quasi 4 anni? se mutuo 86% per arrivare all'80% devo abbattere il 6% perchè 15k € li metto dai miei risparmi, quindi come da esempio una casa da 110k chiedo mutuo per 95k che equivale all'86 % del valore dell'immobile per arrivare ad avere un mutuo che copre 80% devo restituire il 6% quindi per capire quanta % del valore della casa restituisco a ogni rata faccio 86/360 (mesi in 30 anni) viene 0.238 % quindi io a ogni rata restituisco lo 0.238% del valore mutuato facendo 6/0.238 viene 25.21 arrotondiamo a 26 mesi quindi 2 anni e 2 mesi che forse sono sempre tanti per non sperare che rialzano i tassi dei mutui?!? o pensi che sia piu accettabile? sempre che gli interessi siano spalmati in maniera equa in tutte le rata

Caso 2: Sono un po titubante a fare il mutuo per la ristrutturazione perchè da quel che so quasi tutti fanno mutui SAL (stato avanzamento lavori) quindi ogni tot lavori il perito della banca viene a valutare se sbloccare un tot di capitale mutuato per la ristrutturazione se i lavori che sono stati eseguiti aumentano il valore della casa lui sblocca una trance però se ad esempio uno vuole i rubinetti d'oro non sarà rimborsato, per non pensare che ogni volta che esce il perito dalla banca vuole dai 200 ai 400 € per la perizia

Leggendo nel forum mi sembra di capire che la surroga si può fare dopo almeno 1 anno che pago il mutuo perchè, la banca che surroga vuole garanzia che riesci a pagare, quindi tra i due casi avrei nel caso 1 da aspettare circa due anni nel caso 2 invece potenzialmente dopo 1 anno

Il mio scopo è arrivare prima possibile ad avere un mutuo che copre l'80 % del valore dell'immobile per avere un tasso basso, un'altro "se" da aggiungere al caso 2 è: qualè l'effettivo impatto di una ristrutturazione sul valore dell'immobile? cioè prendendo una casa da 80k da ristrutturare e investendo ipoteticamente 20k per la ristrutturazione, cambiando e certificando impianti ecc quanto potrà salire il valore dell'immobile? se investo 20k per la ristrutturazione ma di fatto aumenta soltanto di 10k il valore dell'immobile non ha senso prendere questa strada, credo.

 

[griphis]

Grazie per i tuoi consigli Kevin Mitnick

Caso 1: perchè dici che arriverei all'80% in quasi 4 anni? se mutuo 86% per arrivare all'80% devo abbattere il 6% perchè 15k € li metto dai miei risparmi, quindi come da esempio una casa da 110k chiedo mutuo per 95k che equivale all'86 % del valore dell'immobile per arrivare ad avere un mutuo che copre 80% devo restituire il 6% quindi per capire quanta % del valore della casa restituisco a ogni rata faccio 86/360 (mesi in 30 anni) viene 0.238 % quindi io a ogni rata restituisco lo 0.238% del valore mutuato facendo 6/0.238 viene 25.21 arrotondiamo a 26 mesi quindi 2 anni e 2 mesi che forse sono sempre tanti per non sperare che rialzano i tassi dei mutui?!? o pensi che sia piu accettabile? sempre che gli interessi siano spalmati in maniera equa in tutte le rata

Caso 2: Sono un po titubante a fare il mutuo per la ristrutturazione perchè da quel che so quasi tutti fanno mutui SAL (stato avanzamento lavori) quindi ogni tot lavori il perito della banca viene a valutare se sbloccare un tot di capitale mutuato per la ristrutturazione se i lavori che sono stati eseguiti aumentano il valore della casa lui sblocca una trance però se ad esempio uno vuole i rubinetti d'oro non sarà rimborsato, per non pensare che ogni volta che esce il perito dalla banca vuole dai 200 ai 400 € per la perizia

Leggendo nel forum mi sembra di capire che la surroga si può fare dopo almeno 1 anno che pago il mutuo perchè, la banca che surroga vuole garanzia che riesci a pagare, quindi tra i due casi avrei nel caso 1 da aspettare circa due anni nel caso 2 invece potenzialmente dopo 1 anno

Il mio scopo è arrivare prima possibile ad avere un mutuo che copre l'80 % del valore dell'immobile per avere un tasso basso, un'altro "se" da aggiungere al caso 2 è: qualè l'effettivo impatto di una ristrutturazione sul valore dell'immobile? cioè prendendo una casa da 80k da ristrutturare e investendo ipoteticamente 20k per la ristrutturazione, cambiando e certificando impianti ecc quanto potrà salire il valore dell'immobile? se investo 20k per la ristrutturazione ma di fatto aumenta soltanto di 10k il valore dell'immobile non ha senso prendere questa strada, credo.

Già stai partendo con il piede sbagliato, hai tralasciato tutte le spese di acquisto e mutuo, che sono (parlando di acquisto tra privati):

Imposta di Registro: 2% sul valore catastale
Imposte di Ipoteca e Catastale: 50€ cadauna
Costi Mutuo + Polizza Inc./Sco. : 2k€ ca.
Parcella Notaio per Acquisto e Mutuo: 2k-3k€ ca.?
Ag. Immobiliare (se c'è): ca 3% sul valore d'acquisto

Ora tralasciando questi costi (che tu non devi tralasciare) entriamo nei vari casi.

Caso 1:

Mutuo all'86%, poche banche concedono al di sopra dell'80% e con tasso attualmente non proprio vantaggioso.
Indichi 3,4%, hai già fatto qualche preventivo? Perché di solito si aggirano sul 4%.

Per quanto riguarda la surroga, devi aspettare almeno 13 rate, non per legge ma le banche lo richiedono.
I piani di ammortamento di solito sono alla francese e quindi la quota interessi non è distribuita equamente sulle rate, ma nella prima parte del mutuo (come vedo il tuo è a 30 anni, quindi circa 12-15) la maggior parte della rata è composta da interessi e non da capitale.
Quindi al posto del calcolo che hai fatto, farei online un piano di ammortamento per capire quando puoi recuperare quel 6% per poter effettuare una surroga.

Caso 2:

A parte quanto detto precendetemente (mutuo superiore al 80% e difficilmente con quel tasso), la banca valuta con attenzione la ristrutturazione, in quanto ti chiederà immediatamente il progetto ed i costi, e sopratutto calcola che i soldi per la ristrutturazione, vengono rilasciati in più volte e non tutti in un unica soluzione, ed ogni volta vi è un perito (da pagare) di mezzo (come sei riuscito a capire).

Il valore post ristrutturazione verrà valutato quando presenti progetto alla banca fatto da una azienda specifica.

 

[mone.liv]

Grazie griphis, per i tuoi preziosi consigli. Si sono gia andato da un mediatore per avere piu o meno un idea e mi ha dato quei tassi per un 100% anzi mi darebbe piu del 100% perchè ci metterebbe dentro anche 10k valutati per le spese di gestione tra notio,agenzia immobiliare ecc. quindi avrei il 100% del valore dell'immobile e 10k per le spese

Caso 1:
non avevo considerato che il piano di ammortamento fosse alla francese, avevo dato per scontato che le quote d'interesse venisserò ripartite equamente in tutte le rate quindi si aveva ragione Kevin Mitnick quando mi ha scritto che ci sarebberò voluti circa 45 rate quindi circa 4 anni per poter fare una surroga del mutuo che a quel punto coprirebbe l'80% del valore della casa.

Caso 2:
Forse ho fatto un po di confusione nello spiegarmi ma nel caso 2 io chiederei il 100% del valore dell'immobile che sarebbe 80k e sarebbe un immobile da ristrutturare lo ristrutturerei con i miei risparmi personali quindi non rientrerebbe nel mutuo, però dopo la ristrutturazione e passato 13 mesi dall'accensione del mutuo vorrei chiedere una surroga a un'altra banca che, correggetemi se sbaglio, prima di surrogare manderebbe un suo perito per valutare l'immobile a quel punto con i lavori di ristrutturazione completati il valore della casa dovrebbe salire(non so di quanto) di conseguenza il capitare mutuato cioè 80k sarebbe più basso del 100% perchè il valore dell'immobile è salito ipoteticamente a 100k e avrei un mutuo all'80% con tasso più basso

Resta da capire quanto una ristrutturazione totale vada a incidere sul valore di un'immobile

 

[griphis]

Si sono gia andato da un mediatore per avere piu o meno un idea e mi ha dato quei tassi per un 100% anzi mi darebbe piu del 100% perchè ci metterebbe dentro anche 10k valutati per le spese di gestione tra notio,agenzia immobiliare ecc. quindi avrei il 100% del valore dell'immobile e 10k per le spese

Non so come faccia, ma vabbé...

Caso 1:
non avevo considerato che il piano di ammortamento fosse alla francese, avevo dato per scontato che le quote d'interesse venisserò ripartite equamente in tutte le rate quindi si aveva ragione Kevin Mitnick quando mi ha scritto che ci sarebberò voluti circa 45 rate quindi circa 4 anni per poter fare una surroga del mutuo che a quel punto coprirebbe l'80% del valore della casa.

Esatto

Caso 2:
Forse ho fatto un po di confusione nello spiegarmi ma nel caso 2 io chiederei il 100% del valore dell'immobile che sarebbe 80k e sarebbe un immobile da ristrutturare lo ristrutturerei con i miei risparmi personali quindi non rientrerebbe nel mutuo, però dopo la ristrutturazione e passato 13 mesi dall'accensione del mutuo vorrei chiedere una surroga a un'altra banca che, correggetemi se sbaglio, prima di surrogare manderebbe un suo perito per valutare l'immobile a quel punto con i lavori di ristrutturazione completati il valore della casa dovrebbe salire(non so di quanto) di conseguenza il capitare mutuato cioè 80k sarebbe più basso del 100% perchè il valore dell'immobile è salito ipoteticamente a 100k e avrei un mutuo all'80% con tasso più basso

Resta da capire quanto una ristrutturazione totale vada a incidere sul valore di un'immobile

Vero, manderà un suo perito (che non dovrai pagare), ma non hai fatto i conti con gli interessi del primo mutuo, se richiedi 80k, la somma totale da restituire è 128k, quindi se dopo la ristrutturazione la tua casa varrà 100k, e dopo 13 mensilità avrai restituito circa 2,5k, dovrai surrogare 125,5k a fronte di un immobile dal valore di 100k, e sei nei guai.
C'è un post nel forum di un utente che è in questa situazione, e non riesce a venirne a capo.

Quindi, non credo che ti sia fattibile questa strada, ti consiglio di parlarne con il tuo mediatore.

 

[mone.liv]

Ma funziona cosi la surroga? Cioè devo pagare gli interessi anche se non sono maturati?

 

[griphis]

Ti chiedo scusa mi sono confuso, di seguito la spiegazione di surroga:

Nella portabilità del mutuo l’unico vincolo resta l’importo finanziato, che non può variare nel passaggio da un istituto di credito all’altro (come avviene invece per chi sceglie la sostituzione), mentre la tipologia di tasso, la durata del finanziamento, e di conseguenza gli interessi, così come lo spread proposto dalla nuova banca rientrano nelle variabili che renderanno il cambio vantaggioso. Saranno proprio questi gli elementi da valutare al momento del confronto tra le diverse offerte di surroga mutuo, dopo aver considerato la compatibilità tra il debito residuo del mutuo da surrogare e gli importi minimi e massimi finanziabili dalla nuova banca.

 

[Kevin Mitnick]

...Si sono gia andato da un mediatore per avere piu o meno un idea e mi ha dato quei tassi per un 100% anzi mi darebbe piu del 100% perchè ci metterebbe dentro anche 10k valutati per le spese di gestione tra notio,agenzia immobiliare ecc. quindi avrei il 100% del valore dell'immobile e 10k per le spese

...sto mediatore capisce una minghia... ha dimenticato i costi dell'arredamento, del trasloco, dell'eventuale matrimonio, e del viaggio di nozze!

...

 

[mone.liv]

Ti chiedo scusa mi sono confuso, di seguito la spiegazione di surroga:

Nella portabilità del mutuo l’unico vincolo resta l’importo finanziato, che non può variare nel passaggio da un istituto di credito all’altro (come avviene invece per chi sceglie la sostituzione), mentre la tipologia di tasso, la durata del finanziamento, e di conseguenza gli interessi, così come lo spread proposto dalla nuova banca rientrano nelle variabili che renderanno il cambio vantaggioso. Saranno proprio questi gli elementi da valutare al momento del confronto tra le diverse offerte di surroga mutuo, dopo aver considerato la compatibilità tra il debito residuo del mutuo da surrogare e gli importi minimi e massimi finanziabili dalla nuova banca.

ok non ti preoccupare meglio cosi

...sto mediatore capisce una minghia... ha dimenticato i costi dell'arredamento, del trasloco, dell'eventuale matrimonio, e del viaggio di nozze!

...

mi sono fatto valere, ma piu di una pittata in casa non sono riuscito a ottenere