Come funziona un mutuo?

[lucioinn]

perdonate l'ignoranza, ma ho cercato un po' dappertutto e nessuno spiega chiaramente il funzionamento di un mutuo. potreste aiutarmi a capire?

allora facciamo l'esempio che io voglia un mutuo da 100.000 € e la banca mi dà il 100%, quindi 100.000 €, da restituire in 30 anni con un interesse del 4,47%.

allora, il 4,47% di 100.000 € è 4.470 €, quindi dovrei restituire alla banca in totale 104.470€ dopo 30 anni. e chiaramente non è così.

poi ho letto che forse l'interesse è da considerarsi annuale, ma i conti non mi tornano lo stesso, infatti se fosse annuale, significherebbe:

100.000 € + (4.470 € *30) = 234.100 €, e chiaramente non è così, questo sarebbe il 134% dell'importo iniziale.

questa è la simulazione fatta su banca intesa, 100.000 € di mutuo al 4,47% per 30 anni, e viene 177.077,54 € , insomma il 77%.

ma insomma come madonna funziona il mutuo? perdonate l'ignoranza ma ho cercato sia in italiano sia in inglese e non ho trovato nemmeno un sito che lo spiegasse chiaramente.

 

[*Bushido*]

domanda semplice, ma assolutamente sensata e non banale, aspettiamo che arrivi qualche mutuato a spiegarci.

 

[stefabst]

Ti faccio un esempio considerando il tasso fisso (nel tuo caso 4,20%) e con rata fissa (489,02 per 30 anni).
Il primo mese paghi 350 euro di interessi e 139,02 di quota capitale.
Il calcolo è: 100000 (importo residuo) x 4,20% (tasso) : 12 (il tasso è annuale, tu stai pagando un mese, quindi un dodicesimo)
Il mese successivo l'importo residuo è 100000 - 139,02 = 99860,98 quindi pagherai sempre 489,02 composto da 349,51 di interessi e 139,51 di quota capitale.
E così via per tutta la durata del mutuo.
In pratica gli interessi decrescono con il passare del tempo (perché il capitale residuo da pagare diminuisce) mentre la quota capitale aumenta.
Alla fine gli interessi da pagare sono 76046.
Nella simulazione vedi 77077,54 di interessi da pagare perché ci sono sicuramente costi extra (ad es. polizza incendio o altro): per questo motivo vedi il TAEG a 4,47 ma le rate si calcolano con il TAN 4,20.

Se vuoi dilettarti con la matematica, vai su wikipedia e cerca "Ammortamento a rate costanti" dove ti spiegano come funziona l'ammortamento "francese".

 

[lucioinn]

ah ecco, la cifra iniziale viene frazionata in modo da avere una rata fissa e l'interesse viene calcolato sul capitale ancora da restituire che via via diminuisce. grazie mille, adesso è tutto chiaro.