Mutuo acquisto prima casa e ristrutturazione

[davidev90]

Buonasera, io e mia moglie siamo nella situazione di dover fare un mutuo prima casa. Dopo vari preventivi in varie banche siamo giunti a stringere la scelta o su banca Intesa o su Fineco (della quale sono cliente). Il nostro problema però è che ci sarebbe da fare una ristrutturazione urgente sull'immobile acquistato della quale riusciremmo a coprire solo la metà del costo nell'immediato.
Come ci conviene agire?

 

[marcoste0]

hai guardato banca sella e ubi banca ?
ho girato circa 12 banche e queste due sono quelle che "offrono" il pacchetto acquisto+ristrutturazione più interessante (alle mie condizioni ovviamente).

non so che tipo di ristrutturazione voi abbiate bisogno, la mia è completa e l'erogazione avverrà a sal

 

[davidev90]

hai guardato banca sella e ubi banca ?
ho girato circa 12 banche e queste due sono quelle che "offrono" il pacchetto acquisto+ristrutturazione più interessante (alle mie condizioni ovviamente).

non so che tipo di ristrutturazione voi abbiate bisogno, la mia è completa e l'erogazione avverrà a sal

se posso... quali condizioni ti hanno fatto?

a noi intesa fa tan 1,75 fisso sui 15 anni con ltv 80% mentre fineco fa tan 2,0 fisso sempre a ltv 80% però avendo molte meno spese fisse rispetto a intesa ci conviene maggiormente considerando l'investimento totale.

per la ristrutturazione tutte le banche che abbiamo sentito non ci hanno dato possibilità di avere un pacchetto complessivo comprendente anche l'acquisto e ci servirebbe una somma pari al 60% di quella del mutuo acquisto, quindi la vedo dura...

 

[marcoste0]

abbiamo scelto un tasso variabile a 20 anni, applicano all'euribor 3m uno spread dell'1,35% e dell'1,30%.
ltv 80%: per l'acquisto viene erogato subito l'importo, per la ristrutturazione in base al valore che la casa ha a seguito dei lavori fatti secondo il giudizio del perito.

dall'idea che mi sono fatto, il valore che attribuisce il perito (e quindi il valore su cui si basa l'erogazione della banca) alla casa dopo la ristrutturazione può essere leggermente superiore al valore di mercato degli immobili in quella zona (e comunque inferiore al nuovo)

 

[ChiVivràVedrà]

abbiamo scelto un tasso variabile a 20 anni, applicano all'euribor 3m uno spread dell'1,35% e dell'1,30%.
ltv 80%: per l'acquisto viene erogato subito l'importo, per la ristrutturazione in base al valore che la casa ha a seguito dei lavori fatti secondo il giudizio del perito.

dall'idea che mi sono fatto, il valore che attribuisce il perito (e quindi il valore su cui si basa l'erogazione della banca) alla casa dopo la ristrutturazione può essere leggermente superiore al valore di mercato degli immobili in quella zona (e comunque inferiore al nuovo)

Scusami potresti spiegarmi meglio? La parte della ristrutturazione quando viene erogata?

 

[Kevin Mitnick]

Scusami potresti spiegarmi meglio? La parte della ristrutturazione quando viene erogata?

...a stato avanzamento lavori...prima fai con soldi tuoi i lavori, poi la banca svincola le somme!

 

[ChiVivràVedrà]

Non mi è ancora molto chiaro, faccio un esempio:
Acquisto casa da ristrutturare del valore di 200k, la banca mi finanzia subito l'80% e io metto 40k. La ristrutturazione ne prevede altri 200k, la banca mi finanzia in seguito come un mutuo sal?! Aspetta le fatture dell'impresa? Mi anticipa ancora 80% della ristrutturazione? Sono un pó confuso anche perchè non mi è chiaro il funzionamento del mutuo sal. Anche a me online la Ubi mi risulta una delle poche banche che fa questo tipo di mutuo

 

[marcoste0]

Il numero di Sal non è fisso, varia in base all'entità dei lavori, al loro valore e dagli accordi con l'impresa che li svolge.
Considera che per ogni Sal esce il perito e costa dai 100 ai 180€.
Mediamente i sal sono da 2 a 4. Io farò 2 sal: uno a metà lavori e uno alla fine.

Al perito occorre il computo metrico dettagliato per specifico lavoro e il relativo importo.
Dopo che vengono svolti un tot di lavori ed emesse le relative fatture, il perito esce e "spunta" il computo metrico. Se ritiene che il valore del lavoro effettuato rispetta le fatture emesse, ti viene erogato l'80%. Se invece, per lui valgono meno, ti viene erogato l'80% della sua perizia.

Stessa cosa per i sal successivi.
Alla fine ci sarà una quietanza dal notaio, che dovrebbe costare meno di un atto normale.

Pagherai una rata del mutuo capitale+interessi per l'acquisto e un preammortamento (soli interessi) quando ricevi i soldi del sal.
All'atto della quietanza, incominci anche a rimborsare il capitale della ristrutturazione.

Come regola di massima, la valutazione finale del perito della casa ristrutturata sarà inferiore al valore di mercato del nuovo di quella zona e in linea o qualcosa in più rispetto al mercato di riferimento della zona. Questo per dire che se anche metti il mosaico di bisazza anche nel ripostiglio non ti verrà riconosciuto.

Quanto sopra in base alla mia esperienza girando diverse banche, il primo sal dovrei affrontarlo tra un paio di mesi...

 

[hrmerlin99]

mutuo a sal purtroppo....

buongiorno. mi potete dire come funziona questo mutuo a SAL? la banca mi accorda 60K.
ogni impresa vuole un acconto almeno per iniziare i lavori pagare i dipendenti il materiale etc... circa il 30% dei lavori.
se la banca mi eroga solo dopo perizia dopo visione fatture etc... devo usare i miei soldi ? e se uno non ha la liquidità allora che senso ha fare il mutuo a SAL se devo usare soldi miei ? inoltre ammettiamo anche che il perito esca 2 volte sono già 200euro + atto pubblico finale altri 600/700euro quasi 1000euro x nulla. è una formula folle secondo me.
se io faccio tot lavori vengono emesse fatture... il perito esce a guardare le fatture e a controllare che i lavori sono stati fatti per svincolare le somme? e in caso c'è discordanza? che roba assurda!