Tasso con o senza floor ?

[marcoste0]

ciao a tutti,
sto acquistando un appartamento che era un ufficio e che necessita di una ristrutturazione totale.
La formula di mutuo che sto cercando è acquisto+ristrutturazione.

Dopo aver interpellato circa 10 banche, ho in mano (a fatica visto che pochissime banche offrono la combinazione acq+ristr a condizioni decenti) due proposte per un mutuo a tasso variabile, 20 anni, LTV 80%:

mutuo 1 - spread 1,4% con floor a 0, quindi tasso finito per 2-3 anni (??) a 1,4% e poi si vedrà
mutuo 2 - spread 1,5% senza floor, quindi tasso iniziale circa 1,16% in leggero e costante aumento per i prossimi anni

Come avrete già intuito il dubbio che ho è: metto fieno in cascina questi primi anni scegliendo il mutuo 2 e poi se i tassi dovessero aumentare surrogo, oppure sto "tranquillo" con il mutuo a 1,4% ?

Grazie per le vs considerazioni

 

[maracaibo+]

Io preferisco il mutuo 2 perché la differenza di spread sono minime e quando l' euribor raggiunga il 0 % la rata del mutuo senza floor sarà più bassa della rata del mutuo con spread del 1,40%. Perché con un tasso iniziale più basso estingui una percentuale di capitale maggiore e avendo un devito residuo inferiore in futuro anche se lo spread sarà di un 0,10% più alto la rata sarà più bassa.

 

[maracaibo+]

Dopo che hai fatto la ristrutturazione puoi cercare di surrogare con un mutuo acquisito che hanno spread più basso

 

[marcoste0]

Dopo che hai fatto la ristrutturazione puoi cercare di surrogare con un mutuo acquisito che hanno spread più basso

Ottima idea, grazie!
In effetti non mi è mai capitato di leggere di tempi minimi di sottoscrizione presso una banca prima di surrogare: paradossalmente ogni mese si potrebbe cambiare.
Ovvio che un mutuo non è un abbonamento telefonico e una banca non è un operatore di telefonia, ma potrei sottoscrivere il mutuo num. 2 e dopo 4-5 mesi surrogare a spread inferiori come da te suggerito.

 

[maracaibo+]

Non è così semplice surrogare di solito le banche richiedono almeno una anzianità di 12 mesi
Devi monitorare la situazione adesso i variabili più conveniente per la surroga sono intorno al 0,80% o 1% già in linea con il 1,16% che hai trovato tu

 

[marcoste0]

aggiornamento: ho trovato una terza banca che applica uno spread 1,3% senza floor, quindi tasso iniziale circa 1%.
direi che i dubbi sono venuti meno

 

[marcoste0]

meglio con floor

e dove sarebbe la convenienza?

 

[cristian1974]

e dove sarebbe la convenienza?

Secondo me la convenienza sta nel fatto che a breve, con la fine del QE, l'euribor potrebbe piano piano risalire ed arrivare sopra lo zero. Io preferisco uno spread minore a prescindere..!!

 

[marcoste0]

Mi sa che non ci siamo capiti: questa 3° banca mi applica 1,3% di spread (inferiore rispetto agli altri due preventivi pari a 1,4% e 1,5%) a cui viene sommato l'euribor di riferimento (E360 3 mesi -0,33%).
Quindi partirei con un tasso finito (spread+euribor) dell'1%.

Delle due precedenti banche, solo una sommava l'euribor (quella con spread 1,5% quindi tasso finito 1,2%), l'altra invece applicava un euribor pari a zero anche se negativo (quindi tasso finito=spread a 1,4%)

 

[maracaibo+]

Ottimo
Prossimo obiettivo trovare una surroga a un 0,80 % come minimo

 

[paribas]

Mi sa che non ci siamo capiti: questa 3° banca mi applica 1,3% di spread (inferiore rispetto agli altri due preventivi pari a 1,4% e 1,5%) a cui viene sommato l'euribor di riferimento (E360 3 mesi -0,33%).
Quindi partirei con un tasso finito (spread+euribor) dell'1%.

Delle due precedenti banche, solo una sommava l'euribor (quella con spread 1,5% quindi tasso finito 1,2%), l'altra invece applicava un euribor pari a zero anche se negativo (quindi tasso finito=spread a 1,4%)

si puo' dire quali banche applicano euribor negativo e non pari a zero?

 

[marcoste0]

si puo' dire quali banche applicano euribor negativo e non pari a zero?

Visto che sono informazioni pubbliche, penso non sia un problema: credem e banca sella

 

[marcoste0]

Ottimo
Prossimo obiettivo trovare una surroga a un 0,80 % come minimo

speriamo !
spero di concludere in fretta la pratica di finanziamento per poter acquistare e ristrutturare casa, poi tra un anno vediamo

 

[Ster6]

anche ing ad oggi