Mutuo e saldo a stralcio

mirk21

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Mio fratello insieme alla sua ex hanno acquistato nel 2006 un appartamento.
La situazione adesso non è delle migliori, l'appartamento dopo due tentativi di affitto non andati bene è vuoto.
L'ex non vuole più pagare la metà del mutuo e le spese varie del condiminio (fra cui il riscaldamento).
Adesso è già qualche mese che il mutuo non viene più pagato.
Abbiamo provato a chiedere ad agenzie in zona e valutano l'appartamento sui 90-100.000 euro, il residuo del mutuo è sui 134.000 euro.
Se si riesce a trovare un compratore, voi sapete indicarmi cosa bisogna fare per attivare la procedura del saldo a stralcio, serve un avvocato ?
Grazie a tutti per le risposte
 
Per quale motivo la banca dovrebbe accettare una tua proposta di saldo e stralcio quando, invece, potrebbe tranquillamente portarti via l'appartamento visto che (presumo) è gravato da ipoteca?

Potrei sbagliarmi ma credo che tu ti sia suggestionato all'idea del saldo e stralcio che avrai letto in giro per il web. Che io sappia, il S&S viene applicato sui beni mobili a forte svalutazione (arredi, automobili) dove la banca/finanziaria si accontenta di chiudere a 70 o 60 o 50 o meno un debito residuo di 100, non potendo aggredire diversamente il debitore; cosa diversa sugli immobili, dove l'ipoteca e la minore svalutazione implicita del bene mettono il coltello in mano alla banca... dalla parte del manico.

Cmq anch'io vorrei sentire altri pareri.
 
Se la banca si porta via l'appartamento sarebbe perfetto :) .
Purtroppo dell'ipoteca sulla casa la banca se ne fa ben poco, in 11 anni la casa si è svalutata quasi del 50%, era stato concesso un mutuo al 100% nel 2006 :wall: .
Il residuo del mutuo è 134.000 e la casa vale si e no 90.000-100.000 euro.
Se la banca vende la casa all'asta cosa tira su 50.000-60.000 euro ? Ne mancano 74.000 euro. I due proprietari sono liberi professionisti senza altre proprietà o altro.
Mi sto informando anch'io sul saldo a stralcio degli immobili e a parte ovviamente la lettura dei siti, ho chiesto un parere ad un avvocato di un'associazione dei consumatori e mi ha detto che la procedura esiste, ma bisogna trovare delle figure specializzate nella contrattazione con la banca.
Volevo sentire altri pareri qui
 
Scusa ma cosa devi contrattare con la banca?
Se non paghi più il mutuo, la banca ti manda delle lettere di intimazione pagamento, poi gira la pratica a sofferenza e poi, dopo qualche tempo (anni), si arriva alla vendita all'asta.
Il netto ricavo non è sufficiente a saldare il debito. La banca mette a perdita la differenza e tu puoi dimenticarti per tutta la vita, o quasi, prestiti, carte di credito, scoperti di conto e mutui.....sei segnato come cattivo pagatore, anzi peggio. E la sofferenza viene segnalata alla Centrale Rischi Banca Italia e se non la sistemi, cioè paghi, resta li per sempre.....
Semplice nella sua crudezza e tragicità.
E lascia perdere gli specialisti nel trattare con le banche.
Se hai già dato per persa la casa, a cosa servono?
 
La casa è persa, nessuno dei due la vuole. L'hanno lasciata 7 anni fa, hanno tentato la strada affitti, ma invece di portare benefici ha portato solo spese da pagare e affitti persi. Ma se il mutuo ha garanti, dopo un'eventuale vendita all'asta, la banca non viene a chiedere soldi ai garanti del mutuo ?
 
guarda io lavoro in banca e il mito del saldo a stralcio ce l'hanno in tanti...compro al 120% poi non ho piu voglia di pagare chissenefrega la banca mi DEVE scontare. Purtroppo è una cosa che la gente pensa davvero, pensa che sia un suo diritto.

Punto 1. Se tu compri una cosa che paghi x, tu te ne assumi le responsabilità. La banca ti da il mezzo per comprare (i soldi) ma l'acquisto lo fai tu, non è un leasing. Se la casa dopo vale il 50% è un problema del tutto tuo. Tecnicamente nelle minute dei mutui vari istituti inseriscono la clausula 'diminuzione di garanzia' un po' come sui pegni ossia se il valore del bene diminuisce di oltre il 10% possono chiedere nuove garanzie. Ovviamente nessuno lo fa perchè finora la banche tendevano a buttare la spazzatura sotto al tappeto e a non guardare niente finchè uno paga. Ma anche qui le cose cambieranno

Punto 2. Se tu non paghi si vedrà la sofferenza piena su ENTRAMBI i richiedenti per l'intero importo residuo CIASCUNO in centrale rischi, ovviamente la si vedrà su crif ctc experian su tutto insomma. Non c'e' un termine entro il quale si cancellerà, quel termine è solo l'estinzione del debito (eventualmente poi a stralcio) se uno non salda sarà segnalato per sempre. In pratica o campi coi soldi tuoi o campi coi soldi tuoi, accesso al credito possibilità pari a 0,00%.

Punto 3. Il debito se la casa va all'asta non è che si estingue con quello eh, anche perchè ci sono spese legali interessi di mora ecc ecc. Cioè non è che la banca si prende la casa e poi è pari a patta attenzione, non sta scritto da nessuna parte che la banca non possa rifarsi su altro TIPO quinto dell stipendio del garante se il giudice autorizza.

Punto 4. Trovare una transazione adeguata adesso (prima no eh?) è un bene per te e per la banca, per la banca è un poter uscire a un prezzo accettabile da una situazione di sofferenza per te è chiudere definitivamente la cosa. Ma renditi conto che il coltello ce l'ha la banca non il mutuatario.

Punto 5. Mentre una chiusura a stralcio quietanza definitivamente il debito una vendita all'asta può darsi di no. In soldoni con lo stralcio la partita è chiusa, con l'asta se la banca non recupera in toto il debito la questione non finisce li.


ciao
 
Grazie mille @Ster6 per le spiegazioni.
Posso dirti che quel mutuo nel 2006 è partito con delle basi assurde.
Mutuo al 100% del valore della casa, coppia non sposata, lei aveva un contratto stagionale, lui assunto determinato da 3 mesi e garanti con però reddito fisso, in neanche una settimana mutuo concesso.
Quindi da come parli consigli lo stralcio anche tu ? Mi puoi consigliare una procedura da seguire ?
La banca, anche se ci parli, l'unica cosa che consiglia è di non pagare e aspettare che la casa venga messa all'asta, a me pare una cosa assurda
 
Ultima modifica:
Grazie mille Ster6 per le spiegazioni.
Posso dirti che quel mutuo nel 2006 è partito con delle basi assurde.
Mutuo al 100% del valore della casa, coppia non sposata, lei aveva un contratto stagionale, lui assunto determinato da 3 mesi e garanti con però reddito fisso, in neanche una settimana mutuo concesso.
Quindi da come parli consigli lo stralcio anche tu ? Mi puoi consigliare una procedura da seguire ?
La banca, anche se ci parli, l'unica cosa che consiglia è di non pagare e aspettare che la casa venga messa all'asta, a me pare una cosa assurda

Se la banca consiglia una cosa assurda come questa le cose son due : o l'impiegato non ha voglia di lavorare o la banca (magari fra quelle messe maluccio) preferisce fin che può non girare il mutuo a sofferenza e quindi materialmente 'contabilizzare la perdita'. Magari alla banca fa comodo tenere il mutuo come incagliato, perchè la perdita materiale la realizzano quando è chiuso (tipo stralcio). E una perdita assorbe capitale, e una banca messa male ha bisogno disperato di capitale.

E' un po' come buttare la spazzatura sotto al tappeto, ma per fortuna anche qui dal 2018 con l'ifrs9 le cose cambieranno.

ciao
 
dovrebbero proporre il saldo a stralcio già dall'acquisto..."compra oggi la tua auto e la paghi se e quando vuoi! tu intanto prendila, poi vediamo!" :D
 
Se la banca consiglia una cosa assurda come questa le cose son due : o l'impiegato non ha voglia di lavorare o la banca (magari fra quelle messe maluccio) preferisce fin che può non girare il mutuo a sofferenza e quindi materialmente 'contabilizzare la perdita'. Magari alla banca fa comodo tenere il mutuo come incagliato, perchè la perdita materiale la realizzano quando è chiuso (tipo stralcio). E una perdita assorbe capitale, e una banca messa male ha bisogno disperato di capitale.

E' un po' come buttare la spazzatura sotto al tappeto, ma per fortuna anche qui dal 2018 con l'ifrs9 le cose cambieranno.

ciao

Mi sa che è l'impiegato che ha poca voglia, perché la banca non mi pare che sia tra quelle in crisi
 
Riprendo questa discussione con qualche aggiornamento.
Mi sono affidato a un intermediario per trattare con la banca e parlare dello stralcio.
A dicembre è riuscito ad ottenere una sospensione del mutuo per un anno, comprendendo anche le rate di ottobre e novembre che non erano state pagate.
Riguardo allo stralcio la banca si era dimostrata disponibile a valutare proposte di eventuali compratori.
A maggio arriva una proposta di 75.000 euro a fronte di un capitale rimanente di 132.000.
Mandiamo la proposta alla banca e invece di rifiutare immediatamente ci fa attendere..... attendere ..... attendere, arriviamo a fine giugno e la banca comunica che la pratica è all'ultima fase e manca poco per la delibera, ma settimana scorsa arriva il rifiuto allo stralcio e la banca manda la pratica all'ufficio incagli per una controproposta, l'agente immobiliare e l'intermediario fanno presente alla banca che mancano solo 3 giorni allo scadere della proposta e un'eventuale controproposta deve arrivare in tempi celeri, ma niente la banca non risponde più zero controproposte, nessuna risposta, zero di zero.
Ma come si fa a giocare così con le persone ? Va bene, la somma non è il massimo, ma potevano rifiutarla subito, senza fare sprecare del tempo così. L'agente immobiliare dopo un eventuale rifiuto poteva far vedere la casa ad altre persone e sperare in un offerta più alta
 
75k v. 132k dovuti è esagerato. La Banca, probabilmente avrebbe valutato (non c'è una regola, parlo per esperienza) offerte da 105k in su.
 
Mi sa che è l'impiegato che ha poca voglia, perché la banca non mi pare che sia tra quelle in crisi

Queste cose non li decide,l'impiegato.

Sulle prime,faranno l'atto ingiuntivo,su intestatari e garanti,e poi useranno l'ipoteca.La soluzione passa dalle attuali situazioni finanziarie dei soggetti coinvolti.

Una pensata potrebbe essere, trovare un compratore, presentarlo in banca e garantire la differenza sul saldo.
 
75k v. 132k dovuti è esagerato. La Banca, probabilmente avrebbe valutato (non c'è una regola, parlo per esperienza) offerte da 105k in su.

Ci può stare, ma mi pare assurdo che hanno fatto aspettare due mesi per dire un no, che poi non è un no al 100% perché in teoria dovevano fare la controproposta (detto dalla banca), tutto tempo perso
 
Avete impostato il saldo e stralcio malissimo. Ma a chi ti sei affidato a Paperino? Sono cose serie e delicate in cui vi è necessità di figure specializzate che conoscano bene procedure legali legate allo stralcio e quelle bancarie. L'errore più grossolano è stato comunicare alla banca che c'era un compratore disposto a pagare la cifra di € 75.000. La trattativa di saldo e stralcio va impostata in maniera autonoma (slegata dalla vendita dell'immobile) contrattando con la banca in maniera diretta e facendosi mettere per iscritto una lettera d'intenti. 2° Errore appartamento vuoto, quindi che facilita l'esecuzione. Ci credo che la banca non ha accettato il saldo e stralcio. Pignora l'immobile e lo vende all'asta per suo conto e continua a perseguire i mutuatari, che per il resto della loro vita saranno impossibilitati ad accedere al mondo del credito.
 
A me il saldo e stralcio, come ultima spiaggia, è stato proposto da un avvocato circa un mutuo sul quale mi sono state respinte rinegoziazione e surroga per causa valore immobile inferiore a debito residuo, però a differenza del caso di questa discussione io ho sempre pagato tutte le rate regolarmente ed a oggi non ho problemi per pagarle ancora (almeno finora) nonostante si tratti un mutuo al 5.27% iniziato nel 2006.
Tale avvocato mi ha prospettato una riduzione sul totale residuo dal 50 al 70% dilazionata in max 24 rate.
Onestamente ho molte perplessità riguardo quest' operazione e forse potrei essermi imbattuto nel solito ciarlatano e venditore di fumo, comunque questa è la pagina facebook di questo signore:

Pagina non trovata | Facebook
 
A me il saldo e stralcio, come ultima spiaggia, è stato proposto da un avvocato circa un mutuo sul quale mi sono state respinte rinegoziazione e surroga per causa valore immobile inferiore a debito residuo, però a differenza del caso di questa discussione io ho sempre pagato tutte le rate regolarmente ed a oggi non ho problemi per pagarle ancora (almeno finora) nonostante si tratti un mutuo al 5.27% iniziato nel 2006.
Tale avvocato mi ha prospettato una riduzione sul totale residuo dal 50 al 70% dilazionata in max 24 rate.
Onestamente ho molte perplessità riguardo quest' operazione e forse potrei essermi imbattuto nel solito ciarlatano e venditore di fumo, comunque questa è la pagina facebook di questo signore:


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A me il saldo e stralcio, come ultima spiaggia, è stato proposto da un avvocato circa un mutuo sul quale mi sono state respinte rinegoziazione e surroga per causa valore immobile inferiore a debito residuo, però a differenza del caso di questa discussione io ho sempre pagato tutte le rate regolarmente ed a oggi non ho problemi per pagarle ancora (almeno finora) nonostante si tratti un mutuo al 5.27% iniziato nel 2006.
Tale avvocato mi ha prospettato una riduzione sul totale residuo dal 50 al 70% dilazionata in max 24 rate.
Onestamente ho molte perplessità riguardo quest' operazione e forse potrei essermi imbattuto nel solito ciarlatano e venditore di fumo, comunque questa è la pagina facebook di questo signore:

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per tentare uno stralcio, devi essere in sofferenza da mesi: se sei un buon pagatore è IMPOSSIBILE.
 
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