Mutuo monointestato casa cointestata a conviventi non sposati

[230909]

chiedo opinio e correzioni su quanto segue:

mario e maria sono conviventi non sposati, residenti entrambi con figlio comune tutti insieme in affitto dove resteranno anche dopo l'acquisto

acquistano un immobile "per investimento" come seconda casa ( quindi no detrazione interessi passivi sul mutuo)

cointestano al 50% tra loro la PROPRIETA' di questa casa acquistata

il mutuo necessario all'acquisto lo può prendere solo MARIO al 100%? anche se la casa poi sarà intestata al 50% con maria?

questo perchè MARIO accenderebbe un mutuo "prima casa" ( non avendo alcun altra proprietà) pagando l'imposta di registro dell 0,25%

mentre MARIA ha già un immobile di proprietà (affittato regolarmente) per cui se si intestasse anche il mutuo al 50% pagherebbe comunque imposta di registro del 2% della cifra finanziata, sbaglio? ma pagherebbe il 2% sulla metà del finanziamento...giusto? non sul 100%? ovvero sul 50% del finanziamento MARIO pagherebbe il 0,25% e sull'altro 50% MARIA il suo 2%

resta inteso che sia MARIO che MARIA pagheranno IMU/TASI seconda casa sulla loro quota parte di proprietà...

ho sbagliato da qualche parte?

 

[230909]

up!

90 visite...nessun aiuto??!!

 

[cicciog83]

Sì, il mutuo lo può stipulare solo Mario (Maria interverrebbe in atto come terzo datore di ipoteca), ma:
1) ovviamente la banca deve essere d'accordo
2) oltre che per l'imposta sostitutiva sull'affitto, c'è una grossa, addirittura maggiore, differenza di imposta di registro (o IVA, dipende da chi è il venditore) a seconda che si tratti o meno di prima casa: avete considerato anche quest'aspetto? A leggere mi sembra tu stia facendo un po' di confusione sulle imposte. Dai un'occhio a questa guida, poi se hai altri dubbi chiedi pure! http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...forma+tre/Guida_per_l'acquisto_della_casa.pdf
3) Mario è sicuro di voler intestare la casa al 50% ad un'altra persona facendosi carico interamente del debito nei confronti della banca?

 

[230909]

ciao ciccio,

ti ringrazio molto, mi sa che non avevo considerato l'imposta di registro del 9% sulla seconda casa...mi aiuti?

facciamo un esempio di una casa con rendita catastale € 1000 e valore ipotetico di acquisto € 400k, quanto sarebbe il dovuto di imposta di registro? mi sono un po' perso con i calcoli...ma soprattutto:

MARIO non ha alcun altro immobile di proprietà, quanto paga per il suo 50%? non il 9%...giusto? quale percentuale?
MARIA ha un altro immobile di proprietà...quindi mi sa che paga il 9%...però sul suo 50%...giusto?

mi sembra di capire che siano comunque cifre importanti...per questo mario e maria stanno pensando di intestare la proprietà nella percentuale maggiore possibile a MARIO che ( che se non sbaglio) pagherebbe imposta di registro più bassa...

riguardo al tuo punto 3: si...MARIO E MARIA sono una coppia un po' fuori SUI GENERIS...pensa che tutta questa operazione la farebbero perchè: la liquidità ( prenderanno un mutuo di max 150k su 400k) la mette quasi tutta maria MARIA....che però non ha un reddito tale per poter beneficiare di un mutuo....MARIO invece il mutuo lo ottiene....infatti stanno anche pensando seriamente di intestare il 100% di questo acquisto a MARIO....se può servire ad evitare il 9% di imposta di registro....

mi aiuti?

 

[Ster6]

se mario e maria comprano casa (e maria ne ha già un'altra ACQUISTATA con le agevolzioni) e se la cointestano e cointestano pure il mutuo le relative imposte su tutto (imposta di registro al 2% o 9%, imposta sostitutiva allo 0,25% o 2%) verranno applicate proporzionalmente alle quote di possesso immobile (che so 50 e 50, 70 e 30 ecc)

Se la nuova casa se la intestano 50 e 50 mentre il mutuo solo mario, si avrà imposta mista sulla compravendita mentre sul mutuo ricadrà tutto a imposta 0,25%.

Se vuoi tutto ad imposta prima casa devi intestare la casa a mario, poi il mutuo potrebbe essere anche cointestato perchè per l'applicazione dell'imposta sostitutiva agevolata sul mutuo conta la finalità per cui il mutuo è richiesto. Pertanto se la casa è intestata solo a mario mentre il mutuo a mario e maria (anche se questa ha altro immobile prima casa) l'imposta sostitutiva sarà sempre dello 0,25%.


Ciao

 

[230909]

caro Ster6,

grazie, chiarissimo!

 

[230909]

provo a fare un esempio per capire se ho davvero capito bene:

MARIO E MARIA acquistano:

valore immobile 200k

mutuo ipotecario di 100k intestato totalmente a MARIO ( che non ha altre case di proprietà:

paga 0,25% di imposta sostitutiva su tutto il finanziamento, quindi € 250

MARIA funge solo da terzo datore d'ipoteca quindi non paga niente

DECIDONO IN OGNI CASO DI INTESTARE LA PROPRIETA' AL 50% FRA I DUE, quindi poi in sede di atto di acquisto:

MARIO ( che non ha altre case) DEVE PAGARE 2% di imposta di registro sulla metà del valore di acquisto, quindi 100k = imposta di registro € 2000
MARIA ( già proprietaria di una casa, anche se già tutta pagata, senza mutui in corso nè detrazioni di imposta) DEVE PAGARE 9% di imposta di registro sulla metà del valore di acquisto, quindi 100k= imposta di registro € 9000

totale regalato allo stato di imposta di registro € 11.000

se invece mario si intesta il 100% della proprietà, l'imposta di registro da pagare sarà 2% su 200k, quindi = € 4000 e MARIA non deve nulla

la conseguenza è un risparmio notevolissimo sulle imposte....MARIA, che non è nemmeno sposata con MARIO, è solo garante di un mutuo...e deve sperare che MARIO non crepi improvvisamente e/o che non impazzisca scappando con una cubana...giusto?

 

[cicciog83]

direi tutto giusto, se x valore immobile intendi non il prezzo di vendita, ma il valore catastale.

 

[mago.silvan]

ciao ciccio,

ti ringrazio molto, mi sa che non avevo considerato l'imposta di registro del 9% sulla seconda casa...mi aiuti?

facciamo un esempio di una casa con rendita catastale € 1000 e valore ipotetico di acquisto € 400k, quanto sarebbe il dovuto di imposta di registro? mi sono un po' perso con i calcoli...ma soprattutto:

MARIO non ha alcun altro immobile di proprietà, quanto paga per il suo 50%? non il 9%...giusto? quale percentuale?
MARIA ha un altro immobile di proprietà...quindi mi sa che paga il 9%...però sul suo 50%...giusto?

mi sembra di capire che siano comunque cifre importanti...per questo mario e maria stanno pensando di intestare la proprietà nella percentuale maggiore possibile a MARIO che ( che se non sbaglio) pagherebbe imposta di registro più bassa...

riguardo al tuo punto 3: si...MARIO E MARIA sono una coppia un po' fuori SUI GENERIS...pensa che tutta questa operazione la farebbero perchè: la liquidità ( prenderanno un mutuo di max 150k su 400k) la mette quasi tutta maria MARIA....che però non ha un reddito tale per poter beneficiare di un mutuo....MARIO invece il mutuo lo ottiene....infatti stanno anche pensando seriamente di intestare il 100% di questo acquisto a MARIO....se può servire ad evitare il 9% di imposta di registro....

mi aiuti?

Salve, secondo me ti conviene portare il tuo caso ad un esperto per non avere problemi “domani”.
Sicuramente ottieni un grosso risparmio fiscale giocando sulle percentuali ma attento che se i soldi sono della povera Maria e la casa viene intestata al bellissimo Mario …. di fatto è una Donazione!
Quindi sarebbe il classico caso “ti piace vincere facile” per il quale i simpaticissimi funzionari dell’Agenzia delle Entrate di zona si accapiglierebbero per decidere chi viene a farvi lo scalpo.
Pace e Bene!

 

[230909]

direi tutto giusto, se x valore immobile intendi non il prezzo di vendita, ma il valore catastale.

grazie ciccio,

si, mio errore, calcolavo cul prezzo di vendita...mentre devo calcolare sul valore catastale rivalutato...c'è una certa differenza nel risultato...tra l'altro!

 

[230909]

Salve, secondo me ti conviene portare il tuo caso ad un esperto per non avere problemi “domani”.
Sicuramente ottieni un grosso risparmio fiscale giocando sulle percentuali ma attento che se i soldi sono della povera Maria e la casa viene intestata al bellissimo Mario …. di fatto è una Donazione!
Quindi sarebbe il classico caso “ti piace vincere facile” per il quale i simpaticissimi funzionari dell’Agenzia delle Entrate di zona si accapiglierebbero per decidere chi viene a farvi lo scalpo.
Pace e Bene!

concordo! grazie anche a te!

ma davvero se MARIO e MARIA utilizzano per il mutuo un conto cointestato, i cui proventi è vero che arrivano in gran parte dal patrimonio di MARIA, già "capiente", ADE potrebbe eccepire? cioè potrebbe contestare che la proprietà verrebbe intestata a MARIO solo per motivi "elusivi" delle imposte???!!

 

[cicciog83]

ma davvero se MARIO e MARIA utilizzano per il mutuo un conto cointestato, i cui proventi è vero che arrivano in gran parte dal patrimonio di MARIA, già "capiente", ADE potrebbe eccepire? cioè potrebbe contestare che la proprietà verrebbe intestata a MARIO solo per motivi "elusivi" delle imposte???!!

Io lo ritengo molto, molto, molto improbabile. Al limite dell'impossibile, viste le cifre non elevatissime. E, tra l'altro, sarebbe tutto da dimostrare, soprattutto se il mutuo sarà intestato interamente a Mario.

 

[mago.silvan]

Io lo ritengo molto, molto, molto improbabile. Al limite dell'impossibile, viste le cifre non elevatissime. E, tra l'altro, sarebbe tutto da dimostrare, soprattutto se il mutuo sarà intestato interamente a Mario.

Si, purtroppo la risposta è SI!
Come dice cicciog83 è improbabile ma lo è molto meno da quando i c/c e tutto quello collegabile a un Codice Fiscale è monitorato da SERPICO (Servizio per le Informazioni sul Contribuente) in dotazione alla ADE e alla Guardia di Finanze.
… e quando l’ADE e la Guardia di Finanza parlano di “SERVIZIO” … non è una cosa bella!
Lo dico solo a te e non dirlo a nessuno: SI STANNO ORGANIZZANDO. È solo questione di tempo. Già oggi tutte le operazioni come quella che tu descrivi vengono segnalate da SERPICO. Poi nella pratica, ADE e GdF, non hanno le risorse sufficienti per perseguirle tutte e quindi si concentrano su quelle sopra una certa soglia. Ma la soglia sta scendendo.
Comunque la soluzione (senza “servizietti” non richiesti) per risparmiare tasse nel tuo caso c’è, parlane con un esperto.
Pace e Bene