Scelta mutuo: fisso Domus di Intesa oppure Youpremium misto con opzione di Banco BPM?

beta_serpico

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Ciao a tutti,

sto acquistando casa a Milano insieme alla mia ragazza; abbiamo già firmato il compromesso e abbiamo il rogito entro fine novembre.
Attualmente paghiamo un affitto di 500€ a testa.

Valore immobile: 335k
Richiesta mutuo: 130k
Durata: 20 anni

Stavamo valutando Domus Giovani di Intesa San Paolo a tasso fisso perché abbiamo entrambi meno di 35 anni e perché i tempi di erogazione indicati sono pari a 40 giorni.

Rata: € 642,37
TAN: 1,75%
TAEG: 1,96%

Ci sembrava interessante anche Youpremium misto a tasso variabile con opzione per sfruttare ancora l'attuale andamento dell'Euribor a 3 mesi; inoltre, avremmo possibilità di passare al fisso in qualunque momento. I tempi di erogazione sono 45 giorni.

Rata € 592,08
TAN 0,90%
TAEG 1,12%

Cosa ne pensate? Ha senso optare ancora sul misto oppure tanto vale scegliere il fisso perché i tassi (prima o poi) saliranno?

Grazie!
beta_serpico
 
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andare su un variabile puro a 20 anni è rischioso.
  • un variabile con cap a 15 anni di cariparma potrebbe essere una soluzione valida: il floor è 1.10% e il cap è 2.5%, e rata di 783€ e hai 13k€ di buffer per la variabilità del tasso rispetto al fisso.
  • Oppure fisso a 15 anni con rata di 810€ e con 30€ al mese in più sei sicuro di quanto paghi ogni mese e riesci a farti cosi i i conti domestici :D e aggiungendo le spese condominiali e di riscaldamente sei vicino alle spese che state affrontando già ora con l'affitto.
Cmq dipende tutto dal rapporto rata reddito che avete o da qnt volete spendere ogni mese :D, ma con questo rapporto mutuo/valore immobile farei meno anni possibili.
 
Io scelgo il variabile con opzione principalmente per lo spread del 0,90 %..
Con la surroga tutti i mutui sono con opzione.
Se la banca offre un 2,50% di cap è al 99% sicura che questo tasso in 15 anni non lo raggiungerà mai. Intanto questa possibilità te la fa pagare con un 0,20 % o 0,30% di spread in più della concorrenza.
 
allora meglio il fisso a 1,55%, lo spread di 0,65% sarà comperto al 90% entro il 2022, stando a stime che si leggono in giro...chiaro sono stime e vanno prese con le pinze!Però anche il fisso salirà di pari passo, se non di più..quindi dipende da loro..con i mutui è sempre un gioco d'azzardo su cui puntare, devono decidere di petto :D
 
Grazie a tutti per le risposte!

Cariparma la escluderei, anche se sono stato in filiale, perché nel foglio informativo parlano di 90 giorni come tempo massimo per l'erogazione e temo di non farcela...

In sostanza, da quanto mi consigliate, voi optereste per:

Intesa San Paolo a 15 anni:
- rata di 810€
- TAN 1,55%
- TAEG 1,78%

Confermo che con le spese condominiali di circa 200€ al mese (almeno stando agli ultimi dati), continueremmo a spendere 1000€ al mese.

L'alternativa è il Misto di Banco Popolare BPM (riservato a clienti presentati da mutuionline a quanto ho capito leggendo i fogli informativi).
Facendo anche qui un esercizio a 15 anni, abbiamo quanto segue:
- rata di 766
- TAN 0,80%
- TAEG 1,05%

Da prendere con le pinze sicuramente :D

Ho fatto una minianalisi sul cap: solo Cariparma offre un 2,50% e poi un 3% rispettivamente a 15 e 20 anni, mentre le altre banche viaggiano su cap più alti intorno al 4 o 5 %, per cui non so se fare affidamento su quella previsione...

Interessi corrisposti (Fisso Intesa 20 / Fisso 15 / Misto) € 24.168,16 € 15.781,23 € 12.099,38
Spese (Fisso Intesa 20 / Fisso 15 / Misto) € 1.962,70 € 1.689,52 € 2.366,00

Come costi con i 15 anni mi avvicinerei ai costi di un misto (certo è una simulazione che non tiene conto del periodo a tasso fisso e dei cambi di tasso).

Vi torna tutto come ragionamento?
 
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gli irs sono in salita occhio che con banche come intesa che non ti danno il tasso irs + spread ma vanno direttamente sul tasso finito ci sta di trovare la sorpresina prima dell'atto...


Per i tempi i fogli informativi lasciali stare, li ci sono i tempi di gestione massima. Se trovi uno bravo in banca che ha voglia e ci sa fare vai veloce se trovi un caprone ti puoi sparare, tanto anche se tu fai reclamo la banca ti risponderà che non ha rispettato i tempi perchè mancava il documento x o y pertanto sarà sempre colpa tua.
 
gli irs sono in salita occhio che con banche come intesa che non ti danno il tasso irs + spread ma vanno direttamente sul tasso finito ci sta di trovare la sorpresina prima dell'atto...


Per i tempi i fogli informativi lasciali stare, li ci sono i tempi di gestione massima. Se trovi uno bravo in banca che ha voglia e ci sa fare vai veloce se trovi un caprone ti puoi sparare, tanto anche se tu fai reclamo la banca ti risponderà che non ha rispettato i tempi perchè mancava il documento x o y pertanto sarà sempre colpa tua.

Ho visto che anche Unicredit ha il tasso finito così come You Premium misto... Tu consigli qualche altra soluzione?
 
Guarda non c'e' una cosa migliore in senso assoluto ma con gli irs in salita, e metodi di calcolo in quel modo, il rischio di fare la bocca su un tasso che poi diventa un altro è concreto.

Banche che ragionano irs + spread per esempio c'e' Deutsche bank e Credem. Credem ha fuori ora lo 0,47% di spread per mutui sotto il 50%


ciao
 
Ottimo, mi sa che abbandonerò l'opzione Intesa che è la più costosa; proverò con Credem, Banco Popolare di Novara e Deutsche Bank...

Credem è affidabile come banca? Mi sembra che abbia un buon CET1 o sbaglio?
 
A te interessa il tasso e condizioni del mutuo. L' indice di solidità interessa a chi deve prendere azioni e obbligazioni della banca
 
gli irs sono in salita occhio che con banche come intesa che non ti danno il tasso irs + spread ma vanno direttamente sul tasso finito ci sta di trovare la sorpresina prima dell'atto...
[...]
ma la "sorpresa" non puoi averla ancora di più quando ti danno il tasso irs+spread? se pensi che siano in salita soprattutto

a 20 anni cosi, andrei sul fisso
il variabile con l'opzione non ha molto senso, il tasso è quello del momento in cui decidi di cambiare sul fisso
ovviamente imho
 
ma la "sorpresa" non puoi averla ancora di più quando ti danno il tasso irs+spread? se pensi che siano in salita soprattutto

a 20 anni cosi, andrei sul fisso
il variabile con l'opzione non ha molto senso, il tasso è quello del momento in cui decidi di cambiare sul fisso
ovviamente imho

Certo ma da una parte incroci le dita, dall'altra almeno lo sai dall'inizio che il metodo di calcolo è irs + spread e specie se la banca rileva l'irs fine mese precedente sai benissimo in anticipo di settimane e con assoluta certezza il tasso che prenderai. Se vedi che gli irs calano e puoi, magari fai slittare la stipula al mese dopo...

Tu contrattualizzi un metodo di calcolo, con Intesa ad esempio non sai quanta provvista hanno ancora e quando andranno sul mercato vai tranqui che i tassi li alzeranno. Non c'e' una cosa migliore in assoluto, io mi sono limitato a dire che con l'irs in rialzo il rischio ritocco del tasso finito è molto alto e tu non sai quando, se e di quanto lo faranno..

ciao
 
Ottimo, mi sa che abbandonerò l'opzione Intesa che è la più costosa; proverò con Credem, Banco Popolare di Novara e Deutsche Bank...

Credem è affidabile come banca? Mi sembra che abbia un buon CET1 o sbaglio?

Come solidità Credem e Intesa (ovvio sono di due dimensioni diverse) sono quelle messe meglio. Addirittura credem è quella che ha la % di npl + bassa di tutto il panorama bancario italiano che sappia io.

Fra l'altro mi hanno detto che da oggi sono usciti con spread 0,20% su tasso fisso sotto il 50% fino a 20 anni.

Sicuramente bilanceranno con spese un po' + altine della media ma cavolo 0,20% boh mi pare assurdo...!


Ma ti confermo che è così


ciao
 
È una offerta faziosa come le solite offerte Credem, tutte queste spese equivalgono come minimo a 0,50% di spread in più per un mutuo 20 anni :
spese di incasso rata totali 720€ (3€ mensili), spese di perizia 280€, istruttoria 1.700€, gestione annua 39€, premio polizza obbligatoria finalizzata a garantire i fabbricati oggetto di ipoteca contro i danni da incendio e scoppio pari a 2.142€.
 
È una offerta faziosa come le solite offerte Credem, tutte queste spese equivalgono come minimo a 0,50% di spread in più per un mutuo 20 anni :
spese di incasso rata totali 720€ (3€ mensili), spese di perizia 280€, istruttoria 1.700€, gestione annua 39€, premio polizza obbligatoria finalizzata a garantire i fabbricati oggetto di ipoteca contro i danni da incendio e scoppio pari a 2.142€.

Cosa c'entra 1700? non ti limitare a guardare gli esempi. Le spese istruttoria sono 1%, 1,75€ incasso rata. Basta guardare il taeg.

Certo va visto tutto a 360° anche il conto sul quale si appoggia, è inutile avere spese incasso rata 0 se il conto costa 8€ al mese (certo così non rientra neanche nel taeg)

Io lo vedevo dal punto di vista bancario, non puoi uscire con spread 0,20 perchè fai pari col costo del credito. Anzi le migliori banche italiane stanno attorno allo 0,26-0,28 come costo del credito.

E' in rimessa, se non fai almeno poi conto economico non vedo il senso di erogare mutui. Quindi è ovvio che spingeranno sulle polizze, come fanno tutti d'altronde


Poi ovvio una banca è meglio per una cosa una banca per un'altra, però ripeto voi non valutate mai la possibilità di costruzione che si hanno con una banca piuttosto che un altro a livello di impostazione pratica
 
Cosa vuoi costruire con questa banca?
Un mutuo con loro lo fa solo un novellino .
Esempio preso dal loro sito :
ECCO UN ESEMPIO RAPPRESENTATIVO SU UN MUTUO A TASSO FISSO DI 170.000€ AL 19.07.2017:
Mutuo Casa a tasso fisso garantito da ipoteca sull’immobile che non sia di provenienza donativa. Importo totale del credito 170.000€ pari al 50% del valore della perizia, durata 20 anni. Rata mensile 838€, numero rate 240, TAEG 2,112%, TAN fisso 1,72%. Importo totale dovuto dal consumatore 207.080,74€. Costo totale del credito 37.080,74€ di cui interessi 31.033,74€ spese di incasso rata totali 720€ (3€ mensili), spese di perizia 280€, istruttoria 1.700€, gestione annua 39€, imposta sostitutiva 425€ e premio polizza obbligatoria finalizzata a garantire i fabbricati oggetto di ipoteca contro i danni da incendio e scoppio pari a 2.142€.

Widiba con 0,78% di spread per LTV del 80% ha un TAEG del 2,12% contro il 2,112% di Credem
 
Ultima modifica:
Nel sito hanno usato come esempio il mutuo di 170k invece dei canonici 100k perché molte spese sono fisse , dunque più è basso l'importo richiesto più aumenta il TAEG.
 
Nel sito hanno usato come esempio il mutuo di 170k invece dei canonici 100k perché molte spese sono fisse , dunque più è basso l'importo richiesto più aumenta il TAEG.

Talmente Novellino che non ti sei manco accorto che il foglio informativo non é aggiornato rispetto all'offerta che ti dicevo io dello 0,20%. Ovviamente la polizza incendio va visto com'è Ma voi sapere già tutto ed é sempre meglio quello che costa meno anche se poi non copre un *****.

Poi a me del credem sai quanto me ne frega, anzi come banca mi rimane anche sulle balle Ma evidentemente avevano ragione loro visto gli npl che hanno

Ciao
 
È scritto tutto nel loro esempio , per pignoleria l' IRS 20 anni usato nel loro esempio è quello del 14/07/2017 = 1,52%.
Sono terribili è la unica banca che per far la surroga ti fa anticipare le spese della perizia la quale non viene restituita se non si perfeziona la surroga.
 
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