consiglio mutuo prima casa

[max80]

Salve, dopo mesi di scervellamento ho deciso che è meglio chiedere consiglio su questo forum.

Vi spiego la mia situazione:
- uomo, 37 anni, single
- 1° fonte reddito: lavoro dipendente a tempo indeterminato
(reddito netto mensile 1400 e spicci, contratto a tempo det. dal 2013, convertito a tempo ind. da Luglio 2015)
- 2° fonte reddito: lavoro autonomo con P.IVA (reddito netto medio degli ultimi 3 anni: circa 800 euro mensili)

Attualmente vivo in affito (pago 500 euro di canone mensile) da 5 anni e vorrei passare all'acquisto di un appartamento.
Per diminuire l'importo del mutuo (e anche perchè non avrei al momento la liquidità necessaria)
mi sto orientando verso soluzioni di affitto a riscatto, che prevedono l'acquisto dell'immobile fra 3 o 4 anni (immobili di recente costruzione, venduti direttamente dall'impresa costruttrice)

La mia domanda è questa: date le vostre esperienze, a che LTV potrei spingermi per non aver problemi nella richiesta di un mutuo? (So che nessuno può prevedere la situazione del mercato fra 3 o 4 anni, mi baso sulla premessa che la situazione del mercato non si stravolga nel breve periodo).
La mia idea sarebbe un mutuo a tasso fisso della durata di 20-25-30 anni a seconda del valore dell'immobile che deciderò di acquistare;
fino a qualche tempo fa ero piuttosto tranquillo che non avrei avuto problemi ad ottenere un mutuo dell'80% del valore dell'immobile,
ma leggendo un po' nel forum mi sembra di capire che alcune (molte?) banche non siano molto "confidenti" nei confronti dei single.

 

[conrad73]

Scusa per la domanda **** e cruda, ma quanto hai da parte ?
Hai già adocchiato qualche immobile di tuo interesse ?
Eventualmente a che cifra ?
Senza queste info è impossibile per chiunque risponderti.

 

[max80]

I prezzi degli immobili su cui sono orientato (trilocali con garage) nella mia città viaggiano attorno ai 170K/185K.
Nel "salvadaio" per l'acquisto della casa al momento ho sui 25k, che intenderei dividere fra acconto per l'appartamento e acquisto arredamento.
La mia attuale liquidità è abbastanza bassa, lo so, ma non mi andava di andare avanti a buttare soldi nell'affitto (30K negli ultimi 5 anni).

 

[conrad73]

Mi spiace a queste condizioni al momento non puoi permetterti un alloggio di 180k.
Per arrivare ad avere un LTV dell'80% dovresti avere da parte almeno 40k, ed anche fosse poi non ti resterebbe nulla per l'arredamento e tutto il resto.
Ma anche quando avrai da parte 40k non ci staresti comunque con il rapporto rata/stipendio, un mutuo di 30 anni a tasso fisso per 150k avrebbe una rata di 600 euro mensili circa contro una capacità rata/mensile nel tuo caso di 470 euro (ovvero 1/3 del tuo stipendio), dubito infatti che il tuo reddito a P.IVA venga considerato visto che non è un introito fisso mensile, ma dipende da Banca a Banca.

Credo quindi per concludere che o abbassi le pretese sull'alloggio (cercandone uno molto meno costoso) o dovrai ancora buttar soldi in affitto.

 

[max80]

Ciao, appunto perchè ho poca liquidità mi sto orientando sulla formula dell'affitto a riscatto. Purtroppo le offerte di questo tipo nella mia città sono pochissime.

Uno scenario a cui potrei arrivare è questo:

valore immobile: 170.000
anticipo: 17.000
quota accumulata tramite affitto: 28.800 (600 x 48)
facendo una stima (molto) prudenziale sulle mie entrate dei prossimi 4 anni, oltre alle spese per il rogito dovrei riuscire a racimolare almeno 5/6K euro per abbassare l'importo del mutuo da richiedere,
quindi rimarrebbe un importo residuo di 119.000 (LTV 67%)

Facendo una simulazione su mutuionline per un fisso a 30 anni mi esce una rata da circa 470 euro mensili.

La mia domanda sul LTV nasce dalla variabilità che potrebbero avere le mie entrate di lavoro autonomo, per questo mi chiedevo se al momento fatidico potrei ritrovarmi un secco NO per pochi punti % (es: se invece del 67% stimato mi ritrovo a dover chieder un mutuo con LTV del 70% o 75%).

 

[W.te.]

Ciao, appunto perchè ho poca liquidità mi sto orientando sulla formula dell'affitto a riscatto. Purtroppo le offerte di questo tipo nella mia città sono pochissime.

Uno scenario a cui potrei arrivare è questo:

valore immobile: 170.000
anticipo: 17.000
quota accumulata tramite affitto: 28.800 (600 x 48)
facendo una stima (molto) prudenziale sulle mie entrate dei prossimi 4 anni, oltre alle spese per il rogito dovrei riuscire a racimolare almeno 5/6K euro per abbassare l'importo del mutuo da richiedere,
quindi rimarrebbe un importo residuo di 119.000 (LTV 67%)

Facendo una simulazione su mutuionline per un fisso a 30 anni mi esce una rata da circa 470 euro mensili.

La mia domanda sul LTV nasce dalla variabilità che potrebbero avere le mie entrate di lavoro autonomo, per questo mi chiedevo se al momento fatidico potrei ritrovarmi un secco NO per pochi punti % (es: se invece del 67% stimato mi ritrovo a dover chieder un mutuo con LTV del 70% o 75%).

Di solito l'affitto con riscatto comporta un prezzo bloccato e generalmente meno agevole da trattare. Inoltre è l'ultima spiaggia dei costruttori quando non riescono a vendere. Non è mai decollato come formula d'acquisto perchè ovviamente i costruttori sono interessati a vendere e non a diventare società di gestione affitti, poi ci sarebbero le problematiche fiscali, le provvigioni d'agenzia da chiarire, eppure è un peccato perchè a mio avviso tanti pagatori di affitto potrebbero diventare compratori.
Secondo me se in 2 anni metti da parte un altro pò di liquidità e abbassi leggermente pretese (valutare altre città/paesi vicini) potrai permetterti l'acquisto senza grossi patemi.

 

[max80]

Ho trovato un immobile interessante a 150.000, ho fatto una stima e nel caso peggiore fra 4 anni (si tratta di un affitto a riscatto) mi troverei a dover richiedere un mutuo da circa 106.000 (~70% del valore dell'immobile). A queste condizioni spero non mi sputeranno in faccia quando entrerò in banca a chiedere il mutuo.

 

[Kevin Mitnick]

Ho trovato un immobile interessante a 150.000, ho fatto una stima e nel caso peggiore fra 4 anni (si tratta di un affitto a riscatto) mi troverei a dover richiedere un mutuo da circa 106.000 (~70% del valore dell'immobile). A queste condizioni spero non mi sputeranno in faccia quando entrerò in banca a chiedere il mutuo.

....eh, ma in banca devi andarci tra 4 anni...adesso è ovvio che ti "sputano un faccia"...

 

[max80]

Questo è chiaro, mi chiedevo solo se per esperienza degli utenti del forum, con questi parametri rischio di vedermi rifiutare il mutuo (sono "leggermente" ansioso di natura)

 

[Kevin Mitnick]

Questo è chiaro, mi chiedevo solo se per esperienza degli utenti del forum, con questi parametri rischio di vedermi rifiutare il mutuo (sono "leggermente" ansioso di natura)

...si, ma come fa l'esperienza del forum, a dirti tra 4 anni se rientrerai nei parametri...?!

 

[max80]

L'avevo premesso nel post iniziale....in questo momento il discorso dei 4 anni era solo per spiegare la modalità di acquisto dell'immobile;
a me interessava avere un opinione facendo finta che il mutuo lo richiedessi oggi e non fra 4 anni, quindi sapere, stante la situazione corrente del mercato,
se entrassi OGGI in banca a chiedere un mutuo del genere potrebbero esserci problemi di fattibilità?

 

[maracaibo+]

Tra 4 anni puo cambiare tutto.
Ad esempio nel 2014 le banche facevano lo stesso tasso per un LTV del 40 % come per un LTV del 80 % ma fare un fisso al 4,50% era un affare, gli spread dei variabili erano al 2,50 e 3 %.
A marzo dell' anno scorso Unicredit faceva i fissi per le surroghe fino a 30 anni con LTV del 50 % al 1,50 %.

 

[max80]

Sono conscio che può cambiare tutto, per quello chiedevo un parere come se il mutuo lo dovessi richiedere oggi. Se mi dite che per vostra esperienza già oggi avrei problemi ad avere un mutuo a quelle condizioni, ovviamente la mia natura pessimista mi porterebbe ad aspettare ancora qualche anno... perchè se dovessi impegnarmi ora per vedermi fra 4 anni negato il mutuo sarei nella m****.

 

[maracaibo+]

A cosa servirebbe aspettare qualche anno ?
Nella peggiore delle ipotesi se non ti viene concesso il mutuo o non ti conviene stipulare sarebbe come aver pagato l' affitto in questi 4 anni.

 

[maracaibo+]

Oggi la banca che ti sbatte la porta tra 4 anni ti potrebbe mettere il tappeto rosso. Come potrebbe essere il contrario.

 

[max80]

A cosa servirebbe aspettare qualche anno ?
Nella peggiore delle ipotesi se non ti viene concesso il mutuo o non ti conviene stipulare sarebbe come aver pagato l' affitto in questi 4 anni.

Ehmm.. ok per i canoni, ma siccome non sono ancora arrivato col venditore a parlare di "dettagli" contrattuali, devo verificare che in quel caso non perda l'acconto iniziale e che non sia possibile inserire una clausola che in caso di mancata erogazione del mutuo sia possibile recuperarla tutta o comunque una parte.

 

[Chi Unque]

Provo lo stesso a risponderti, tiro delle cifre un po' a caso vediamo se gli altri vogliono correggerle
Immaginati di essere due persone diverse, una lavoratore dipendente e l'altra lavoratore autonomo
La banca ti darebbe come lavoratore dipendente generalmente un mutuo fino a un importo di circa l'80% del valore dell'immobile, e corrispondente a circa il 30% del tuo reddito mensile come lavoratore dipendente
Al lavoratore autonomo darebbe circa il 50% del valore dell'immobile, non di più (credo, ma qui dipende)
Le banche solitamente non sono contro i single in particolare, fanno altro tipo di considerazioni
Personalmente nei prossimi 4 o 5 anni mi aspetto che le condizioni rimangano più o meno simili. Ai tempi d'oro le banche davano il 100%, adesso stanno più tirate, e l'80% è più prudente. Meno di così di fatto significa quasi cessare di erogare mutui
Per quanto riguarda la formula dell'acquisto con riscatto, può avere vantaggi ma anche svantaggi, informati bene e se hai dubbi chiedi magari nel forum immobiliare. Ricordati che ci sono aspetti che magari non ti sono familiari dal punto di vista giuridico che sono importanti, non è detto che la tua sia una scelta sbagliata, ma devi informarti bene

 

[industry]

Secondo me dovresti cercare comunque di acquistare adesso, perchè oggi i mutui sono convenienti e i prezzi degli immobili si sono abbassati.
Tra qualche anno le cose potrebbero cambiare, e inoltre avresti buttato anni in affitto.
Io cercherei una casa più piccola con prezzo più basso... se sei single un bilocale può bastare

 

[max80]

Secondo me dovresti cercare comunque di acquistare adesso, perchè oggi i mutui sono convenienti e i prezzi degli immobili si sono abbassati.
Tra qualche anno le cose potrebbero cambiare, e inoltre avresti buttato anni in affitto.
Io cercherei una casa più piccola con prezzo più basso... se sei single un bilocale può bastare

Adesso mi è impossibile acquistare, a meno di accontentarmi di qualche rudere da 120k e affidarmi ad un mutuo capestro 100%.
Un bilocale purtroppo mi è stretto, mi serve un'altra stanza da usare come studio/jolly.
Non so dove viviate voi ma nella mia città (Ravenna), i prezzi degli immobili sono folli; indipendentemente dalla zona il prezzo del nuovo è altissimo e infatti non vendono, ma piuttosto che diminuire i prezzi si tengono mezzi condomini vuoti. Contenti loro...
Mi sa che me ne starò in affitto nel mio trilocale ancora per un po', anche perchè visto che sto lavorando da anni come un mulo per mettere qualcosa da parte, non mi va l'idea di buttare i miei soldi in un loculo da 50mq.

 

[Lupin3rd]

Ne approfitto del thread già aperto per chiedere consiglio.
Devo chiedere il mutuo per prima casa, valore immobile 150K, attualmente ho 3 conti aperti, uno presso la BNL, uno con Widiba e uno con la Cariparma.
A quale delle 3 converrebbe rivolgersi, chi è in grado di offrirmi tassi migliori?
Presso l’agenzia immobiliare a cui mi sono rivolto, mi hanno parlato bene anche di intesa San Paolo, ma la domanda è, posso chiedere il mutuo anche se non ho il conto in quella banca?
Ho un contratto a tempo determinato, ho concluso il primo anno e mi è stato rinnovato/esteso per un altro anno.
Lo stipendio anch’esso è variabile, visto che non lavoro tutti i giorni del mese...certi mesi percepisco 1400-1800 e certi mesi dove lavoro meno 850-1000€.
Il CU lo avrò solo a fine mese, senza di questo, non posso chiedere ancora alle banche, vero?
Ringrazio anticipatamente tutti coloro che sapranno aiutarmi, grazie e buona serata a tutti!