Mutuo IM-possibile? 350k su 470k autonomo P.IVA, no garante, firma singola...

[ponyclub]

Buonasera,

è la prima volta che partecipo al forum ma lo seguo dagli anni dei BTP indicizzati inflazione e relativi switch... non so quanti di voi dovrei ringraziare per i preziosi consigli (custodisco ancora gelosamente una delle 3 serie migliori mai emesse grazie solo a voi).

Oggi mi tocca passare da lettore a utente perchè ho una situazione da illustrarvi sulla quale spero di avere il vostro prezioso feedback... vediamo se seguendovi da tempo sarò bravo a fornire tutte le info:

37 anni celibe, autonomo commerciante programmatore software, no albo no punto vendita, con 15 anni della stessa ditta individuale, mai preso soldi in prestito (attualmente solo 2 carte a saldo con plafond 3500), pronto a comprare appartamento dei sogni e pertinenze in costruzione consegna 2020 del valore di 470000+iva 4%, preliminare + sal 130000 di tasca mia, rogito e saldo nel 2020 con mutuo a 30 anni per 340000 circa. IVA e notaio di tasca mia. Firma singola, no garante in quanto nel 2020 ne avrebbe già 70. No persone a carico, leasing o impegni di qualsiasi genere. Attualmente in affitto che lascerei una volta acquistato.

Prima dell'ovvio "no", reddito medio netto mensile ultimi 2 anni oltre 5k e previsto stabile sino al 2020. In regola con inps, acconti, irpef ecc. tutto pagato.
Il dubbio, penso ovvio, è che qui leggo ovunque no firma singola sopra 100k, autonomi visti male, news su quanto poco, basso LTV e difficilmente diano agli autonomi, garante indispensabile...

Così proposto avrei un LTV del 72% circa, salvo perizia ovviamente. Potrei arrivare al 60% attingendo alle mie riserve al rogito credo e spero senza troppi casini. Invece, il 50% mi seccherebbe molto perchè dovrei impiegare del capitale operativo... e mi rincrescerebbe andare a secco perchè coi soldi ci lavoro. Mi seccherebbe così tanto che se sapessi da oggi che dovrò scendere al 50%, credo che rinuncerei. Anche perchè qualche extra capitolato sarà inevitabile.

Come la vedete? Dite che reddito sopra la media + lunga vita della ditta individuale vinceranno contro LTV e garante? I miei conti sono su banche online per cui la classica chiacchierata in banca non posso farla. Pensavo invece di passare in Unicredit e chiedere il voucher mutuo per capire come "mi vedono oggi", ma senza un vostro feedback mi vedo spaesato...

Grazie

 

[amarettoalice]

Buonasera,

è la prima volta che partecipo al forum ma lo seguo dagli anni dei BTP indicizzati inflazione e relativi switch... non so quanti di voi dovrei ringraziare per i preziosi consigli (custodisco ancora gelosamente una delle 3 serie migliori mai emesse grazie solo a voi).

Oggi mi tocca passare da lettore a utente perchè ho una situazione da illustrarvi sulla quale spero di avere il vostro prezioso feedback... vediamo se seguendovi da tempo sarò bravo a fornire tutte le info:

37 anni celibe, autonomo commerciante programmatore software, no albo no punto vendita, con 15 anni della stessa ditta individuale, mai preso soldi in prestito (attualmente solo 2 carte a saldo con plafond 3500), pronto a comprare appartamento dei sogni e pertinenze in costruzione consegna 2020 del valore di 470000+iva 4%, preliminare + sal 130000 di tasca mia, rogito e saldo nel 2020 con mutuo a 30 anni per 340000 circa. IVA e notaio di tasca mia. Firma singola, no garante in quanto nel 2020 ne avrebbe già 70. No persone a carico, leasing o impegni di qualsiasi genere. Attualmente in affitto che lascerei una volta acquistato.

Prima dell'ovvio "no", reddito medio netto mensile ultimi 2 anni oltre 5k e previsto stabile sino al 2020. In regola con inps, acconti, irpef ecc. tutto pagato.
Il dubbio, penso ovvio, è che qui leggo ovunque no firma singola sopra 100k, autonomi visti male, news su quanto poco, basso LTV e difficilmente diano agli autonomi, garante indispensabile...

Così proposto avrei un LTV del 72% circa, salvo perizia ovviamente. Potrei arrivare al 60% attingendo alle mie riserve al rogito credo e spero senza troppi casini. Invece, il 50% mi seccherebbe molto perchè dovrei impiegare del capitale operativo... e mi rincrescerebbe andare a secco perchè coi soldi ci lavoro. Mi seccherebbe così tanto che se sapessi da oggi che dovrò scendere al 50%, credo che rinuncerei. Anche perchè qualche extra capitolato sarà inevitabile.

Come la vedete? Dite che reddito sopra la media + lunga vita della ditta individuale vinceranno contro LTV e garante? I miei conti sono su banche online per cui la classica chiacchierata in banca non posso farla. Pensavo invece di passare in Unicredit e chiedere il voucher mutuo per capire come "mi vedono oggi", ma senza un vostro feedback mi vedo spaesato...

Grazie

solo un kojion oggi spenderebbe una cifra del genere per un appartamento (in Italia) soprattutto se ti devi alzare la mattina per lavorare.

 

[Kevin Mitnick]

...350k di mutuo a firma singola non te lo daranno mai, mi spiace!

 

[bomba_81]

Questa poi... se uno è contento del suo lavoro e ha un bel stipendio come nel suo caso, perché non può comprarsi una casa da 500k? Ragionando così quelli che hanno ville da sogno son tutti cogli0ni??? Beh allora mi piacerebbe essere uno di quelli

 

[ponyclub]

...350k di mutuo a firma singola non te lo daranno mai, mi spiace!

Ti ringrazio per la schiettezza Kevin, so che sai quel che dici. Era quello che temevo. Nemmeno al 50%, chiedendo quindi 235, vedi speranze concrete?

 

[ponyclub]

Questa poi... se uno è contento del suo lavoro e ha un bel stipendio come nel suo caso, perché non può comprarsi una casa da 500k? Ragionando così quelli che hanno ville da sogno son tutti cogli0ni??? Beh allora mi piacerebbe essere uno di quelli

Ti ringrazio bomba. In linea di principio sarei anche d'accordo con amaretto, ma poichè la mia motivazione a superlavorare nasce proprio dal desidero della casa dei sogni... sì anch'io vorrei essere uno di quelli che hanno la villa col porto privato, comprata col lavoro come dici te

 

[Kevin Mitnick]

Ti ringrazio per la schiettezza Kevin, so che sai quel che dici. Era quello che temevo. Nemmeno al 50%, chiedendo quindi 235, vedi speranze concrete?

...si, nemmeno scendendo a quella soglia vedo speranze.
I lavoratori autonomi hanno maglie di valutazione più strette...purtroppo!

L'unica possibilità sarebbe quella di esporre la situazione in una banca fisica (lascia perdere il voucher di Unicredit...nel tuo caso vale quanto il due di picche!!),
senza tralasciare la possibilità delle tue banche online (che se mi dici quali sono, se le conosco, posso dirti come "ragionano")

 

[ponyclub]

...si, nemmeno scendendo a quella soglia vedo speranze.
I lavoratori autonomi hanno maglie di valutazione più strette...purtroppo!

L'unica possibilità sarebbe quella di esporre la situazione in una banca fisica (lascia perdere il voucher di Unicredit...nel tuo caso vale quanto il due di picche!!),
senza tralasciare la possibilità delle tue banche online (che se mi dici quali sono, se le conosco, posso dirti come "ragionano")

Fineco da 1 anno e mezzo, conto personale e conto ditta. Banca sistema che non fa mutui, scoperta grazie a voi del forum, da 3 anni. Voucher l'avevo considerato perchè essendo cartaceo mi sembrava più rassicurante di una conversazione in banca, dove tendono a darti speranze quando chiedi solo info... ma evidentemente tu suggerisci qualcosa di diverso, cosa intendi per esporre la situazione? Dici che oggi, prima del preliminare, potrei riuscire a "concordare" una soluzione futura con la banca con la quale rogiterei però nel 2020? Grazie

 

[Ster6]

Buonasera,

è la prima volta che partecipo al forum ma lo seguo dagli anni dei BTP indicizzati inflazione e relativi switch... non so quanti di voi dovrei ringraziare per i preziosi consigli (custodisco ancora gelosamente una delle 3 serie migliori mai emesse grazie solo a voi).

Oggi mi tocca passare da lettore a utente perchè ho una situazione da illustrarvi sulla quale spero di avere il vostro prezioso feedback... vediamo se seguendovi da tempo sarò bravo a fornire tutte le info:

37 anni celibe, autonomo commerciante programmatore software, no albo no punto vendita, con 15 anni della stessa ditta individuale, mai preso soldi in prestito (attualmente solo 2 carte a saldo con plafond 3500), pronto a comprare appartamento dei sogni e pertinenze in costruzione consegna 2020 del valore di 470000+iva 4%, preliminare + sal 130000 di tasca mia, rogito e saldo nel 2020 con mutuo a 30 anni per 340000 circa. IVA e notaio di tasca mia. Firma singola, no garante in quanto nel 2020 ne avrebbe già 70. No persone a carico, leasing o impegni di qualsiasi genere. Attualmente in affitto che lascerei una volta acquistato.

Prima dell'ovvio "no", reddito medio netto mensile ultimi 2 anni oltre 5k e previsto stabile sino al 2020. In regola con inps, acconti, irpef ecc. tutto pagato.
Il dubbio, penso ovvio, è che qui leggo ovunque no firma singola sopra 100k, autonomi visti male, news su quanto poco, basso LTV e difficilmente diano agli autonomi, garante indispensabile...

Così proposto avrei un LTV del 72% circa, salvo perizia ovviamente. Potrei arrivare al 60% attingendo alle mie riserve al rogito credo e spero senza troppi casini. Invece, il 50% mi seccherebbe molto perchè dovrei impiegare del capitale operativo... e mi rincrescerebbe andare a secco perchè coi soldi ci lavoro. Mi seccherebbe così tanto che se sapessi da oggi che dovrò scendere al 50%, credo che rinuncerei. Anche perchè qualche extra capitolato sarà inevitabile.

Come la vedete? Dite che reddito sopra la media + lunga vita della ditta individuale vinceranno contro LTV e garante? I miei conti sono su banche online per cui la classica chiacchierata in banca non posso farla. Pensavo invece di passare in Unicredit e chiedere il voucher mutuo per capire come "mi vedono oggi", ma senza un vostro feedback mi vedo spaesato...

Grazie

Allora :

1) digli al costruttore di lavorare coi soldi propri. Tu dai 130k al preliminare, troppo facile così lavorare coi soldi degli altri...Così lo sanno fare tutti. Ti stai prendendo rischi che non ti spettano
2) da qui al 2020 ne possono succedere talmente tante di cose che finanziariamente è un orizzonte talmente ampio che pare un'era geologica. Quindi non potrai mai sapere con relativa sicurezza una tua finanziabilità nel 2020. Cioè tu potrai anche guadagnare di + ma magari le banche avranno una politica di credito totalmente diversa, magari non faranno mutui oltre al 50%, magari ci saranno spread al 4%, magari non ci sarà l'euro...
3) ad oggi se entri nella banca dove lavoro chiedendo da autonomo 340k x 30 anni su 470 monofirma chiamano i carabinieri. Formalmente come rating potrebbe anche essere sufficiente ma da li a concedertelo ci passa come dal giorno alla notte.
4) può darsi benissimo che da quando tu firmi il preliminare a 470k a quando l'acquisti nel 2020 il valore dell'immobile si possa svalutare anche sensibilmente pertanto poi oltre all'************** sul prezzo saresti bloccato anche dalla perizia
5) se proprio vuoi digli al costruttore di tirarla su e di chiamarti quando è finita. Poi valuti la situazione che sia il 2019/2020 o mai.



Sinceramente non capisco il desiderio di suicidarti così



Ciao

 

[amarettoalice]

Questa poi... se uno è contento del suo lavoro e ha un bel stipendio come nel suo caso, perché non può comprarsi una casa da 500k? Ragionando così quelli che hanno ville da sogno son tutti cogli0ni??? Beh allora mi piacerebbe essere uno di quelli

gettare nel cesso 1 miliardo del vecchio conio (con la consapevolezza che tra 20 anni varrà 100 milioni del vecchio conio) è da dementi.

se ci si deve alzare la mattina a lavorare...

tutte le case (ville) da ricchi che credi di vedere, sono (tranne eccezioni poche..) case costruite dalla media borghesia negli anni 70/80 che credono ingenuamente che la loro villetta valga 600/700 k euro..
poi quando la mettono sul mercato hanno proposte di 230 k ed attendono il Messia..poveri imbeci lli

in Italia salvo rarissime eccezioni (capri, Portofino, porto rotondo, porto cervo centro Milano...) le case conviene vendere ai kojioni che le comprano...

(unico motivo per cui puoi comprare al di fuori delle località di cui sopra...) se trovi una villa che il proprietario crede valga 700 K e la compri a 50 k 1/12 del prezzo

in futuro le tasse le preleveranno anche e soprattutto dalle prime case, crescita demografica negativa, milioni di stranieri ed italiani morti di fame... e famiglie piccole senza fili..

chi le compra le case?

 

[bomba_81]

Ti lascio convinto delle tue idee. Buon affitto

 

[Kevin Mitnick]

gettare nel cesso 1 miliardo del vecchio conio (con la consapevolezza che tra 20 anni varrà 100 milioni del vecchio conio) è da dementi.

se ci si deve alzare la mattina a lavorare...

tutte le case (ville) da ricchi che credi di vedere, sono (tranne eccezioni poche..) case costruite dalla media borghesia negli anni 70/80 che credono ingenuamente che la loro villetta valga 600/700 k euro..
poi quando la mettono sul mercato hanno proposte di 230 k ed attendono il Messia..poveri imbeci lli

in Italia salvo rarissime eccezioni (capri, Portofino, porto rotondo, porto cervo centro Milano...) le case conviene vendere ai kojioni che le comprano...

(unico motivo per cui puoi comprare al di fuori delle località di cui sopra...) se trovi una villa che il proprietario crede valga 700 K e la compri a 50 k 1/12 del prezzo

in futuro le tasse le preleveranno anche e soprattutto dalle prime case, crescita demografica negativa, milioni di stranieri ed italiani morti di fame... e famiglie piccole senza fili..

chi le compra le case?

...sei Off Topic, come il 99% dei tuoi messaggi...

 

[*Bushido*]

...sei Off Topic, come il 99% dei tuoi messaggi...

ma questa da dove esce?

è vero che le case singole con 30-40 anni si sono svalutate, hanno costi di gestione alti, ma che valgano 1/10 della richiesta
se trovate ville a 50K avvisatemi che ne compro un paio.

 

[Zarbo]

Tratta sul prezzo col costruttore. Se lui è con l'acqua alla gola e deve fare cassa, potrebbe scendere e accettare anche 400k.

Dopodiché, se proprio ci tieni a questa casa e visto che ancora deve essere costruita (rischio fallimento impresa costruzione non trascurabile), io adesso non mi esporrei oltre il 20% del valore a titolo di caparra.
Quindi offrirei subito 80k€ a titolo di caparra e il resto nel 2020.

Se ho ben capito, in questi ultimi anni col tuo lavoro sei riuscito a spuntare un reddito netto di 60k€ annui e hai messo da parte 130k€ di risparmi.

Se riesci a risparmiare 40k€ all'anno, nel 2020 ti ritroverai con altre 120k€ che sommate alle 130k€ che hai già fanno 250k€.

Se riesci a strappare un prezzo di 400k€, ti rimane da saldare 150k€ che a quel punto varrebbero meno del 40% del valore dell'immobile e per la banca non sarebbe difficile da finanziare

 

[W.te.]

E’ un suicidio. Posso capire invaghirsi di un immobile, ma di un progetto solo sulla carta? Fortunatamente la banca non ti asseconderà in questo progetto folle, dovresti considerarlo un favore che ti fanno.
Al 2020 mancano 3 anni e mezzo, tantissimo se rapportato alla vita umana. Tutto può accadere. Sei così in gamba da guadagnare così bene con la tua attività e poi vorresti dare a un costruttore 130k€ così sull’unghia senza neanche metterti almeno in società con lui? Perché? Non buttare tutto all’aria, abbassa le pretese, oppure aspetta che l’appartamento sia realizzato, oppure ancora proponi qualcosa di diverso al costruttore (cioè non un semplice prenotare l’appartamento). Inoltre è da vedere chi è e che solidità ha questo costruttore, insomma talmente tante incognite, che giustamente nessuna banca considererà la tua richiesta seriamente. Ed è solo un bene per te.

 

[ponyclub]

Tratta sul prezzo col costruttore. Se lui è con l'acqua alla gola e deve fare cassa, potrebbe scendere e accettare anche 400k.

Non è con l'acqua alla gola, è ben patrimonializzato, sugli altri lotti ha venduto oltre l'80% a inizio lavori.

Dopodiché, se proprio ci tieni a questa casa e visto che ancora deve essere costruita (rischio fallimento impresa costruzione non trascurabile), io adesso non mi esporrei oltre il 20% del valore a titolo di caparra.
Quindi offrirei subito 80k€ a titolo di caparra e il resto nel 2020.

Se ho ben capito, in questi ultimi anni col tuo lavoro sei riuscito a spuntare un reddito netto di 60k€ annui e hai messo da parte 130k€ di risparmi.

Se riesci a risparmiare 40k€ all'anno, nel 2020 ti ritroverai con altre 120k€ che sommate alle 130k€ che hai già fanno 250k€.

Se riesci a strappare un prezzo di 400k€, ti rimane da saldare 150k€ che a quel punto varrebbero meno del 40% del valore dell'immobile e per la banca non sarebbe difficile da finanziare

Ti ringrazio per il suggerimento. Partendo da 470-130=340, potrei aggiungerne altri 40 ed eventualmente (cosa che non vorrei fare) liquidare il conto titoli & liquidabili per altri 150k, arrivando quindi a 150. Mi secca e rode però non potermi far finanziare dalle banche per come e quanto vorrei, visto quanto ho lavorato a crearmi questa situazione apparentemente ottima... :-( Ma pure 200k di mutuo con un ltv intorno al 40% la vedi non "sicura"???

 

[ponyclub]

E’ un suicidio. Posso capire invaghirsi di un immobile, ma di un progetto solo sulla carta? Fortunatamente la banca non ti asseconderà in questo progetto folle, dovresti considerarlo un favore che ti fanno.
Al 2020 mancano 3 anni e mezzo, tantissimo se rapportato alla vita umana. Tutto può accadere. Sei così in gamba da guadagnare così bene con la tua attività e poi vorresti dare a un costruttore 130k€ così sull’unghia senza neanche metterti almeno in società con lui? Perché? Non buttare tutto all’aria, abbassa le pretese, oppure aspetta che l’appartamento sia realizzato, oppure ancora proponi qualcosa di diverso al costruttore (cioè non un semplice prenotare l’appartamento). Inoltre è da vedere chi è e che solidità ha questo costruttore, insomma talmente tante incognite, che giustamente nessuna banca considererà la tua richiesta seriamente. Ed è solo un bene per te.

Ciao W.te., in linea di principio sono d'accordo con te, ma nel mio caso è parte di un percorso dove da 8k anno sognavo di crescere fino a potermi permettere esattamente questo... è un lotto premium non solo per le baggianate tipo parquet listone giordano che non significa niente... sono gli elementi strutturali a fare il lusso... infissi fuori standard in larghezza e altezza tanto per dirne una... le superfici vetrate sono davvero generose.... la location è nel terzo cap più caro nelle statistiche della città che è una provincia... zona servitissima e a ridosso dei collegamenti... conosco inoltre il mercato degli altri nuovi lotti della città, e qui siamo al peggio a 300 euro al mq comm in più rispetto ad altre situazioni paragonabili al netto della trattativa (ho letto atti di amici)...

 

[W.te.]

Ciao W.te., in linea di principio sono d'accordo con te, ma nel mio caso è parte di un percorso dove da 8k anno sognavo di crescere fino a potermi permettere esattamente questo... è un lotto premium non solo per le baggianate tipo parquet listone giordano che non significa niente... sono gli elementi strutturali a fare il lusso... infissi fuori standard in larghezza e altezza tanto per dirne una... le superfici vetrate sono davvero generose.... la location è nel terzo cap più caro nelle statistiche della città che è una provincia... zona servitissima e a ridosso dei collegamenti... conosco inoltre il mercato degli altri nuovi lotti della città, e qui siamo al peggio a 300 euro al mq comm in più rispetto ad altre situazioni paragonabili al netto della trattativa (ho letto atti di amici)...

Proprio perchè sei partito da zero dovresti dare un valore enorme alla tua fatica e alla tua riuscita come imprenditore. Perchè fare all-in? Ci sono mosse più intelligenti che potresti fare, pensaci.
La prima in assoluto è quella di aspettare. Il mercato immobiliare non crescerà stai tranquillo, e nel 2020 il tuo appartamento sarà ancora lì da vendere.

 

[ponyclub]

Proprio perchè sei partito da zero dovresti dare un valore enorme alla tua fatica e alla tua riuscita come imprenditore. Perchè fare all-in? Ci sono mosse più intelligenti che potresti fare, pensaci.
La prima in assoluto è quella di aspettare. Il mercato immobiliare non crescerà stai tranquillo, e nel 2020 il tuo appartamento sarà ancora lì da vendere.

Ciao W.te., in linea di principio concordo anche su questo. Ma poichè attendo già dal 2008 quando invece di comprare a prezzi top decisi di andare in affitto... è giunto il momento. Sull'appartamento in questione, ho dovuto scegliere piano e tipologia diversa da quella a cui ero orientato perchè erano già al 60% del venduto a 1 mese inizio lavori... alcune tipologie esaurite del tutto assieme ai piani alti... sì sembra pre-2008 lo so

Vorrei però restare sul discorso mutuo e ricevere feedback da voi che avete tanta esperienza, io sono al primo (se mai me lo daranno)... a parte sposarmi entro il 2020 con la prima che trovo con reddito e firmante (), restando autonomo a firma singola seppur con 13 anni della stessa P.IVA e reddito oltre 5k netti mese (con oltre intendo anno corrente proiezione X2 dato che a oggi se smettessi di lavorare chiuderei il 2017 a 5k netti mese; anno scorso 6k; 2 anni fa 4k) io mi illudevo che per redditi alti potessi uscire dagli schemi rigidi che leggo nel forum, pensando che quelli nella mia situazione non postano perchè non incontrano grossi problemi...

 

[amarettoalice]

Madonna di Campiglio: certifico cali del 40% rispetto al 2007