Vale la pena fare una surroga?

[alexpr77]

Salve a tutti,
ho un mutuo a tasso variabile piuttosto conveniente con Barclays, 1% di spread. Attualmente il tasso che pago è 0,67%.
Tuttavia visto che anche i fissi sono molto bassi stavo pensando di fare una surroga, il motivo principale è che pare che il vento stia cambiando (ipotizzato un rialzo dei tassi seppur lento). Il mio mutuo è ventennale e ho pagato 5 anni e mezzo. Quindi c'è ancora tutto il tempo perché i tassi schizzino in alto, seppur lentamente, tanto da farmi pagare una rata che sarebbe maggiore di quella che potrebbe essere oggi quella di un tasso fisso.
Quindi sarei si orientato per la surroga però ho anche pensato che, avendo pagato ben più della metà degli interessi (per l'ammortamento alla francese in 5 anni e mezzo ho pagato circa i 2/3 degli interessi totali), se resto con questo mutuo e ammettendo anche un rialzo deciso dei tassi, questi inciderebbero solo sulla parte di "interesse" della rata non potendo ovviamente cambiare la parte di rata relativa al capitale residuo.
In conclusione la mia domanda è: ad un aumento dei tassi corrisponde, nel mio caso specifico, un aumento sostanziale della mia rata? oppure per il fatto che la quota parte di interessi rimanenti è "piccola" in ogni caso la mia rata si alzerebbe ma non in maniera tale prendere in considerazione un passaggio al fisso. (Ad esempio BNL mi ha proposto un 1,65%.. direi non male per un fisso. Andrei in ogni caso a pagare circa 11.000 euro di interessi in più rispetto a quanto previsto dall'attuale mutuo che ovviamente non verrebbe rispettato in quanto vorrebbe dire che i tassi rimarrebbero invariati da qui a 15 anni).
Grazie a tutti quelli che vorranno intervenire anche solo per un consiglio, una dritta, o altro..
Ciao.
Alessandro.

 

[CharlesIngalls]

Conviene la surroga allungando il mutuo trovando qualcosa d'altro da infilarci dentro... sempre variabile con CAP<tasso fisso... fai un affare vero... perchè se scatta l'inflazione sul lungo hai fatto l'affare...!!!

 

[maracaibo+]

Secondo me non conviene cambiare perché avresti la certezza di pagare di più adesso per forse risparmiare in futuro.
Hai un mutuo ottimo spread così bassi e senza floor non si trovano più.

 

[bomba_81]

Sono quasi nella tua stessa situazione. Spread 1,1 senza floor quindi 0,8 effettivo. Ho deciso di continuare così visto che la parte capitale cambia abbastanza se passo al fisso. E secondo me non si alzano in breve tempo quindi tra 4/5 anni la parte rimasta da rimborsare sarà sempre più bassa.

 

[Rebirth]

Secondo me non conviene cambiare perché avresti la certezza di pagare di più adesso per forse risparmiare in futuro.
Hai un mutuo ottimo spread così bassi e senza floor non si trovano più.

condivido. per un 15anni, con quello che risparmi ora eventualmente abbatti il capitale quando e se i tassi saliranno....

 

[BigBanano]

Con le tue condizioni (non sapendo però rata e debito residuo, fondamentali in un paragone), "rischierei" anch'io.
E ci darei dentro con estinzioni parziali.

 

[missed_approach]

Perchè estinzioni parziali?Stiamo parlando di casi particolari e privilegiati,il primo, 0,67% e l'altro 0,8% effettivo.....ossia soldi prestati quasi a gratis. Ultima cosa che farei personalmente è l'estinzione parziale. Semmai mi sembra un buon consiglio quello di Rebirth: quello che risparmi cerca di accantonarlo in modo da compensare tra 5-6 anni quando i tassi saliranno e sarai costretto a surrogare ad un tasso più alto di ora,allora gli darai di estinzione parziale. Comunque bisogna vedere quant'è sto debito residuo....perchè se si parla di importi piccoli,tutto sto gran risparmio......

Ho surrogato il mese scorso e mi sono buttato senza dubbio sul fisso: 1.60% di fisso contro un 1.20% di variabile con 1.50 di spread + Euribor 1 mese......rata di 420€ contro quella da 407€ del variabile(che credo abbia raggiunto il suo limite inferirore).
150€ l'anno valgono la pena di correre il rischio?Secondo me mai...che ne pensate?

 

[BigBanano]

"Estinzioni parziali" perché adesso che i tassi sono bassi si riesce ad accantonare di più, estinguendo si accantona ancora di più, e così via.
Con tassi alti (però, chissà quando) magari si accantona meno o non si accantona proprio.

Ma è solo una mia personale visione seguendo una linea estremamente prudente, non sapendo a quanto ammontano rata e debito residuo (e non sapendo nemmeno stipendio, propensione al risparmio, costi fissi, ecc...) è impossibile qualsiasi consiglio.

Io stesso ho surrogato qualche mese fa ad un fisso a 20A al 1,50%, accantono parecchio ma non estinguo proprio come hai consigliato tu, proprio perché dispongo delle info che ho elencato qualche riga su.
Effettivamente sono stato un po' sbrigativo nel post sopra...

 

[bomba_81]

Io devo comunque aggiungere che tra max 10 anni voglio cambiare casa quindi non porterò a termine il mutuo. Quindi preferisci pagare più possibile importo capitale.

 

[alexpr77]

condivido. per un 15anni, con quello che risparmi ora eventualmente abbatti il capitale quando e se i tassi saliranno....

In realtà non è che risparmio chissà che..nel 2011, le mie prime rate erano sui 950 euro (non so che tassi ci fossero allora), oggi ne pago 780..
Tengo presente che BNL mi ha proposto un 1,65 fisso per una rata di 919 euro.
Alla luce di questo ieri ho fatto una prova, forse molto banale però credo utile.. ho ipotizzato che i tassi inizino lentamente a salire.. e che la mia rata raggiunga i 919 euro del tasso fisso offertomi, nell'arco di 5 anni..
Quindi ad esempio ho ipotizzato che il primo anno arrivi a 800, il secondo a 830, ecc.., il quinto a 919. (bene, circa 3550 euro risparmiati in 5 anni).
A questo punto mi rimarrebbero da pagare 9 anni e mezzo.
Poi ho ancora ipotizzato un aumento dei tassi tale per cui la rata del variabile salga ancora (occhio, mancano ancora quasi dieci anni all'estinzione!)..quindi ho pensato ad esempio che arrivi in un altro anno a 950.. ecco, se rimanesse mediamente così fino all'estinzione (cosa non so quanto probabile) io avrei riperso i 3500 euro guadagnati. Ma come dice IGOR in Frankestein Junior "potrebbe andare peggio.. potrebbe piovere" ovvero potrebbe essere che nei rimanenti 9 anni e mezzo la mia rata salga molto di più, in fondo il passaggio da 780 a 950 non penso corrisponda ad un rialzo spropositato dei tassi..
Quindi la mia conclusione è la seguente.. è proprio vero che sfruttare fino all'osso l'attuale variabile, visto che mancano ancora quasi 15 anni, convenga??.. il tasso fisso a 1,65 c'è oggi tra un anno me lo sogno..
Grazie per la risposta.

 

[bomba_81]

Io rischierei. Vista la situazione economica dubito in imminenti riprese...anzi

 

[nexus 7]

mi accodo...
fatto 7 mesi fa mutuo variabile a 20 anni, capitale 195K, LTV <50%, tasso attuale 1.37, spread 1.70, rata attuale 880 euro..
nell'ipotesi di cui sopra (bottom raggiunto, tassi in risalita per i prossimi anni), come la vedreste una surroga verso un fisso?
una simulazione fatta in data odierna con gli stessi parametri mi tasso fisso all'1.75, TAEG 1.81, rata mensile 964 euro....
che ne pensate??

 

[maracaibo+]

Io sono un grande estimatore dei tassi variabile.
Ma con un spread così alto come il tuo e con la possibilità di bloccare un fisso al 1,75% per 20 anni farei la surroga.

 

[bomba_81]

Sempre molto difficile consigliare. Poi dipende molto dalla capacità di pagare anche in caso di aumento del variabile. Io ho stipultato 6 anni fa e da allora ho sempre pagato meno. Prima rata mi sembra 650 euro, ora 508. E pensare che tutti mi dicevano: sei matto a fare il veriabile, tassi già al minimo storico, possono solo aumentare...Eh si per fortuna ho voluto fare di testa mia (anche rischiando). Facendo il fisso avrei speso altri 120-130 euro in piu al momento della stipula. Quindi un conto semplice è questo: media di 200 euro/mese * 6 anni= 14400 euro di risparmio

 

[Rebirth]

mi accodo...
fatto 7 mesi fa mutuo variabile a 20 anni, capitale 195K, LTV <50%, tasso attuale 1.37, spread 1.70, rata attuale 880 euro..
nell'ipotesi di cui sopra (bottom raggiunto, tassi in risalita per i prossimi anni), come la vedreste una surroga verso un fisso?
una simulazione fatta in data odierna con gli stessi parametri mi tasso fisso all'1.75, TAEG 1.81, rata mensile 964 euro....
che ne pensate??

con quell' ltv e quella durata io mi sposterei su un fisso.

 

[nexus 7]

mhh.... allora dovrei pure sbrigarmi.... l'unica variabile che potrebbe intervenire è la possibilita' di estiznione totale nel giro di un paio d'anni (ho altro immobile da vendere...)
altri pareri? kevin mitnick??

 

[skr]

se posso mi accodo con un quesito simile per pareri / confronti.
ecco la mia situazione:
mutuo ARANCIO / ING DIRECT dell'agosto 2011, variabile Euribor 1 mese e spread 1,1% ma in realtà 0,9% (per avere lo sconto di 0,2 sullo spread basta avere un conto corrente arancio, che non ha spese...). importo orginario 200.000. durata 30 anni. variabile puro senza cap e senza floor, nè assicurazioni, neè niente. mutuo nudo e crudo.
la rata iniziale era sui 770-780 mi pare, poi è andata sempre calando tanto che qualche mese fa ho fatto un'estinzione parziale di 5000 anche grazie ai risparmi maturati. oggi come oggi la rata effettiva è di 505...
vacche talmente grasse che come tutti ho la paura che non possano durare, quindi mi son messo a guardare i fissi: mi mancano 24 anni e circa 168.000 euro da restituire, quindi sono ancora in mare aperto.
se faccio la surroga coglierei l'occasione per ridurre ulteriormente il capitale fino a 160.000 (ho liquidità sufficiente per farlo) e ridurrei durata a 20 anni (oltre i 20 anni nei fissi scatta sempre un tasso più elevato).
il migliore che ho trovato ha un taeg 2.05 e la banca (WeBank) è molto interessata.
con mutui supermarket ho trovato un HelloBank con taeg 1.95 (ma ancora HelloBank non mi ha chiamato, lo ha fatto solo Mutuisupermarket).
Nessuno può dire che succederà in futuro. Certo per la Banca sono appetibile: sempre solvibile, no altri finanziamenti, importo mutuato che prudenzialmente è sul 40% del valore della casa, rata di circa 800 euro è circa 1/3 del reddito netto mio e di mia moglie (entrambi liberi professionisti, quindi magari maggior incertezza).
Le Banche vogliono acquisire nuovo cliente (sulla carta buon cliente) e ci sta.
Un amico mi dice che la banca ha tutto da guadagnare, ma allora mi chiedo: come mai ING non ha mai tentato di propormi alcuna modifica? Evidentemente anche loro non sono tanto certi che il variabile puro dica male alla lunga.
Quello di Mutuisupermarket spingeva molto sul rialzo futuro dei tassi, francamente mi sembrava una tecnica smaccatamente commerciale. Non lo critico, fa il suo lavoro; ma mi è sembrato poco credibile, questo sì.
La prima domanda è d'obbligo: voi che fareste?
La seconda è: perchè alcuni sconsigliano di fare rimborsi anticipati parziali?
Ecco come la vedo, correggetemi se sbaglio:
1 i rimborsi anticipati riducono gli interessi complessivi anche perchè si generano sempre meno interessi (nel mio caso ING riduce la durata, non la quota capitale di ogni rata a durata invariata);
2 con un tasso come il mio attuale 0,6% ci sono impieghi più remunerativi che rimborsare;
3 di fatto starei comunque impiegando soldi della banca, non miei;
4 al momento i rendimenti sono comunque molto bassi, anche relativamente al rischio. ho un portafoglio molto tranquillo che rende di conseguenza (poco). cinonostante, lo scorso anno ha avuto un brusco calo, non compensato dalla lentezza con cui risalgono gli investimenti in questo periodo. in altre parole, se non si è bravi e addentro a queste cose, mi pare che oggi come oggi si rischi molto capitale per avere frutti modesti. tutto questo per dire che non so quanto il gioco valga

dove sbaglio, se chi ne sa più di me mi dice (chi più nettamente, chi meno) che sbaglio a valutare una surroga con un fisso a taeg circa 2%?

grazie a chi risponderà

 

[maracaibo+]

Metti tuoi risparmi in conti deposito e con il rendimento ti paghi parte della rata.
C'è chi si tiene finanziamenti a 4 o 5 % per avere liquidità in caso di bisogno e tu vuoi fare la estinzione di un 0.60% !
Sei matto si estingui secondo me !

 

[skr]

Metti tuoi risparmi in conti deposito e con il rendimento ti paghi parte della rata.
C'è chi si tiene finanziamenti a 4 o 5 % per avere liquidità in caso di bisogno e tu vuoi fare la estinzione di un 0.60% !
Sei matto si estingui secondo me !

me lo sono sentito dire in effetti e infatti non ho ancora deciso.
in realtà anch'io sono vicino alla conclusione che è meglio accantonare quanto sto risparmiando mese per mese per prepararmi a rialzo futuro dei tassi e a quel punto fare rimborso parziale.
ma alcuni mi dicono che neanche questo va bene e allora non ci capisco più nulla....
intendo: per motivi contingenti sto pagando pochissimi interessi, ma infatti la mia rata è bassa anche perchè sto rimborsando pochissimo capitale (circa 450/mese, forse meno).
allora non è meglio "darci dentro" con i rimborsi?

 

[maracaibo+]

Con ing direct puoi fare una estensione parziale per ridurre la durata del mutuo.
È una delle poche banche che ti permette scegliere tra ridurre la durata o ridurre la rata.
Io personalmente non la farei l'estinzione.