Pre fattibilità mutuo e donazione

[debiruman]

Sto per acquistare (si spera) una casa ma nella storia ventennale dei questa c'e' una donazione ancora attiva, non sono passati ancora 10 anni dalla morte del donante. Il mio notaio non vuole mettere una clausa sospensiva nel preliminare/compromesso per proteggermi nel caso la richiesta di mutuo non vado a buon fine con conseguente perdita da parte mia della caparra/anticipo versata.
Ho chiesto la DB e per loro la donazione non sarebbe un problema ma devo portargli tutti i documenti reddituali (la rata la posso sostenere dai loro parametri) e quelli della casa, in piu' il preliminare firmato. Qua e' il problema, che se firmo il preliminare devo dare un'anticipo senza avere la certezza del mutuo.
Non vorrei trovarmi a perdere i soldi per un problema non mio. Per questo il notaio suggeriva di fare una scrittura privata da consegnare alla banca per mandare la richiesta di pre fattibilità. Naturalmente la scrittura privata sarà firmata solo da me e dal venditore senza autentica del notaio.
Vi riporto quanto a scritto nel punto interessato all'anticipo
"vengono versati ai promittenti venditori alla firma della presente proposta d'acquisto a titolo di caparra confirmatoria mediante il seguente

assegno n.

del quale rilasciano, salvo buon fine del titolo medesimo, quietanza e ricevuta
con la sottoscrizione della presente proposta d'acquisto; detto titolo non dovrà essere incassato fino all’accettazione della presente proposta."


Domani provo a sentire il notaio per farmi spiegare cosa comporta per me, non vorrei trovarmi nella stessa situazione di prima e perdere l'anticipo se il mutuo non passa.

 

[Ster6]

quella che vuoi far inserire tu si chiama clausula sospensiva. Sinceramente non capisco perché il notaio non te la vuole far inserire visto che a lui non cambia proprio nulla...

Ipotizzo un'altra cosa ossia che non vada bene ovviamente al venditore e che questi l'abbia fatto sapere al notaio altrimenti non ha senso la cosa.

Ti consiglio casomai di fare preliminare lasciando dei soldi come acconto e non come caparra confirmatoria, se li lasci come acconto e l'affare non va avanti qualsiasi sia la ragione ti devono ridare indietro i soldi. Se lo fai come caparra confirmatoria e poi tu per qualsiasi motivo non riesci ad acquistare i soldi rimangono di pertinenza del venditore, mentre se si ritira lui ti deve dare il doppio.

Inoltre a quanto mi risulta, deutsche bank non eroga mutui su immobili provenienti da donazione. Ti consiglio di puntualizzare molto bene e ti auguro di trovare un impiegato preparato.

Infine io personalmente non comprerei mai un immobile la cui provenienza è una donazione se nel periodo di possibile azione di riduzione (ossia i 20 o i 10 anni), ma tu immagino sappia già quali rischi si corrono.


Ciao

 

[Kevin Mitnick]

...ma tu immagino sappia già quali rischi si corrono.

Nel caso, glielo spieghiamo in due parole semplici semplici:

In caso di revoca, a seguito dell'opposizione alla donazione,
l'atto di vendita è nullo e il proprietario dell'immobile perde la titolarità dell'immobile stesso,
con la conseguenza che tutte le iscrizioni ipotecarie (eventuali, in caso di mutuo), perdono l'efficacia.

In altre parole, ancora più semplici
tu ti ritrovi senza immobile ma con il mutuo da pagare, e la banca si ritrova senza iscrizione ipotecaria.

Un giorno un cliente mi rispose:
"...'embè? e io non pago più il mutuo, semplice..."...un mito!

 

[debiruman]

Inoltre a quanto mi risulta, deutsche bank non eroga mutui su immobili provenienti da donazione.

Ho tutta la documentazione di DB ed e' contemplata anche la donazione, indicano di produrre due documenti:
- copia dell'atto di donazione
- certificato storico di famiglia del donante
Cosa confermata dall'impiegato DB che mi ha dato la lista dei documenti da portare

In altre parole, ancora più semplici
tu ti ritrovi senza immobile ma con il mutuo da pagare, e la banca si ritrova senza iscrizione ipotecaria.

Si di questo sono consapevole, come avevo indicato in un altro post ho visto che esiste anche una polizza AON Donazione Sicura dei Lloyds che ti assicura in caso di rivalsa di un erede.
Ho chiesto anche al notaio e visto che era stata donata dalla madre ai due figli in parti uguali, ci deve scappare un figlio illegittimo.

 

[Kevin Mitnick]

Ho tutta la documentazione di DB ed e' contemplata anche la donazione, indicano di produrre due documenti:
- copia dell'atto di donazione
- certificato storico di famiglia del donante
Cosa confermata dall'impiegato DB che mi ha dato la lista dei documenti da portare



Si di questo sono consapevole, come avevo indicato in un altro post ho visto che esiste anche una polizza AON Donazione Sicura dei Lloyds che ti assicura in caso di rivalsa di un erede.
Ho chiesto anche al notaio e visto che era stata donata dalla madre ai due figli in parti uguali, ci deve scappare un figlio illegittimo.

Conosco quella polizza perchè mi è servita in qualche caso e per alcune banche, ma non tutte l'accettano...

Per la banca, legittimo o illegittimo non fa differenza, non corre il rischio
anche se ci sono alcune banche che accettano un atto contestuale di Rinuncia ad Opposizione a Donazione,
che vale ovviamente solo per i legittimi...che è già qualcosa!

 

[Kevin Mitnick]

Ho tutta la documentazione di DB ed e' contemplata anche la donazione, indicano di produrre due documenti:
- copia dell'atto di donazione
- certificato storico di famiglia del donante
Cosa confermata dall'impiegato DB che mi ha dato la lista dei documenti da portare

...partendo dal presupposto che l'impiegato generico della banca non capisce una mazza, perchè fa solo il passacarte...

Quando gli porterai il certificato storico del donante, nel caso ci sia qualche altro familiare oltre al tuo venditore,
verificherà se nell'atto di donazione, gli altri legittimi siano stati soddisfatti equamente.
In caso contrario ti chiederà (se va bene) l'atto di rinuncia all'opposizione.

Ammesso che tutto questo vada bene, il passacarte istruirà la pratica,
che potrebbe essere segata successivamente dal deliberante (se va bene), oppure (se ti va male) dall'ufficio tecnico legale
(che si trova alla fine del percorso/processo istruttorio, quando tu credi di avere già le chiavi in mano)

 

[debiruman]

Conosco quella polizza perchè mi è servita in qualche caso e per alcune banche, ma non tutte l'accettano...

Hai perfettamente ragione, per ora nessuna banca l'accetta anche se serve a proteggerla.
Alla fine la farei solo per me, per essere sicuro se uscisse fuori un figlio illegittimo (ormai avrebbe70-80 anni).

 

[alex9973]

ciao kevin, sapresti dirmi quali banche attualmente erogano su immobili in donazione? nel caso potresti aiutarmi?

 

[Kevin Mitnick]

ciao kevin, sapresti dirmi quali banche attualmente erogano su immobili in donazione? nel caso potresti aiutarmi?

Con i dovuti accorgimenti: Bnl, Ing, CheBanca!, Banco Napoli (tra quelle che conosco)
Considera che tutte queste, preventivamente ti chiederanno il certificato storico di famiglia del donante

 

[nonnobancario]

...partendo dal presupposto che l'impiegato generico della banca non capisce una mazza, perchè fa solo il passacarte...

Quando gli porterai il certificato storico del donante, nel caso ci sia qualche altro familiare oltre al tuo venditore,
verificherà se nell'atto di donazione, gli altri legittimi siano stati soddisfatti equamente.
In caso contrario ti chiederà (se va bene) l'atto di rinuncia all'opposizione.

Ammesso che tutto questo vada bene, il passacarte istruirà la pratica,
che potrebbe essere segata successivamente dal deliberante (se va bene), oppure (se ti va male) dall'ufficio tecnico legale
(che si trova alla fine del percorso/processo istruttorio, quando tu credi di avere già le chiavi in mano)

Rinuncia all'azione di restituzione, preventiva rinuncia all'atto di opposizione alla donazione: formalità pubblicitarie. Trascrizione, annotazione? (Tribunale di Torino, 26 settembre 2014) - WikiJus

Come si legge nel link, è del 2014 (fine) la prima sentenza che da valore a tale atto, ma nessuno conosce il seguito, visto che si tratta si sentenza di primo grado, per cui non dare per scontato il valore di tale rinuncia.

 

[Kevin Mitnick]

Rinuncia all'azione di restituzione, preventiva rinuncia all'atto di opposizione alla donazione: formalità pubblicitarie. Trascrizione, annotazione? (Tribunale di Torino, 26 settembre 2014) - WikiJus

Come si legge nel link, è del 2014 (fine) la prima sentenza che da valore a tale atto, ma nessuno conosce il seguito, visto che si tratta si sentenza di primo grado, per cui non dare per scontato il valore di tale rinuncia.

...nonno, io non ho dato per scontato il valore di tale rinuncia (non mi sembra di aver riportato tale tesi),

ma ho riportato testuali parole...anzi, scritto:

In caso contrario ti chiederà (se va bene) l'atto di rinuncia all'opposizione.

 

[prudenziodecautis]

Provenienza da donazione

Anche io mi trovo nella difficile situazione citata ad inizio thread: ho visto una casa che mi piace molto, ma dalla documentazione risulta che la provenienza è una donazione fatta da una zia (senza figli) a favore di due nipoti (figli di fratelli) nel 2012 (al momento non sappiamo se ne abbia eventualmente degli altri, ma questo si risolve). La signora (donante) è recentemente (2015) mancata, lasciando la casa (tra le altre cose) ai nipoti donatari, che quindi oggi sembrerebbe abbiano la piena proprietà dell'immobile.

Mi occorre un mutuo nell'ordine di poco più del 50% del valore che ho in mente di offrire; al primo passaggio con BNL, la mia situazione reddituale è risultata soddisfacente, ma, non appena ha sentito il tema "donazione", il direttore mi ha tolto ogni possibile speranza di ottenere il mutuo dalla sua banca.

Per quello che capisco i rischi connessi ad un acquisto di questo tipo dovrebbero essere principalmente derivanti dall'ipotetico "saltar fuori" nei prossimi 10 anni (o 20 dalla donazione?) di un figlio e/o di un nipote naturale dalla defunta, che potrebbe promuovere azione di riduzione e, in caso di incapienza dei donatari, di restituzione dell'immobile: in breve, io senza casa, la banca senza ipoteca, il debito da pagare...

Perdonate l'improprietà, riferisco quello che non ho chiarissimo al meglio che posso.

Queste dovrebbero essere dei mitigant del rischio:
1) atto notorio con cui due persone non affini, né parenti dei donatari, né interessati alla transazione dichiarano sotto giuramento che non esistono altri eredi e sua trascrizione in conservatoria (ma che succede se poi salta fuori dal cilindro l'erede - figlio naturale che legittimatario preterito?)
2) rinuncia da parte di altri nipoti ad avanzare pretese (non so se serva, visto che non dovrebbero essere quote di legittima per i nipoti del tipo che ci interessa qui)
3) stipula di polizza AON Donazione sicura - ma sapete se funziona veramente? le banche la accettano? inoltre, leggicchiando in giro, ho trovato un riferimento alla sentenza "n. 228 del 24 febbraio 2011 del Tribunale di Mantova, con la quale è stata dichiarata la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un bene oggetto appunto di donazione, perché la fideiussione è stata considerata lesiva del diritto degli stretti familiari del donante a non subire restrizioni circa il conseguimento della quota di eredità loro spettante nella successione del donante." "Il Tribunale di Mantova ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti "pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari" (articolo 549 del codice civile)". Nel caso citato la garanzia era stata prestata dal de cuius ed era passata per eredità ai successori; in quello che ho in mente io, ci sarebbe interposizione da parte di un terzo, la compagnia assicurativa, ma resterebbe il fatto che la garanzia limita un diritto che non dovrebbe essere limitato... come funziona?
Il premio della polizza sarebbe a carico del venditore, ma essa costituisce una vera protezione???

E' imprescindibile direi che la mia eventuale proposta di acquisto contempli come condicio sine qua non l'erogazione del mutuo (purtroppo il diniego della banca a darlo mi dicono non entri nel merito delle ragioni, ma sarebbe utile per me che dicesse che il tema è quello delle provenienze, non la mia incapacità di far fronte al servizio del debito...).

Ma anche trovando la banca disposta a far il mutuo (a che prezzo poi?), resta secondo me il problema dell'emersione di un erede non conosciuto al momento della transazione, che potrebbe fare danni incalcolabili (a me almeno). Mi spiego meglio: se i soldi fossero tutti miei, non sarebbe un acquisto pericoloso in ogni caso, anche di più se vogliamo?

 

[bluck]

Donazione sicura è oggi accettata da molte banche. Scusate il ritardo