Chiarimento su Mutuo con opzione Offset di IWBank

[zikkio]

Chiedo a Voi che siete più esperti, stò cercando ci capire come funziona un mutuo con l'opzione offset.

Da quello che ho capito la rata di interessi viene calcolata considerando anche la giacenza media che si ha sul conto corrente,
e in pratica la giacenza media corrispsonde sempre con il capitale residuo del mutuo non vengono pagati gli interessi.

Facciamo un esempio (simulazione fatta direttamemnte sul sito iwbank):


* mutuo di 100.000 euro per 15 anni(180 mesi), a tasso fisso (5,23%).


-Senza offset viene una rata di 802,83, sul sito viene evidenziato come totale un importo di 144.508,77 alla fine del mutuo,
ed effettivamente8 se faccio 802,3 * 180 mesi esce quell'importo (144.509,4)

-Con offset, e giacenza media pari all'importo del mutuo viene 366,99, sul sito viene evidenziato come totale un importo
di 100.000 alla fine del mutuo. Però se faccio 366,99 * 180 esce un importo di 66058,2 (??????)


Come mai con la modalità offset i calcoli non tornano? Dove mi sbaglio? O cosa non ho capito di questo offset?


Seconda domanda, se invece del tasso fisso imposto il variabile, e in modalità offset con giacenza media pari all'importo del mutuo
la rata con offset mi viene diverso, perchè? Da quello che ho capito l'importo delle rate dovrebbero essere uguali sia se faccio tasso fisso, sia che faccio tasso variabile se come giacenza media ho sempre un importo pari a quello del mutuo ( o meglio pari al capitale residuo).

 

[CreativeX]

Risposta alla prima domanda: quella rata è quella che pagherai nel gran parte del periodo del mutuo. La rata del mutuo è composta da una quota capitale e una interessi: man mano che il tempo passa aumenta quella capitale e diminuisce quella interessi per via dell'ammortamento. Azzerando gli interessi ovviamente pagherai solamente la quota capitale che man mano aumenterà con il passare del tempo. E' per questo che non puoi fare la semplice moltiplicazione.
Non utilizzando invece l'offset quello che otterrai sarà una rata costante nel tempo, aumentando infatti la quota capitale diminuirà quella degli interessi.

Risposta alla seconda domanda: segliendo il tasso variabile, gli interessi sono minori rispetto quello fisso attualmente. Quindi l'ammortamento porta a una differente ripartizione di capitale ed interessi (e l'offset come detto prima tocca solo la parte interessi).

Spero di esser stato chiaro.
Ciao.

 

[zikkio]

Grazie, quindi quell'importo come rata mensile si riferisce solo alla prima rata.

Ho fatto un pò di ricerche, ho trovato un sito dove si può simulare un piano di ammortamento e vedere l'intero piano. Effettivamente la prima rata (parlo di solo capitale) è di 367 euro l'ultima invece è di 799. Nella mia 'ignoranza' pensavo che poichè il muto era a tasso fisso mi sarei aspettato sempre una rata costante.
Ho visto che la tipologia di ammortamento è il francese

"
Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota
interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene
restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
"

Grazie, mi metterò a studiare come funzionano le varie tipologie di mutuo, anche se ho visto che quello francese è il più utilizzatK!

 

[googler]

Grazie, quindi quell'importo come rata mensile si riferisce solo alla prima rata.

Ho fatto un pò di ricerche, ho trovato un sito dove si può simulare un piano di ammortamento e vedere l'intero piano. Effettivamente la prima rata (parlo di solo capitale) è di 367 euro l'ultima invece è di 799. Nella mia 'ignoranza' pensavo che poichè il muto era a tasso fisso mi sarei aspettato sempre una rata costante.
Ho visto che la tipologia di ammortamento è il francese

"
Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota
interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene
restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
"

Grazie, mi metterò a studiare come funzionano le varie tipologie di mutuo, anche se ho visto che quello francese è il più utilizzatK!

Si, la rata è costante. La quota capitale aumenta e la quota interessi diminuisce.
L'offset di IW erode quest'ultima, quindi inevitabilmente la rata sale.
Va però anche detto che, scendendo il debito residuo, la giacenza necessaria ad annullare la quota interessi diminuisce anch'essa.
Quindi puoi impiegare la giacenza eccessiva in altro modo più remunerativo.

 

[zikkio]

Quindi puoi impiegare la giacenza eccessiva in altro modo più remunerativo.

Si, però se l'addebito della rata è direttamente sul conto iw, man mano che vengono pagate il capitale residuo si abbassa pari pari alla giacenza che si ha.


In pratica se uno avesse i soldi in contanti converrebbe utilizzare l'offset.
E come se facessi 2 investimenti in 1. La prima è la casa stessa, la seconda è che sul quel capitale che si ha in giacenza e come se maturassero interessi pari a tasso del mutuo.
Peccato che dalle mie parti con 100.000 euro ci si può comprare a mala pena un magazzino... Comunque sarà una buona scelta per quanto avrò liquidità necessario per farlo (speriamo frà 1 anno o 2 ).

 

[googler]

Si, però se l'addebito della rata è direttamente sul conto iw, man mano che vengono pagate il capitale residuo si abbassa pari pari alla giacenza che si ha.


In pratica se uno avesse i soldi in contanti converrebbe utilizzare l'offset.
E come se facessi 2 investimenti in 1. La prima è la casa stessa, la seconda è che sul quel capitale che si ha in giacenza e come se maturassero interessi pari a tasso del mutuo.
Peccato che dalle mie parti con 100.000 euro ci si può comprare a mala pena un magazzino... Comunque sarà una buona scelta per quanto avrò liquidità necessario per farlo (speriamo frà 1 anno o 2 ).

Infatti il mio ragionamento era riferito alle rate pagate da un certo punto in poi, quando cioè la quota interssi è scesa considerevolmente.
A quel punto, si spera si siano accumulati ed investiti risparmi sufficienti a sostenere la quota capitale in ascesa.

La parte che ho evidenziato del tuo ragionamento non fa una piega.
Ed è stato il motivo principale che mi ha spinto a surrogare il mio vecchio mutuo con quello IW Offset.

 

[gibico]

Grazie, quindi quell'importo come rata mensile si riferisce solo alla prima rata.

Ho fatto un pò di ricerche, ho trovato un sito dove si può simulare un piano di ammortamento e vedere l'intero piano. Effettivamente la prima rata (parlo di solo capitale) è di 367 euro l'ultima invece è di 799. Nella mia 'ignoranza' pensavo che poichè il muto era a tasso fisso mi sarei aspettato sempre una rata costante.
Ho visto che la tipologia di ammortamento è il francese

"
Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota
interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene
restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
"

Grazie, mi metterò a studiare come funzionano le varie tipologie di mutuo, anche se ho visto che quello francese è il più utilizzatK!

potresti dirmi il sito per simulare il piano di ammortamento offset per favore che sono interessato anche io al mutuo di IWBank o eventualmente postarmelo in privato se non è possibile mettere il link.
vorrei capire quale calcolo matematico regola questo tipo di mutuo, i piani di ammortamento che mi hanno fatto alla IWBank ad esempio di 15 anni, dopo 7 ho la quota di soldi in conto corrente uguale alla quota capitale da pagare e quindi la rata comincia a salire e i soldi in conto corrente non rendono nulla.
praticamente potrei anche estinguere il mutuo o pagare a rate che alla fine non cambia nulla.
con i mutui offset anche anticipando prima, alla banca si danno comunque i soldi come se si fosse pagato tutto il mutuo.

non so se sono stato chiaro o se ho capito bene.

 

[zikkio]

potresti dirmi il sito per simulare il piano di ammortamento offset per favore che sono interessato anche io al mutuo di IWBank o eventualmente postarmelo in privato se non è possibile mettere il link.
vorrei capire quale calcolo matematico regola questo tipo di mutuo, i piani di ammortamento che mi hanno fatto alla IWBank ad esempio di 15 anni, dopo 7 ho la quota di soldi in conto corrente uguale alla quota capitale da pagare e quindi la rata comincia a salire e i soldi in conto corrente non rendono nulla.
praticamente potrei anche estinguere il mutuo o pagare a rate che alla fine non cambia nulla.
con i mutui offset anche anticipando prima, alla banca si danno comunque i soldi come se si fosse pagato tutto il mutuo.

non so se sono stato chiaro o se ho capito bene.

Non credo ci siano problemi a postarlo, si tratta di un sito dove chiunque può andare e simulare i vari calcoli di un mutuo.

http://www.telemutuo.it/calcolatric...orto=100000&tasso=5.23&rate=15&periodicita=12

ti posto quello che ho fatto io, 100.000 euro a 15 con il tasso fisso a 5,23 (quello di iwbank in pratica) e da lì ho visto tutte le partite di rata capitale che andrei a pagare se facessi un offset, con giacenza media sempre pari al capitale residuo.

 

[amnto]

CIao,
rispolvero questa discussione perchè stavo pensando di fare surroga vs iwbank per sfruttare l'offset.
Leggendo i post mi sono venuti alcuni dubbi.
Simulo sul sito iw 90000 euro in 15 anni tasso 4,22% e 10000 euro di offset:
Risultato: rata 640 e debito complessivo restituito 115541 euro.
Risultato senza offset:rata 675 e debito complessivo restituito 121623 euro

Se mi faccio il conto in excel non so come trattare gli interessi sui 10000 euro. Ho provato in 2 modi:

metodo A: ho sviluppato il piano di ammortamento del fisso in 15 anni e 90000 euro.
Alla quota interessi, ho sottratto la quota interessi di un ipotetico piano di ammortamento di un mutuo di 10000 euro in 15 anni e tasso 4,22.
La rata così facendo cresce da 640,52 della prima a 675,42 dell'ultima, rim******** in totale 118109 euro. quindi non funziona.
Ho adottato il metodo B:
Sottraggo alla quota interessi del piano ammortamento dei 90000 euro, l'equivalente della quota interessi della prima rata dell'ipotetico piano di ammortamento dei 10000 euro in 15 anni.
Risultato: rata fissa a 640,52 e totale rimborsato 115290 euro

Il risultato è vicino a quello simulato ma non preciso...
Ma come si calcola il piano di ammortamento con l'offset?

 

[CreativeX]

Per fare il conto più preciso possibile tu calcola il piano classico a tasso fisso per l'intera durata del mutuo.
A questo punto avrai una rata fissa per l'intero periodo: dividi la quota capitale da quella degli interessi (la quota interesse è il capitale residuo di ogni mese per il tasso mensile del mutuo).
Basta ora diminuire per ogni mese il capitale residuo della giacenza media presente per l'intero mese sul conto.

Quindi nella situazione iniziale è come avere un capitale residuo di 80000 (90000-10000). Calcolato l'interesse sugli 80000 per il mese in corso basta sommare la quota capitale calcolata in precedenza sui 90000€.
E cosi mese dopo mese, considerando che il capitale residuo diminuisce mese dopo mese (e considerando che quando si arriverà ad un capitale residuo di 10000 non si pagheranno più gli interessi ma solo la quota capitale)

 

[amnto]

Per fare il conto più preciso possibile tu calcola il piano classico a tasso fisso per l'intera durata del mutuo.
A questo punto avrai una rata fissa per l'intero periodo: dividi la quota capitale da quella degli interessi (la quota interesse è il capitale residuo di ogni mese per il tasso mensile del mutuo).
Basta ora diminuire per ogni mese il capitale residuo della giacenza media presente per l'intero mese sul conto.

Quindi nella situazione iniziale è come avere un capitale residuo di 80000 (90000-10000). Calcolato l'interesse sugli 80000 per il mese in corso basta sommare la quota capitale calcolata in precedenza sui 90000€.
E cosi mese dopo mese, considerando che il capitale residuo diminuisce mese dopo mese (e considerando che quando si arriverà ad un capitale residuo di 10000 non si pagheranno più gli interessi ma solo la quota capitale)

Trovato il sistema...
Secondo i miei calcoli si deve:

1) Fare piano ammortamento per 90000.
2)Fare piano ammortamento per 10000 euro
3)prendere la quota interesse dei 10000 euro (nel mio caso in 15 anni al 4.22 cioè 35,17).
Per concludere sommare la quota capitale+quota interesse-quota interesse dei 10000 euro. quando la quota interesse del mutuo sarà inferiore ai 35.17 della quota interesse sul deposito si prenderà solo la quota capitale.

Il totale mi viene esattamente quello espresso sul sito