Questa strana corsa al mattone.

[lovercraft]

in questo 3d, peraltro molto interessante,
si è dato, amio parere troppa consistenza alla "certezza" che siamo in piena bolla
sui mercati immobiliari.
ho un dubbio.
e se non è così?
il mattone è sempre cosniderato un bene rifugio.
e l'oro è in crescita.
io penso che non ci sarà nessuna bolla scoppiata.
forse i prezzi rimarrano così per un pò.
ma poi risaliranno, forse una salita con meno inclinazione.
ma niente scoppio.

[overthecounter]

Originalmente inviato da gupa944

in questo 3d, peraltro molto interessante,
si è dato, amio parere troppa consistenza alla "certezza" che siamo in piena bolla
sui mercati immobiliari.
ho un dubbio.
e se non è così?
il mattone è sempre cosniderato un bene rifugio.
e l'oro è in crescita.
io penso che non ci sarà nessuna bolla scoppiata.
forse i prezzi rimarrano così per un pò.
ma poi risaliranno, forse una salita con meno inclinazione.
ma niente scoppio.

Il meccanismo tipico della bolla speculativa, boom-bust, è a mio parere evidente: esso infatti viene alimentato dall'abbondante liquidità di cui le famiglie dispongono grazie al costo artificialmente basso dell'indebitamento. Se guardiamo infatti ai precedenti storici, tutte le bolle speculative sono state alimentate da liquidità in eccesso (originata da vari fattori, che sarebbe troppo lungo discutere) che si è riversata su un particolare mercato (azionario, bond, immobiliare, ecc) gonfiandone i prezzi (fase di boom, dominata dall'avidità). I prezzi che salgono attirano altri investitori in un allegro circolo virtuoso.
Ma quando la liquidità si contrae, i prezzi comiciano a calare, subentra la paura e la corsa alla (s)vendita. I capitali rifuggono da un mercato orso in cerca di ritorni maggiori ed il circolo virtuoso diventa vizioso.

Tornando alla fase attuale, se l'acquisto delle case fosse finanziato dai risparmi delle famiglie (e magari con un mutuo non superiore al 40%-50% del valore), saremmo in presenza di una fase di sana crescita economica e la visione dell'immobiliare come bene rifugio sarebbe appropriata.

Ma invece sappiamo tutti che la liquidità che ha inondato il mercato immobiliare origina da mutui che coprono l' 80%-100% del valore: qui non si rifugia nulla, si chiede un prestito alla banca per acquistare un bene notevolmente sopravvalutato: la banca ce lo concede volentieri visto che non rischia nulla (nè sui tassi, nè sul capitale): il credito che ha in portafoglio non si svaluta, a differenza dell'immobile. Se i tassi non fossero al 2% e se le banche non concedessero mutui trentennali al 100%, i prezzi dell'immobiliare sarebbero molto ridimensionati.

Il meccanismo mi ricorda, per certi versi, quello dei famigerati prodotti MyWay e 4You: la banca ti presta dei soldi per acquistare un asset sopravvalutato (là erano titoli, qui sono immobili); nel primo caso abbiamo visto tutti com'è finita ...
Quando i prezzi superano la capacità di indebitamento delle famiglie (che el banche cercano di ampliare il più possibile con i mutui a 40 anni, a solo interesse, ed altre diavolerie allettanti ma pericolosissime), comincia la fase di bust. Se fai i conti vedi che tutto questo meccanismo si riduce, alla fine della fiera, in un trasferimento di ricchezza reale dalle famiglie verso il settore finanziario e gli immobiliaristi furbi (che si sono fermati in tempo).

Ecco perchè quando una banca offre un mutuo al 100%, il bovino squattrinato lo vede come un'opportunità per "non buttare i soldi in affitto" e per "comprare una casa che comunque è un investimento sicuro". In realtà si tratta sì di un'opportunità, ma della banca per spennarlo.

Per avere ulteriori conferme basta vedere quello che sta succedendo in America adesso (perfino Greenspan ha detto chiaramente che la bolla immobiliare è una bomba ad orologeria) e quello che successe in Giappone negli anni 80 (la bolla scoppiò quando la gente per comprare una casa doveva accendere un mutuo a 100 anni ma, si sa, i giapponesi sono sempre avanti .... ).

[lovercraft]

....umhhhhh....
la tua tesi è molto convincente..
tuttavia tralascia il cosidetto
fattore "psicologico"....
in italia infatti la "CASA" non è considerata un investimento
ne tantomeno è vista come negli US o in giappone.
in Italia la CASA è la CASA.
E' il luogo dove abiti tu, dove abiterà tuo figlio tuo nipote e il tuo pronipote.
Chi acquista una casa per investimento, ha fatto bene i suoi calcoli e ormai non acquista più.
Chi sta acquistando adesso lo fa solo per andarci ad abitare.
In quest'ottica solo un riazo dei tassi nell'ordine del 5 o 6% potrebbe indurre i più a vendere la casa dei propri sogni.

Altrimenti con un rialzo di tassi più modesto i più si faranno aiutare dal doppio lavoro, dal triplo lavoro, dai genitori (vedi coppie squattrinate e sprovvedute), si faranno aiutare dalle associazioni dei consumatori, venderranno il SUV, e prenderanno l'autobus, venderanno la casa al mare e in montagna, verrano leggi che gli creeranno degli interessi ad hoc, si leveranno gli scudi di tutta la classe politica per acchiappare qualche decina di migliaia di voti.
e ci sarà il tasso sulla prima casa "politico" al 2%.
ma in nessun caso le coppie squattrinate, una volta arraffata la casa della propria vita la cederanno e tanto più a meno di quanto la avranno pagata.
la famiglia interverrebbe economicamente...
io stesso, se mio fratello si trovasse in una situazione simile metteri la mano al portafoglio, e così farebbe mio padre...il padre della moglie e la sorella della moglie.
perchè in Italia la CASA è la CASA.
No. niente scoppi bolla...al massimo ristagno.. questo si è possibile..anzi è probabile..forse per 5 -10 anni i prezzi non saliranno ma da quando e per quanto tempo?

la casa se ti serve per andarci ad abitare,
la si deve acquistare e subito, il prima possibile.
perchè non è dato sapere per quanto tempo i prezzi saliranno ancora....
in più bisogna considerare che i mutui lunghi li fanno solo alle coppie giovani. con in più le garanzie dei genitori.
chi lo fa un mutuo trentennale a un 40enne? nessuno.
andare in affitto può forse convenire da un punto di vista prettamente finanzario..
ma le variabili in gioco sono molteplici..
se aspetti troppo poi il mutuo non te lo danno più.
cè poi un altro aspetto da considerare in italia che la rende diversa dai paesi anglosassoni ad es.
e cioè che (come ho accennato prima, ma tanto per rafforzare l'idea)
da noi la casa è vista non come un bene "personale"
ma come qualcosa che lasceremo in eredità..
per cui il prezzo pagato "psicologicamente" viene suddiviso per generazioni..."almeno mio figlio se la godrà"
anche s io per pagare il mutuo dovrò fare le nottate.
è un pò come l'esempio del lavoro fisso, paga poco (non conviene finanziariamente) ma è
"o dovrebbe" essere per sempre e dormi più tranquillo.

sbaglia chi pensa che le coppie squattrinate (di cui sopra) siano solo dei pinocchietti che si sono fatti infinocchiare dal gatto e la volpe della tecnocasa.
chi spende 350.000 euro a Roma per una casa in periferia di due stanze .....ha fatto bene i suoi calcoli e in genere non li ha fatti da solo.

la casa in Italia è è considerato un bene primario, necessario e con una elasticità alle variazioni del prezzo molto bassa.

scusate se vado controcorrente, ma ho troppi amici che seguendo la logica dell'affitto ormai da dieci anni, da tanto si parla di bolla, sono andati in affitto e ora sono costretti ad andare in affitto in case lontane km dal luogo di lavoro o dalla propria famiglia, infatti anche quello dell'affitto non è un mercato facile, a causa della legislazione italiana se hai una certa età, nessuno ti affitta la casa sapendo che in caso di insolvenza non riesce più a buttarti fuori.

[lovercraft]

Originalmente inviato da nat64

Questo e' sufficiente a decretare l'acquisto di un immobile adesso una pessima allocazione delle proprie risorse ,beh se sono i soldi di tuo padre o di qualcun altro va bene lo stesso,

C'e' tempo e luogo ,niente e' piu' ciclico del mercato immobiliare.

Chi spende 350.000 € per due stanze o ha fretta di fare il bucato o ha vinto al superenalotto o ripeto che non spende soldi suoi...

certo che è molto probabile che non spenda soldi suoi.
io ho fatto delle considerazioni che vanno oltre quelle prettamente
finanziarie ma non oltre quelle economiche.
e ribadisco la convinzione che chi deve acquistare un appartemento per mettere su famiglia e ha l'appoggio ADESSO di parenti e banche è meglio che lo faccia adesso, perchè se cambiamenti ci saranno lui non farà in tempo ad avvertirli..

Niente è più ciclico del mercato immobiliare ? la "ciclicità" del mercato immobiliare è ben più lunga della ciclicità di qualsisi altro mercato!!!

e spesso avvertibile solo dopo generazioni.
forse i nostri figli e solo loro, o i nostri nipoti, potranno tornare ad acquistare una casa con i loro guadagni.

[bellabolla]

Originalmente inviato da gupa944

Chi acquista una casa per investimento, ha fatto bene i suoi calcoli e ormai non acquista più.
Chi sta acquistando adesso lo fa solo per andarci ad abitare.

Originalmente inviato da gupa944

ma in nessun caso le coppie squattrinate, una volta arraffata la casa della propria vita la cederanno e tanto più a meno di quanto la avranno pagata.

non la cederanno, ma faranno come dei miei vicini di casa, che comprarono nel 1993/94, a prezzi alti, e passarono anni con l'ulcera, a maledire la casa su cui avevano perso un sacco di soldi, e che gli continuava a costare di spese di manutenzione...

Originalmente inviato da gupa944

perchè non è dato sapere per quanto tempo i prezzi saliranno ancora....

ehmmm... sono sei mesi che i prezzi o stanno scendendo o al massimo sono fermi, e compravendite in calo...

[lovercraft]

Originalmente inviato da bellabolla

non la cederanno, ma faranno come dei miei vicini di casa, che comprarono nel 1993/94, a prezzi alti, e passarono anni con l'ulcera, a maledire la casa su cui avevano perso un sacco di soldi, e che gli continuava a costare di spese di manutenzione...


ehmmm... sono sei mesi che i prezzi o stanno scendendo o al massimo sono fermi, e compravendite in calo...

i tuoi vicini avranno anche l'ulcera ma hanno un tetto..
se non avessero acquistato allora non avrebbero più acquistato.... ai prezzi di oggi poi...

sul fatto che siano sei mesi che i prezzi scendono..ho i miei dubbi..ho sentito dire tutto e il contrario di tutto...
di certo lo sento dire dai "venditori" da un saccco di anni...

[overthecounter]

Originalmente inviato da gupa944

Altrimenti con un rialzo di tassi più modesto i più si faranno aiutare dal doppio lavoro, dal triplo lavoro, dai genitori (vedi coppie squattrinate e sprovvedute), si faranno aiutare dalle associazioni dei consumatori, venderranno il SUV, e prenderanno l'autobus, venderanno la casa al mare e in montagna, verrano leggi che gli creeranno degli interessi ad hoc, si leveranno gli scudi di tutta la classe politica per acchiappare qualche decina di migliaia di voti.
e ci sarà il tasso sulla prima casa "politico" al 2%.
ma in nessun caso le coppie squattrinate, una volta arraffata la casa della propria vita la cederanno e tanto più a meno di quanto la avranno pagata.
la famiglia interverrebbe economicamente...
io stesso, se mio fratello si trovasse in una situazione simile metteri la mano al portafoglio, e così farebbe mio padre...il padre della moglie e la sorella della moglie.
perchè in Italia la CASA è la CASA.

Se la rata del mutuo supera circa 1/3 del reddito complessivo familiare, la solvibilità è a rischio. Siccome molti mutui sono accesi al limite, qualsiasi piccolo imprevisto (es rialzo dei tassi; perdita, anche momentanea, del lavoro, figlio in arrivo, ecc.) rende reale questo rischio. Chiaramente prima che la coppia squattrinata vada in crack, intervengono genitori e parenti (se avevano tanti soldi, però, avrebbero aiutato gli squattrinati a fare un mutuo più sostenibile), ma questo non cambia la sostanza delle cose e soprattutto l'entità della spennata complessiva.

Il fattore psicologico, che tu giustamente richiami, gioca brutti scherzi; infatti si tende a pensare che il futuro sia simile al passato ed al presente, mentre non è più così:

- quando uno contrae un mutuo, il 99% delle volte fa il conto "al presente", senza contare che in futuro la rata potrebbe aumentare (sicuro) e la capacità di reddito diminuire (probabile, visto il declino dell'Italia)

- è vero che, in termini nominali, nel passato gli immobili non sono praticamente mai calati. Ma c'era la lira e l'inflazione galoppante: in termini reali, dal 93/94 al 2000, sono calati parecchio (non ho sottomano il grafico per il numero preciso), e negli anni 90 i mutui te li facevano al max sul 50% ...

- lo stato non può fare nulla: nè stampare soldi per svalutare il debito, nè abbassare i tassi, nè indebitarsi per dare sussidi (non ha soldi). Nulla. Anzi, se uno squattrinato deve vendere perchè è sommerso di debiti, normalmente lo stato gli leva eventuali contributi concessi in precedenza. Nel caso dei mutui in ECU, lo stato ha fatto qualcosa ?

- la visione della casa come "bene personale" è vera, ma sarà anche molto, ma molto costosa.

- nella discussione non sono stati evidenziati anche dei fattori negativi non monetizzabili: lo stress di non riuscire a pagare, le telefonate delle banche, l'ansia di risparmiare ogni singolo euro, la visita a parenti ed amici per battere cassa, il terrore di qualche imprevisto, la paura di avere un figlio. Essere liberi da tali preoccupazioni non ha prezzo.

Originalmente inviato da gupa944

chi spende 350.000 euro a Roma per una casa in periferia di due stanze .....ha fatto bene i suoi calcoli e in genere non li ha fatti da solo.

la casa in Italia è è considerato un bene primario, necessario e con una elasticità alle variazioni del prezzo molto bassa.

scusate se vado controcorrente, ma ho troppi amici che seguendo la logica dell'affitto ormai da dieci anni, da tanto si parla di bolla, sono andati in affitto e ora sono costretti ad andare in affitto in case lontane km dal luogo di lavoro o dalla propria famiglia, infatti anche quello dell'affitto non è un mercato facile, a causa della legislazione italiana se hai una certa età, nessuno ti affitta la casa sapendo che in caso di insolvenza non riesce più a buttarti fuori.

Spero che l'esempio dei 350K euro sia astratto e non personale ... chi spende quella cifra, secondo me dovrebbe soltanto ricevere un premio come benefattore del sistema bancario. Mi spieghi dove li trova quei soldi, se non sommergendosi di debiti ? Un altro fattore psicologico è questo: la generazione di giovani non ha mai conosciuto la miseria, e pertanto non ha paura di indebitarsi perchè non riesce a valutarne le conseguenze. E la banche ringraziano (la psicologia in questo caso).

Giusto per la cronaca, nella mia zona (UD) l'industriale ed il commerciale sono in caduta libera, ed anche il residenziale è in calo.

[bellabolla]

Originalmente inviato da gupa944

i tuoi vicini avranno anche l'ulcera ma hanno un tetto..
se non avessero acquistato allora non avrebbero più acquistato.... ai prezzi di oggi poi...

sul fatto che siano sei mesi che i prezzi scendono..ho i miei dubbi..ho sentito dire tutto e il contrario di tutto...
di certo lo sento dire dai "venditori" da un saccco di anni...

Ah, adesso capisco i tuoi post precedenti...
L'immobilare in Italia ha avuto un max nel 1993, poi la crisi economica, l'introduzione di tasse (ICI), l'apertura dei mercati finanziari ha fatto sgonfiare i prezzi. In nominale del 25%, ma in reale, contando l'inflazione, del 50%.

I vicini di casa nel 1993 potevano comprare dei BOT, stare in affitto, e nel 1998 avrebbero comprato due appartamenti.

[lovercraft]

Originalmente inviato da bellabolla

Ah, adesso capisco i tuoi post precedenti...
L'immobilare in Italia ha avuto un max nel 1993, poi la crisi economica, l'introduzione di tasse (ICI), l'apertura dei mercati finanziari ha fatto sgonfiare i prezzi. In nominale del 25%, ma in reale, contando l'inflazione, del 50%.

scusa ...se ho capito bene..stai sostenendo che dal 1993 ad oggi i prezzi in termini "reali" delle case sono calati del 50%?

ah... scusa allora ho capito io..
fino adesso abbiamo scherzato.

[Gsign]

Originalmente inviato da gupa944

scusa ...se ho capito bene..stai sostenendo che dal 1993 ad oggi i prezzi in termini "reali" delle case sono calati del 50%?

ah... scusa allora ho capito io..
fino adesso abbiamo scherzato.

penso che dica dal 93 al 2000, forse un po' esagerato, ma scesi sono scesi consistentemente...