MBA weekly survey. Post ufficiale

[soros75]

Ciao a tutti.
In questo post intendo raccogliere e commentare i dati che settimanalmente vengono diffusi dalla Mortgage Bankers Association.

Iniziamo con una piccola introduzione per l'imparare a leggere questi dati, senza cadere nei tranelli dei comunicati delle agenzie di stampa che spesso non sanno nemmeno di cosa si tratta.

I dati diffusi nel report sono:

Market Composite Index: E' una misura delle RICHIESTE di mutui.

Refinance Index: Misura le rinegoziazioni.

Refinance share of mortgage activity: Misura la quota delle rinegoziazioni sul totale dell'attivitį.

Tasso di interesse medio applicato ai mutui TF a 30 anni.

Tasso di interesse medio applicato ai mutui TF a 15 anni.

Tasso di interesse medio applicato ai mutui ARM 1 .

Di seguito riporto i grafici storici dei dati descritti in precedenza.

[soros75]

Market composite index of mortgage loan applications

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Refinancing activity

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Refinancing share of mortgage activity

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Evolution of the fed funds rate and mortgages rate

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SPREAD BETWEEN FED FUNDS AND MORTGAGES RATES
Nota: Il tasso di riferimento per il calcolo delle rate dei mutui é l'USD-LIBOR 3Month, tuttavia le banche stanno di fatto bypassando il mercato monetario e si stanno finanziando presso la FED ad un costo prossimo allo zero.

[soros75]

OSSERVAZIONI AI DATI DIFFUSI IL 27 MAGGIO 2009
MARKET COMPOSITE INDEX OF MORTGAGE LOAN APPLICATION
L'indice scende sotto quota 900 allontanandosi dai valori da nuova bolla delle settimana precedenti.

Si noti come da Luglio 2002 ad Agosto 2003 questo indice fosse esploso al rialzo, chiara indicazione della bolla che si stava formando nel settore immobiliare.

La discesa di questo indice sotto quota 900 va attribuita anche alla discesa dei rifinanziamenti che negli ultimi mesi ha tenuto in piedi il settore dei mutui. A conferma di ció si noti che a partire da Novembre 2008, oltre il 50% dell'attivitį nel settore mutui é dovuta a rinegoziazioni.
La discesa del numero di rinegoziazioni non é compensata dalla richiesta di nuovi mutui.

REFINANCE INDEX
Per la prima volta da Marzo 2009 la quota dei rifinanziamenti sul totale delle richieste di mutuo scende, seppur di poco, al di sotto del 70%.

TASSI DI INTERESSE APPLICATI AI MUTUI
Nonostante i tagli ai tassi di interesse messi in atto dalla FED, i tassi di interesse applicati ai mutui non scendono.

In particolare i tassi applicati ai mutui a TF a 15 e 30 anni sono stabili da qualche settimana, mentre i tassi applicati ai mutui a TV stanno salendo rapidamente. Si noti che il tasso di interesse applicato ad un mutuo ARM-1 oggi, é lo stesso che veniva applicato a Dicembre 2007 quando i FED FUNDS erano al 4,5%.

Si noti inoltre che lo spread applicato dalle banche a ciascun mutuo oggetto dell'analisi é superiore al 4%. Aviditį ? I nuovi mutuatari devono colmare i buchi lasciati dai vecchi ? Oppure le banche stanno imparando a prezzare il rischio ?

[soros75]

Ma non avevano detto che per l'immobiliare il peggio era alle spalle ?

Crisi: Usa, indice mutui casa -16%
(ANSA) - ROMA, 3 GIU - Le richieste di mutui ipotecari negli Stati Uniti sono calate del 16% la scorsa settimana. Pesa il forte ribasso dei rifinanziamenti. Che sono resi meno convenienti dall'aumento dei tassi di interesse sui prestiti immobiliari, risaliti ai massimi da gennaio. L'indice generale e' sceso a quota 658,7 da 786 della settimana precedente. La componente dell'indice sulle domande di rifinanziamento - con cui gli americani alimentano la propria liquidita' - ha registrato una flessione del 24%.

Curiositį:
I rifinanziamenti sono scesi del 24%, mentre l'indice generale é sceso "solo" del 16%.
Sorge spontanea una domanda...questi dati mi fanno pensare che le RICHIESTE di nuovi mutui abbiano in parte compensato il calo dei rifinanziamenti...
Forse chi doveva rifinanziare ha rifinanziato e adesso arrivano sul mercato nuovi avventori ?
Se la matematica non é un'opinione 24-16 = 8.
Vedremo.

Comunque, come al solito, quando la notizia viene ripresa dalle agenzie italiane manca del piatto forte:

Tasso di interesse medio sui mutui TF a 30 anni: 5.25% (settimana precedente 4,81%)

Tasso di interesse medio sui mutui TF a 15 anni: 4.80% (settimana precedente 4,44%)

Tasso di interesse medio sui mutui ARM-1: 6,61% (settimana precedente 6,55%)

[soros75]

Anche questa settimana é stato pubblicato dalla MBA il dato relativo alle richieste di mutuo e di rifinanziamento nel corso della settimana conclusasi il 5 Giugno.

A dispetto di quanto dichiarato anche dalla FED il mercato immobiliare non si sta riprendendo affatto.

I tassi di interessi MEDI applicati alle principali tipologie di finanziamento per l'acquisto della casa sono le seguenti:

Tasso di interesse medio sui mutui TF a 30 anni: 5.57% (settimana precedente 5.25%)

Tasso di interesse medio sui mutui TF a 15 anni: 5.1% (settimana precedente 4.80%)

Tasso di interesse medio sui mutui ARM-1: 6,75% (settimana precedente 6,61%)

Notare che nel corso della settimana, nulla é cambiato sul fronte della politica monetaria della FED.

[soros75]

Per i piś duri di comprendonio....evidenzio un particolare che dovrebbe far capire a tutti perché nel 2003 prese corpo il boom del settore immobiliare e dei mutui subprime e perché questa volta, sebbene il tasso sui FED FUNDS siano al minimo storico, il boom non ci sarį.

Nel 2003 con i FED FUNDS intorno all'1%, il tasso di interesse sui mutui a tasso variabile (ARM-1) rimase per 7 mesi sotto il 4%.

Nel 2009 con i FED FUNDS allo 0,25%, il tasso di interesse sui mutui a tasso variabile (ARM-1) é pari al 6,75% !!!!

Nel 2009 i mutui TF a 30 e 15 anni sono intorno ai valori di fine 2005.

In altre parole...i tagli dei tassi di interesse si stanno rivelando inefficaci per quanto riguarda il recupero del mercato immobiliare ed una maggiore semplicitį di accesso al credito.