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JP Donn 16-01-08 11:26

Plusvalenza immobile
 
Avrei intenzione di vendere un mio immobile acquistato 9 anni fa circa.Quale tassazione mi sarà applicata?
Grazie.:)

Gekko's 16-01-08 12:19

Citazione:

Originalmente inviato da JP Donn (Messaggio 15909916)
Avrei intenzione di vendere un mio immobile acquistato 9 anni fa circa.Quale tassazione mi sarà applicata?
Grazie.:)



nessuna a me che tu non abiti in sardegna..................

bit2008 16-01-08 12:22

Citazione:

Avrei intenzione di vendere un mio immobile acquistato 9 anni fa circa.Quale tassazione mi sarà applicata?
Grazie
nessuna plusvalenza in qnt trascorsi oltre 5 anni dall'acquisto.

JP Donn 16-01-08 12:31

Possibile?
Vi faccio l'esempio pratico:
-acquistato immobile 9 anni fa a 60milioni di lire
-vendita immobile oggi a 80 mila euro.
Nel dichiarare la vendita cosa dovrei andare a pagare?Gli 80mila euro che percepirei saranno netti?

Gekko's 16-01-08 12:42

Citazione:

Originalmente inviato da JP Donn (Messaggio 15911187)
Possibile?
Vi faccio l'esempio pratico:
-acquistato immobile 9 anni fa a 60milioni di lire
-vendita immobile oggi a 80 mila euro.
Nel dichiarare la vendita cosa dovrei andare a pagare?Gli 80mila euro che percepirei saranno netti?



eccerto....

ormai in italia la mancanza di tassazione e' vista come evento anormale quando dovrebbe essere la normalita'...

JP Donn 16-01-08 12:48

Citazione:

Originalmente inviato da Gekko's (Messaggio 15911406)
eccerto....

ormai in italia la mancanza di tassazione e' vista come evento anormale quando dovrebbe essere la normalita'...

Eh gia!


Grazie :)

Bud79 16-01-08 13:55

Citazione:

Originalmente inviato da bit2008 (Messaggio 15910995)
nessuna plusvalenza in qnt trascorsi oltre 5 anni dall'acquisto.


che io sappia la tassazione non è condizionata dai 5anni......ma dal "maggior uso del bene"...poi se la rivendi entro i 5anni hai sempre un'anno per comprarne un altra.

Gekko's 16-01-08 13:57

Citazione:

Originalmente inviato da Bud79 (Messaggio 15912718)
che io sappia la tassazione non è condizionata dai 5anni......ma dal "maggior uso del bene"...poi se la rivendi entro i 5anni hai sempre un'anno per comprarne un altra.


sei informato male

bit2008 16-01-08 16:08

Citazione:

che io sappia la tassazione non è condizionata dai 5anni......ma dal "maggior uso del bene"...poi se la rivendi entro i 5anni hai sempre un'anno per comprarne un altra.
i 5 anni sono basilari per evitare la plusvalenza, sia che tu abbia acqst e rivenduto come prima o seconda casa. ricorda, l'unico vincolo e ripeto unico sono i 5 anni. quello che tu pensi è legato all'acqst con beneficio iva e/o imposta di registro prima casa e pertanto se vendi prima dei 5 anni devi riacquistare entro un anno se non vuoi incorrere nella maggiore imposta e relativa sanzione per avere venduto prima dei 5
anni e non riacquistato entro un anno.

The Business Man 17-01-08 18:10

quindi.. se vendo entro i 5 anni ma ricompro che succede?

bit2008 17-01-08 19:51

Citazione:

quindi.. se vendo entro i 5 anni ma ricompro che succede?
se vendi entro i 5 anni sia un prima che un seconda casa, paghi(se c'è) la plusvalenza.
ricorda che se vendi prima casa devi riacquistare entro un anno. se vendi un seconda casa anche prima dei 5 anni non hai vincoli se non il pagamento della eventuale plusvalenza. la tassazione sulla plusvalenza è del 20% che potrai versare anche al notaio rogante.

dreams 18-01-08 03:42

Citazione:

Originalmente inviato da JP Donn (Messaggio 15911187)
Possibile?
Vi faccio l'esempio pratico:
-acquistato immobile 9 anni fa a 60milioni di lire
-vendita immobile oggi a 80 mila euro.
Nel dichiarare la vendita cosa dovrei andare a pagare?Gli 80mila euro che percepirei saranno netti?


Non paghi nessuna tassa, se l'immobile è un fabbricato (di qualunque categoria o tipo). Se invece è un terreno divenuto edificabile sei soggetto alla tassazione sulla plusvalenza anche se lo possiedi da più di 5 anni.

jack1 18-01-08 08:55

Citazione:

Originalmente inviato da JP Donn (Messaggio 15909916)
Avrei intenzione di vendere un mio immobile acquistato 9 anni fa circa.Quale tassazione mi sarà applicata?
Grazie.:)

ok niente tasse sulla plusvalenza, ma i 2o mila in più ipotetici vanno a fare reddito? quindi paghi in più a fine anno?

filottranotrader 18-01-08 21:34

non dovreste dare risposte errate se non conoscete la materia...informatevi!

JP Donn 19-01-08 08:34

Citazione:

Originalmente inviato da dreams (Messaggio 15939204)
Non paghi nessuna tassa, se l'immobile è un fabbricato (di qualunque categoria o tipo). Se invece è un terreno divenuto edificabile sei soggetto alla tassazione sulla plusvalenza anche se lo possiedi da più di 5 anni.

L'immobile è un fabbricato.

The Business Man 30-01-08 17:12

Oggi mi intesto una casa e ci vado a vivere come abitazione principale..

Domani la vendo (dopo un anno) per acquistarne un altra da destinare a prima casa..

Ci devo pagare la plusvalenza????

The Business Man 30-01-08 17:29

A quanto ne sapevo io, se l'abitazione è adibita come principale non è dovuta alcuna plusvalenza.. :D

The Business Man 30-01-08 17:31

a prescindere dalla durata del possesso..

sub_ comandante 01-02-08 15:04

dunque la cosa mi interessa tantissimo.. volete forse dire che se vendo un locale commerciale o un deposito che ho da più di 5 anni non pago plusvalenza???!
E anche sui terreni succede lo stesso?? A meno che non siano diventati nel frattempo edificabili? Dove trovo delle info più dettagliate e autorevoli...??
quindi poi se non pago plusvalenza vuol anche dire che la somma che percepisco no fa reddito??! sull'irpef come incide la somma che percepisco? Grazie

andreacalifornia 03-02-08 10:11

se sono decorsi i 5 anni con il valore incassato non influisce sulla base imponibile irpef (in pratica non ci paghi tasse sopra)

sub_ comandante 03-02-08 14:42

andrea grazie per le info
solo una domanda, in caso di società, la plusvalenza si paga anche decorsi i 5 anni??

cavaliere bianco 03-02-08 14:52

Citazione:

Originalmente inviato da sub_ comandante (Messaggio 16144521)
andrea grazie per le info
solo una domanda, in caso di società, la plusvalenza si paga anche decorsi i 5 anni??


certo

ma non paghi il 20%, paghi l'imposta sugli utili

sub_ comandante 03-02-08 15:15

che sarebbe?
33% + 3,9% ?

dreams 03-02-08 16:33

Citazione:

Originalmente inviato da sub_ comandante (Messaggio 16144521)
andrea grazie per le info
solo una domanda, in caso di società, la plusvalenza si paga anche decorsi i 5 anni??

La norma che consente di non pagare plusvalenze dopo i cinque anni è valida solo se chi vende è una persona fisica... e solo se il bene venduto è accatastato tra i fabbricati, come detto prima se il bene venduto è un terreno DIVENUTO edificabile si paga la plusvalenza anche se lo si possiede da più di cinque anni. Ovviamente se chi vende è società fa plusvalenza, la tassazione dipende dal tipo di società che vende (ci sono differenze tra società di capitali e non).

dreams 03-02-08 16:43

Citazione:

Originalmente inviato da The Business Man (Messaggio 16100301)
Oggi mi intesto una casa e ci vado a vivere come abitazione principale..

Domani la vendo (dopo un anno) per acquistarne un altra da destinare a prima casa..

Ci devo pagare la plusvalenza????

Se ricordo bene dovrebbe essere così, ma a condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo che intercorre tra l'acquisto e la vendita del bene. Esempio: tempo trascorso tra acquisto e vendita 2 anni, per poter usufruire della norma il bene deve essere stato adibito come abitazione principale per più di un anno... ovviamente la norma non può essere applicata per beni immobili accatastati come "C" o "D" dato che non possono essere categorie di immobili ove stabilire la propria dimora abituale...

sub_ comandante 03-02-08 17:03

che differenza c'è tra società di capitali e di persone??
nel caso di s.r.l. quanto si paga?

andreacalifornia 03-02-08 18:04

Citazione:

Originalmente inviato da sub_ comandante (Messaggio 16144521)
andrea grazie per le info
solo una domanda, in caso di società, la plusvalenza si paga anche decorsi i 5 anni??

in caso di società funziona cosi:
-tu acquisti a 100 un immobile e decidi di ammortizzarlo al 3,3% annuo.
decorsi 10 anni lovuoi alienare. Il valore residuo del bene sar di 100-(3,3% * 10) = 66.
cio vuol dire che il tuo immobile sara ancora a bilancio per 66.
se lo vendi a 70 realizzi una plusvalenza di 6. tale valore di 6 andra a conto economio a incrementare i ricavi.
se lo vendi a 60 realizzi invece una minusvalenza. tale valore di 6 andra sempre a conto economico ma stavolt andra a incrementare i costi.
se tu hai una plusvalenza da aleinazione cespite a bilancio devi fare in modo di abbatterla tramite un aumento dei costi, altrimenti su tale vaore di plusvalenza (ipotizzando un Ce che prima della plusvalenza abbia ricavi=costi)andrai a pagarci IRES + IRAP

andreacalifornia 03-02-08 18:08

Citazione:

Originalmente inviato da sub_ comandante (Messaggio 16145466)
che differenza c'è tra società di capitali e di persone??
nel caso di s.r.l. quanto si paga?

con srl paghi il 33% di ires (che diventera 27% a partire da quest'anno anche se sara aumentata la base imponibile) + ires al 4,25%.

sub_ comandante 08-02-08 13:25

un attimo, tenendo conto che io venderei cmq sempre a più del valore di acquisto...
se l'immobile decido di ammortizzarlo tutto in un anno, si può fare
se io compro per ristrutturare e vendere dopo un anno, che succede?

andreacalifornia 08-02-08 13:35

non si puo ammortizzare tutto l'immobile in un anno

mattimatteo 08-02-08 13:53

mi sa che non lo puoi proprio ammortizzare...

:D

langecon 08-02-08 13:54

.................
 
Citazione:

Originalmente inviato da sub_ comandante (Messaggio 16213877)
un attimo, tenendo conto che io venderei cmq sempre a più del valore di acquisto...
se l'immobile decido di ammortizzarlo tutto in un anno, si può fare
se io compro per ristrutturare e vendere dopo un anno, che succede?

che non ammortizzi niente...KO!

andreacalifornia 08-02-08 14:52

lo puo amortizzare, ma solo al 3,3% all'anno (a meno che non usi ammortamenti accelerati che gli permetta di aumentare il coefficiente, pero bisogna vedere dal contesto e dal tipo di immobile)!

davdem 08-02-08 15:50

Scusate, ma il fatto di non pagare alcuna plusvalenza dopo 5 anni vale anche se l'immobile ha una destinazione d'uso a ufficio?
Grazie per le risposte

ilgattoelavolpe 08-02-08 22:29

Citazione:

Originalmente inviato da davdem (Messaggio 16217024)
Scusate, ma il fatto di non pagare alcuna plusvalenza dopo 5 anni vale anche se l'immobile ha una destinazione d'uso a ufficio?
Grazie per le risposte

tutti gli immobili iscritti al catasto fabbricati, quindi anche un ufficio, naturalmente se lo possiedi come "privato" e non come impresa o professionista

sbrekins 09-02-08 17:51

Citazione:

Originalmente inviato da bit2008 (Messaggio 15935497)
se vendi entro i 5 anni sia un prima che un seconda casa, paghi(se c'è) la plusvalenza.
ricorda che se vendi prima casa devi riacquistare entro un anno. se vendi un seconda casa anche prima dei 5 anni non hai vincoli se non il pagamento della eventuale plusvalenza. la tassazione sulla plusvalenza è del 20% che potrai versare anche al notaio rogante.

ma se vendi prima dei cinque anni una casa (uso abitazine principale) per riacquistarne un'altra entro l'anno paghi il 20% sulla plusvalenza ?????

ilgattoelavolpe 09-02-08 19:27

Citazione:

Originalmente inviato da sbrekins (Messaggio 16227741)
ma se vendi prima dei cinque anni una casa (uso abitazine principale) per riacquistarne un'altra entro l'anno paghi il 20% sulla plusvalenza ?????

State facendo un po di confusione, sono due cose distinte:
1) tassazione delle plusvalenza - pagi le tasse sulla eventuale plusvalenza se vendi prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. Attenzione che gli immobili destinati ad abitazione principale non generano plusvalenza tassabile, anche se rivenduti dopo un mese dall'acquisto, a condizione che (nell' esempio specifico) per 16 giorni siano stati destinati ad abitazione principale (cioè più del 50% del tempo)
2) il discorso del riaquisto entro un anno riguarda l'agevolazione Iva o tassa di registro di cui hai usufruito al momento del rogito, che perdi se rivendi prima dei 5 anni (in questo caso anche se è stata adibita ad abitazione principale.
Ciao

sbrekins 09-02-08 19:50

Citazione:

Originalmente inviato da ilgattoelavolpe (Messaggio 16228326)
State facendo un po di confusione, sono due cose distinte:
1) tassazione delle plusvalenza - pagi le tasse sulla eventuale plusvalenza se vendi prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. Attenzione che gli immobili destinati ad abitazione principale non generano plusvalenza tassabile, anche se rivenduti dopo un mese dall'acquisto, a condizione che (nell' esempio specifico) per 16 giorni siano stati destinati ad abitazione principale (cioè più del 50% del tempo)
2) il discorso del riaquisto entro un anno riguarda l'agevolazione Iva o tassa di registro di cui hai usufruito al momento del rogito, che perdi se rivendi prima dei 5 anni (in questo caso anche se è stata adibita ad abitazione principale.
Ciao

quindi:
1) se hai effettivamente usato l'abitazione come "prima casa" non paghi plusvalenza anche se rivendi prima di 5 anni!
2) se rivendi prima dei 5 anni ed hai usufruito dell'agevolazione iva o tassa di registro devi riacquistare entro un anno oppure pagare con gli interessi...

ho capito bene ??? :confused:

Giardiniere 09-02-08 19:58

http://www.ilmercatino.it/agenzie-ne...ews.asp?id=158
http://www.ilmercatino.it/agenzie-ne...ews.asp?id=225

ilgattoelavolpe 09-02-08 20:02

Citazione:

Originalmente inviato da sbrekins (Messaggio 16228457)
quindi:
1) se hai effettivamente usato l'abitazione come "prima casa" non paghi plusvalenza anche se rivendi prima di 5 anni!
2) se rivendi prima dei 5 anni ed hai usufruito dell'agevolazione iva o tassa di registro devi riacquistare entro un anno oppure pagare con gli interessi...

ho capito bene ??? :confused:

hai capito bene, anche se continui a confondere (ma consolati, lo fan tanti) prima casa (agevolazioni iva/tassa di registro) e abitazione principale (problema plusvalenza) ....... ma la sostanza è quella che hai capito!!
Al punto 1) togli "prima casa" e metti "abitazione principale".
p.s. potresti aver avuto le agevolazioni prima casa anche non abitando in quella casa, uno dei requisiti è quello di prendere la residenza in quel comune (e non in quella casa) ...... così come occorre non possere altri immobili in quel comune .
Mentre invece per non pagare la plusvalenza in caso di vendita prima dei cinque anni occorre aver stabilita la residenza per la maggior parte del periodo di possesso in quella casa.
:) spero di essere riuscito a spiegarmi :)

minervik 14-02-08 21:05

Chiedo numi sulla mia situazione... Credo di essere "sul filo del rasoio" rispetto alla possibilita' di non pagare la tassa sulla plusvalenza. Il fatto: ho comprato un immobile a Milano l'11 febbraio 2004 e vi ho portato la residenza il 22 dicembre 2004. Ho trasferito formalmente la residenza (in provincia di Piacenza) il 1 giugno 2006. Vendo l'immobile di Milano in questi prossimi giorni con una differenza rispetto al prezzo di acquisto che mi costerebbe una plusvalenza di 26.000 euro in tasse (se pagata subito al momento dell'atto, senno' anche di più se inserita nella dichiarazione dei redditi). Ho utilizzato l'immobile come abitazione principale (residenza ufficiale e dimostrabile) per QUASI 18 mesi (mancano 20 giorni). Il fisco puo' essere cosi' "fiscale" da farmi pagare la tassa sulla plusvalenza, o posso contare su una "valutazione sostanziale" e tollerante rispetto ai 20 giorni che mancano per esserne esonerato? (Mi risulta infatti che se per la maggior parte del tempo di possesso, ovvero per un periodo di 18 mesi, l'immobile è stato utilizzato come abitazione principale, la tassa non è dovuta. E' corretto?).

minervik 14-02-08 21:12

... Un piccolo dettaglio che potrebbe non essere insignificante: l'immobile di cui trattasi e' un sottotetto che dovevo ristrutturare per abitare nel senso pieno. Lo avevo comprato con questo scopo tant'e' che avevo portato la residenza li' in attesa dei lavori. I lavori non sono stati mai fatti (problemi relativi al blocco della legge sul recupero dei sottotetti a Milano) e nel frattempo, avendo cambiato programmi mi sono trasferito in campagna in provincia di Piacenza, rivendendo il sottotetto di Milano. Nel periodo di residenza "formale ed ufficiale" sono stato domicilato a destra e sinistra, in attesa della ristrutturazione del sottotetto che per me rappresentava comunque la mia "futura" abitazione, quindi la mia residenza.

ilgattoelavolpe 14-02-08 21:35

Citazione:

Originalmente inviato da minervik (Messaggio 16298211)
Chiedo numi sulla mia situazione... Credo di essere "sul filo del rasoio" rispetto alla possibilita' di non pagare la tassa sulla plusvalenza. Il fatto: ho comprato un immobile a Milano l'11 febbraio 2004 e vi ho portato la residenza il 22 dicembre 2004. Ho trasferito formalmente la residenza (in provincia di Piacenza) il 1 giugno 2006. Vendo l'immobile di Milano in questi prossimi giorni con una differenza rispetto al prezzo di acquisto che mi costerebbe una plusvalenza di 26.000 euro in tasse (se pagata subito al momento dell'atto, senno' anche di più se inserita nella dichiarazione dei redditi). Ho utilizzato l'immobile come abitazione principale (residenza ufficiale e dimostrabile) per QUASI 18 mesi (mancano 20 giorni). Il fisco puo' essere cosi' "fiscale" da farmi pagare la tassa sulla plusvalenza, o posso contare su una "valutazione sostanziale" e tollerante rispetto ai 20 giorni che mancano per esserne esonerato? (Mi risulta infatti che se per la maggior parte del tempo di possesso, ovvero per un periodo di 18 mesi, l'immobile è stato utilizzato come abitazione principale, la tassa non è dovuta. E' corretto?).

non mi risulta un minimo di 18 mesi, dovevi vendere entro il15 gennaio (più o meno). temo dovrai pagare

minervik 14-02-08 23:57

Avendo fatto il preliminare di vendita (regolarmente registrato) a novembre 2007, posso arrampicarmi sui vetri e sostenere che la vendita, è stata sostanzialmente fatta in quella data? Oppure mettere sull'atto qualcosa che che faccia riferimento a novembre come data da considerare poi per l'esonero?

ilgattoelavolpe 15-02-08 13:24

Citazione:

Originalmente inviato da minervik (Messaggio 16299856)
Avendo fatto il preliminare di vendita (regolarmente registrato) a novembre 2007, posso arrampicarmi sui vetri e sostenere che la vendita, è stata sostanzialmente fatta in quella data? Oppure mettere sull'atto qualcosa che che faccia riferimento a novembre come data da considerare poi per l'esonero?

non sono così sportivi alla agenzia dele entrate!!!!!

Nikkei 15-02-08 14:06

Citazione:

Originalmente inviato da ilgattoelavolpe (Messaggio 16228326)
1) tassazione delle plusvalenza - pagi le tasse sulla eventuale plusvalenza se vendi prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. Attenzione che gli immobili destinati ad abitazione principale non generano plusvalenza tassabile, anche se rivenduti dopo un mese dall'acquisto, a condizione che (nell' esempio specifico) per 16 giorni siano stati destinati ad abitazione principale (cioè più del 50% del tempo)

Questa cosa è interessantissima, e non la sapevo.

Orbene, a giorni andrò a rogito (in realtà la casa viene intestata a mio fratello, come prima casa) di un'abitazione acquistata in asta immobiliare.
Ho già l'acquirente a cui la rivenderò nel giro di un paio di mesi.
Mi ero già messo il cuore in pace sul dover pagare il 20% sulla plusvalenza (circa 40k di plusvalenza al netto dei costi in tribunale, quindi 8k di imposta).
Ma se mio fratello prende la residenza in quella casa dal giorno dopo il rogito fino alla rivendita, supera il 50% del tempo di possesso e non paghiamo tasse...
Bellissimo, non mi sembra neppure vero...

Ho capito bene?


Citazione:

Originalmente inviato da ilgattoelavolpe (Messaggio 16228326)
2) il discorso del riaquisto entro un anno riguarda l'agevolazione Iva o tassa di registro di cui hai usufruito al momento del rogito, che perdi se rivendi prima dei 5 anni (in questo caso anche se è stata adibita ad abitazione principale.

Certo, questo mi è chiaro, e infatti mio fratello subito dopo la rivendita dovrà intestarsi un altro immobile per un'altra asta, quindi il giro si tiene in movimento...

Ciao

Nikkei

ilgattoelavolpe 15-02-08 14:13

Citazione:

Originalmente inviato da Nikkei (Messaggio 16306785)
Questa cosa è interessantissima, e non la sapevo.

Orbene, a giorni andrò a rogito (in realtà la casa viene intestata a mio fratello, come prima casa) di un'abitazione acquistata in asta immobiliare.
Ho già l'acquirente a cui la rivenderò nel giro di un paio di mesi.
Mi ero già messo il cuore in pace sul dover pagare il 20% sulla plusvalenza (circa 40k di plusvalenza al netto dei costi in tribunale, quindi 8k di imposta).
Ma se mio fratello prende la residenza in quella casa dal giorno dopo il rogito fino alla rivendita, supera il 50% del tempo di possesso e non paghiamo tasse...
Bellissimo, non mi sembra neppure vero...

Ho capito bene?




Certo, questo mi è chiaro, e infatti mio fratello subito dopo la rivendita dovrà intestarsi un altro immobile per un'altra asta, quindi il giro si tiene in movimento...

Ciao

Nikkei

:yes::yes:

cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Si fa presente che, per effetto delle modifiche apportate dall’art.37, comma 38, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, alla lettera b) dell’art. 67, comma 1, del TUIR, a decorrere dal 4 luglio 2006, fra le elencate cessioni sono comprese anche quelle a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, precedentemente escluse. In tal caso il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Sono escluse le cessioni di immobili
acquisiti per successione e quelle di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;

divince71 15-02-08 14:27

IMMOBILI: SBOOM O ATTERRAGGIO MORBIDO?
di WSI
L’Osservatorio di Gabetti conferma il rallentamento del mercato, le quotazioni slittano o crescono meno dell’inflazione. Prezzi in leggera discesa, ora a guidare il gioco sono i compratori. Milano tiene meglio di Roma.
Il contenuto di questo scritto esprime il pensiero dell' autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.
(WSI) – Siamo alla vigilia di un grande sboom o semplicemente in una fase di «atterraggio morbido» del mercato immobiliare dopo anni di crescita continua? La seconda ipotesi incontra ancora oggi la maggioranza dei pareri degli osservatori, anche perché, pur nella diversità delle analisi, tutti i più recenti studi di mercato quando segnalano valori negativi dei prezzi lo fanno in misura molto contenuta (3-4% al massimo). E anzi, almeno per Milano, l'Osservatorio di Gabetti property solutions, che CorrierEconomia anticipa, segnala valori ancora in crescita nel secondo semestre 2007. In media i prezzi sarebbero saliti del 5,3%, con punte di quasi l'8% in periferia. A Roma, invece, la variazione ponderata è positiva per meno dell'1%, con prezzi in discesa in periferia.

Come tutti i dati medi c'è però bisogno di un'interpretazione, e la chiediamo al responsabile dell’ufficio studi di Gabetti, Guido Lodigiani: «Tutti i dati fondamentali, e cioè il calo degli scambi, l'aumento dello sconto rispetto al prezzo iniziale, l'allungamento del tempo di vendita, i tassi dei mutui, fanno pensare a un trend in discesa e i dati che stiamo raccogliendo dal resto d'Italia confermano che i prezzi cominciano a diminuire. Milano però fa parzialmente eccezione anche se il mercato è a macchia di leopardo. La città ha in cantiere numerosi progetti urbanistici destinati a cambiarne il volto. Nei quartieri interessati il mercato ha meno difficoltà perché appaiono più plausibili le prospettive di valorizzazione nel tempo dell'investimento».



A Milano si registrano segnali di debolezza a Brera e Sarpi mentre sono in rivalutazione quartieri settentrionali come Dergano, Affori e Comasina (+16,7%), per l'attesa generata dal prolungamento della metropolitana 3. Bene le aree limitrofe a grandi interventi, come Mecenate (+20%) e Rogoredo vicino a Santa Giulia. Premiata anche la zona a sud di Bisceglie-San Cristoforo, che vede avvicinarsi i lavori per la linea 4 che la collegherà a Linate. Fra le zone che perdono appeal si segnala Palmanova (-11,8%), dove è notevole la presenza di extracomunitari, il Gallaratese (-6.8%) e QT8. A Roma è penalizzata la periferia Nord per l'eccesso di offerta al di fuori del Grande raccordo anulare. In quartieri come Villa Spada e Labaro il calo supera il 10%. Positivo trend a Campo dei Fiori (+12%) e Trastevere (+10.3%), molto richiesti perché caratteristici e centrali. Buono l'andamento del quartiere Roma 70 (+15,2%).

Le analisi di Lodigiani hanno nei giorni scorsi trovato conferma nei dati dall'Osservatorio della Borsa immobiliare di Milano, che segnala quotazioni ancora in leggera ascesa +1% nel secondo semestre, che porta il totale 2007 al +2,6% (e quindi sotto l'inflazione attuale) e andamenti non omogenei nei vari quartieri. Un dato interessante è che la zona con la variazione più alta (3,1%) è Rogoredo Montecity, a ridosso del nuovo megacomplesso di Santa Giulia. Attenzione: a salire non sono i prezzi di Santa Giulia (ancora in piena commercializzazione), ma quelli degli appartamenti dei dintorni che beneficeranno delle sue infrastrutture.

Cercare casa in zone destinate a sviluppo nel medio periodo potrebbe essere una strategia per navigare controcorrente sul mercato; la parola d'ordine però deve essere sempre prudenza, termine che oggi andrebbe raddoppiato se si vuole comprare sulla carta: quasi ovunque l'offerta è sovrabbondante rispetto alla domanda. Per evitare d’incappare in costruttori con problemi finanziari è bene pretendere l’applicazione della legge 122/2005 che prevede la fideiussione obbligatoria sugli acconti. E se il costruttore facesse orecchie da mercante bisogna lasciarlo perdere.

Sulla durata della fase congiunturale negativa non è possibile fare previsioni: se il costo del denaro diminuisse, rendendo più sostenibili i mutui variabili, il mercato potrebbe anche riprendere fiato. Tecnocasa ha appena reso noti i risultati di uno studio che mette in correlazione l'andamento dell'Euribor con quello delle compravendite mostrando come all’aumento del primo corrisponda una quasi speculare diminuzione delle seconde. Anche la volatilità delle borse potrebbe rianimare la domanda, oggi davvero flebile, di immobili da investimento, sottolinea Alessandro Ghisolfi dell'Ufficio studi Ubh.

In ogni caso però appare fondamentale comprare solo se si pensa di tenere la casa per un periodo medio lungo. Mettendo a confronto con l'inflazione i valori medi degli immobili nelle grandi città dal 1987 emerge che se se si compra in fase di mercato in ascesa si effettuano sostanziosi guadagni. Tra il 1987 e il 2007 le case hanno stracciato il costo della vita, con un incremento del 253% contro il 95% dell'inflazione. Ma se si ipotizza un acquisto effettuato nel 1992, alla vigilia della depressione dei prezzi e quindi nelle condizioni obiettivamente peggiori, per pareggiare i conti con l'inflazione sono serviti ben 11 anni.

SALUTI.divince71.

langecon 15-02-08 15:53

per non pagare la plusvalenza dovete abitare con residenza per la metà+ 1 del tempo!!!
ovviamente si paRLA DI PRIME CASE.....per il resto tutti in plusvalenza........

sbrekins 15-02-08 17:04

Citazione:

Originalmente inviato da langecon (Messaggio 16309704)
per non pagare la plusvalenza dovete abitare con residenza per la metà+ 1 del tempo!!!
ovviamente si paRLA DI PRIME CASE.....per il resto tutti in plusvalenza........

ciò SOLO per i primi cinque anni vero?????
dopo i cinque anni NON PAGHI plusvalenza....esatto?

ilgattoelavolpe 16-02-08 01:01

Citazione:

Originalmente inviato da sbrekins (Messaggio 16311681)
ciò SOLO per i primi cinque anni vero?????
dopo i cinque anni NON PAGHI plusvalenza....esatto?

esattissimo!!!!! :yes::yes::yes:

Nikkei 29-02-08 16:48

Citazione:

Originalmente inviato da ilgattoelavolpe (Messaggio 16306948)
:yes::yes:

cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Si fa presente che, per effetto delle modifiche apportate dall’art.37, comma 38, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, alla lettera b) dell’art. 67, comma 1, del TUIR, a decorrere dal 4 luglio 2006, fra le elencate cessioni sono comprese anche quelle a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, precedentemente escluse. In tal caso il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Sono escluse le cessioni di immobili
acquisiti per successione e quelle di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;

Ciò che dici è chiarissimo e ineccepibile.
Ma mi accade questo:
Immobile rogitato ieri (cioè, non rogitato ma trasferito dal tribunale visto che ho vinto l'asta), intestato a mio fratello come prima casa.
Ovviamente ho già l'acquirente che lo vuole comprare, altrimenti non iniziavo neppure la trafila.
Il tipo ha già scelto il notaio (visto che deve pagare lui, è giusto che scelga lui).
Oggi sento il notaio, e gli dico: "per il rogito ne parliamo fra almeno un mesetto, perchè mio fratello prende la residenza la settimana prossima, quindi almeno un mesetto per stare abbondanti con la metà più un giorno e non pagare la plusvalenza".
E lui mi fa: "guardi che se non la tiene per almeno 18 mesi, si considera che lei non l'abbia realmente abitata e quindi le plusvalenze si pagano comunque".
Io: "mi risulta diversamente. Mi informo".

E sono qui sul FOL, appunto ad informarmi. Perchè mi sa che in giro ci sia talmente poca professionalità, che per non farsi fregare bisogna passare di qua...

Cosa ne pensate?

Nikkei

Bud79 11-03-08 13:41

cercando nel sito dell'agenzia delle entrate ho trovato questo link
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/...3_vendita_casa

Vi riporto in grassetto la parte che ritengo importante:

"...Fanno eccezione a tale regola:
- gli immobili pervenuti per successione;
- quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
- le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari...."


a leggerla cosi...se uno compra casa e vi prende subito la residenza e la rivende dopo 6 mesi non è soggetto a nessuna tassazione sulla plusvalenza,giusto?

Bud79 13-03-08 09:24

Citazione:

Originalmente inviato da Bud79 (Messaggio 16601508)
cercando nel sito dell'agenzia delle entrate ho trovato questo link
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/...3_vendita_casa

Vi riporto in grassetto la parte che ritengo importante:

"...Fanno eccezione a tale regola:
- gli immobili pervenuti per successione;
- quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
- le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari...."


a leggerla cosi...se uno compra casa e vi prende subito la residenza e la rivende dopo 6 mesi non è soggetto a nessuna tassazione sulla plusvalenza,giusto?

nessuno riesce a chiarirmi il dubbio sulla plusvalenza?

rommell 13-03-08 11:46

Bud79, ti hanno risposto chiaramente più volte, e io te lo confermo (lavoro nel settore):
- l'imposta del 20% sulla plusvalenza si paga SOLO se si rivende PRIMA dei 5anni e SE NON si è adibito l'immobile per la maggior parte del periodo ad abitazione principale (residenza anagrafica), cioè per la metà del tempo+1giorno. Non si paga in nessun caso se l'immobile è pervenuto per successione;
- altra cosa sono le agevolazioni "prima casa", che si devono restituire (e maggiorate di sanzioni e interessi) SE si rivende prima di 5anni e NON si ricompra entro 1anno. E a dover essere restituita al fisco (con le maggiorazioni) è la parte di imposta (registro oppure IVA) risparmiata per effetto dell'applicazione delle aliquote agevolate.

Tutto chiaro?

antor 13-03-08 12:17

e perchè la azioni pagano il 12,5% anche se si posseggano x meno di 5 anni ?

grazie

ilgattoelavolpe 13-03-08 13:58

Citazione:

Originalmente inviato da antor (Messaggio 16628846)
e perchè la azioni pagano il 12,5% anche se si posseggano x meno di 5 anni ?

grazie

e perchè l'acqua è bagnata memtre invece il fuoco scotta? :D:D:D

antor 13-03-08 15:39

Citazione:

Originalmente inviato da ilgattoelavolpe (Messaggio 16630349)
e perchè l'acqua è bagnata memtre invece il fuoco scotta? :D:D:D

non lo so :confused:

ma Mi informo

ciao

:D

sbrekins 13-03-08 18:04

Citazione:

Originalmente inviato da rommell (Messaggio 16628302)
Bud79, ti hanno risposto chiaramente più volte, e io te lo confermo (lavoro nel settore):
- l'imposta del 20% sulla plusvalenza si paga SOLO se si rivende PRIMA dei 5anni e SE NON si è adibito l'immobile per la maggior parte del periodo ad abitazione principale (residenza anagrafica), cioè per la metà del tempo+1giorno. Non si paga in nessun caso se l'immobile è pervenuto per successione;
- altra cosa sono le agevolazioni "prima casa", che si devono restituire (e maggiorate di sanzioni e interessi) SE si rivende prima di 5anni e NON si ricompra entro 1anno. E a dover essere restituita al fisco (con le maggiorazioni) è la parte di imposta (registro oppure IVA) risparmiata per effetto dell'applicazione delle aliquote agevolate.

Tutto chiaro?

solo l'inposta di registro? a quanto ammontano le sanzioni e gli interessi? se eventualmente ti "autodenunci"
ti riducono le sanzioni?

sbrekins 29-03-08 18:25

per un maggiore chiarimento se si rivende prima dei cinque anni e non si vuole riacquistare un altro immobile:
ad esempio su un appartamento del valore catastale di 50.000
quanto si viene a pagare di mora ed integrazione della somma dovuta dell'agevolazione Iva o tassa di registro di cui si ha usufruito al momento del rogito ?:mmmm:

consultant 31-03-08 11:33

Se non ricordo male la sanzione è del 30%. Poi ci sono gli interessi legali. Ad esempio su un appartamento da 50000 avrai pagato 3%X50000 + 168 + 168 = 1836
Se perdi le agevolazioni dopo 2 anni dovrai pagare
° 50000X10% (=7%+2%+1%) - 1836 = 3164
° 3164 X (1+0.3)^2 = 3357
° 3357 + 30% = 4364

dovresti pagare 4364 euro

sbrekins 10-04-08 20:58

Citazione:

Originalmente inviato da consultant (Messaggio 16811911)
Se non ricordo male la sanzione è del 30%. Poi ci sono gli interessi legali. Ad esempio su un appartamento da 50000 avrai pagato 3%X50000 + 168 + 168 = 1836
Se perdi le agevolazioni dopo 2 anni dovrai pagare
° 50000X10% (=7%+2%+1%) - 1836 = 3164
° 3164 X (1+0.3)^2 = 3357
° 3357 + 30% = 4364

dovresti pagare 4364 euro

ok, grazie mille per la tua disponibiltà!OK!

caponord 06-04-09 22:25

scusate se riporto in auge un vecchio post, però mi sembra stranissimo che in 7 pagine nessuno abbia sviscerato un altro aspetto, non di poco conto.

ma se io 1 anno e mezzo fa, ottobre 2007, ho rogitato un immobile come seconda casa, dichiarando un valore che era la metà di quanto l'abbia acquistato (25.000 contro circa 50.000), vendedolo domani per quale motivo chi l'acquista dovrebbe invece dichiarare nel rogito un valore molto più elevato, magari doppio?! Voglio pensare che rogitando 1 anno e mezzo fa le cose stavano a grandi linee esattamente come oggi, oppure cos'è cambiato (a parte l'aumento dell'aliquota dal 12,5% al 20%, per quello che ho capito) ?!?!?

grazie mille.

ciao.


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