Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitori 2 - Pagina 5

porchetto · 20-06-07, 22:51

Citazione:

Originalmente inviato da veezmo

Stavo seguendo una puntata sull'immobiliare su CNBC ...

Beh un tizio abbastanza preparato dipingeva un quadro che mi sembra reale:

Appartamenti fino a 200/250 mila euro tengono

La fascia di prezzo che va dai 250 ai 650 in pieno collasso.

proprio oggi parlavo con un amico che costruisce e ha un'agenzia immobiliare, mi segnalava che le vendite che vanno sono quelle della cantieristica perchè mi dice con prezzi "giusti" l'usato di pregio secondo lui ha prezzi molto alti e si vende pochissimo, i proprietari non vogliono calare i prezzi

laplace77 · 20-06-07, 23:18

Citazione:

Originalmente inviato da visch

BNP Paribas annonce l'inévitable baisse des prix de l'immobilier
Posté le 12/06/2007
BNP Paribas sort du bois dans son dernier magazine économique hebdomadaire : si les autres banques titrent encore sur le ralentissement du marché, la banque BNP Paribas se fait plus précise en calculant la surévaluation de l'immobilier français et espagnol. Pour cela, elle s'appuie sur la méthode dite de l'évaluation des prix d'actifs. En simplifiant, le prix d'un actif est calculé par rapport aux bénéfices futurs qu'il peut dégager (dans notre cas les loyers) en tenant compte du taux d'intérêt sans risques. Les résultats obtenus pour la France montrent un très net décalage depuis 2003 entre la valeur théorique des prix de l'immobilier et les loyers : ce décalage a grandi jusqu'à aujourd'hui et mène à la conclusion d'une surévaluation de plus de 40 % des prix en France à fin 2006. En Espagne également, la surévaluation atteindrait 20 %. Etant donné le niveau d'endettement des ménages espagnols et le fait que ces mêmes ménages empruntent en majorité à taux variables, BNP Paribas s'attend à une correction plus brutale en Espagne qu'en France. Elle indique par ailleurs que les retournements sont en général graduels, et que la durée des périodes de baisse est en rapport avec celle de la période haussière (soit dans le cas actuel depuis 1998, à peine 10 ans).
http://www.ruedelimmobilier.com/reagir.php?article=1789

strano...

BNP s'e' comprata BNL dopo la storia dei furbetti-Unipol

poi BNL lancia il mutuo revolution a 40 anni...

e mo' BNP gufa sul calo dei prezzi???

mica avranno intenzione di sparare "clausole di risoluzione espressa" a tutto spiano?!?

http://www.youtube.com/watch?v=lNnWxsmavUw

ci sara' da ridere...

laplace77 · 20-06-07, 23:22

Citazione:

Originalmente inviato da Gekko's

laplace dove sarà? in banca o da tecnocasa?
domanda da un milione di dollari...

ghghghgh

beati gli stra.azzi tuoi !!!

e' solo che non avevo notato la "fase 2" di questo thread, cocco...

mutuo a 50 anni... PFUI

tra un annetto me la compro cash la casa,
alla faccia tua (agente tecnocasa o kiron che tu sia)!

imbomitore...

laplace77 · 20-06-07, 23:24

Citazione:

Originalmente inviato da ilibi

No, sono quasi sul confine con il Piemonte. Non ti dico il comune altrimenti rischio il linciaggio

Gli invenduti da noi si sprecano: palazzine terminate da 3-4anni con metà appartamenti liberi (molti bilocali al prezzo di una villa singola di 5anni fa

), e nonostante questo gru a più non posso e sfrontatezza da parte di agenzie ed imbonitori di turno.

Arriveranno veramente gli alieni, vedrai, ed un 2vani lo rivenderanno a 600000euri

ne conosco uno si chiama Gekko e sua moglie lo fa yyyyy

indovina la rima!

laplace77 · 20-06-07, 23:26

Citazione:

Originalmente inviato da porchetto

proprio oggi parlavo con un amico che costruisce e ha un'agenzia immobiliare, mi segnalava che le vendite che vanno sono quelle della cantieristica perchè mi dice con prezzi "giusti" l'usato di pregio secondo lui ha prezzi molto alti e si vende pochissimo, i proprietari non vogliono calare i prezzi

alla faccia del conflitto di interessi...

laplace77 · 20-06-07, 23:31

(dall'altro thread, che senno' qui dicono che sto in banca...)

sfatato dal corriere...

http://www.corriere.it/Primo_Piano/E...18/mutui.shtml

Spostare in avanti la scadenza è una strategia per rientrare nel budget, ma alla fine si spende molto di più. Penalizzati soprattutto i prestiti del biennio 2004-2005

Mutui, quanto costa tornare alle origini

Da 6 mesi a 6 anni: di tanto si deve allungare il rimborso per pagare una rata uguale a quella di partenza

Risparmiare 160 euro al mese, ma finire di rimborsare il mutuo sei anni dopo rispetto ai piani originari?

E' il prezzo che deve pagare, dopo l’ultimo rialzo dei tassi da parte della Bce, chi, avendo stipulato nel 2005 alle condizioni medie di mercato un mutuo a venti anni per 100 mila, volesse tornare a pagare una rata uguale a quella di partenza.

Il rimborso, infatti, era partito con una rata di 577 euro che, in due anni, è già salita a 731.

Meglio andrebbe a chi invece il finanziamento ventennale lo avesse avviato un anno fa: per sterilizzare l'aumento della rata mensile conseguente al rincaro dei tassi dovrebbe allungare il suo debito di quasi quattro anni.

Decisamente più leggero, invece, il peso per chi si è indebitato nel 2002. E’ vero che la rata è rincarata di una cinquantina di euro, ma basta allungare il prestito di sei mesi, se il mutuo era di 15 anni, o di 15 mesi (a 20 anni) per tornare a respirare dal punto di vista finanziario.

Sono dati desumibili dalla nostra tabella, dove abbiamo calcolato di quanto bisognerebbe variare la durata originaria del finanziamento per rispettare il budget mensile di partenza.

Nei nostri calcoli abbiamo considerato solo finanziamenti di durata originaria di 15 e 20 anni; per durate superiori un ulteriore allungamento non è praticabile.

Il prolungamento del debito appare come il sistema più agevole per abbassare il costo mensile della rata, mentre il passaggio al fisso, cui molti debitori starebbero puntando secondo quanto affermano le banche interpellate da CorrierEconomia, ha il vantaggio di stabilizzare la rata ai livelli attuali ma non di farla scendere.

Nonostante gli ultimi rincari, il tasso fisso è ancora più caro del variabile.

C'è un rovescio della medaglia non indifferente: allungare il periodo di rimborso comporta, però, un aumento sensibile del montante, ovvero della somma che complessivamente si deve dare alla banca.

L'entità dell'incremento, trattandosi di mutui a tasso variabile, può essere solo stimata ipotizzando una costanza dei tassi, alquanto improbabile nel lungo periodo.

Per fare un solo esempio, nel caso del mutuo ventennale stipulato nel luglio 2004 il montante residuo del finanziamento sarebbe di 128.214 euro, a fronte di un esborso di 154.440 euro nell'ipotesi di un allungamento del mutuo: si tratta quindi di spendere oltre 26mila euro in più.

Al di là delle simulazioni finanziarie, resta una domanda: la banca è costretta ad accettare l'allungamento della durata contrattuale?

Sotto il profilo giuridico la risposta è sicuramente negativa; se invece la questione si affronta dal punto di vista del buon senso il discorso è però diverso.

La banca ha interesse a tenersi clienti affidabili, e oltretutto allungando i tempi del mutuo lega a sé maggiormente il debitore, che ha pur sempre l'alternativa di chiudere il finanziamento in corso e sostituirlo con un altro a condizioni giudicate più favorevoli presso un'altra banca.

Una discriminante sulla bontà finanziaria dell'operazione è la modalità con cui viene condotta: la banca creditrice può limitarsi a operare mediante uno scambio di lettere con il cliente con costi prossimi allo zero (e questa è l'ipotesi su cui abbiamo effettuato i nostri calcoli, partendo proprio dal presupposto che la banca voglia proseguire il rapporto), ma potrebbe anche chiedere di annotare sull'ipoteca la variazione effettuata, con i conseguenti costi notarili.

«Questa seconda strada — come spiega Eliana Morandi del Consiglio nazionale del notariato — blinda la modifica rendendola opponibile a terzi».

Le banche hanno imboccato la strada della prudenza anche in tema di «portabilità» del mutuo.

Oggi, come abbiamo peraltro già segnalato, la sostituzione dei mutui avviene nella quasi totalità dei casi con la procedura tipica per questo tipo di operazione: chiusura del vecchio rapporto mediante estinzione del debito e cancellazione dell'ipoteca e avvio del nuovo contratto.

Una norma molto enfatizzata, l'articolo 8 della legge 40/2007, stabilisce che chi ha erogato un mutuo non possa opporsi alla surrogazione del credito in favore di un terzo, norma che se applicata nella pratica quotidiana permetterebbe di effettuare il passaggio di un mutuo da una banca a un'altra senza la necessità di cancellare l'ipoteca e iscriverne una nuova, con uno snellimento di tempi e procedure e una leggera riduzione di costi ma non la loro eliminazione: oltre alle commissioni varie applicate dalla nuova banca (il divieto di oneri riguarda solo la prima), la surrogazione va comunque fatta con atto notarile.

«Le banche — aggiunge il notaio Eliana Morandi — operano giustamente con cautela perché la norma, così come è scritta, presenta rischi non indifferenti sia per l'istituto che cede il credito sia per quello che vi subentra. Tra il momento in cui la nuova banca eroga la somma e quello in cui il debitore la versa alla prima banca, il credito è ad alto rischio: l'istituto subentrante infatti dovrebbe teoricamente finanziare il debitore perché possa saldare la vecchia banca senza disporre di una garanzia reale e si trova in questa situazione fino a quando non potrà consolidare l'ipoteca mediante l'annotazione a proprio favore».

In questo periodo di tempo le garanzia diventa una sorta di terra di nessuno.

«Se ad esempio sui beni del debitore venisse trascritta un'ipoteca giudiziale — conclude Morandi — per la formulazione ambigua delle norme e le caratteristiche dei nostri registri immobiliari, si può pensare che questa finisca per prevalere per ragioni cronologiche rispetto a quella a favore della nuova banca. Se il debitore fallisce nel periodo la prima banca corre il rischio di revocatoria sulla somma ricevuta a saldo, senza però più avere l'ipoteca a garanzia».

GINO PAGLIUCA
18 giugno 2007

ma tanto ora li fanno direttamente a 50 anni...

...un giorno mio padre mi porto' in banca e mi mostro' le rate del mutuo, dicendo:
guarda figliolo, tutto quello che vedi un giorno sara' a tuo carico...

ghghghghghghgghghh

laplace77 · 20-06-07, 23:47

Citazione:

Originalmente inviato da cassettone

Incominciano a mettere la pubblicità delle case sui giornali, dove non c'era mai stata pubblicità di immobili, vuol dire che le vendite si diradano.

sui giornali?

e alla radio no???

certo non su Radio24...

...ma su RadioIncontro & Co. (tra lo sfogo di un hoolingans e il commento alla campagna acquisti) quello dei SogniCheNonSonoSolideRealta' si sente spesso...

"appartamenti prestigiosi"...

"a due passi da Roma"...

"immersi nel verde"...

Gekko's · 20-06-07, 23:52

Citazione:

Originalmente inviato da laplace77

ne conosco uno si chiama Gekko e sua moglie lo fa yyyyy

indovina la rima!

secco?

Gekko's · 20-06-07, 23:52

Citazione:

Originalmente inviato da laplace77

alla faccia del conflitto di interessi...

tu hai il conflitto di interessi per antonomasia, quindi....

laplace77 · 20-06-07, 23:57

Citazione:

Originalmente inviato da Gekko's

secco?

quasi...

ce n'e' di toscani su questo forum???

senno' vedi qui:
http://elisya.splinder.com/post/11199698

cmq, la capisco, povera donna...

tutto in giorno a cercare polli da spennare,
in agenzia fino alle 9 di sera...

20-06-07, 23:31	#46 (permalink)
laplace77 Member Data registrazione: Nov 2006 Messaggi: 1,649 Popolarità: 0	il mito sfatato della durata allungata (dall'altro thread, che senno' qui dicono che sto in banca...) sfatato dal corriere... http://www.corriere.it/Primo_Piano/E...18/mutui.shtml Spostare in avanti la scadenza è una strategia per rientrare nel budget, ma alla fine si spende molto di più. Penalizzati soprattutto i prestiti del biennio 2004-2005 Mutui, quanto costa tornare alle origini Da 6 mesi a 6 anni: di tanto si deve allungare il rimborso per pagare una rata uguale a quella di partenza Risparmiare 160 euro al mese, ma finire di rimborsare il mutuo sei anni dopo rispetto ai piani originari? E' il prezzo che deve pagare, dopo l’ultimo rialzo dei tassi da parte della Bce, chi, avendo stipulato nel 2005 alle condizioni medie di mercato un mutuo a venti anni per 100 mila, volesse tornare a pagare una rata uguale a quella di partenza. Il rimborso, infatti, era partito con una rata di 577 euro che, in due anni, è già salita a 731. Meglio andrebbe a chi invece il finanziamento ventennale lo avesse avviato un anno fa: per sterilizzare l'aumento della rata mensile conseguente al rincaro dei tassi dovrebbe allungare il suo debito di quasi quattro anni. Decisamente più leggero, invece, il peso per chi si è indebitato nel 2002. E’ vero che la rata è rincarata di una cinquantina di euro, ma basta allungare il prestito di sei mesi, se il mutuo era di 15 anni, o di 15 mesi (a 20 anni) per tornare a respirare dal punto di vista finanziario. Sono dati desumibili dalla nostra tabella, dove abbiamo calcolato di quanto bisognerebbe variare la durata originaria del finanziamento per rispettare il budget mensile di partenza. Nei nostri calcoli abbiamo considerato solo finanziamenti di durata originaria di 15 e 20 anni; per durate superiori un ulteriore allungamento non è praticabile. Il prolungamento del debito appare come il sistema più agevole per abbassare il costo mensile della rata, mentre il passaggio al fisso, cui molti debitori starebbero puntando secondo quanto affermano le banche interpellate da CorrierEconomia, ha il vantaggio di stabilizzare la rata ai livelli attuali ma non di farla scendere. Nonostante gli ultimi rincari, il tasso fisso è ancora più caro del variabile. C'è un rovescio della medaglia non indifferente: allungare il periodo di rimborso comporta, però, un aumento sensibile del montante, ovvero della somma che complessivamente si deve dare alla banca. L'entità dell'incremento, trattandosi di mutui a tasso variabile, può essere solo stimata ipotizzando una costanza dei tassi, alquanto improbabile nel lungo periodo. Per fare un solo esempio, nel caso del mutuo ventennale stipulato nel luglio 2004 il montante residuo del finanziamento sarebbe di 128.214 euro, a fronte di un esborso di 154.440 euro nell'ipotesi di un allungamento del mutuo: si tratta quindi di spendere oltre 26mila euro in più. Al di là delle simulazioni finanziarie, resta una domanda: la banca è costretta ad accettare l'allungamento della durata contrattuale? Sotto il profilo giuridico la risposta è sicuramente negativa; se invece la questione si affronta dal punto di vista del buon senso il discorso è però diverso. La banca ha interesse a tenersi clienti affidabili, e oltretutto allungando i tempi del mutuo lega a sé maggiormente il debitore, che ha pur sempre l'alternativa di chiudere il finanziamento in corso e sostituirlo con un altro a condizioni giudicate più favorevoli presso un'altra banca. Una discriminante sulla bontà finanziaria dell'operazione è la modalità con cui viene condotta: la banca creditrice può limitarsi a operare mediante uno scambio di lettere con il cliente con costi prossimi allo zero (e questa è l'ipotesi su cui abbiamo effettuato i nostri calcoli, partendo proprio dal presupposto che la banca voglia proseguire il rapporto), ma potrebbe anche chiedere di annotare sull'ipoteca la variazione effettuata, con i conseguenti costi notarili. «Questa seconda strada — come spiega Eliana Morandi del Consiglio nazionale del notariato — blinda la modifica rendendola opponibile a terzi». Le banche hanno imboccato la strada della prudenza anche in tema di «portabilità» del mutuo. Oggi, come abbiamo peraltro già segnalato, la sostituzione dei mutui avviene nella quasi totalità dei casi con la procedura tipica per questo tipo di operazione: chiusura del vecchio rapporto mediante estinzione del debito e cancellazione dell'ipoteca e avvio del nuovo contratto. Una norma molto enfatizzata, l'articolo 8 della legge 40/2007, stabilisce che chi ha erogato un mutuo non possa opporsi alla surrogazione del credito in favore di un terzo, norma che se applicata nella pratica quotidiana permetterebbe di effettuare il passaggio di un mutuo da una banca a un'altra senza la necessità di cancellare l'ipoteca e iscriverne una nuova, con uno snellimento di tempi e procedure e una leggera riduzione di costi ma non la loro eliminazione: oltre alle commissioni varie applicate dalla nuova banca (il divieto di oneri riguarda solo la prima), la surrogazione va comunque fatta con atto notarile. «Le banche — aggiunge il notaio Eliana Morandi — operano giustamente con cautela perché la norma, così come è scritta, presenta rischi non indifferenti sia per l'istituto che cede il credito sia per quello che vi subentra. Tra il momento in cui la nuova banca eroga la somma e quello in cui il debitore la versa alla prima banca, il credito è ad alto rischio: l'istituto subentrante infatti dovrebbe teoricamente finanziare il debitore perché possa saldare la vecchia banca senza disporre di una garanzia reale e si trova in questa situazione fino a quando non potrà consolidare l'ipoteca mediante l'annotazione a proprio favore». In questo periodo di tempo le garanzia diventa una sorta di terra di nessuno. «Se ad esempio sui beni del debitore venisse trascritta un'ipoteca giudiziale — conclude Morandi — per la formulazione ambigua delle norme e le caratteristiche dei nostri registri immobiliari, si può pensare che questa finisca per prevalere per ragioni cronologiche rispetto a quella a favore della nuova banca. Se il debitore fallisce nel periodo la prima banca corre il rischio di revocatoria sulla somma ricevuta a saldo, senza però più avere l'ipoteca a garanzia». GINO PAGLIUCA 18 giugno 2007 ma tanto ora li fanno direttamente a 50 anni... ...un giorno mio padre mi porto' in banca e mi mostro' le rate del mutuo, dicendo: guarda figliolo, tutto quello che vedi un giorno sara' a tuo carico... ghghghghghghgghghh

Strumenti discussione
Visualizza versione stampabile Invia questa pagina via e-mail
Modalità visualizzazione	Valuta questa discussione
Modalità lineare Passa a modalità ibrida Passa a modalità elenco	Valuta questa discussione:

	Chi siamo- Pubblicità- Contatti- Disclaimer- Mappa- Credits
© 2000-2012 Browneditore S.p.A. - Tutti i diritti riservati. Prima di utilizzare anche parzialmente i contenuti di questo sito, vogliate cortesemente consultare il disclaimer.