Mercato di affitti in italia e gestione degli utenti morosi

[Luciom]

Conosco 2 diverse persone con patrimonio depositato presso la banca di circa 1,5-2 milioni ciascuno... uno ha chiesto fido di cassa per 50K, l'altro per 30K... no altri impegni finanziari... entrambe le richieste sono state fatte negli ultimi 3 anni...

La banca ha chiesto ad entrambi di vincolare un importo equivalente in TdS o titoli emessi dalla stessa banca...

Confermo è successa una cosa analoga anche a me (però accettavano qualunque titolo quotato).

La procedura era + semplice del portare dichiarazione dei redditi etc etc , e dato che gli investimenti erano lì per restarci anche io ho accettato senza problemi di vincolarne una quota.

fideiussioni e fidi di cassa han costi molto inferiori, ma richiedono ovviamente garanzie molto maggiori (ossia reali) per essere erogati...

Questo lo capisco ma ti assicuro che nei casi che citi, sempre che le persone con quei capitali avessero anche redditi "certi", avrebbero potuto portare le loro dichiarazioni dei redditi per farsi fare il fido per cassa... se non lo hanno fatto è o perchè manca una dichiarazione dei redditi corposa in italia, o per comodità, o per segnalare alla banca in qualche modo di volere mantenere buoni rapporti (se ti vincolo gli investimenti tu agenzia sai che il mio patrimonio rimarrà qui a lungo etc etc).

///

Capisco dove vuoi andare a parare, cioè se loro han dovuto vincolare perchè mai la banca aprirebbe una fideiussione senza capitale a garanzie, beh però ti garantisco che lo fanno perlomeno per le somme di cui abbiam parlato e per redditi da lavoro dipendente a tempo indeterminato.

[Ghè doma l'ABC]

Originalmente inviato da Luciom

No perchè questa è solo una delle due opzioni, l'altra è avere capacità di indebitamento per i 6k della fideiussione e sottoscriverla senza capitale a garanzia, cosa che ripeto è facilmente attuabile con una busta paga umana e nessun altro debito (o altri debiti di ammontare complessivo tale da lasciarti comunque lo spazio di 6k di indebitamento).

L'ipotesi della capacità di indebitamento l'ho tralasciata perchè ahimè non viene presa in considerazione...

Poi ti posso pure dire che il modo di ragionare di banche e bancari (che molti spesso sembran burocrati della peggior specie) è molto spesso ridicolo, da farti rizzare i capelli per il modo in cui vanno a cercare i rischi per loro anche laddove non esistono... però tant'è questo è il sistema bancario italiano...

Originalmente inviato da Luciom

Falso

Puoi operare anche sui titoli in conto deposito vincolato (seppure con procedura un pò ingarbugliata), sempre che il profilo di rischio dei titoli che vai a comprare sia pari o migliore di quello dei titoli che avevi dato a garanzia.

Purtroppo il punto è proprio la procedura ingarbugliata...
Ricordo, per esperienza lavorativa passata, che la compravendita di titoli all'interno di un deposito vincolato richiedeva una sequela allucinante di autorizzazioni, con relativi adempimenti e attese da parte del cliente...

Oltretutto il problema si porrebbe solamente per i fondi azionari, perchè riferendoci a TdS o fondi monetari e obbligazionari, non si capisce perchè un cliente debba uscire da uno per entrare in un altro di pari caratteristiche, con relativi costi di compravendita e commissioni...

[Luciom]

Ricordo, per esperienza lavorativa passata, che la compravendita di titoli all'interno di un deposito vincolato richiedeva una sequela allucinante di autorizzazioni, con relativi adempimenti e attese da parte del cliente..

In pratica se non erro funziona così. Quando il deposito è vincolato il titolo viene materializzato e fisicamente depositato in un qualche "scrigno" (cassetta fisica di qualche natura) nella sede centrale. Per operare su quel titolo devi : aprire lo scrigno, de-materializzarlo di nuovo, operare, materializzare il nuovo titolo, riaprire lo scrigno e metterlo dentro.

[housecrash]

Originalmente inviato da Luciom

Non è questione di fuori thread, è che inizialmente mettevi la possibilità/predisposizione a fare fideiussione come un lusso da farsi pagare caro (Sconto sul canone) da parte del proprietario, e io ho invece cercato di spiegare che alla fine non è una roba nè così complicata nè così costose e in sostanza la capacità/possibilità di fare fideiussione va grossomodo a corrispondere alla decenza finanziaria dell'inquilino, e quindi ci sta che venga richiesta anche per canoni bassini, perchè se l'inquilino riesce a produrla significa che non è fuori dal mondo nè con un piede (finanziario) nella fossa.

Ripeto, io non ne sono così sicuro. Ma questa è solo una mia opinione che non posso supportare con dati che non siano pure pontificazioni su quali siano le reali possibilità "dell'aspirante conduttore medio"

[Luciom]

Ripeto, io non ne sono così sicuro. Ma questa è solo una mia opinione che non posso supportare con dati che non siano pure pontificazioni su quali siano le reali possibilità "dell'aspirante conduttore medio"

Ipotesi per ipotesi, in realtà è pure plausibile che in località fuori mano, dove la cultura media (sia del potenziale inquilino sia del bancario di riferimento) è estremamente bassa, tanti che la possibilità l'avrebbero (di fare fideiussione) non sanno cos'è, come funziona etc etc. E quindi essere uno dei pochi "normali" può essere premiante anche per il canone.

Però + saliamo di valore dell'immobile, ma sopratutto + andiamo verso centri abitati del centro-nord di giuste dimensioni + credo che questo fenomeno si annulli.

[housecrash]

Originalmente inviato da Luciom

Ipotesi per ipotesi, in realtà è pure plausibile che in località fuori mano, dove la cultura media (sia del potenziale inquilino sia del bancario di riferimento) è estremamente bassa, tanti che la possibilità l'avrebbero (di fare fideiussione) non sanno cos'è, come funziona etc etc. E quindi essere uno dei pochi "normali" può essere premiante anche per il canone.

Però + saliamo di valore dell'immobile, ma sopratutto + andiamo verso centri abitati del centro-nord di giuste dimensioni + credo che questo fenomeno si annulli.

Io faccio riferimento a zone semicentrali di Roma. Ovviamente disquisire pure sul livello culturale su temi finanziari sarebbe un altro pontificare e mi astengo

[Ghè doma l'ABC]

Originalmente inviato da Luciom

Capisco dove vuoi andare a parare, cioè se loro han dovuto vincolare perchè mai la banca aprirebbe una fideiussione senza capitale a garanzie, beh però ti garantisco che lo fanno perlomeno per le somme di cui abbiam parlato e per redditi da lavoro dipendente a tempo indeterminato.

Esatto, ci siamo intesi.

Se devo essere sincero, la mia unica esperienza in fatto di fideiussioni per affitto appartamenti si basa su una mia domanda fatta in banca sul fatto se, qualora decidessi di richiederla a futuri inquilini, quali garanzie avrebbero voluto per fornirla... mi fu data risposta negativa, in mancanza di soldi (contanti o titoli è lo stesso) da vincolare...

L'unica fideiussione che ho in mano è quella fornitami da un tizio a cui ho affittato un negozio alla sua ditta... per ottenerla dalla banca lui ha dovuto porre i vincolo un importo equivalente in titoli...
E tra cash flow e utili non era di certo messo male, in proporzione all'importo della fideiussione...


Ergo per cui non ho mai approfondito la questione... anche perchè bisogna pure considerare il fatto che per il proprietario avere in mano una fideiussione non è di certo la panacea di tutti i mali, considerando i tempi biblici della giustizia italiana in caso di sfratti...
Anzi magari potrebbe pure dare vita a fraintendimenti tra conduttore e proprietario, in quanto il primo in caso di difficoltà a pagare potrebbe farsi forte della fideiussione fornita al proprietario... e il proprietario sa che una volta portata all'incasso la fideiussione non può far altro che attivare la procedura di sfratto nei confronti dell'inquilino, deteriorandone senza via d'uscita i rapporti...
Situazione che magari non vi sarebbe senza fideiussioni di mezzo...


Poi è ovvio che se avessi immobili da affittare in città o zona universitaria (quindi destinati ad inquilini mai visti prima nè conosciuti prima e provenienti da centinaia di km di distanza) la situazione sarebbe diversa...
Personalmente i miei inquilini son persone che vivono e lavorano in zona, di cui conosco magari il datore di lavoro, e che magari prima vivevano a 100 metri di distanza e poi han preso lo sfratto dal proprietario a contratto scaduto perchè il proprietario voleva vendere l'immobile o tornare ad abitarci...
Quindi personalmente mi limito solamente a chiedere busta paga come "garanzia"...