Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitori

[Lou Cypher]

Da sito specializzato:
20/05/2007

Siamo arrivati ad una fase importante.
Nel momento in cui giornali e TV cominciano ad ammettere il problema, vuol dire che:

1. Il fenomeno è ormai talmente palese che non può più essere nascosto. Un pò come accadde con l'inflazione dopo l'introduzione dell'Euro. Tutti sapevano, ma giornali,TV e politici negavano, si iniziò a parlarne sui media solo anni dopo.

2. Molte persone convinte che il valore degli immobili non sarebbe mai sceso sono ora di fronte ad una ammissione "ufficiale ed istituzionale" che i prezzi possono scendere e stanno già scendendo. E dunque se possono rimandare l'acquisto di qualche tempo, avranno modo di risparmiare anche cifre notevoli.

Da parte mia posso confermare che sul mercato di Roma le offerte al ribasso sono migliaia.
Vi allego un file in cui riporto 877 ribassi superiori ai 10.000 euro sulle offerte pubblicate da T****o e T****a negli ultimi 60 giorni.
Queste due sole agenzie, in soli 60 giorni, hanno messo al ribasso
un migliaio di offerte. Ed è solo l'inizio....

Un piccolo estratto dal file:

Aprile...Maggio..Sconto....Zona.....Descrizione
2350000 1690000 660000 'Esquilino' 'Appartamento'
2200000 1950000 250000 'Trieste' 'Appartamento'
500000 250000 250000 FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.'
660000 440000 220000 'Ottavia' 'Appartamento'
800000 600000 200000 'Torrevecchia' 'Garage'
1170000 995000 175000 'Monteverde' 'Appartamento'
990000 820000 170000 'Bologna' '5 LOCALI'
1950000 1785000 165000 'Trieste' 'Appartamento'
1080000 920000 160000 'Mazzini' 'Appartamento'
349000 205000 144000 'Tiburtina' 'Appartamento'
800000 665000 135000 'Balduina' 'Appartamento'
950000 830000 120000 'Balduina' 'Appartamento'
665000 550000 115000 'QUARTO MIGLIO' '3 LOCALI'
590000 480000 110000 'PONTE LUNGO' '3 LOCALI'
1190000 1080000 110000 'Mazzini' 'Appartamento'
699000 590000 109000 'Veneto' 'Negozio'
485000 379000 106000 'Tuscolano' 'Appartamento'
695000 589000 106000 'Ostia Centro' 'Attico'
895000 790000 105000 'Barberini' 'Appartamento'
619000 515000 104000 'Casilina' 'Attico'
1050000 949000 101000 'Gregorio VII' 'Appartamento'
990000 890000 100000 'ROMA' '5 LOCALI'
495000 395000 100000 'Nuovo Salario' 'Appartamento'
560000 460000 100000 'Anagnina' 'Appartamento'
960000 860000 100000 'Castro P.' 'Appartamento'
1480000 1380000 100000 'Colonna' 'Appartamento'
1750000 1650000 100000 'Nemorense' 'Appartamento'
1850000 1750000 100000 'Parioli' 'Appartamento'
2450000 2350000 100000 'Tagliamento 'Appartamento'
2490000 2390000 100000 'San Giovanni' 'Attico/Superattico'
1399000 1300000 99000 'Balduina' 'Appartamento'
675000 578000 97000 'Africano' 'Appartamento'
630000 535000 95000 'San Giovanni' 'Appartamento'
990000 899000 91000 'Balduina' 'Appartamento'
649000 559000 90000 'Roma' 'Appartamento'
1150000 1060000 90000 'Trastevere' 'Appartamento'
549000 459000 90000 'Ostia Centro' 'Attico'
1380000 1290000 90000 'Clodio' 'Attico/Superattico'
879000 790000 89000 'Boccea' 'Villa'
585000 499000 86000 'Gregorio VII ' 'Appartamento'
625000 540000 85000 'Ostia Centro' 'Appartamento'
980000 898000 82000 'Mazzini' 'Appartamento'
380000 300000 80000 'boccea km 11' '4 LOCALI'
630000 550000 80000 'Roma' '4 LOCALI'
449000 369000 80000 'Tiburtina' 'Appartamento'
630000 550000 80000 'Villa Spada' 'VILLE BIFAM.'

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[Lou Cypher]

Meglio comunque vigilare...

El pueblo no se va
di Eugenio Benetazzo

El pueblo no se va. Letteralmente, il popolo non se ne va: così cantavano e gridavano nelle piazze argentine milioni di famiglie scese a protestare contro le conseguenze socioeconomiche di quella scellerata campagna di indebitamento della nacion argentina a scapito della sua popolazione. Questo slogan (il popolo non se ne va) è opportuno iniziare ad impararlo ed intonarlo nella nostra lingua perchè molto presto rivedremo in Italia situazioni simili, se non peggiori.
Il colpo di grazia lo darà l'immobiliare, in particolar modo l'indebitamento ipotecario per l'acquisto della prima casa che questa volta farà anche delle vittime eccellenti: proprio il sistema bancario che ha alimentato in questi ultimi 5 anni, prima il rally ed ora lo sboom immobiliare. Non che questo debba ormai stupire, i moniti arrivano da svariati cantoni, majors comprese: tra cui recentemente la Merryl Lynch che ha annunciato un vero e proprio scenario stile 1929 per i prossimi mesi.
Oltre ai moniti, abbiamo già avuto anche i primi collassi finanziari dagli echi illustri: Astroc in Spagna e la New Century Financial in USA. In particolar modo nel mercato statunitense lo scenario si è già fatto drammatico: il noto slogan di molte società finanziarie per l'erogazione di mutui "our business is the american dream" si sta trasformerà presto in "our business is the american nightmare" !
Il mercato immobiliare, non solo quello italiano, ha imboccato la strada dello scenario argentino: il rischio di insolvenza è dietro l'angolo. Il mercato ha superato il limite di saturazione, non si vende più, a meno di un deprezzamento consistente, migliaia sono ormai gli immobili nuovi sfitti nelle città italiane. Solo nella mia città ci sono quartieri con 500 appartamenti nuovi invenduti e con la gara al ribasso sul prezzo alla fine di ogni mese pur di piazzarne qualcuno.

Pur tuttavia qualcuno gongola. Voglio pensare che tutto questo non sia stato casuale: i Comuni infatti fanno a gara ad assegnare licenze edilizie in considerazione dei benefici finanziari che nel tempo arriveranno sotto forma di entrate fiscali grazie all'ICI.

Ma ritornando a noi, il problema chiave diventa anche l'esposizione debitoria tra istituti di credito e nuclei familiari a causa dei tanto osannati mutui al 100 %. Nella mia regione conosco una modesta banca territoriale che ha qualcosa come 1500 mutui di nuova erogazione già incagliati (con le persone che fanno la ressa agli sportelli per avere le sue azioni) ! E con lo spettro della clausola di risoluzione espressa pendente su ogni contratto di mutuo, il sogno di possedere una propria (squallida) abitazione con un mutuo al 100 % si trasformerà presto nel peggior incubo della vostra vita. Già, infatti se qualcuno non ne fosse a conoscenza, lo invito ad andarsi a leggere la clausola di solito menzionata all'articolo 7 delle Condizioni Generali di Contratto e denominata "Clausola di Risoluzione Espressa".

Per farla breve, se la banca vi ha prestato 100.000 euro con un mutuo al 100 % perchè il vostro immobile vale appunto 100.000 euro, allora nel caso in cui si dovesse verificare una qualsiasi forma di deprezzamento (sia generico che specifico) dello stesso immobile, per esempio 15.000 euro (ipotesi molto verosimile), la banca ha la facoltà di chiedervi una integrazione di garanzia per 15.000 euro (ad esempio con una fideiussione) oppure un abbattimento istantaneo del montante capitale per 15.000 euro. E non dimentichiamo che voi avete l'obbligo di soddisfare la legittima richiesta dell'istituto di credito. Qualora non ne foste in grado, non c’è nessun problema per la banca che vi ha prestato il denaro: infatti ai sensi dell'articolo 1456 del Codice Civile risolverà il contratto per inadempienza e metterà all'asta il vostro appartamento !

L'ulteriore rialzo dei tassi infine aiuterà a velocizzare la mattanza di tutti questi giovani pollastri con gli ideali di vita presi da MTV che pensano sia un diritto possedere anche quello che non ci si può permettere, e soprattutto che tutto debba sempre essere concesso a fronte di alcun sacrificio e rinuncia.
Se non credete a me, almeno confidate nella matematica ! Basta fare due semplici conti per capacitarsi delle conseguenze che colpiscono a cascata tutte queste coppie ingenue, abbindolate da una pubblicità mediatica fuorviante: chi avesse acquistato con mutuo al 100 % (o similare, anche con il 90 % gli effetti sono medesimi) un miniappartamento di 100.000 euro circa 2 o 3 anni fa, quando i tassi di interesse erano ai minimi storici (due per cento), oggi si trova a pagare interessi ormai quasi doppi rispetto ad allora.

L'aumento dei tassi dal 2 % all'attuale 3,75 % (presto 4 %), si traduce in 1750 euro in più di interessi annui aggiuntivi da pagare, rispetto al calcolo della serva fatto innanzi al direttore della filiale del Banco delle Giovani Marmotte. Un po’ come se la tredicesima improvvisamente scomparisse per sempre. E questo è solo l'inizio. Infatti adesso vanno di moda i mutui a rata costante e durata a sorpresa. Amara purtroppo. Quindi per finire: i migliori investimenti li farete tra 3/4 anni presso le aste immobiliari di vendita all'incanto presso i Tribunali, in cui potrete acquistare per 60/70 quello che tre anni prima costava 100.

Eugenio Benetazzo
Trader Professionista

[spik e span]

Io credo che non scoppierà alcuna bolla! La fase stagnante mi sembra temporanea e legata ad alcune scelte in materia fiscale assunte dell'attuale governo.

Basta confrontare il reale incremento del costo della vita degli ultimi 30 anni e la rivalutazione, che nello stesso periodo, ha interessato gli immobili.

Stessa cosa per il petrolio.

[Lou Cypher]

Originalmente inviato da spik e span

Io credo che non scoppierà alcuna bolla! La fase stagnante mi sembra temporanea e legata ad alcune scelte in materia fiscale assunte dell'attuale governo.

Basta confrontare il reale incremento del costo della vita degli ultimi 30 anni e la rivalutazione, che nello stesso periodo, ha interessato gli immobili.

Stessa cosa per il petrolio.

Da quanto risulta, il governo intenderebbe inasprire gli estimi catastali, tanto per dare una mano al settore...

[big_boom]

http://www.trend-online.com/?stran=i...tmat&id=150133

L’Indice Immobiliare Italiano IPD ha registrato nel 2006 un Total Return (rendimento complessivo) del 8,0%, con una Capital Growth (crescita dei valori di mercato rispetto al capitale investito) del 2,6% e un Income Return (rendimento da entrate al netto dei costi non recuperabili) del 5,2%. Il mercato immobiliare d’investimento in Italia si conferma quindi in una fase di rallentamento delle performance, sebbene in tale contesto non manchino alcuni segnali positivi per gli investitori istituzionali.

[DarioL]

Bce: Mercato Immobiliare Rallenta,Si Raffredda Anche Domanda

- ROMA, 17 MAG - In Italia, così come in Belgio e in Francia, i prezzi delle case nel 2006 sono rallentati. Lo afferma la Bce nel Bollettino mensile, precisando che nel 2006 il tasso di crescita dei prezzi degli immobili in Eurolandia è stato del 6,4%, a fronte del 7,9% del 2005. A fronte di un rallentamento dei prezzi, si registra inoltre un raffreddamento della domanda.
"La domanda netta di mutui alle famiglie per l'acquisto di abitazioni - sostiene il Bollettino - si è notevolmente ridotta nel primo trimestre" dell'anno (-28% nell'indagine di aprile contro -10% in gennaio). "Per il secondo trimestre le banche non prevedono variazioni sostanziali", prosegue l'Eurotower, spiegando come "il calo del primo trimestre è stato dovuto in gran parte al brusco deterioramento delle valutazioni delle prospettive del mercato degli immobili residenziali".
"Nel 2006 è continuata la decelerazione dei prezzi degli immobili residenziali nell'area dell'euro già osservata nella seconda metà del 2005. In base alle ultime stime, il tasso di crescita sul periodo corrispondente dei prezzi delle abitazioni per l'intera area dell'euro è stato pari al 6% nel secondo semestre 2006, in calo rispetto al 6,9% del primo - sottolinea la Bce -. Ciò ha portato il tasso di incremento nel 2006 al 6,4%, a fronte del 7,9% del 2005. I dati nazionali disponibili, pur rilevando un certo grado di eterogeneità all'interno dell'area, confermano che in diversi paesi si sta verificando una graduale diminuzione del tasso di crescita sul periodo corrispondete dei prezzi degli immobili residenziali".
"I dati disponibili per il 2006 mostrano che nella maggior parte dei paesi in cui si sono osservati forti incrementi dei prezzi delle abitazioni nel 2005, con tassi prossimi o superiori al 10%, si è registrata una moderazione nel corso del 2006 - precisa la Bce -. In Belgio, Francia e Italia il 2006 è stato il primo anno del rallentamento, mentre in Spagna è proseguita la decelerazione iniziata nel 2005".
L'Eurotower osserva come per quanto riguarda la domanda di abitazioni da parte delle famiglie di Eurolandia, "i segnali più recenti provenienti da indicatori quali le misure di accessibilità finanziaria degli alloggi e gli indicatori finanziari suggeriscono un graduale raffreddamento nel 2006 e agli inizi del 2007". La crescita del reddito disponibile in termini nominali delle famiglie "é aumentata nel 2006 rispetto al 2005, ma è rimasta nettamente al di sotto del tasso di incremento dei prezzi degli immobili residenziali. Di conseguenza, l'accessibilità finanziaria grezza (misurata dal rapporto fra il reddito disponibile nominale delle famiglie e i prezzi degli immobili residenziali) ha continuato a diminuire nel 2006, in linea con la tendenza calante osservata dal 2001".
(ANSA).

[Lou Cypher]

http://www.borsaitaliana.reuters.it/...O-COMMENTO.XML

[veezmo]

Qualche " permuta " si fa ancora.

Vendite beh - ci sono mai state negli ultimi 7 anni ?

Detto questo un mio amico costruttore mi sconsiglia vivamente di muovermi ora.

Mi dice che a Roma nel 2008 andranno all'asta un numero molto considerevole di immobili. Stessa cosa mi aspetto qui.

[Luna981]

Originalmente inviato da Lou Cypher

Da sito specializzato:
20/05/2007

Siamo arrivati ad una fase importante.
Nel momento in cui giornali e TV cominciano ad ammettere il problema, vuol dire che:

1. Il fenomeno è ormai talmente palese che non può più essere nascosto. Un pò come accadde con l'inflazione dopo l'introduzione dell'Euro. Tutti sapevano, ma giornali,TV e politici negavano, si iniziò a parlarne sui media solo anni dopo.

2. Molte persone convinte che il valore degli immobili non sarebbe mai sceso sono ora di fronte ad una ammissione "ufficiale ed istituzionale" che i prezzi possono scendere e stanno già scendendo. E dunque se possono rimandare l'acquisto di qualche tempo, avranno modo di risparmiare anche cifre notevoli.

Da parte mia posso confermare che sul mercato di Roma le offerte al ribasso sono migliaia.
Vi allego un file in cui riporto 877 ribassi superiori ai 10.000 euro sulle offerte pubblicate da T****o e T****a negli ultimi 60 giorni.
Queste due sole agenzie, in soli 60 giorni, hanno messo al ribasso
un migliaio di offerte. Ed è solo l'inizio....

Un piccolo estratto dal file:

Aprile...Maggio..Sconto....Zona.....Descrizione
2350000 1690000 660000 'Esquilino' 'Appartamento'
2200000 1950000 250000 'Trieste' 'Appartamento'
500000 250000 250000 FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.'
660000 440000 220000 'Ottavia' 'Appartamento'
800000 600000 200000 'Torrevecchia' 'Garage'
1170000 995000 175000 'Monteverde' 'Appartamento'
990000 820000 170000 'Bologna' '5 LOCALI'
1950000 1785000 165000 'Trieste' 'Appartamento'
1080000 920000 160000 'Mazzini' 'Appartamento'
349000 205000 144000 'Tiburtina' 'Appartamento'
800000 665000 135000 'Balduina' 'Appartamento'
950000 830000 120000 'Balduina' 'Appartamento'
665000 550000 115000 'QUARTO MIGLIO' '3 LOCALI'
590000 480000 110000 'PONTE LUNGO' '3 LOCALI'
1190000 1080000 110000 'Mazzini' 'Appartamento'
699000 590000 109000 'Veneto' 'Negozio'
485000 379000 106000 'Tuscolano' 'Appartamento'
695000 589000 106000 'Ostia Centro' 'Attico'
895000 790000 105000 'Barberini' 'Appartamento'
619000 515000 104000 'Casilina' 'Attico'
1050000 949000 101000 'Gregorio VII' 'Appartamento'
990000 890000 100000 'ROMA' '5 LOCALI'
495000 395000 100000 'Nuovo Salario' 'Appartamento'
560000 460000 100000 'Anagnina' 'Appartamento'
960000 860000 100000 'Castro P.' 'Appartamento'
1480000 1380000 100000 'Colonna' 'Appartamento'
1750000 1650000 100000 'Nemorense' 'Appartamento'
1850000 1750000 100000 'Parioli' 'Appartamento'
2450000 2350000 100000 'Tagliamento 'Appartamento'
2490000 2390000 100000 'San Giovanni' 'Attico/Superattico'
1399000 1300000 99000 'Balduina' 'Appartamento'
675000 578000 97000 'Africano' 'Appartamento'
630000 535000 95000 'San Giovanni' 'Appartamento'
990000 899000 91000 'Balduina' 'Appartamento'
649000 559000 90000 'Roma' 'Appartamento'
1150000 1060000 90000 'Trastevere' 'Appartamento'
549000 459000 90000 'Ostia Centro' 'Attico'
1380000 1290000 90000 'Clodio' 'Attico/Superattico'
879000 790000 89000 'Boccea' 'Villa'
585000 499000 86000 'Gregorio VII ' 'Appartamento'
625000 540000 85000 'Ostia Centro' 'Appartamento'
980000 898000 82000 'Mazzini' 'Appartamento'
380000 300000 80000 'boccea km 11' '4 LOCALI'
630000 550000 80000 'Roma' '4 LOCALI'
449000 369000 80000 'Tiburtina' 'Appartamento'
630000 550000 80000 'Villa Spada' 'VILLE BIFAM.'

Finalmente un post dove non ci sono solo chiacchere,ma anche
la prova concreta di un ribasso che si stà facendo sempre più corposo.

Veneto-Emilia-Romagna e Marche stessa cosa,ribassi diffusi
nell'ordine del 10% e oltre.

Ciao

[sparagnino]

Nella zona di Treviso ,si avverte una crisi fortissima delle case in affitto,ormai per affittare un appartamento si chiedono gli stessi soldi di 6-7 anni fa. Dal punto di vista della rendita chi negli anni scorsi ha acquistato come investimento adesso si trova impantanato nell'impossibilità di vendere al prezzo voluto e gli immobili sono sfitti.
L'immobiliarista che mi ha venduto casa non si aspettava un rallentamento della richiesta degli immobili così forte , e con i cantieri ancora aperti "dice" di non dormire sonni tranquilli. Ultimamente riesce a vendere solo a cinesi e romeni che pagano in contanti.