Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitori

[jerryb]

L'altro gg ho scritto che a Lido di Classe i prezzi hanno raggiunto cifre assurde.
Penso ke anke li però il mercato ristagni un po. NN parlo di flessione dei prezzi(nn ho dati concreti), ma solo di allungamento dei tempi di vendita. Circa un mese fa quando sn andato in giro per vedere alcuni appartamenti, l agenzia della zona, che opera li da 40 anni (ki conosce lido di classe sa di chi sto parlando) ha detto ke gli appartamenti sul lungomare in una settimana sono venduti. Proprio loro però hanno in un annuncio su un giornalino un appartamento a cifre correnti del mercato proprio sul lungomare nel centro di lido di classe in vendità da + di un mese. Inoltre pubblicizzano la vendita di monolocali (nn ricordo il num esatto ma oltre 20) da + di un anno e sono ancora quasi tutti in vendita.
Eppure c'e' gente che ci crede ancora.

[~Qohèlet~]

Originalmente inviato da Lou Cypher

Articolo interessante, complesso, sulla interconnessione della bolla immobiliare con la speculazione finanziaria e la "ristrutturazione dei poteri forti".
AVVERTENZA
Solo per utenti smaliziati e consapevoli del rischio enorme a cui ci si espone indebitandosi per 20 o 30 con prezzi assolutamente fuori da ogni logica di mercato.
http://www.italia.attac.org/spip/sta...id_article=764
N.B. Si consiglia di scaricarlo o stamparlo.

Allora facciamo un copia-incolla.


Da Ricucci ai Fondi Pensione: dove va a parare la bolla immobiliare?

speculazione finanziaria e ristrutturazione dei "poteri forti" in Italia e non solo

pubblicato su www.attac.it il 13 luglio 2005

Da Reporter Associati pubblichiamo questo articolo di Lanfranco Caminiti

L’unica cosa sicura è che Stefano Ricucci sta con Anna Falchi. Tutte le altre liaisons che gli sono state affibbiate, alcune più alcune meno dangereuses, non hanno neanche raggiunto il livello di gossip d’una scappatella, prontamente smentite dagli interessati di turno, e certo non solo perché si è tra uomini di mondo. A sinistra e destra, da D’Alema, per l’ombra di Unipol e Monte dei Paschi, a Berlusconi, per l’ombra del suo "consigliori" Romano Comincioli, è tutto un negare qualsiasi frequentazione. Il boss immobiliarista della Magiste, da un po’ di tempo sotto osservazione ma adesso nel centro del mirino, è stato capace di provocare dichiarazioni infuocate di Montezemolo e Della Valle [che si ergerebbero a difensori della figura dell’"imprenditore puro", del "capitano d’industria" - come lo intendeva Schumpeter per capirci, Schumpeter chi? indovinate: non guida Ferrari e non gioca a centrocampo - mettendo in penombra la propria versione "finanziaria" o immobiliarista: Gabetti e Ifil].

Ma anche le inchieste di Ferruccio de Bortoli, su quel giornale di idee spassionate che è "il Sole 24ore", che gli ha fatto le pulci dal certificato di battesimo al diploma di laurea passando per il certificato penale, con un contorno di interrogazioni parlamentari come quella del sempreverdeacido Occhetto e tutto un sottobosco di "si dice" ribaltati in altri "si dice" del giorno dopo. Sono stati evocati scenari da incubo a proposito della provenienza dei capitali che hanno permesso a Ricucci di acquisire porzioni sempre maggiori delle azioni Rcs a cui sta dando la scalata fino a paventare il lancio di una Opa [la farà, non la farà, sarà il tormentone dell’estate di Capalbio]: mai riferimenti precisi, mai "i nomi", ma proprio per questo uno scenario più fosco, dalla P2 [e il "Corriere" ne sa qualcosa] alla mafia, al crack finanziario colossale. Sostanzialmente e fuori dai denti, il ragionamento è: Ricucci è un prestanome alle cui spalle si intravede una montagna di soldi, come lo erano Sindona, Gelli, Carboni e via spulciando elenchi incappucciati, chi ci sta dietro? È fuori dubbio che Ricucci stia giocando pesante, dalla Antonveneta a Rcs, e forse non è neppure un caso che proprio questi due poli della sua azione siano collegati: le banche, cioè il denaro, che a questi livelli non è mai il "proprio" e non è mai sonante, e i giornali, anzi "il" giornale per eccellenza, il "Corriere della Sera", cioè l’"opinione pubblica". Il progetto "chiaroscuro" - se le cose stanno così - sarebbe ancora più terribile di quanto abbiamo già visto qui che se ne sono viste tante, perché unisce in chiaro quanto finora si è mostrato disgiunto al buio: il denaro delle banche [non solo Antonveneta, ma Bnl e Mediobanca] e i giornali, insomma Calvi e Tassan Din messi insieme alla luce del sole, per dire.

Non ho la più pallida idea di come stiano le cose in questa "lotta di poteri", benché ne avverta, come chiunque abbia un po’ di sale in zucca, la sua importanza e la capacità di influenzare e piegare molti eventi a venire. È questo che vorrei provare a dire: l’azione "allo scoperto" di Ricucci ha un doppio carattere: è, cioè, punto di arrivo di un percorso e "salto" verso un altro. Un "salto" obbligatorio. Un po’ come fu la "scesa in campo" di Berlusconi. In questo senso, rispecchia la situazione dei capitali italiani e il momento della sua economia - e non solo perché Ricucci in realtà appartiene a un pool di immobiliaristi importanti, come Coppola e Statuto, i "romani", con la gran torta del Piano regolatore della capitale che si è apparecchiata finalmente davanti e con agganci forti, da Capitalia a Banca d’Italia - ma perché il mercato immobiliare è stato il vero traino di quest’economia negli ultimi cinque anni e più, e in arrivo di possibili mutamenti monetari e politici, "debbono" mettersi al riparo e governare i cambiamenti. Lo scontro è appena appena cominciato. Forse vale la pena mettere assieme due ragionamenti sul mercato immobiliare italiano.

I dati del mercato immobiliare

Iniziamo dai dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio che, benché metta le mani avanti avvertendo che "la costruzione d’indicatori che consentano di monitorare in modo attendibile ed in via sintetica, dal punto di vista territoriale, gli andamenti di mercato, rappresenta una delle sfide", è comunque la cosa più ufficiale che c’è: "E’ noto che il mercato immobiliare sta conoscendo una fase di crescita sia nelle dimensioni che in termini di valori. I dati delle compravendite di abitazioni dal 1985 al 2003, mostra con evidenza tre periodi distinti.
Una prima fase di crescita (1985-1991) è caratterizzata da un ritmo medio annuo d’incremento della massa delle transazioni di circa il 4,4 per cento e da una battuta di arresto nel 1989.
Il periodo dal 1992 al 1996 presenta invece elementi di crisi e stazionarietà nei volumi di scambio.
Una terza fase, ancora in corso, si apre nel 1997 ed è caratterizzata da un buon ritmo di crescita delle compravendite (6,7 per cento annuo), tanto da conseguire, nel 2003, oltre 200.000 transazioni aggiuntive rispetto al picco del 1991.

Il carburante che ha spinto il motore del mercato immobiliare deriva essenzialmente dalla discesa dei tassi d’interesse. Solo nell’ultimo biennio le difficoltà dei mercati azionari e obbligazionari hanno sicuramente spostato una parte della domanda verso l’investimento immobiliare. Per ciò che concerne i prezzi, esiste una rilevante variabilità di situazioni territoriali. Per tornare all’ultimo periodo, in merito all’influenza degli andamenti dei mercati finanziari e azionari sulla scelta di investire nel "mattone", si può anzitutto affermare che il ciclo positivo del mercato immobiliare non è stato causato dalla crisi della Borsa, che è, infatti, avvenuta dopo che il mercato immobiliare aveva già iniziato a crescere nei volumi di scambio. Per quanto riguarda l’ultimo triennio, si può osservare che nonostante che l’economia italiana si presenti in affanno, il mercato immobiliare sembra essere l’unico mercato a non risentire della crisi/stagnazione. In effetti, nel triennio 2001-2003, i volumi di scambio nel settore abitativo permangono a livelli pari a più di una volta e mezza quelli del 1996 (ultimo anno di crisi prima della ripresa). Si registra inoltre (e si accentua in taluni casi), un’ulteriore crescita dei prezzi delle abitazioni. Da uno studio da noi condotto su Milano, risulta che l’incremento complessivo medio dei prezzi in città, tra il II semestre 2000 ed il I semestre 2003, è una composizione d’incrementi intorno al 24-26 per cento nelle fasce centrali.

Questo andamento in controtendenza può essere spiegato dalla presenza di un flusso aggiuntivo di domanda generata da un insieme di cause intervenute a partire dal 2001: la caduta dei corsi azionari e quindi il rilevante ridimensionamento della capitalizzazione di Borsa (44 per cento in meno tra il 1999 ed il 2002), la pesante incertezza nella politica internazionale, nonché il permanere di bassi tassi d’interesse e l’approvazione di alcuni provvedimenti fiscali che fanno rimpatriare capitali dall’estero (il cosiddetto "scudo fiscale"). E’ dunque probabile che nell’ultimo triennio la domanda d’immobili abbia continuato a rimanere su alti livelli, se non addirittura a crescere, nonostante le difficoltà dell’economia, per il sostegno di una domanda addizionale orientata a ritrarre un rendimento più sicuro di quello azionario (e obbligazionario, dati i recenti casi Cirio e Parmalat) e più elevato di quello offerto dai titoli di Stato. Ovviamente un ruolo centrale sul futuro degli andamenti del mercato sarà esercitato dai tassi d’interesse. Un loro aumento potrebbe innescare un movimento discendente della domanda e dei valori immobiliari. D’altra parte, per le considerazioni sopra svolte, si ritiene che non si possa parlare in Italia dell’esistenza di una bolla immobiliare." [Rapporto Immobiliare 2004, Agenzia del Territorio, Direzione centrale]

L’indebitamento sociale

Eccolo il punto: la bolla speculativa immobiliare. L’ottimismo d’ufficio - e comunque i dati arrivano al primo semestre del 2004 - non può sottrarsi alla citazione del "male". L’allarme, che non è certo solo italiano dato che la spinta del mercato immobiliare è una tendenza dei capitali internazionali, viene lanciato ai primi di giugno da Alan Greenspan, il presidente-guru della Federal reserve, che, come sempre accade in economia, costruisce giochi linguistici: l’edilizia è il vero carburante dell’economia Usa e da anni i prezzi salgono, fino a raggiungere nelle metropoli un aumento del 25-30 per cento e gli americani hanno contratto prestiti su garanzia della casa, aumentando i consumi ma esponendosi in modo eccessivo. Molti cominciano a temere una nuova bolla, e dopo lo scotto dei tecnologici e degli scandali si capisce la fibrillazione, ma Greenspan inventa un nuovo termine, che cita il problema ma è più tranquillizzante: la "schiuma", con riferimento al cappuccino. A suo parere, è possibile che i prezzi calino in alcune località, ma è impossibile che abbiano effetti macroeconomici. A ogni buon conto, decide di aumentare i tassi di uno 0,25 per cento, portandoli al 3.5. Per via della "schiuma" il "Wall Street Journal" ha parlato del "cappuccino di Greenspan". [Greenspan: rischio bolla immobiliare, i tassi saliranno, Ennio Caretto, "Corriere della sera", 10 giugno 2005]

I numeri, al giugno di quest’anno, dicono che sono in calo le richieste di finanziamento ipotecario negli Stati Uniti. L’indice generale del mercato immobiliare nella settimana conclusa il venerdì 24 giugno ha registrato un ribasso dell’1,1 per cento. Nel dettaglio, le richieste di mutuo finalizzate all’acquisto della prima casa hanno segnato una flessione dello 0,4 per cento. In calo anche le domande di rifinanziamento di mutui già in essere: l’indice è sceso dell’1,8 per cento. Va ricordato che il meccanismo dei rifinanziamenti è molto prezioso per l’economia americana, perché viene utilizzato dai cittadini per alimentare la propria liquidità e sostenere i consumi personali.

"Not a bubble, but a little froth", non una bolla, ma una piccola schiuma: quando si dice l’importanza della lingua in economia. Gli studi "sul campo" però stanno a sottolineare proprio quello che Greenspan tende a minimizzare: "Un aspetto della crescita dell’indebitamento nel settore famiglie che ha avuto un forte impatto sulla macroeconomia è stata la crescente tendenza a trarre liquidità dal valore delle abitazioni per finanziare consumi o acquisti di altre attività. Negli ultimi anni questo processo di monetizzazione del capitale immobiliare ha svolto un ruolo significativo nel sospingere i consumi in diversi paesi, in particolare Stati Uniti, Regno Unito, Paesi Bassi, Australia e Irlanda. Nei Paesi Bassi, dopo aver impartito un notevole impulso per diverso tempo, tale effetto ha di recente agito in senso inverso: negli ultimi due anni un sensibile calo nello smobilizzo delle plusvalenze immobiliari ha frenato l’economia in misura rilevante (De Nederlandsche Bank, 2003). La capacità delle famiglie di ricavare liquidità è stata considerevolmente rafforzata dalla maggiore disponibilità di strumenti quali le ipoteche di secondo grado, nonché dai minori costi di transazione connessi con tali strumenti.

Alcuni prodotti permettono alle famiglie di ottenere un credito rotativo garantito dal valore dell’immobile. Grazie a ciò le famiglie sono maggiormente in grado di compensare temporanei cali di reddito e possono inoltre indebitarsi a migliori condizioni in previsione di un aumento dei redditi futuri offrendo la propria casa in garanzia, allentando significativamente i vincoli di liquidità Il capitale monetizzato può essere utilizzato per diversi scopi: spesa per consumi di beni durevoli o non durevoli e servizi; rimborso di debiti di altro tipo; acquisizione di nuove attività (azioni, depositi bancari), ecc. Poiché i tassi di interesse applicati ai prestiti ipotecari sono in genere inferiori rispetto a quelli applicati su tutte le forme alternative di debito delle famiglie, queste sono fortemente incentivate a consolidare nel mutuo altre forme di finanziamento. In particolare, lo smobilizzo del patrimonio immobiliare può essere utilizzato per l’acquisto di beni durevoli, che verrebbe altrimenti finanziato mutuando fondi a tassi nettamente più elevati di quelli ipotecari. Nei paesi in cui è stata maggiormente diffusa, la monetizzazione di capitale immobiliare ha alimentato sia i consumi sia gli investimenti residenziali. In Australia si stima che abbia innalzato il reddito disponibile delle famiglie e, pertanto, la crescita dei consumi di circa 1 punto percentuale in ciascuno degli ultimi quattro anni (Reserve Bank of Australia, 2003a), mentre nel Regno Unito e negli Stati Uniti l’aumento dei redditi ha superato il 2 per cento nel 2000 (Davey, 2001; Deep e Domanski, 2002). Nei Paesi Bassi, viceversa, si stima che l’inversione di tale tendenza abbia ridotto la crescita dei consumi delle famiglie di circa 0,5 punti percentuali nel 2001 e nel 2002, dopo l’aumento di 1 punto nel 2000 (De Nederlandsche Bank, 2003)." [Indebitamento delle famiglie e macroeconomia, Guy Debelle, Rassegna trimestrale BRI, marzo 2004]

La bolla speculativa immobiliare

Quindi, esiste - eccome - una relazione tra caduta dei prezzi-valori degli immobili e effetti macroeconomici, per via della monetizzazione che i neo-proprietari di case hanno ottenuto ipotecando il valore [alto all’acquisto] dell’immobile: è stata usata l’espressione di "bancomat immobiliare", che è efficace e suggestiva. Il riferimento più precipuo, nel timore di una bolla finanziaria, non è però a quella dei mercati tecnologici ma proprio al crack immobiliare [e della borsa e della moneta] giapponese nel passaggio dagli anni ottanta ai novanta.

"Tra il gennaio 1984 ed il dicembre 1989 l’indice Nikkei arrivò quasi a quadruplicarsi, da 10.000 a 38.957 punti, livello mai più raggiunto. Alla base del fenomeno, le eccellenti condizioni di salute dell’economia nipponica, ma anche una politica monetaria eccessivamente permissiva. Nel corso degli anni ’80, infatti, i tassi giapponesi vennero tenuti bassi non solo in funzione delle esigenze interne ma anche in risposta alle pressanti richieste internazionali, segnatamente degli Usa, preoccupati di ridurre il proprio deficit commerciale e di ridare fiato alla congiuntura. La liquidità immessa nel sistema generò la crescita abnorme dei prezzi delle azioni, degli immobili e della terra. Nel clima di generale ottimismo, le famiglie e, soprattutto, le imprese si indebitarono pesantemente offrendo in garanzia un patrimonio valutato a prezzi gonfiati. Il processo si autoalimentava: la crescita dei prezzi accresceva la capacità di indebitamento; l’espansione dei finanziamenti drogava la domanda di azioni e immobili. Le autorità monetarie, preoccupate degli eccessi speculativi, nell’89 avviarono una politica di rialzo dei tassi, che ebbe l’effetto immediato di invertire il trend al rialzo della borsa. I prezzi della terra e degli immobili, i cui mercati sono strutturalmente meno efficienti, continuarono però a salire. A questo punto, nonostante il calo delle borse, la Banca del Giappone continuò ad alzare il tasso di riferimento, portandolo dal minimo del 2.5 per cento del 1989 fino al massimo del 6 per cento nell’agosto del 1990. La politica restrittiva venne mantenuta fino al luglio 1991, e anche allora i tassi vennero ridotti in maniera molto graduale.

Tale comportamento venne considerato ottimale dagli osservatori dell’epoca. L’economia sembrava ancora forte, l’inflazione era sotto controllo e la bolla speculativa stava rientrando. La Banca del Giappone godeva fama di un efficientismo leggendario. Si stava però preparando un terremoto. Il crollo dei prezzi delle azioni e degli immobili, usati come garanzia per l’indebitamento del settore privato, accrebbero la rischiosità dei crediti concessi a piene mani dal settore bancario nel corso degli anni ’80. Le garanzie erano insufficienti, i debitori cominciavano a fallire, le banche restringevano il credito. Le famiglie, spaventate dai crolli dei valori azionari e immobiliari, aumentavano i risparmi a scopo precauzionale riducendo i consumi e provocando la riduzione degli investimenti da parte delle aziende, le quali si ritrovavano con capacità produttive tarate sulle vecchie previsioni di crescita, quindi ormai eccessive. Nella fase di sgonfiamento della bolla speculativa la banca centrale era stata troppo restrittiva. Da quella crisi il Nikkei non si è finora ripreso, e vale oggi poco più di 1/3 rispetto al massimo di 15 anni fa." [Nikkei: le radici della crisi, Albertomauro Sarno, aprile 2001]. Quello che è anche interessante è il ruolo preponderante dei capitali illeciti in questa storia.

"Si conosce ormai con precisione il ruolo delle yakuza nella formazione di quella bolla speculativa. Controllando il traffico di stupefacenti, la prostituzione, le assunzioni nel settore edile e in quello dei lavori pubblici, così come una quota dell’industria molto redditizia dei pachinko, quei biliardi elettrici il cui fatturato è pari a una volta e mezzo quello dell’industria automobilistica giapponese, ovvero a più del 6 per cento del Pil, questi clan del crimine organizzato hanno investito le cooperative immobiliari (jusen), le grandi società di intermediazione finanziaria e le assemblee di azionisti di certe imprese. L’accesso al credito ha permesso loro di riciclare i propri profitti in settori speculativi, nei quali privilegiano le operazioni ad alto rischio. L’esplosione della bolla speculativa, all’inizio degli anni ’90, si è tradotta in un crollo dei corsi azionari e dei prezzi immobiliari e in un’impennata delle sofferenze delle banche e degli istituti di credito. Raisuke Miyawaki, ex direttore dell’Agenzia nazionale di polizia, stima che il 10 per cento di questi crediti sia imputabile agli yakuza, e che il 30 per cento supplementare abbia dei legami probabili con il crimine organizzato: l’ammontare dei debiti non esigibili dei gangster si situa su valori fra i 75 e i 300 miliardi di dollari, pari al 6,5 per cento del Pil nel 1996.

Dopo aver speculato al rialzo, gli yakuza hanno speculato al ribasso, tentando di acquistare beni immobili a prezzi stracciati e bloccando, con occupazioni mirate, la liquidazione del passivo di certe imprese. Ciò spiega come mai la caduta dei prezzi degli immobili in termini reali dal 30 per cento al 70 per cento dall’inizio degli anni ’90 non si sia tradotta in un corrispondente incremento delle transazioni, ritardando così il risanamento del settore finanziario, l’offerta di credito e, in definitiva, la crescita. L’eccezionale durata della crisi giapponese, a dispetto dei numerosi piani di rilancio del governo, ogni volta di ampiezza pari a svariati punti di Pil, non può essere compresa senza far riferimento al riciclaggio e all’attività delle organizzazioni criminali, che socializzano le perdite dei loro prestiti non rimborsati e privatizzano i proventi mafiosi. Dal 1985 al 1995 il Pil giapponese è cresciuto del 52 per cento, mentre l’insieme delle attività dell’economia progrediva dell’85 per cento. La differenza fra queste due cifre mostra la persistenza di una bolla speculativa evidentemente situata nel settore immobiliare, poiché la correzione delle quotazioni immobiliari rispetto agli anni ’80 è ormai acquisita. Ed è precisamente questo il terreno prediletto delle yakuza e delle loro manovre invisibili che ritardano gli aggiustamenti del mercato." [Dal riciclaggio alle crisi finanziarie, Guilhem Fabre, "Le Monde diplomatique" - aprile 2000].

1/2 Continua

[~Qohèlet~]

Una generazione ipotecata

Le cose, a mio parere, importanti sono due, e collegate: la prima, la relazione forte fra indebitamento delle famiglie e dinamiche macroeconomiche; la seconda, la fascia di popolazione che sopporta il maggior grado dell’indebitamento, all’interno di una situazione dai riflessi generali. "Lo shock avverso più vasto e significativo per il reddito delle famiglie è rappresentato dalla disoccupazione. Un’ascesa dell’indebitamento e del servizio del debito delle famiglie accentua la reattività di queste ultime a un aumento della disoccupazione, amplificando gli effetti di uno shock negativo per l’economia. Considerate le maggiori difficoltà delle famiglie indebitate nel far fronte ai pagamenti ipotecari durante un periodo di disoccupazione, aumenta la probabilità che esse si rendano inadempienti. Ciò potrebbe a sua volta accrescere il ricorso a vendite "di realizzo", nonché i rischi di una spirale di deprezzamento degli immobili residenziali e di minusvalenze patrimoniali (qualora il valore dell’immobile scenda al disotto del debito in essere). Tali sviluppi sarebbero particolarmente indesiderati ove la causa dello shock di disoccupazione stesse già esercitando pressioni al ribasso sui prezzi abitativi. Le difficoltà di finanziamento si acuirebbero se l’aumento della disoccupazione si accompagnasse a più alti tassi di interesse, come avvenuto ad esempio in Scandinavia e nel Regno Unito agli inizi degli anni novanta." [Guy Debelle, op. cit.] Ora, un calo significativo improvviso dei tassi di occupazione probabilmente non è ragionevole, ma non meno ragionevole è considerare che buona parte del lavoro oggi è soggetto a intermittenze e che prevedere il periodo dell’intermittenza è davvero un compito da sfera di cristallo. Quindi, la reattività macroeconomica dei soggetti indebitati può esserci, e alta, ai periodi di intermittenza del lavoro più che a una "classica" improvvisa disoccupazione: si sono fatti dei calcoli di risparmio e di guadagno, e all’improvviso ci si accorge che le cose non stanno esattamente come previsto.

Questo è tanto più vero se si tiene in considerazione che la "fascia d’età" più direttamente coinvolta nel mercato immobiliare [cioè, nell’acquisto di casa] è proprio la fascia dei trentenni [dai trentuno ai quaranta] e che proprio questa popolazione lavorativa è quella più esposta alle intermittenze del lavoro. "Il secondo aspetto concerne le caratteristiche dell’età delle persone fisiche che accedono al mercato immobiliare rispetto all’universo di riferimento. Come si può osservare sembra evidenziarsi un "ciclo vitale" nell’accesso al mercato immobiliare differenziato se si tratta di acquirenti o di venditori. Risultano infatti sovradimensionate, rispetto all’universo, le classi di età più giovani e sottodimensionate quelle più anziane nel caso degli acquirenti, mentre accade esattamente l’opposto nel caso dei venditori." [I volumi di compravendite dei fabbricati in Italia, Gianni Guerrieri].

Insomma, all’interno di un fenomeno complessivo di indebitamento delle famiglie italiane, la fascia più esposta è proprio quella più attiva e futuribile sul mercato del lavoro, come se in realtà si fosse contratta una sorta di ipoteca "generazionale". Il richiamo al "ciclo vitale" [un modello elaborato da Modigliani] è pure corretto, ma tra il 1963, data di pubblicazione del modello, e il 2005 non poco è cambiato nel mercato del lavoro, i cicli di disoccupazione e le "sicurezze" dei lavoratori e i calcoli delle famiglie sui risparmi e gli investimenti per il futuro. Il lavoro fisso "a vita" è sempre più diminuito a favore di una precarizzazione generale.

"L’Osservatorio Assofin sul Credito Immobiliare alle Famiglie (il cui campione di banche aderenti copre circa il 57 per cento del mercato) conferma un allungamento dei tempi di rimborso del capitale mutuato con una preponderanza di scadenze superiori ai 15 anni. Solo nel 2003 i mutui con scadenza tra 11 e 20 anni rappresentavano il 55 per cento del mercato. Da fonti varie si rileva che l’importo medio dei mutui erogati nel primo semestre 2004 è cresciuto di oltre l’8 per cento superando i 100 mila euro dopo un incremento di quasi il 12 per cento tra il 2002 e il 2003. Infine, la quota media del valore dell’abitazione che viene finanziata con un mutuo ha superato il 65 per cento anche in funzione dell’introduzione di nuove tipologie di finanziamento che vanno oltre il tradizionale 75-80 per cento spingendosi fino alla copertura del 100 per cento del valore dell’immobile." [Il mercato immobiliare in Italia e a Roma, BIR-CRESME] D’altronde, chi non ha visto lo spot televisivo di Banca Intesa dove una giovane coppia si avvicina allo sportello della banca con un lavandino sotto il braccio per accendere un mutuo al 95 per cento per acquistare la loro prima casa? Una proposta che non si può rifiutare.

Tassi di interesse e mutamenti sociali

Ma c’è un altro elemento macroeconomico di relazione fra mercato immobiliare, indebitamento sociale e mercato del denaro: quello dei tassi di interesse. "Rispetto a un aumento della disoccupazione, le variazioni dei tassi di interesse influiscono in genere su un numero molto più vasto di famiglie. La reattività del settore alle oscillazioni dei tassi dipende strettamente dalla prevalenza di mutui a tasso variabile ovvero a tasso fisso - un fattore, questo, che varia considerevolmente a seconda del paese. Nei paesi in cui sono preponderanti i mutui a tasso fisso, vedi Francia, Germania e Stati Uniti, i movimenti dei tassi di interesse ufficiali durante il ciclo economico dovrebbero in teoria avere un effetto solo modesto sui prestiti ipotecari. Il tasso passivo è più strettamente correlato ai tassi oltre il breve termine, e pertanto al tasso ufficiale medio che si ritiene prevarrà durante la vita del mutuo. Un cambiamento di regime dei tassi di interesse può avere un effetto asimmetrico sulle famiglie. Nel caso di uno spostamento verso il basso i mutuatari esistenti saranno incentivati a rifinanziare i prestiti al nuovo tasso; ne conseguirà una diminuzione delle rate mensili e, di conseguenza, un incremento del reddito disponibile per altri scopi, specie per consumi. Su questo incentivo pesa il costo del rifinanziamento, relativamente basso in Danimarca e Stati Uniti, ma piuttosto elevato in altri paesi in cui prevalgono mutui a tasso fisso. Un eventuale spostamento al rialzo, che non influisce sui contratti a tasso fisso esistenti, interesserà unicamente i potenziali nuovi mutuatari, e il suo impatto sarà scarsamente influenzato dal livello aggregato del debito delle famiglie. Benché nel caso delle famiglie l’impatto di un’ascesa dei tassi di interesse possa rimanere invariato, per le istituzioni creditizie esso può essere più pronunciato, specie se interviene a conclusione di un periodo di massicci rifinanziamenti ipotecari a tassi inferiori.

Le istituzioni finanziarie incorreranno in un aumento dei costi della provvista senza peraltro beneficiare di un incremento dei rendimenti sulle attività, remunerate prevalentemente a tasso fisso. Tuttavia, con il maggiore ricorso alla cartolarizzazione dei mutui ipotecari, anche le istituzioni finanziarie potrebbero essere schermate dagli effetti di un aumento dei tassi. I detentori finali dei prodotti cartolarizzati, in genere fondi pensione, potrebbero pertanto risultare massimamente esposti al rischio (FMI, 2003). Il settore delle famiglie continua a sopportare in ultima istanza il rischio, ma poiché questo viene traslato mediante le variazioni di valore delle pensioni, la correzione dei consumi è destinata a essere molto più graduale. Di conseguenza, l’effetto macroeconomico potrebbe essere minore e/o più prolungato di quanto sarebbe se il rischio di tasso ricadesse direttamente in capo alle famiglie. Nei paesi in cui i mutui ipotecari sono in prevalenza a tasso variabile - come Australia, Irlanda, Regno Unito e Spagna - le implicazioni di un maggiore indebitamento delle famiglie sono potenzialmente molto più elevate." [Guy Debelle, op. cit.] In Italia, sempre secondo l’Osservatorio Assofin, "il mutuo a tasso variabile raggiunge il 75 per cento delle cifre erogate nel primo semestre del 2004 per l’acquisto di abitazioni. Tale dato è ancora più significativo se viene affiancato dalla forte crescita rispetto al solo anno precedente: nel 2003 erano il 62 per cento." L’andamento è territorialmente difforme: al Sud prevalgono i tassi fissi, al Nord i tassi variabili.

Per avere un’idea di riflesso di quello che può significare una variazione dei tassi di interesse sui pagamenti dei mutui ipotecari, si può ricordare quanto accadde a quelle migliaia di famiglie italiane che negli anni novanta decisero di acquistare casa aprendo un mutuo ipotecario calcolato in ECU, fatte convinte che era una brillante idea e che a un primo periodo in cui i tassi [la relazione fra la lira e la moneta virtuale che ’rappresentava’ le altre monete europee] calavano, e quindi i loro costi in moneta "reale" calavano di conseguenza, videro susseguire un periodo in cui schizzarono in alto con un conseguente aggravamento inimmaginabile della loro situazione espositiva.

Non solo case

Gli italiani erano un popolo virtuoso, storicamente il più dedito al risparmio [il cui collettore maggiore erano le Poste italiane]: i nostri comportamenti si sono modificati in maniera impressionante. "Nel periodo 1998-2004, lo stock dei debiti delle famiglie italiane verso le banche è aumentato del 129,7 per cento passando dai 119 miliardi e 806 milioni di euro del 1998 ai 275 miliardi e 116 milioni del 2004. Il forte aumento dei finanziamenti alle famiglie è dovuto, innanzitutto, all’espansione dei mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni e a quello finalizzato all’acquisto di beni di consumo. La consistenza complessiva dell’indebitamento delle famiglie consumatrici italiane si attesta a quota 300 miliardi e 489 milioni di euro se si considerano i 25 miliardi e 373 milioni di euro erogati da società finanziarie per credito al consumo. Nel 2004, lo stock dell’indebitamento delle famiglie per credito al consumo è aumentato del 18,6 per cento. Boom delle richieste di finanziamento in cambio della cessione del quinto dello stipendio e per acquisti a rate. Nel 2004, infatti, sono aumentati del 36,1 per cento il numero di prestiti erogati a dipendenti privati "garantiti" dal loro stipendio. Più "contenute" le domande da parte dei dipendenti pubblici (+ 10,4 per cento)." [È boom per i prestiti ai dipendenti garantiti dal quinto dello stipendio, Rosa Serrano, " la Repubblica", 20 Aprile 2005]

300 miliardi e 489 milioni di euro, questa è la cifra [rilevabile, cioè senza mettere in conto la situazione dell’usura] dell’indebitamento: per capirne l’entità basta confrontarlo con le previsioni sull’ammontare della prossima manovra finanziaria, fra i dieci e i quindici miliardi. Una bazzecola. Pochi giorni fa, il "Corriere della sera", edizione romana, pubblicava un’inchiesta di Paolo Foschi dal titolo Nella giungla dei prestiti tra clausole e trucchetti, in cui scriveva: "Il mercato dei prestiti personali a Roma è una giungla. Nel Lazio quasi 2.200 intermediatori finanziari. Per un prestito di 20.000 euro le spese superano i 2.000 euro. Tirando le somme, si incassano 18.000 euro, se ne pagano 25.200: spese e interessi incidono per il 40 per cento in diciotto mesi. E qualche intermediario ha ideato un nuovo sistema: lasci il certificato di proprietà della macchina in garanzia e prendi il prestito a vista. E forse non è un caso che nei locali della General Car non c’è solo l’attività finanziaria. Vengono anche vendute auto usate". E non è certo solo un privilegio di Roma.

"Al Palazzo di Giustizia di Milano i fascicoli coi decreti ingiuntivi si accumulano a decine di migliaia nelle cancellerie, un’ondata senza precedenti. I decreti ingiuntivi sono una forma primaria, elementare, di giustizia. Quando il debito è così certo e innegabile che non serve nemmeno andare in causa, il creditore insoddisfatto va in tribunale e iscrive il decreto ingiuntivo. Se non si paga, scatta il pignoramento. Nel giro di tre anni sono più che triplicati i decreti chiesti al giudice di pace, quelli di valore fino a 2600 euro: un aumento del 225 per cento tra il 2002 e il 2004, solo nell’ultimo anno un balzo in avanti del 40 per cento fino ad arrivare ad un totale di 47mila decreti iscritti a ruolo. Ed esplodono anche i decreti chiesti per le somme della fascia superiore: nel 2002 erano 29.521, l’anno scorso 33.312, quest’anno supereranno i quarantamila." [Il popolo delle rate non ce la fa, a Milano è boom di insolventi, 18 novembre 2004, Forum di Finanzaonline.com] Si comincia con l’auto, ma si va avanti con l’ipoteca sulla casa.

Il 27 giugno a Bogogno, in provincia di Novara, Angelo Sacco si barrica in casa e spara con il fucile da caccia contro i carabinieri e l’ufficiale giudiziario che gli stava notificando un’ingiunzione di sfratto. Ha ucciso un carabiniere e l’esattore. Poi ha sparato in strada e ha freddato un motociclista. Nove sono i feriti: tra questi sei carabinieri e una donna. Una strage. L’unica frase compiuta che l’uomo riesce a dire quando le teste di cuoio lo prendono è: "Volevano portarmi via la casa".

I fondi immobiliari

Forse è il caso adesso di dare una prospettiva più articolata, e meno parcellizzata, sui soggetti coinvolti nel mercato immobiliare e nell’indebitamento sociale. Parliamo cioè dei fondi immobiliari. Tutte le cifre guardano nella stessa direzione: i fondi immobiliari suscitano sempre maggior interesse. "A fare il punto della situazione è l’analisi annuale di Morningstar Italia che fotografa per il 2004 un orizzonte di indubbia crescita. Nel nostro Paese, il numero di fondi specializzati nel settore è salito a 27 unità rispetto alle 18 del 2003 e buone notizie arrivano anche in termini di patrimonio netto. Lo scorso anno, infatti, gli OICR, organismi di investimento collettivo del risparmio, dedicati al real estate, hanno investito ben 8,017 miliardi di euro. Per quanto riguarda poi i cosiddetti REIT, fondi che dedicano la loro attività direttamente agli immobili, e non a titoli di società legate al mattone, la maggior parte degli investimenti, cioè il 74,4 per cento del totale, ha prediletto gli uffici. La piazza d’onore spetta invece agli esercizi commerciali, con una quota dell’11,7 per cento, mentre il terzo gradino del podio è occupato dal comparto industriale, attestato al 4,1 per cento.

Al di là delle differenze interne, comunque, è l’intero segmento dei fondi immobiliari a mostrare spunti incoraggianti, ma prima di gridare al successo conviene dare un’occhiata anche fuori dai nostri confini. Il mercato del mattone non si sta comportando bene solo nel Belpaese: la media dei rendimenti italiani è stata di tutto rispetto, ma c’è chi ha corso di più. In termini di portafogli di investimento, ad esempio, con la Francia che ha potuto contare, nel 2004, su un patrimonio di 12 miliardi, ma anche su rendimenti del 10,4 per cento. Numeri che già fanno fare un passo indietro all’Italia e che sono destinati a crescere notevolmente se si attraversa l’oceano. Gli Stati Uniti non sono riusciti a ripetere il 37 per cento raggiunto dai rendimenti nel 2003, ma il 32 per cento dell’anno scorso è comunque un valore di cui i 190 fondi immobiliari a stelle e strisce, quotati in Usa, possono andare fieri. L’Italia non sostiene certo questi ritmi ma, a piccoli passi, continua comunque a vedere i suoi fondi immobiliari crescere. Non è un caso, infatti, che anche nel Belpaese siano stati espressi timori per uno sviluppo che sa di bolla speculativa. Anche nella Penisola, insomma, il valore del mattone è salito tanto da far pensare che molti investitori potrebbero presto decidere di trarre i frutti dei propri investimenti, passando dagli acquisti alle vendite." [www.miaeconomia.com, 1 luglio 2005]

Dal Rapporto quadrimestrale del novembre 2003 di "Nomisma" copio questo elenco: - Securfondo [Società di Gestione: Beni Stabili Gestione] - BNL, Portfolio Immobiliare [S.d.G.: BNL, Fondi Immobiliari] - Polis [[S.d.G.: Polis Fondi] - Unicredito Immobiliare Uno [S.d.G.: Unicredit Fondi] - Valore Immobiliare Globale [S.d.G.: Deutsche Bank Fondimmobiliari] - Piramide Globale [S.d.G.: Deutsche Bank Fondimmobiliari] - Michelangelo [S.d.G.: Sorgente] - Nextra Immobiliare Europa [S.d.G.: Nextra Investment Management] - Investiesteteico [S.d.G.: BPM Real Estate] - Portfolio Immobiliare Crescita [S.d.G.: BNL Fondi Immobiliari] - Immobilium 2001 [S.d.G.: Beni Stabili Gestione] - Fondo Alpha [S.d.G.: Fondi Immobiliari Italiani] - Invest Real Security [S.d.G.: Benistabili Gestione] - Investire residenziale 1 [S.d.G.: Investire immobiliare] - Investire residenziale 2 [S.d.G.: Investire immobiliare] - Mediolanum Property - [S.d.G.: Mediolanum Gestione] - Estense Grande Distribuzione [S.d.G.: BNL Fondi Immobiliari]

Sono dati leggermente "invecchiati" e le sigle non dicono tutto, anche se qualcuna sì: la torta è grande e le banche ci si sono infilate a capofitto. Molti fondi sono in realtà il "polmone" che consente lo sviluppo del mercato immobiliare, cioè la spinta propulsiva degli immobiliaristi, in un circolo virtuoso/vizioso che più non si può.

Scenari

Il mercato immobiliare in Italia è stato uno straordinario traino per un’economia fortemente in stagnazione. Esso è stato sostenuto, per un verso dalle banche e dai provvedimenti governativi e per un altro dall’indebitamento sociale. Adesso, cominciano a intravedersi segnali di crisi nella "fetta" residenziale benché esistano ancora margini [il commerciale, i capannoni industriali, gli uffici]. I prezzi degli immobili sono schizzati alle stelle, e di conseguenza è cresciuto l’indebitamento sociale: questo meccanismo inizia a essere soffocato, anche se sinora ha consentito, per le plusvalenze, una spinta al consumo. Il prevedibile calo dei "valori" significherà un impoverimento collettivo contemporaneamente a un deprezzamento collettivo, mentre continueremo a essere "in sofferenza" verso i creditori [banche e fondi]. Il meccanismo dei fondi [una sorta di cartolarizzazione sociale] ha messo al riparo immobiliaristi e banche dal deprezzamento, scaricando i costi sui cittadini, e in particolare le famiglie più giovani.

Per chi ha "tirato" questa situazione, cioè gli immobiliaristi e in definitiva il "credito" alle loro spalle, c’è una necessità duplice: reggere a qualunque mutamento internazionale e nazionale [dai movimenti dei tassi di interesse a quelli del mercato del lavoro] e "governare" questa situazione, cioè "conformare" l’opinione pubblica e la "politica". Anticipare la crisi, anticipare cioè "il Giappone" o "l’Argentina" [che succederà all’Europa, all’euro?] e anzi indirizzare i mutamenti prevedibili verso i propri vantaggi. Tanto per dire: se uno pensa all’immensa torta del Tfr, che andrà a costituire i Fondi pensione che, ovunque, sono tra i maggiori azionisti dei fondi immobiliari, si può avere un’idea delle cose. Entrare come un elefante nel negozio di cristalleria - si fa per dire - della finanza e della politica italiani è obbligatorio. E dato che non tutti sono propriamente cresciuti fra Harvard e Oxford [anche se fa tanto snob arricciare il naso di fronte alla laurea di Ricucci all’università di San Marino] si può presumere che la battaglia non sarà fra gentiluomini. La vera "Opa" lanciata dagli immobiliaristi [e dai banchieri, Banca d’Italia in testa] è quella sulla politica italiana. Forse sarebbe davvero interessante sapere con chi "va a letto" Ricucci. Anna Falchi a parte, dico: questo, lo sanno tutti.

Lanfranco Caminiti

P.S. copyleft Reporter associati - http://www.reporterassociati.org

2/2 Fine

[Lou Cypher]

Articolo interessante, complesso, sulla interconnessione della bolla immobiliare con la speculazione finanziaria e la "ristrutturazione dei poteri forti".

AVVERTENZA
Solo per utenti smaliziati e consapevoli del rischio enorme a cui ci si espone indebitandosi per 20 o 30 anni con prezzi assolutamente fuori da ogni logica di mercato.

http://www.italia.attac.org/spip/sta...id_article=764

N.B. Si consiglia di scaricarlo o stamparlo.

[Lou Cypher]

Guardate come le associazioni benefiche si stanno attrezzando per la lobotomizzazione dei nuovi candidati schiavi!

http://www.bnl.it/index.asp?chardim=0&langid=1

http://www.bnl.it/mutuobnlrevolution.asp?page=1#

[Lou Cypher]

Anche i network agenziali si mostrano solerti di informare l'utenza che il governo dovrà mettere in atto qualche iniziativa di edilizia pubblica calmieratrice...

http://www.gruppotoscano.it/blog/?post=48#comment-54

[Lou Cypher]

Un cenno di solidarietà vada ai mutuatari a tasso variabile.

Certo ormai al 99,99%, l'aumento del tasso di riferimento al 4%:

http://www.ansa.it/site/notizie/awnp..._12379381.html

[fever7]

Originalmente inviato da Lou Cypher

Un cenno di solidarietà vada ai mutuatari a tasso variabile.

Certo ormai al 99,99%, l'aumento del tasso di riferimento al 4%:

http://www.ansa.it/site/notizie/awnp..._12379381.html

al 4 è già ampiamente scontato da tempo sul mercato...la realtà è che siamo molto bassi..in uk è probabile arrivino al 6...altro che 4 nostro

[soros75]

Originalmente inviato da Lou Cypher

Un cenno di solidarietà vada ai mutuatari a tasso variabile.

Certo ormai al 99,99%, l'aumento del tasso di riferimento al 4%:

http://www.ansa.it/site/notizie/awnp..._12379381.html

E' da Marzo che e' scontato ... cosiccome e' scontato il 4,25% a Settembre e il 4,5% a Dicembre o a Marzo 08...regalino di Natale o Pasqua anticipata.

[Lou Cypher]

Originalmente inviato da fever7

al 4 è già ampiamente scontato da tempo sul mercato...la realtà è che siamo molto bassi..in uk è probabile arrivino al 6...altro che 4 nostro

L'UK fa parte integrante dell'UE ma, forse con saggia preveggenza, non ha adottato il pesantissimo euro.