Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 7^

[Freedom]

E siamo qua......................

[cavalliere]

Rispondo a Charlie.

In Germania il mercato strutturalmente è molto diverso rispetto all'Italia. Vi sono molto più costruttori, molti più privati che fanno da Bauherren, ma molto più importante i comuni mettono a disposizione molti più terreni edificabili sul mercato. Questo calmiera di molto i prezzi. Inoltre, come già detto in Germania c'è appena stata una grave crisi sugli immobili. Ma il fattore più importante resta il costo del terreno che, come ho già detto, è di 1/10 rispetto all'italia, questo è il fattore determinante, dato che i costi di produzione sono pressochè uguali, e gli utili di impresa, presumo simili, ma forse leggermente inferiori rispetto a qui.
Dove è andata la liquidità rispetto a noi? Molto probabilmente non è stata prodotta, i coefficienti di finanziamento al privato infatti in proporzione al costo dell'immobile in Germania sono di molto inferiori. Non ho trovato nessuna banca, per lo meno delle prinicipali che finanziasse il 100% come in Italia. Potrò sbagliarmi, ma forse il segreto sta qui.

[klaus_roma]

i costi di costruzione in Germania sono piu' alti: li' arriva a fare -20 di inverno.

[Future trader]

la diminuzione della riserva frazionaria e il fatto che le banche finanzino immobili al 100% spiega molto...
ci metterei anche il passaggio dalla lira all'euro con susseguente eliminazione del rischio cambio, e il fatto che si è equiparato anche negli immobili il costo 1 euro=mille lire....

[cavalliere]

Originalmente inviato da klaus_roma

i costi di costruzione in Germania sono piu' alti: li' arriva a fare -20 di inverno.

Anche in Italia se vai nei posti giusti, tuttavia questo non incide più di tanto.

[Freedom]

Va a finire che mi arruolo nel partito di Vich: i prezzi sono calati o no?

[Charlie]

Io non credo che i cicli immobiliari siano spiegabili con i cicli dei tassi di interesse.
Provate a sovrapporre i due grafici: avrete delle sorprese
In Italia parte della bolla è stato dovuto al changeover dell'euro: non hanno speculato (solo) le banche ma molte categorie, a partire dallo Stato con i servizi parastatali aumentati di brutto. Il cambio di fatto 1 euro = 1000 lire è dovuto alla speculazione, non alla massa monetaria che pure è aumentata dal 2002 in poi.
Gli immobili si sono semplicemente adeguati al nuovo valore della moneta.
Il problema è che le retribuzioni per i salariati fissi non si sono affatto adeguate mentre per chi poteva imporre a piacimento il proprio prezzo (commercianti, esercenti, liberi professionisti in monopolio, ecc...) sì
E visto il post-2000 delle borse, i capitali si sono riversati ancora di più sull'immobiliare.
I prezzi senza esagerazione, in alcune zone sono triplicati: un 100% dovuto all'euro, un altro 100% di crescita del mercato. Chiaramente troppo. Ecco perchè a mio parere è lecito attendersi un calo, spalmato in più anni, del 33% (1/3)

Charlie

[cavalliere]

Originalmente inviato da Charlie

Io non credo che i cicli immobiliari siano spiegabili con i cicli dei tassi di interesse.
Provate a sovrapporre i due grafici: avrete delle sorprese
In Italia parte della bolla è stato dovuto al changeover dell'euro: non hanno speculato (solo) le banche ma molte categorie, a partire dallo Stato con i servizi parastatali aumentati di brutto. Il cambio di fatto 1 euro = 1000 lire è dovuto alla speculazione, non alla massa monetaria che pure è aumentata dal 2002 in poi.
Gli immobili si sono semplicemente adeguati al nuovo valore della moneta.
Il problema è che le retribuzioni per i salariati fissi non si sono affatto adeguate mentre per chi poteva imporre a piacimento il proprio prezzo (commercianti, esercenti, liberi professionisti in monopolio, ecc...) sì
E visto il post-2000 delle borse, i capitali si sono riversati ancora di più sull'immobiliare.
I prezzi senza esagerazione, in alcune zone sono triplicati: un 100% dovuto all'euro, un altro 100% di crescita del mercato. Chiaramente troppo. Ecco perchè a mio parere è lecito attendersi un calo, spalmato in più anni, del 33% (1/3)

Charlie

Secondo me invece non ci sarà un calo finchè non ci sarà una riduzione dell'offerta di circolante. E' questo il fattore determinante.

[Charlie]

Mah, la massa monetaria potrebbe anche dirigersi altrove. Perchè comprare improduttivi immobili, quando con il rialzo dei tassi rende di più un semplice CCT con minore rischio? E poi, chi comprerà tutte queste case? Io la domanda continuo a vederla in calo, ormai siamo diretti verso un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta, che sarà necessariamente con prezzi più bassi.
Le dinamiche che hanno spinto il mercato in questi anni sono per lo più una tantum e quindi irripetibili. Essendo l'immobiliare un mercato poco efficiente e poco trasparente, ci vuole più tempo perchè ne prenda "coscienza".
Non siamo in borsa, dove i mercati in qualche giorno fanno -20%, l'immobiliare ha tempi lunghi. Un giorno ci risveglieremo e troveremo cali generalizzati. Ma non all'improvviso e non senza segnali, che ci sono a mio parere, eccome se ci sono.

Charlie

[cavalliere]

Originalmente inviato da Charlie

Mah, la massa monetaria potrebbe anche dirigersi altrove. Perchè comprare improduttivi immobili, quando con il rialzo dei tassi rende di più un semplice CCT con minore rischio? E poi, chi comprerà tutte queste case? Io la domanda continuo a vederla in calo, ormai siamo diretti verso un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta, che sarà necessariamente con prezzi più bassi.
Le dinamiche che hanno spinto il mercato in questi anni sono per lo più una tantum e quindi irripetibili. Essendo l'immobiliare un mercato poco efficiente e poco trasparente, ci vuole più tempo perchè ne prenda "coscienza".
Non siamo in borsa, dove i mercati in qualche giorno fanno -20%, l'immobiliare ha tempi lunghi. Un giorno ci risveglieremo e troveremo cali generalizzati. Ma non all'improvviso e non senza segnali, che ci sono a mio parere, eccome se ci sono.

Charlie

Se ci saranno cali è facile prevedere che colpiranno gli immobili periferici, o quelli sfigati. In assenza di contrazione monetaria saranno questi ad essere colpiti. Difficile prevedere situazioni di forte calo per gli immobili di pregio, a meno che questi non siano in mano a speculatori, o anche a privati avidi, che sperano di fare il colpaccio. Paradossalmente il mercato dell'usato è più caro del nuovo, chissà come mai.