Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 6^

[visch]

e ci hanno fatto pure i siti sulla bolla..

alla fine per dire che, prima o poi, il mercato scende..

oh! vedete bene che questo lo sanno anche le pietre..

[Macchese]

Originalmente inviato da visch

e ci hanno fatto pure i siti sulla bolla..

alla fine per dire che, prima o poi, il mercato scende..

oh! vedete bene che questo lo sanno anche le pietre..

Il mercato immobiliare non è come quello azionario... se scende, lo fa piano piano, e quindi più dolorosamente, perchè quasi non ce ne si accorge...

Macs

[$gordon$]

Il guru delle commodity segue le orme di Greenspan: parla di un collasso del mercato immobiliare negli Stati Uniti che inneschera' fallimenti a catena e contagera' i mercati emergenti. Senza mezzi termini: "Sara' un enorme disastro".


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17 Marzo 2007 15:49 NEW YORK


Il guru delle commodity Jim Rogers segue le orme di Alan Greenspan, prevedendo un crash del mercato immobiliare negli Stati Uniti che inneschera' fallimenti a catena per via dei mutui "subprime" e contagera' i mercati emergenti.
"Non potete neanche immaginare quanto brutta sara' la situazione, prima che migliori" ha detto Rogers alla Reuters in una telefonata da New York. "Sara' un enorme disastro", ha specificato l'ex co-fondatore (con George Soros) di Quantum, il primo degli hedge fund risalente agli anni '70. Rogers (vedi articoli sotto) crede in quel che dice, visto che ha appena messo in vendita la sua townhouse ad Harlem, New York, del valore di vari milioni di dollari (senza peraltro essere ancora riuscito a venderla) mentre sta organizzando il suo trasferimento in Asia.

Leggi le opinioni dei lettori nel forum di WSI cliccando sull'argomento: aspettando il crollo immobiliare


Riguardo alla sua previsione di un crash del mercato immobiliare negli Stati Uniti che inneschera' fallimenti a catena e contagera' i mercati emergenti (e quindi anche l'Europa) Rogers ha spiegato: "In questo momento c'e' un gigantesco eccesso di speculazione sui mercati emergenti in tutto il mondo. Una gran quantita' di denaro fuggira' tutta insieme dai mercati emergenti. Alcune delle borse crolleranno dell'80%, altre del 50%. Altre ancora molto probabilmente collasseranno".

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Leggi gli altri articoli recenti su Jim Rogers:

VIA DA WALL STREET

Jim Rogers, il re delle materie prime, vende casa a New York (comprata ai minimi) e fa vela verso l’Asia. «Il 2007 sarà l’anno delle commodity agricole». Il solo mercato appetibile oggi è quello di Tokyo. Vivere a Shanghai o Pechino? Certo.

MATERIE PRIME: IL BOOM E' APPENA COMINCIATO

''Fenomeni di questo genere durano decenni'', assicura Jim Rogers, celebre ex gestore del Quantum Fund (con Soros). Vendere oggi - dice - sarebbe come aver venduto le azioni americane nel 1985 dopo soli 5 anni di toro.
http://www.wallstreetitalia.com/arti...?ART_ID=449753

[overthecounter]

Inviterei gli ottimisti ad oltranza a leggere il terrificante rapporto di una banca d'investimento francese sulla situazione del mercato immobiliare di vari paesi (fra cui l'Italia). Impressionanti i grafici sul rapporto prezzi immobili / reddito; inoltre la conclusione non lascia molti dubbi:

."En ce qui concerne l’e´quilibre du marche´, la situation parait inquietante aux E´tats-Unis et en Italie, moins dans les autres pays."

..."Per cio' che riguarda l'equilibrio del mercato, la situazione sembra inquietante negli Stati Uniti e in Italia, di meno negli altri paesi."

http://www.ixis-cib.com/DocReader/in...364E3774673D3D

Per quanto riguarda le quotazioni, dalle mie parti (Nord-Est) rispetto ai massimi 2005 siamo mediamente a -10/15%, ed è solo l'inizio ...

[klaus_roma]

Boh .. per carita' ... molte delle osservazioni dei catastrofisti sono giuste (un bel po' sono delle autentiche c.azzate)

eppure com'e' che c'e' tutto questo interesse per l'immobiliare?

Nel 1992 i forum non c'erano ..... pero' ricordo che di immobili proprio non si parlava ... qua' invece ne parlano tutti, metro, bar, forum ......

e se se ne parla ......

[consultant]

Originalmente inviato da romaforever

Comprare la casa conviene. Anche indebitandosi molto (ammesso che si possano pagare le rate). E' vero che con gli interessi si paga la casa forse il doppio, ma c'e' anche da fare un altro ragionamento. Supponiamo che il tasso di interesse sia il 5%. Se consideriamo che c'e' l'inflazione di un 3% almeno (quella vera, non quella taroccata dall'ISTAT), alla banca paghiamo un 2% di interessi. Poi pero', se l'immobile viene comprato in una zona ad alto potenziale di sviluppo quale la semiperiferia di una bella e vivibile citta' con tutte le possibilita' di incrementare il valore, quel 2% che si paga alla banca e' in realta' di fatto non pagato perche' il capitale si rivaluta molto velcoemente.
Esempio: mi compro una casa da 100000 euro (lo so che non si compra nulla con tale cifra, ma e' una ipotesi numerica). Mi indebito per 80000 euro (80%). Pago alla banca (in un anno) 4.400 euro di interessi (per essere conservativi ho assunto una quota di capitale rimborsato pari a zero).
Se la casa nel frattempo si e' rivalutata del 5% sul valore nominale, mi vale 105000 euro. ci ho guadagnato 5000-4400 = 600 euro nominali.
Dunque, comprate la casa, ma che sia possibilmente NUOVA ed in una BELLA semiperiferia. Vi godete la vita con le comodita' e vi ritroverete con un ottimo investimento.

Charlie: non sono d'accordo con la tua filosofia di pagare l'affitto in una casa bella piuttosto che comprare una casa piu' piccola. Il tuo ragionamento non fa una piega, ma PRESUPPONE una vita senza grossi problemi e con un'ottima salute. Se pero' cominciano i problemi (una malattia per esempio) e si diminuisce la capacita' di reddito, si e' in mezzo ad una strada. Se invece hai comprato una casa anni prima e puoi ancora pagare il mutuo (scelta oculata non mutui pazzi) allora stai tranquillo. Se anche NON fossi in grado di pagare il mutuo, RIVENDI la casa, ottieni TUTTI gli "affitti" (le rate del mutuo) che hai pagato indietro + interessi. Con quel gruzzolo puoi comprarti una casa piu' piccola (assumendo il problema) o vivere in affitto per tanti anni, magari riuscendo a risolvere il problema.

Quando si compra una casa lo si fa anche in vista di questo ragionamento, non per lasciare le classiche quattro mura ai figli. E' una sorta di assicurazione.

Il tuo ragionamento parte da due basi da dimostrare:
1- che come in passato avremo inflazione e non disinflazione (o peggio deflazione)
2- che la casa nella periferia da rivalutare magari è solo fumo negli occhi, quando gli immobili non interessano + (esempio 93-98) o, perlomeno, quando interessano ma non è una malattia come oggi, la casa nella periferia disastrata ma che può svilupparsi, sta' tranquillo che non se la fila nessuno.

In questi anni la politica è stata chiara: aumentare fortissimamente l'offerta di abitazioni per vari motivi:
1- speculazione
2- tirar su l'economia
3- dare una casa a tutti gli italiani
4- sostenere le casse degli enti locali

Raggiunti gli obiettivi di cui sopra... e smontata l'euforia cementifera, chi se le compra le magnifiche villette a schiera a 10 km a nord dal posto di lavoro e a 5 km a sud della prima scuola??? Buon investimento a tutti... visto che affittare a 2 passi dal lavoro e dalla scuola significa buttar via i soldi

[consultant]

Originalmente inviato da Gekko's

conviene indebitarsi se ilcosto dell'indebitamento è minore dell'inflazione. in quel caso ci sarebbe un'effettiva svalutazione del debito.

ma non mi risulta che neanche nei super inflazionati anni 70 ci fossero tassi d'interesse minori dell'inflazione!
potrei sbagliarmi però

Chi si indebitò a tasso fisso negli anni 70 ebbe la casa quasi regalata. Infatti l'inflazione a 2 cifre erodeva anno dopo anno il valore reale del debito residuo, nel contempo la scala mobile sosteneva i redditi (e alimentava altra inflazione )

[consultant]

Originalmente inviato da Gekko's

no non presuppone un mercato in crescita costante. anche se dovessi (altamente improbabile) venderla a meno, possiedi comunque qualcosa a differenza di niente. è una specie di accantonamento.

possiedi qualcosa anche se ti compri azioni o titoli di Stato, magari prodotti inflation linked

[consultant]

Originalmente inviato da Charlie

E il negative equity dove lo mettiamo? Lo vedi tanto improbabile?

Io non lo vedo improbabile, ma nemmeno probabile. Il fatto è che mutui al 100% (anzi direi al 150% visto che spesso si deve ristrutturare) non se ne erano mai visti prima. Basta controllare i prospetti di ammortamento dei mutui odierni per vedere che il rischio di negative equity esiste eccome.
Esempio: mutuo a tasso fisso ING, 30 anni per 200mila euro acceso a marzo 2007 e con ultima rata nel 2037. Rata da euro 1066,32.

clicca qui per il piano di ammortamento

Ebbene a marzo 2017 (TRA 10 ANNI!!!) sapete quanto sarà il capitale residuo da rimborsare? "Soltanto" euro 162.389,14. Questo significa che in 10 anni avrete restituito meno del 20% del prestito richiesto, a fronte di flussi di cassa in uscita per euro 127958,40. In parole povere avrete pagato 90347,54 euro soltanto di interessi e restituito meno di 38000 euro. Se fra 10 anni ogni famiglia avrà una o più case di proprietà, la casa non sarà più un bene economico (un bene è economico quando l'offerta non riesce a soddisfare la necessità di tutti). Considerando che
a- oggi il 90% delle famiglie in Italia HA una prima casa di proprietà;
b- la popolazione ha un'età media elevata, quindi ci sono parecchi anziani che verosimilmente passeranno a miglior vita nei prossimi anni lasciando appartamenti in eredità proprio a chi sta comprando oggi, cioè i 35-45enni

non credo che ci sarà una tale immigrazione da assorbire l'offerta. Chiaramente oggi comprar casa è solo una moda; da che mondo e mondo quando si è giovani si può e si deve andare in affitto (visto anche il nuovo lavoro flessibile) e mettere da parte i dindi per il futuro. Soprattutto se compri un bilocale tra le capre che oggi si vende a 2mila euro al mq ( ma domani forse a 500 non riuscirai a venderlo) pensando che stai investendo e domani ti compri una casa + grande e + centrale.... e chi te lo dice? Magari ti toccherà vivere con le capre e i bimbi a condividere la camera, oppure a dormire sul divano letto nel soggiorno con angolo cottura .
Davvero non credete sia rischioso?

[consultant]

ah sì...
mi sono dimenticato del negative equity
Fino a maggio 2010 il nostro amico debitore ha un capitale residuo da rimborsare superiore ai 190mila euro. Questo significa che per andare in irrisorio negative equity una persona, che compri oggi, dovrebbe subire un ribasso dei prezzi del 5% entro il 2010... direi che è altamente probabile.
Se i prezzi scendessero del 20% quest'anno o l'anno prossimo... ecco il negative equity devastante servito in tavola. Infatti il nostro appartamento varrebbe 160000, ma a luglio 2008 ad esempio, avremmo ancora 196000 euro di debito residuo. Il dramma sarebbe se la fase di ribasso o stagnazione dei prezzi durasse 10-15 anni... ma le banche obietteranno qualcosa?