Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 6^

[overthecounter]

Originalmente inviato da cavalliere

Li ho ridimensionati è vero, tutto dipende da cosa si intende per costruzione di livello medio. Ad esempio le piastrelle che vengono posate nelle abitazioni vanno di 15€ al mq all'insu, dove insu può arrivare a 80€. Vogliamo mettere marmi? Allora tocca raddoppiare questa cifra. Stessa cosa per il legno prezzi variabili dai 25€ a 250€ al mq. Vogliamo mettere il pavimento radiante? Altro raddoppio dei prezzi rispetto al riscaldamento normale. Vogliamo mettere radiatori tubolari invece dei soliti da battaglia? 50% in più. Vogliamo mettere l'aspiratore centralizzato? E via via.

Il costo di costruzione di un immobile da battaglia può partire, tirando, da 1000€ al mq. Ma un immobile da battaglia non è un immobile di fascia media.

Per quanto riguarda la Germania, come ho già detto l'est non fa testo, diffatti, scorrendo la tabella, gli esempi che mi hai riportato sono Magdeburgo e Brandeburgo. Due zone dal punto di vista dell'immobiliare derelitte.
Spero di essermi spiegato con sufficiente chiarezza, in caso contrario basta chiedere.

Dapprima una precisazione sulla Germania: premetto di non conoscere tale mercato, ma osservo che:
- hanno l'euro anche loro
- si parla di immobili nuovi

Quindi o i costi di costruzione sono sensibilmente più bassi rispetto a quelli ipotizzati, oppure là gli imprenditori sono dei kamikaze ...

Detto questo, è secondo me importante sfatare un altro luogo comune dell'immobiliare, ovvero che i prezzi non possono scendere più di tanto a causa dell'aumento dei costi.

Niente di più falso.

Primo, perché il prezzo lo fa il mercato; i costi determinano il margine del costruttore (e non c'è scritto da nessuna parte che questo debba essere positivo).

Secondo, più importante, perchè l'aumento dei costi di di costruzione è stata una conseguenza e non una causa della bolla immobiliare (che invece è stata provocata dalla manipolazione al ribasso dei tassi di interesse e dalla conseguente distorsione del mercato del credito).

Ergo, come la bolla si sgonfia, la struttura dei costi si allinea al ribasso.

Questo interessante post, che fa riferimento ad un approfondito studio della banca d'Italia seull'argomento, ne spiega in dettaglio le ragioni:

http://freeforumzone.leonardo.it/dis...x?idd=2426&p=6

[cavalliere]

Originalmente inviato da overthecounter

Dapprima una precisazione sulla Germania: premetto di non conoscere tale mercato, ma osservo che:
- hanno l'euro anche loro
- si parla di immobili nuovi

Quindi o i costi di costruzione sono sensibilmente più bassi rispetto a quelli ipotizzati, oppure là gli imprenditori sono dei kamikaze ...

Detto questo, è secondo me importante sfatare un altro luogo comune dell'immobiliare, ovvero che i prezzi non possono scendere più di tanto a causa dell'aumento dei costi.

Niente di più falso.

Primo, perché il prezzo lo fa il mercato; i costi determinano il margine del costruttore (e non c'è scritto da nessuna parte che questo debba essere positivo).

Secondo, più importante, perchè l'aumento dei costi di di costruzione è stata una conseguenza e non una causa della bolla immobiliare (che invece è stata provocata dalla manipolazione al ribasso dei tassi di interesse e dalla conseguente distorsione del mercato del credito).

Ergo, come la bolla si sgonfia, la struttura dei costi si allinea al ribasso.

Questo interessante post, che fa riferimento ad un approfondito studio della banca d'Italia seull'argomento, ne spiega in dettaglio le ragioni:

http://freeforumzone.leonardo.it/dis...x?idd=2426&p=6

Non metto in dubbio che il prezzo lo faccia il mercato, tuttavia individui le cause sbagliate dell'aumento dei prezzi. L'aumento dei prezzi infatti non è dovuto alla diminuzione dei tassi di interessi, ovvero non è dovuto solo a quello, l'aumento dei prezzi qui come in tutti gli altri settori è dovuto alla diminuzione della riserva frazionaria obbligatoria per le banche. Capito questo, si può anche discutere di quanto questo sia un fatto più o meno strutturale.

[Freedom]

Originalmente inviato da cavalliere

è dovuto alla diminuzione della riserva frazionaria obbligatoria per le banche

Questo fatto ha liberato liquidità. Ma perchè essa è andata nell'immobiliare?

[klaus_roma]

Originalmente inviato da veezmo

Ipotizziamo una media di 140 + il costo del terreno ( vogliamo fare 300 euro a mq ? ) il totale fa 170 mila.

il prezzo del terreno come incidenza a mq lo puoi fare solo conoscendo gli standard urbanistici.

Se su un terreno di 1000mq ci costruisci una unifamiliare da 100mq e' un conto. Se sullo stesso terreno di 1000mq ci fai l'empire state building con 800 appartamenti, l'incidenza per mq di appartamento e' diversa.


VI state appigliando a cose che non esistono.

[Charlie]

Originalmente inviato da cavalliere

Non metto in dubbio che il prezzo lo faccia il mercato, tuttavia individui le cause sbagliate dell'aumento dei prezzi. L'aumento dei prezzi infatti non è dovuto alla diminuzione dei tassi di interessi, ovvero non è dovuto solo a quello, l'aumento dei prezzi qui come in tutti gli altri settori è dovuto alla diminuzione della riserva frazionaria obbligatoria per le banche. Capito questo, si può anche discutere di quanto questo sia un fatto più o meno strutturale.

E allora perchè in Germania i prezzi dell'immobiliare sono rimasti fermi? I crucchi non applicano Basilea 2?

[cavalliere]

Originalmente inviato da Freedom

Questo fatto ha liberato liquidità. Ma perchè essa è andata nell'immobiliare?

E dove dovrebbe andare altrimenti? Oltretutto non è andata solo nell'immobiliare, conversione 1000lire per 1euro si sono osservate in tutti i campi. Chiaro indice di un notevole aumento di massa monetaria disponibile.

[klaus_roma]

Originalmente inviato da Freedom

Questo fatto ha liberato liquidità. Ma perchè essa è andata nell'immobiliare?

in Italia, e' andata nell'immobiliare per i motivi che tutti conosciamo:
scarsa fiducia in investimenti diversi (vedi borse) bassi rendimenti obbligazioni. Scudo fiscale. Cambio Lira/Euro
Poi vorrei aggiungere la curva demografica (una marea di 30/40enni in piu'); poi una marea di divorzi, una marea di immigrati.

In USA e' successo piu' o meno lo stesso.

In Germania dove il "sentiment" casa e' ben diverso (e' dal 1990 che i prezzi scendono) i tedeschi non hanno messo soldi nell'immobiliare (o meno che in altri paesi).
Presumo per il Giappone sia successa la stessa cosa, dopo che i prezzi ti crollano ad un terzo in 10 anni, fai fatica a trovare gente che investe nell'immobiliare.


P.S. In Germania sono in deciso aumento