Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 6^

[Charlie]

[QUOTE=doctorwho]

Originalmente inviato da roberto15000

In ogni caso il giuoco vale la candela:

400 k euro investiti in bot non ti renderanno mai quanto un immobile sfitto, al netto di tasse varie...

Io ho una cifra molto più bassa in banca investita in bot, vado in banca una volta alla settimana a controllare tassi, furbate varie del direttore.... e questo non è uno sbattimento?? con la differenza che si percepisco interessi, ma il capitale non si rivaluta....

Ad essere sincero, non è che avrei tutta sta voglia di compare casa, sono stufo di trattare con agenti immobiliari e costruttori, è che arrivati al mio punto mi scoccia vedere i miei soldi marcire in banca.

Azz....ogni settimana in banca, e che ci vai a fare? A prendere il caffè con il direttore?
Mai sentito parlare di trading online? Apri un conto ad esempio con fineco, compri CCT (rendimento=ultimo bot semestrale + 0,30%) scadenza 5/10 anni, tanto puoi sempre liquidarli sul mercato in pochi secondi, paghi una sola volta la commissione di 9 euro e ti porti a casa un rendimento netto del 3,60/3,70% già adesso.
Entro fine 2007, con i tassi a 4/4,25% un 4% netto lo fai facile.
Con l'immobiliare, senza rischiare con affitti in nero, inquilini insolventi, ici, imposte di registro, spese di manutenzione, rischio di forte calo delle quotazioni, e da ultimo illiquidità di fatto (ci vogliono mesi se non anni per vendere un immobile, i cct li smobilizzi in 10 secondi) io tutta questa convenienza non la vedo.
400k ti renderebbero circa 15.000 euro netti all'anno.
Per avere lo stesso rendimento NETTO con l'immobiliare, a quanto dovresti affittare l'immobile? (devi considerare tutte le spese di cui sopra, e anche le tasse irpef)
Anzi, dovresti aumentare ancora il canone, perchè devi prezzare il maggior rischio che corri.

Charlie

[giuseppe1]

[QUOTE=doctorwho][QUOTE=roberto15000]


In ogni caso il giuoco vale la candela:

400 k euro investiti in bot non ti renderanno mai quanto un immobile sfitto, al netto di tasse varie...

non ho capito, ti riferisci al rendimento dato dalla rivalutazione dell'ìimmobile, non affittato?
Se ti devi comprere casa per abitarla ok, altrimenti è un investimento- scommessa che non mi sentirei di fare

[doctorwho]

[QUOTE=Charlie]

Originalmente inviato da doctorwho

Azz....ogni settimana in banca, e che ci vai a fare? A prendere il caffè con il direttore?
Mai sentito parlare di trading online? Apri un conto ad esempio con fineco, compri CCT (rendimento=ultimo bot semestrale + 0,30%) scadenza 5/10 anni, tanto puoi sempre liquidarli sul mercato in pochi secondi, paghi una sola volta la commissione di 9 euro e ti porti a casa un rendimento netto del 3,60/3,70% già adesso.
Entro fine 2007, con i tassi a 4/4,25% un 4% netto lo fai facile.
Con l'immobiliare, senza rischiare con affitti in nero, inquilini insolventi, ici, imposte di registro, spese di manutenzione, rischio di forte calo delle quotazioni, e da ultimo illiquidità di fatto (ci vogliono mesi se non anni per vendere un immobile, i cct li smobilizzi in 10 secondi) io tutta questa convenienza non la vedo.
400k ti renderebbero circa 15.000 euro netti all'anno.
Per avere lo stesso rendimento NETTO con l'immobiliare, a quanto dovresti affittare l'immobile? (devi considerare tutte le spese di cui sopra, e anche le tasse irpef)
Anzi, dovresti aumentare ancora il canone, perchè devi prezzare il maggior rischio che corri.

Charlie

si , è vero ma il tuo ragionamento pecca solo in un punto.

L'immobile che metti in affitto ti rende 2 volte

1) l'affitto

2) la rivalutazione dell'immobile (conto capitale)

Ammesso che ci sia un forte trend di ribasso dei prezzi, questo potrebbe intaccare il conto capitale nel breve periodo(speculazioni a breve termine), non certo nel lungo.

Conclusioni:

tra dieci anni, 400k euri investiti in cct sono rimasti 400k

tra dieci anni, 400k investiti in immobili sono diventati 800k

Sono in possesso di un atto di vendita di un immobile venduto nel 2000 a 180 milioni (Perugia)

Lo stesso immobile, è stato rivenduto nel dicembre 2006 a 155k euri.

Fatti 2 conti.

Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche

[Charlie]

[QUOTE=doctorwho]

Originalmente inviato da Charlie

si , è vero ma il tuo ragionamento pecca solo in un punto.

L'immobile che metti in affitto ti rende 2 volte

1) l'affitto

2) la rivalutazione dell'immobile (conto capitale)

Ammesso che ci sia un forte trend di ribasso dei prezzi, questo potrebbe intaccare il conto capitale nel breve periodo(speculazioni a breve termine), non certo nel lungo.

Conclusioni:

tra dieci anni, 400k euri investiti in cct sono rimasti 400k

tra dieci anni, 400k investiti in immobili sono diventati 800k

Sono in possesso di un atto di vendita di un immobile venduto nel 2000 a 180 milioni (Perugia)

Lo stesso immobile, è stato rivenduto nel dicembre 2006 a 155k euri.

Fatti 2 conti.

Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche

Nel 2003 l'indice spmib stava intorno a 20.000. Adesso sta a 40.000 quindi in teoria avrei fatto il 100% in 4 anni. Molto meglio, no?
Anzi, le mie capitalia acquistate ad un euro adesso valgono quasi 7 euro: bella performance, no?
Gli esempi sopra per sottolinearti come sia molto molto errato prendere a riferimento un periodo temporale di forte trend come quello 1999-2006 per l'immobiliare, senza tenere conto di inflazione e costi connessi.
Tu dici che tra 7 anni il tuo immobile varrà 800k euro, secondo me invece sarai fortunato se ne varrà ANCORA 400k
Questo perchè la bolla che si è creata è dovuta a condizioni IRRIPETIBILI nel breve periodo e cioè:
change-over dell'euro, con conseguente forte arricchimento di alcune categorie a scapito di altre
forte calo dei tassi e forte calo delle borse in seguito alla bolla della new economy
Tra 7 anni 400k in cct saranno ancora 400k (anzi di più, se reinvesti le cedole, magari anche in parte sull'azionario), per gli immobili è tutto da vedere.
Come già detto altre volte, il mercato immobiliare ha una peculiarità: prima o poi si satura. E al punto di saturazione ci siamo già.
Per ora non è crollato grazie ai "castelli", ma quanto può durare con i salari praticamente fermi?

Charlie

[consultant]

[QUOTE=doctorwho]

Originalmente inviato da Charlie

si , è vero ma il tuo ragionamento pecca solo in un punto.

L'immobile che metti in affitto ti rende 2 volte

1) l'affitto

2) la rivalutazione dell'immobile (conto capitale)

Ammesso che ci sia un forte trend di ribasso dei prezzi, questo potrebbe intaccare il conto capitale nel breve periodo(speculazioni a breve termine), non certo nel lungo.

Conclusioni:

tra dieci anni, 400k euri investiti in cct sono rimasti 400k

tra dieci anni, 400k investiti in immobili sono diventati 800k

Sono in possesso di un atto di vendita di un immobile venduto nel 2000 a 180 milioni (Perugia)

Lo stesso immobile, è stato rivenduto nel dicembre 2006 a 155k euri.

Fatti 2 conti.

Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche

Possibile che non abbiate capito che si sta attuando la politica una casa per tutti? Solo che tra 10 anni il risultato sarà... 2 case per tutti. Chiaramente non è detto che la speculazione sia finita, ma passatemi questa...
tra 30 anni, alla scadenza del mutuo, saremo ancora in Italia? O saremo a lavorare in India? O, ancora, saremo sull'Enterprise col capitano Kirke in cerca di un altro pianeta da colonizzare? Io la mia casetta ce l'ho... ma nel lungo termine quella mi basta ed avanza

[consultant]

[QUOTE=Charlie]

Originalmente inviato da doctorwho

Nel 2003 l'indice spmib stava intorno a 20.000. Adesso sta a 40.000 quindi in teoria avrei fatto il 100% in 4 anni. Molto meglio, no?
Anzi, le mie capitalia acquistate ad un euro adesso valgono quasi 7 euro: bella performance, no?
Gli esempi sopra per sottolinearti come sia molto molto errato prendere a riferimento un periodo temporale di forte trend come quello 1999-2006 per l'immobiliare, senza tenere conto di inflazione e costi connessi.
Tu dici che tra 7 anni il tuo immobile varrà 800k euro, secondo me invece sarai fortunato se ne varrà ANCORA 400k
Questo perchè la bolla che si è creata è dovuta a condizioni IRRIPETIBILI nel breve periodo e cioè:
change-over dell'euro, con conseguente forte arricchimento di alcune categorie a scapito di altre
forte calo dei tassi e forte calo delle borse in seguito alla bolla della new economy
Tra 7 anni 400k in cct saranno ancora 400k (anzi di più, se reinvesti le cedole, magari anche in parte sull'azionario), per gli immobili è tutto da vedere.
Come già detto altre volte, il mercato immobiliare ha una peculiarità: prima o poi si satura. E al punto di saturazione ci siamo già.
Per ora non è crollato grazie ai "castelli", ma quanto può durare con i salari praticamente fermi?

Charlie

Si è creata la falsa illusione di poter vivere di rendita vita natural durante. Questo può essere vero, ma nel lungo tutto si aggiusta. Molti torneranno a zappare la terra... e che ce ne facciamo di 50milioni di laureati che non capiscono un casso???

[laplace77]

Originalmente inviato da doctorwho

...

Fatti 2 conti.

Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche

me li so' fatti due conti...


(mi scuso per la ripetizione... con quelli che li hanno gia' visti...)



il post sull'esperienza 92-94 e quella 99-04:
Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare PARTE 2^


il post con una stima su quando i prezzi salgono
Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare PARTE 2^


e il post con una stima su quando i prezzi scendono
Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare PARTE 2^


buona bolla a tutti, o no?

[consultant]

ma chi ve la fa fare a sacrificarvi una vita... fate come me... scalping e vi portate a casa una media di 200 euro al giorno... altro che case... seeeeeeeee

[doctorwho]

Allora cosa consigliate a chi deve prendere casa per mettere su famiglia???

Di andare in affitto????

E che ci faccio con tutti quei soldi in banca???

La felicità del direttore???

MA lo volete capire che ogni immobile è un valore a se stante?

Evidentemente, la casa delle due sorelle era una catapecchia.

Allora vi porto questo esempio Perugia, MAdonna Alta, appartamento visitato a gennaio, richiesta 180 mila euro. Rivisto annuncio questa mattina, 155 mila euro. Era un appartamento praticamente in mezzo alla strada.
(Per la cronaca sono arrivato a quota 72 appartamenti visitati, più qualche migliaio di telefonate di agenzie)

Vi posso affermare che gli appartamenti a perugia, in questi ultimi 5 anni hanno visto incrementi dal 30 al 50 percento.

Ultimo esempio: appartamento del Papà, acquistato negli anni '70 per quindici milioni.

L'anno scorso è stato venduto quello sopra casa mia per centonovanta mila euri.

Rifatevi 4 conti

[gioia23]

la prima casa non la vedrei sotto l'aspetto finanziario, ma subentrano aspetti psicologici, affettivi etc.
pertanto se hai solo la casa in cui abiti, cosa importa se il mercato raddoppia o si dimezza, il valore relativo della tua casa non cambia, anzi in un mercato in forte rialzo sarai svantaggiato, perchè aumenta proporzionalmente la quota che dovrai integrare in caso tu voglia cambiare casa..
pertanto trovo inutile questo "gioire" nell'aumento ed il "timore" nel ribasso delle quotazioni immobiliari, per colui che ha solo uno o due immibili, ha poco senso perder tempo su questo....
gioia23