La recessione "immobiliare" è prossima al termine

[skepsi]

Per quanto interessante possa essere l’argomento immobiliare, di cui mi astengo a portar grafici di come si muove sul settore la componente istituzionale, credo che maggiormente interessi quanto le tesi degli economisti, per forza con visione macroeconomica del quadro attuale, si sposi con quello degli operatori del mercato.
Al di là del fatto che le due categorie sono marcatamente antistanti, dal grafico si evince che gli operatori del mercato ben vagliano anche le varie problematiche economiche mettendo in atto strategie di salvaguardia dei loro capitali.
Se la FED continuasse ad astenersi da qualsiasi azione sui tassi, limitando la sua azione nel solo esercizio verbale, i tassi continuerebbero a scendere tranquillamente e il mercato azionario a salire.
Peccato che i tassi a lungo in confronto con il livello a pronti non possono calcare troppo l’orma del ribasso.
Ma è evidente che il mercato mantiene vive tutte le sue potenzialità per navigare anche con onde burrascose.

[guerriero72]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Allora, ho trovato questo interessantissimo paper che riassume un recente report di Gary Shilling: The Coming Collapse in Housing.

Non è molto lungo da leggere, però per non farmi influenzare troppo dall'autore e dalle sue tesi, ho preferito soffermarmi soltanto sui (tanti e bei) grafici forniti a corredo.
Devo dire che alcuni mi hanno colpito particolarmente.
E osservandoli e giudicandoli "onestamente", non mi è sembrato che il diavolo (la temuta recessione indotta dal paventato crollo del settore immobiliare) sia così brutto come si dipinge.

Ricordo che per recessione si intendono due trimestri dalla crescita negativa del PIL.

ma le borse non l'hanno presa in considerazione questa cosa....gli occhiali rosa alla fine mi sa' che tocca toglierli.....aspettandomi una bella correzzione per il prossimo anno, forse e' questa la variabile che riportera' il mk con i piedi per terra. ...ciao lucio....

[greg]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Nice chart!
Rivela che:
1) in più di 100 anni, questo è il primo caso di boom del settore immobiliare. Non abbiamo una casistica precedente di questo tipo. A differenza della borsa, questa è la prima volta che abbiamo un boom così profondo delle quotazioni;

Mi pare che non faccia che rinforzare l'ipotesi di un andamento anomalo e non sostenibile

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

2) Non sappiamo niente delle bolle immobiliare, almeno storicamente parlando. Se è vero che non si possono applicare al mercato immobiliare le stesse proporzioni del mercato azionario, è anche vero che non sappiamo che percentuale di rivalutazione definisce una bolla in questo campo, ne' qual è la reazione successiva allo scoppio di una bolla;

Mmm... mercato giapponese?
le conseguenze del crack sono durate un bel po'.

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

3) per esempio in occasione del rialzo degli anni '50 (allora il rialzo più massiccio della storia) i prezzi non crollarono, ma restarono sugli stessi livelli per decenni prima di ripartire negli anni recenti.;

Non calza: le quotazioni partivano da livelli depressi causati dalla grande guerra prima e dalla... depressione, appunto, degli anni trenta.

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

4) Il peggior scenario possibile è che i prezzi ritornino in prossimità del punto di partenza, cioè si riducano del 50%. Ma è plausibile un simile scenario nel real estate? a differenza della borsa, dove la domanda si può ritirare del tutto, qui c'è sempre una componente di domanda. Gli economisti parlano di domanda "anelastica", per cui è da dimostrarsi un assunto di questo tipo;

Non lo so; l'altra faccia della medaglia è che essendosi costruito in abbondanza negli ultimi anni, costruzioni per di più sostenute in buona parte dalla domanda per investimento ( mi pare il 28% delle compravendite avvenissero per fini speculativi e non per esigenze abitative, ma ho letto il dato tempo fa e non posso garantire l'esattezza), si può ritenere che l'offerta tenderà a superare la domanda per un bel po'.

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

5) e poi, al momento non c'è ancora qui evidenza di inversione di tendenza ("follow the trend")

Ehh... non prendere l'intervallo che più ti fa comodo... guarda l'andamento dell'hgx a 5 anni... sul resto non so rispondere.

ciao.

[sabato]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Questo è il primo grafico. Tanto per iniziare...
Riporta l'andamento dei prezzi di vendita delle case esistenti unifamiliari (se non ho tradotto male), sia come media nazionale, che come tasso di variazione a 12 mesi.
Quest'ultimo è il dato che solitamente è riportato. E in effetti se si vede la linea tratteggiata viene il magone: si nota un crollo verticale e repentino. Come a dire: crollaaaaaaaaaaaaaaaaa!!!
Ma se si vede la scala di destra, si nota che le quotazioni sono calate del 2.5% rispetto ad un anno fa. E' la prima volta in diversi anni che le quotazioni sono calate rispetto ad un anno prima, ma siamo su scostamenti abbastanza trascurabili. Infatti, basta vedere l'indicatore in rosso, che decifra l'andamento dei prezzi: quest'anno l'andamento è stato sostanzialmente piatto, rispetto al rialzo (da 140 a 230 mila dollari) del quinquennio precedente.

Il fatto che i prezzi NON SIANO CRESCIUTI rispetto ad un anno fa, non mi sembra un indizio sufficiente per prevedere che I PREZZI (n.b.: non la VARIAZIONE dei prezzi) possano crollare nei prossimi anni.

Scusa, ma come fai a parlare di mancanza di indizi:
è constatato anche dagli non addetti ai lavori che il vecchio Greenspan (e la BCE lo ha seguito) ha trasferito gli "eccessi" del mercato azionario nel settore immobiliare (portando i tassi all'1%);
è visibile un po' a tutti che le quotazioni attuali sono insostenibili;
sanno un po' tutti che esistono i famosi cicli economici;
chi legge qualche giornale anche non economico (anche se il più delle volte danno le notizie quando il crollo è già.... avvenuto), avrà letto che negli USA
la festa è finita..e tra un po' finirà anche in Europa;
come si può pensare che sia un cambiamento di tipo strutturale ..quando le retribuzioni sono rimaste al palo, e la magior parte dlle transazioni è stata di tipo speculativo.
Mah....

[laplace77]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Post interessante: non riporta UNO che sia un dato oggettivo. Niente. Solo congetture, solo echi di quanto riportato in vari momenti sui media: "Greenspan ha creato la bolla nel settore immobiliare", "le quotazioni attuali sono insostenibili", "la festa è finita", "le retribuzioni sono rimaste al palo".

Più che argomentazioni, sono titoli di giornale e headline di media finanziari. Ma nulla di documentato ne' di oggettivo.
...
Ma per favore cerchiamo di parlare con dati oggettivi, senno' sono chiacchiere da bar dello sport che non ci portano da nessuna parte.

scusate se ripeto quanto postato altrove, ma mi pare necessario...
caro Lucio, eccoti un po' di dati oggettivi: la mia esperienza sul mercato immobiliare di roma.


1992: 3 sorelle, 2 appartamenti in eredita'; nessuna (vera) impellenza a vendere, ma giusto la voglia di "mettere le cose a posto" dopo la morte di mio nonno (una delle sorelle e' mia madre); quotazioni (Toscano): 250.000.000 e 350.000.000, si era al 'precedente picco'.

1994: ovviamente non s'e' venduto... cambiamo immobiliare, che ci promette una "quotazione reale", "aderente ai valori di mercato", perche' l'altra immobiliare "come tante ti fa firmare l'incarico solo per acquisire l'immobile"; quotazioni (Tecnocasa): 150.000.000 e 190.000.000. Vendiamo in sei mesi.

Questo tanto per dire che gli immobili non scendono.



1999: compro un bilocale-rudere di 40mq a 70.000.000, lo ristrutturo inter(n)amente spendendo circa 50.000.000, rendendolo abitabile (sposto tramezzi, rifaccio la guaina al tetto, cambio gli infissi, isolo con controsoffitto, adeguo impianto elettrico e rifaccio impianto termico e sanitario) e riempiendolo di "vanita'" (gres porcellanato, doccia-idromassaggio iacuzzi, condizionatore)

2004: visto che, nonostante le vanita' restava piccolo e "impicciato" (incastrato tipo casa del portiere, con la fogna del condominio sotto il pavimento, ecc...) capisco che non puo' essere una soluzione definitiva. Per curiosita' lo faccio quotare (visto il clamore sui prezzi): 125.000. Euro ovviamente. Vendo a 115.000 in tre mesi. L'acquirente e' una simpatica ignara ragazza che ha un part-time co.co.co e fa firmare la fideiussione ai suoi prendendo un mutuo da 100.000.

Questo tanto per dire che gli immobili non salgono.


Dalle due precedenti si ha: gli immobili hanno un andamento ciclico.


e adesso portameli tu dei dati oggettivi, in base ai quali si possa dire che:
- alla crescita che abbiamo avuto nel periodo 1997-2006 non si debba avere un crollo come quello del 1992-1996
- l'attuale crescita debba continuare indefinitamente, oppure solo che i prezzi raggiunti rappresentano il reale valore degli immobili, per cui si assesteranno su tali livelli.



propinare i dati sulla crescita del 1997-2006 come "dati oggettivi" e' poco utile:
lo sappiamo tutti che i prezzi sono saliti, grazie della dritta.


qui si cerca di capire se sono saliti per motivi di fondo o se si e' verificata una (temporanea) coincidenza di fattori, rimossi i quali cambieranno i valori.

anche il fondo comune piu' infimo, quando riporta i dati sulla crescita delle proprie quotazioni, avverte: "i rendimenti passati non sono indicativi di uguali rendimenti in futuro", o qualcosa di simile...

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

P.S.: Ciò rivela come l'opera di persuasione sia stata così profonda da spingere molti ad abbracciare una tesi, senza interrogarsi sulla validità della stessa, solo per averla ripetutamente sentita profferire in TV e sui giornali. Molto pericoloso...

P.P.S.: Non pretendo di avere la verità in tasca, però sto cercando con i limitati mezzi a disposizione di capirci qualcosa, senza avere opinioni preconcette. Se diamo ascolto ai media, quelli che dicevano che mai la borsa avrebbe potuto salire per più di quattro anni, stiamo freschi...

questa te la potevi risparmiare (come disse l'asino a cui il bue diede del cornuto).

se diamo ascolto ai media o all'opinione comune raramente sentiamo parlare di "bolla immobiliare": fatte 10 le volte in cui compare questo termine, in 8 e' seguito da "non in italia", come se la globalizzazione potesse essere confinata a quello che ci fa comodo...

o come se in un paese, in cui la rendita di posizione e' la piu' amata forma di investimento, non ci sia stata speculazione e/o ipercomprato (nel senso che la rendita da affitto e' tutta da verificare) sull'immobiliare.



chiudo dicendo che il post di Sabato, anche se stringato e poco "argomentato", ha puntato il dito contro alcuni dei fattori coincidenti che hanno contribuito al gonfiamento della bolla, altro che "solo congetture"...

[laplace77]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Non saprei cosa rispondere, il thread è dedicato al mercato immobiliare degli Stati Uniti e ai suoi contraccolpi sull'economia americana, non al mercato delle abitazioni di Roma.

certo, certo... scusa, eh!
ovviamente sono due mercati diversi, la ciclicita' sperimentata a roma non si puo' ripetere negli usa, ecc... ecc... ecc...

[sabato]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Post interessante: non riporta UNO che sia un dato oggettivo. Niente. Solo congetture, solo echi di quanto riportato in vari momenti sui media: "Greenspan ha creato la bolla nel settore immobiliare", "le quotazioni attuali sono insostenibili", "la festa è finita", "le retribuzioni sono rimaste al palo".

Più che argomentazioni, sono titoli di giornale e headline di media finanziari. Ma nulla di documentato ne' di oggettivo. Senza farla troppo lunga sugli altri temi, spiegami un attimo cosa vuol dire per te che "le retribuzioni sono rimaste al palo", in maniera documentata.

IO so cosa vuol dire (nel senso che lo posso spiegare). E poi ne possiamo discutere...

Ma per favore cerchiamo di parlare con dati oggettivi, senno' sono chiacchiere da bar dello sport che non ci portano da nessuna parte.

P.S.: Ciò rivela come l'opera di persuasione sia stata così profonda da spingere molti ad abbracciare una tesi, senza interrogarsi sulla validità della stessa, solo per averla ripetutamente sentita profferire in TV e sui giornali. Molto pericoloso...

P.P.S.: Non pretendo di avere la verità in tasca, però sto cercando con i limitati mezzi a disposizione di capirci qualcosa, senza avere opinioni preconcette. Se diamo ascolto ai media, quelli che dicevano che mai la borsa avrebbe potuto salire per più di quattro anni, stiamo freschi...

Eccolo un'altro...che parla come parlava qualche politico prima dell'elezioni politiche:
gli Italiani hanno la percezione di perdita del potere d'acquisto...ma per favore!!!

http://www.rassegna.it/2005/attualit...i/eurispes.htm
http://www.lavoce.info/news/view.php...282&from=index
http://www.repubblica.it/2004/a/sezi...97112dccb49c34

[sabato]

Originalmente inviato da laplace77

scusate se ripeto quanto postato altrove, ma mi pare necessario...
caro Lucio, eccoti un po' di dati oggettivi: la mia esperienza sul mercato immobiliare di roma.


1992: 3 sorelle, 2 appartamenti in eredita'; nessuna (vera) impellenza a vendere, ma giusto la voglia di "mettere le cose a posto" dopo la morte di mio nonno (una delle sorelle e' mia madre); quotazioni (Toscano): 250.000.000 e 350.000.000, si era al 'precedente picco'.

1994: ovviamente non s'e' venduto... cambiamo immobiliare, che ci promette una "quotazione reale", "aderente ai valori di mercato", perche' l'altra immobiliare "come tante ti fa firmare l'incarico solo per acquisire l'immobile"; quotazioni (Tecnocasa): 150.000.000 e 190.000.000. Vendiamo in sei mesi.

Questo tanto per dire che gli immobili non scendono.



1999: compro un bilocale-rudere di 40mq a 70.000.000, lo ristrutturo inter(n)amente spendendo circa 50.000.000, rendendolo abitabile (sposto tramezzi, rifaccio la guaina al tetto, cambio gli infissi, isolo con controsoffitto, adeguo impianto elettrico e rifaccio impianto termico e sanitario) e riempiendolo di "vanita'" (gres porcellanato, doccia-idromassaggio iacuzzi, condizionatore)

2004: visto che, nonostante le vanita' restava piccolo e "impicciato" (incastrato tipo casa del portiere, con la fogna del condominio sotto il pavimento, ecc...) capisco che non puo' essere una soluzione definitiva. Per curiosita' lo faccio quotare (visto il clamore sui prezzi): 125.000. Euro ovviamente. Vendo a 115.000 in tre mesi. L'acquirente e' una simpatica ignara ragazza che ha un part-time co.co.co e fa firmare la fideiussione ai suoi prendendo un mutuo da 100.000.

Questo tanto per dire che gli immobili non salgono.


Dalle due precedenti si ha: gli immobili hanno un andamento ciclico.


e adesso portameli tu dei dati oggettivi, in base ai quali si possa dire che:
- alla crescita che abbiamo avuto nel periodo 1997-2006 non si debba avere un crollo come quello del 1992-1996
- l'attuale crescita debba continuare indefinitamente, oppure solo che i prezzi raggiunti rappresentano il reale valore degli immobili, per cui si assesteranno su tali livelli.



propinare i dati sulla crescita del 1997-2006 come "dati oggettivi" e' poco utile:
lo sappiamo tutti che i prezzi sono saliti, grazie della dritta.


qui si cerca di capire se sono saliti per motivi di fondo o se si e' verificata una (temporanea) coincidenza di fattori, rimossi i quali cambieranno i valori.

anche il fondo comune piu' infimo, quando riporta i dati sulla crescita delle proprie quotazioni, avverte: "i rendimenti passati non sono indicativi di uguali rendimenti in futuro", o qualcosa di simile...





questa te la potevi risparmiare (come disse l'asino a cui il bue diede del cornuto).

se diamo ascolto ai media o all'opinione comune raramente sentiamo parlare di "bolla immobiliare": fatte 10 le volte in cui compare questo termine, in 8 e' seguito da "non in italia", come se la globalizzazione potesse essere confinata a quello che ci fa comodo...

o come se in un paese, in cui la rendita di posizione e' la piu' amata forma di investimento, non ci sia stata speculazione e/o ipercomprato (nel senso che la rendita da affitto e' tutta da verificare) sull'immobiliare.



chiudo dicendo che il post di Sabato, anche se stringato e poco "argomentato", ha puntato il dito contro alcuni dei fattori coincidenti che hanno contribuito al gonfiamento della bolla, altro che "solo congetture"...

[Lucio D'Amico]

La crescita del PIL americano nel 3* trimestre 2006 è stata rivista al rialzo al 2,2% rispetto alla 1* stima che indicava una crescita più modesta dell'1,6% ed a fronte del +2,6% del 2* trimestre 2006. Il dato, che é stato diffuso oggi dal Dipartimento del Commercio americano, risulta superiore alle attese degli analisti che avevano ipotizzato un +1,8%.

Lo dicevo io che il PIL sarebbe stato rivisto al rialzo:

Usa, Fed Filadelfia vede rallentamento crescita e inflazione

effetto drag dell'immobiliare in ridimensionamento?

Vediamo il dato sulla vendita di nuove case delle 16.00...

[Lucio D'Amico]

Originalmente inviato da Lucio D'Amico

Vediamo il dato sulla vendita di nuove case delle 16.00...

1004k contro le 1050k attese.

E adesso si va verso l'ISM di venerdì, che dovrebbe scendere sotto i 50 punti e formalizzare (tardivamente?) la recessione (recessione?!?!, con il PIL trimestrale al 2.2%? e allora in Europa dove siamo? in depressione?)

Attenzione ai sussidi di disoccupazione, che non dovrebbero andare oltre le 325k unità, senno' sì che le cose si iniziano a mettere male...