nuovo regime fiscale compravendite immobiliari

[lscatilina]

qualcuno ha già letto il dpf, è on line sul sito sole 24ore, cosa cambia per i privati nel comprare vendere una seconda casa?
ho visto che le compagnie si stanno lamentando, perchè a quanto pare viene meno la deducibilità IVA
io sinceramente ci capisco pochino un aituo da esperti commercialisti

[Hohenstaufen II]

In pratica, per ora, per il privato cittadino cambia poco.
Le novità riguardano principalmente le compravendite tra società immobiliari aventi per oggetto immobili costruiti da + di cinque anni. In sostanza per questa tipologia di immobili, se non è acquistata da un costruttore entro i cinque anni dalla costruzione, si applica l'imposta di registro che così diventa un costo secco, anzichè l'IVA.

[lscatilina]

sua altezza Hohenstaufen (II) grazie...e questa storia che bisogna dichiarare la verità ovviamente mi pare che non muti molto anche, per chi vuol fare transazioni in nero...non si può più farlo platealmente davanti al notaio che altrimenti è costretto alla denuncia, mi pare...
scusa un altro aiutino, vorrei vendere un appartamento che mi son pentito d'aver comprato (bidonato da inquilino etc.) non sono passati i 5 anni, la tassa sul capital gain a quanto ammonta? si paga al rogito o dovrò dichiarare anche nella dichiarazione dei redditi e pagare irpef corrispondente coem se fosse un reddito?

[Hohenstaufen II]

Originalmente inviato da lscatilina

sua altezza Hohenstaufen (II) grazie...e questa storia che bisogna dichiarare la verità ovviamente mi pare che non muti molto anche, per chi vuol fare transazioni in nero...non si può più farlo platealmente davanti al notaio che altrimenti è costretto alla denuncia, mi pare...
scusa un altro aiutino, vorrei vendere un appartamento che mi son pentito d'aver comprato (bidonato da inquilino etc.) non sono passati i 5 anni, la tassa sul capital gain a quanto ammonta? si paga al rogito o dovrò dichiarare anche nella dichiarazione dei redditi e pagare irpef corrispondente coem se fosse un reddito?

La vera novità del recente decreto legge è determinata, per le compravendite immobiliari, dalla necessità di indicare il valore reale della transazione mentre la tassazione andrà effettuata con la determinazione del valore c.d. automatico in base alla rendita catastale. Qualora non fosse indicato il vero valore dell'operazione, la sanzione sarà la tassazione su quell'intero eventuale valore non dichiarato e poi accertato (in pratica, un maggior importo rispetto a quello solitamente inferiore del valore automatico catastale).
Inoltre, bisogna indicare l'eventuale intervento di un intermediario immobiliare.
A riguardo delle plusvalenze che si realizzano, l'art.81 del D.P.R. 917/86 stabilisce quando si verificano per gli immobili:

Capo VII - Redditi diversi

Articolo 81
Redditi diversi.


1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti
nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in
accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente :
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a
renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti
da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari
urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione
sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le
plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione
edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione ;

e ne determina le modalità di applicazione con il successivo art.82


Articolo 82
Plusvalenze.

1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 81 sono costituite dalla
differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta, al netto dell'imposta comunale
sull'incremento di valore degli immobili, e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto,
aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo .
1-bis. [Per le partecipazioni nelle società di cui all'articolo 5, diverse da quelle immobiliari e
finanziarie, i redditi imputati al socio ai sensi del medesimo articolo si aggiungono al costo fiscalmente
riconosciuto della quota posseduta da ciascun socio; fino a concorrenza dei redditi aggiunti gli utili
distribuiti si scomputano dal costo fiscalmente riconosciuto dalle predette quote] .
2. Per i terreni di cui alla lettera a) del comma 1 dell'articolo 81 acquistati oltre cinque anni prima
dell'inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel
quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti
su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla
data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quello di inizio della costruzione. Il costo dei
terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 81 è
costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell'imposta comunale
sull'incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione
si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in
seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché della imposta
comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione .

Il regime di tassazione della plusvalenza è opzionabile nel senso che si può optare per la tassazione nei modi ordinari ovvero con la tassazione separata.
Nel primo caso l'intera plusvalenza fa cumulo con il reddito prodotto nell'anno fiscale e l'aliquota che si applicherebbe sarebbe quella marginale più alta, nell'altro caso invece la plusvalenza è tassata con l'aliquota media degli ultimi due anni (se non ricordo male) quindi molto più bassa.
Ricordo però che l'anno scorso il Governo Berlusconi aveva già innovato in materia, stabilendo la necessità di dover indicare l'esatto ammontare della transazione e permettendo la tassazione dell'eventuale plusvalenza con aliquota fissa, se ben ricordo, al 12,5% imponendo inoltre uno sconto sulle tariffe notarili del 25 % se si fosse adempiuto a quest'obbligo. (Ma Ti sono sincero è una normativa che mi sfugge per la sua intierezza).

[lscatilina]

ok grazie, imperator, per la gentilezza, quello che non capisco è il fatto che si debba dichiarare l'esatto importo della eventuale vendita, acquisto, quando la tassa verrà invece gravata sul valore catastale, probabilmente minore, cosa se ne fa il fisco di questa informazione, dire la verità per la verità?
anche se è ovvio che nel caso di rivendita entro i 5 anni questa informazione è fondamentale per la tassazione del capital gain dl 12,5 % di cui si parla.
quindi per quanto riguarda i privati poca novità, ma secondo te la nuova normativa delle transazioni tra compagnie deprimerà il mercato in generale?

[claudio123]

Originalmente inviato da Hohenstaufen II

Le novità riguardano principalmente le compravendite tra società immobiliari aventi per oggetto immobili costruiti da + di cinque anni.

Mi sembra di aver letto che le nuove norme riguardino tutte le societa' (e non solo quelle immobiliari) che hanno acquisito immobili destinando questi immobili ad affitto, addirittura si parla di una retroattivita' dal 1998 ad oggi....il che sarebbe in molti casi ....se dovesse essere applicata senza cambiamenti nel percorso del dibattito.......una serie di fallimenti a catena.

[Hohenstaufen II]

Originalmente inviato da lscatilina

ok grazie, imperator, per la gentilezza, quello che non capisco è il fatto che si debba dichiarare l'esatto importo della eventuale vendita, acquisto, quando la tassa verrà invece gravata sul valore catastale, probabilmente minore, cosa se ne fa il fisco di questa informazione, dire la verità per la verità?
anche se è ovvio che nel caso di rivendita entro i 5 anni questa informazione è fondamentale per la tassazione del capital gain dl 12,5 % di cui si parla.
quindi per quanto riguarda i privati poca novità, ma secondo te la nuova normativa delle transazioni tra compagnie deprimerà il mercato in generale?

Caro amico,
l'implicazione del dover indicare l'importo reale della transazione immobiliare (fabbricati), secondo me, ha una valenza importantissima per il fisco. In primis, come hai rilevato, determina la tassazione dell'eventuale plusvalenza, qualora essa sia realizzata in un periodo inferiore a 5 anni.
Inoltre far emergere cmq i capitali in capo ad un dato soggetto, impone per questi la loro successiva tassazione, negli anni, del reddito prodotto qualunque sia l'investimento fatto dal venditore.
Ma secondo me, un risvolto sottaciuto c'è. In realtà, indicare l'esatto ammontare della compravendita pone le basi per un attento studio dei valori degli immobili. Tale studio che dovrebbe permettere di classificare i valori degl'immobili per zona, per città e per aree economiche della Nazione, sarà, prima o poi, utilizzato o per gli accertamenti di valore per determinare la nuova base imponibile nelle transazioni immobiliari ovvero sarà considerato per gli aggiornamenti dei valori catastali degli immobili, del cui aggiornamento, già da tempo, se ne parla (a pensar male si fa peccato ma difficilmente si sbaglia).
Infine, mi chiedi se la nuova normativa inciderà sul mercato immobiliare.
Penso di sì, ma il vero rischio, come evidenzia un articolo in prima pagina del Sole 24ore di oggi, è scongiurare effetti devastanti sui bilanci delle società immobiliari tali da determinare il loro fallimento. Credo che si troverà un rimedio in modo da smussare l'incidenza della nuova modalità di tassazione.

[ramirez]

ma il vero rischio, come evidenzia un articolo in prima pagina del Sole 24ore di oggi, è scongiurare effetti devastanti sui bilanci delle società immobiliari tali da determinare il loro fallimento
.
dilettanti allo sbaraglio

[nbsoft]

Originalmente inviato da ramirez

ma il vero rischio, come evidenzia un articolo in prima pagina del Sole 24ore di oggi, è scongiurare effetti devastanti sui bilanci delle società immobiliari tali da determinare il loro fallimento
.
dilettanti allo sbaraglio

infatti. Ma siamo in pochi a pensarlo

[ramirez]

Originalmente inviato da nbsoft

infatti. Ma siamo in pochi a pensarlo

beh meglio pochi che ..nada..