I valori dell'immobiliare (residenziale) e la domanda (vera)

[claudio_rome]

In allegato i dati demografici del Lazio per eta' e provincia.

Siccome sono fortemente convinto che i prezzi dell'immobiliare futuro dipenderanno moltissimo dalla domanda (che bella ovvieta' ), chi e' cosi' bravo da interpretare i dati?

Piu' specificamente da qui' ai prossimi 5/10 anni quale sara' la domanda di immobiliare residenziale? (in calo, uguale, in aumento, che percentuali?)

P.S. coppie che si sposano, differenza di eta' fra maschi e femmine sposati, morti, divorzi/separazioni, etc. etc.

[skipper1971]

Originalmente inviato da claudio_rome

In allegato i dati demografici del Lazio per eta' e provincia.

Siccome sono fortemente convinto che i prezzi dell'immobiliare futuro dipenderanno moltissimo dalla domanda (che bella ovvieta' ), chi e' cosi' bravo da interpretare i dati?

Piu' specificamente da qui' ai prossimi 5/10 anni quale sara' la domanda di immobiliare residenziale? (in calo, uguale, in aumento, che percentuali?)

P.S. coppie che si sposano, differenza di eta' fra maschi e femmine sposati, morti, divorzi/separazioni, etc. etc.

il dato demografico per me non basta per capire la domanda, dipende anche dal reddito che avranno queste persone, da come andranno i tassi, dall'inflazione
E per fare delle supposizioni sui prezzi futuri dovremmo "interpretare" anche l'offerta, ossia la disponibilità di case, che a sua volta dipende da tante cose.


E probabilmente dimentico qualcosa.

[balabiott]

beh, rimane il fatto che la variabile demografica ha un peso molto grande nel medio/lungo periodo
osservando i dati, che peraltro possono essere considerati sufficientemente rappresentativi di quasi tutte le provincie italiane, non si puo' fare a meno di concludere che la demografia pesera' in modo estremamente negativo sull'evoluzione dei prezzi nel medio periodo (5/20 anni), se trascuriamo i flussi migratori che comunque non credo possano compensre interamente questo fattore, se non in situazioni particolari

senza pretendere di essere troppo precisi, mi sembra che attualmente i giovani escano di casa in media intorno ai 30/35 anni; se supponiamo che questo dato non si modifichi sostanzialmente, che la mortalita' fra 15 e 35 anni sia irrilevante, che il momento dell'acquisto di un immobile coincida con quello dell'uscita da casa e che il numero di matrimoni rispetto alla popolazione non cambi troppo, allora la richiesta potenziale dovuta alla formazione di nuove famiglie dovrebbe essere grosso modo correlata alle classi d'eta', il cui peso e' questo:

35 anni 89.000
30 anni 83.000
25 anni 64.000
20 anni 54.000
15 anni 50.000

possiamo quindi, imho, prevedere che al lordo dei flussi migratori la domanda potenziale nel lazio decrescera' moooolto spannometricamente, del 5/10% in 5 anni, del 30% in 10 anni e del 40/45% in 15/20 anni

altra considerazione: i nati fra il 1920 ed il 1930/40 sono aumentati parecchio, anche se non ho sotto mano le cifre esatte, possiamo quindi aspettarci che il numero delle nuove famiglie che si sistemano in case ereditate dai nonni, zii, etc. aumentera' molto nei prossimi decenni, sottraendo quindi ulteriori quote ad una domanda potenziale gia' in forte contrazione

e' poi vero che il dato del lazio e' fortemente condizionato dal peso enorme di roma e suburbi, ma i dati delle altre provincie non sembrano apprezzabilmente diversi

concludendo, secondo me la variabile demografica potrebbe forse non avere un impatto troppo negativo solamente nel caso di realta' territoriali che attraggano una forte immigrazione straniera od italiana... ragion per cui non mi sento di fare previsioni troppo pessimistiche per il mercato romano, ma in provincia credo che le cose andranno piuttosto male

p.s.: claudio, per favore, dove hai preso la tabella? grazie!

[claudio_rome]

Originalmente inviato da balabiott

concludendo, secondo me la variabile demografica potrebbe forse non avere un impatto troppo negativo solamente nel caso di realta' territoriali che attraggano una forte immigrazione straniera od italiana... ragion per cui non mi sento di fare previsioni troppo pessimistiche per il mercato romano, ma in provincia credo che le cose andranno piuttosto male

p.s.: claudio, per favore, dove hai preso la tabella? grazie!

ISTAT!

Confermo che per le altre province italiane le % sono praticamente identiche (distribuzione delle eta').

E' la stessa analisi che ho fatto io. Ad esclusione di Roma, Milano, Venezia e Firenze tra 5/10 anni credo ci sara' un crollo dei prezzi, semplicemente perche' i compratori italiani saranno pochissimi, meno di quelli che morendo libereranno case.
Pensate a quante case si liberano!!! L'unico spinta all'acquisto puo' venire dai vecchi e nuovi immigrati, che chissa' quanti saranno tra 5/10 anni. Anche vero che per comprare dovranno avere un reddito sufficiente per un mutuo (loro ben difficilmente potranno comprare in contanti).

Per Roma/Milano/Venezia e Firenze la storia ha mostrato che c'e' sempre stata (oltre all'immigrazione "povera") immigrazione da paesi "ricchi" e migrazione interna italiana...pero' certo, la storia e' storia....sara' ancora cosi'?

Commenti?

[claudio_rome]

Originalmente inviato da skipper1971

il dato demografico per me non basta per capire la domanda, dipende anche dal reddito che avranno queste persone, da come andranno i tassi, dall'inflazione
E per fare delle supposizioni sui prezzi futuri dovremmo "interpretare" anche l'offerta, ossia la disponibilità di case, che a sua volta dipende da tante cose.


E probabilmente dimentico qualcosa.

Quando il numero di trentenni sara' il 40% in meno rispetto ad oggi, puoi stare certo che la domanda sara' ben inferiore a quella odierna. Anche se i tassi scendono a zero o l'inflazione a mille.

[claudio_rome]

Vorrei aggiungere che lo stesso vale per il mercato azionario.

Considerando che i consumi maggiori sono effettuati dalle persone tra 14 e 45 anni, quando questi caleranno......chi comprera' i prodotti delle imprese?

In USA (dinamica demografica simile, forse anticipata di 10 anni) diversi libri consigliano di comprare azioni fino al 2010 anno del crack. Crack causato dalla forte diminuizione demografica del consumatore tipo (di eta' tra i 14 e i 45)

[claudio_rome]

Popolazione residente al 1 Gennaio 2004 per età, sesso e stato civile
Italia
Eta' Totale Maschi Totale Femmine
Maschi
+
Femmine
0 277183 263000 540183
1 275465 263151 538616
2 274024 260539 534563
3 277746 262484 540230
4 274338 260109 534447
5 272932 256865 529797
6 271901 256590 528491
7 273982 258100 532082
8 273522 257268 530790
9 275842 260596 536438
10 282798 267643 550441
11 293957 278840 572797
12 294354 278497 572851
13 296778 281353 578131
14 292765 277727 570492
15 297046 280394 577440
16 287072 271348 558420
17 290800 275143 565943
18 300678 286392 587070
19 306962 291470 598432
20 314997 298572 613569
21 325185 311150 636335
22 328829 315843 644672
23 336701 324155 660856
24 350379 338526 688905
25 372271 359676 731947
26 386026 375436 761462
27 406576 397335 803911
28 431161 421617 852778
29 451857 442721 894578
30 453304 443872 897176
31 459393 449607 909000
32 466682 458027 924709
33 463451 454292 917743
34 477810 468682 946492
35 473389 463495 936884
36 475912 468075 943987
37 487889 480640 968529
38 487242 482167 969409
39 494250 488627 982877
40 463574 461607 925181
41 447952 448256 896208
42 439872 441214 881086
43 425434 427813 853247
44 416600 417999 834599
45 397179 401114 798293
46 394160 398586 792746
47 388001 394015 782016
48 381985 389369 771354
49 376376 386706 763082
50 361785 369262 731047
51 357469 368534 726003
52 357495 369828 727323
53 372584 385468 758052
54 374676 388159 762835
55 392242 407572 799814
56 385242 399960 785202
57 385707 403448 789155
58 299459 315161 614620
59 308575 326493 635068
60 311319 334064 645383
61 309474 334596 644070
62 311530 340314 651844
63 342217 376203 718420
64 337716 371927 709643
65 327451 364091 691542
66 301750 339877 641627
67 283322 326245 609567
68 288934 335905 624839
69 278290 329145 607435
70 268903 322542 591445
71 255010 315599 570609
72 252390 318437 570827
73 254263 329987 584250
74 227070 300937 528007
75 216304 296182 512486
76 205116 289653 494769
77 189110 279064 468174
78 175929 270031 445960
79 162365 258754 421119
80 150115 249739 399854
81 134024 236289 370313
82 121264 221429 342693
83 108671 206175 314846
84 63822 125766 189588
85 43308 88649 131957
86 40032 84306 124338
87 43459 94946 138405
88 46776 107160 153936
89 40234 96743 136977
90 33214 83021 116235
91 26155 69277 95432
92 18539 52695 71234
93 14155 42631 56786
94 9574 30695 40269
95 6374 22596 28970
96 3952 15088 19040
97 2637 10422 13059
98 1673 6945 8618
99 1012 4496 5508
100 e più 1339 6428 7767
TOTALE 28068608 29819637 57888245

[skipper1971]

Originalmente inviato da claudio_rome

Quando il numero di trentenni sara' il 40% in meno rispetto ad oggi, puoi stare certo che la domanda sara' ben inferiore a quella odierna. Anche se i tassi scendono a zero o l'inflazione a mille.

non dico che non conti l'aspetto demografico
dico che non basta questo, le variabili sono tante e mi pare che il mercato segua molto più l'andamento dei tassi che quello demografico, altrimenti in questi anni i prezzi sarebbero rimasti stabili (popolazione stabile e costruzione di molte case nuove)

inoltre le previsioni demografiche sono state spesso smentite dalla realtà
perchè si basano su dati storici e sui trend, ma come per la borsa il trend può cambiare

[balabiott]

Originalmente inviato da skipper1971

non dico che non conti l'aspetto demografico
dico che non basta questo, le variabili sono tante e mi pare che il mercato segua molto più l'andamento dei tassi che quello demografico, altrimenti in questi anni i prezzi sarebbero rimasti stabili (popolazione stabile e costruzione di molte case nuove)

inoltre le previsioni demografiche sono state spesso smentite dalla realtà
perchè si basano su dati storici e sui trend, ma come per la borsa il trend può cambiare

le variabili sono innumerevoli e sicuramente i tassi d'interesse sono fra le piu' importanti, ma mentre nessuno puo' dire a che livello saranno i tassi anche solo fra 5 anni, il numero di coloro che avranno 35 anni nel 2026 si puo' prevedere con ragionevole precisione

a parte che e' ben difficile ipotizzare un radicale cambiamento del "trend" demografico in italia, se anche per assurdo dall'oggi al domani dovessimo tornare a 2.1 figli per donna da 1.2 di adesso, questo porterebbe ad una stabilizzazione della popolazione su livelli molto inferiori di quelli odierni, ed in ogni caso inizierebbe a riflettersi sulla nuova domanda potenziale di immobili solo fra una trentina di anni

passando dal macro al micro, credo che ognuno di noi, sopratutto nel norditalia, conosca parecchie famiglie dove ci sono magari 4 nonni, 2 genitori con un figlio e magari un paio di zii senza prole: qui, fra 20 o 30 anni, ci sara' un tizio che passando nell'eta' adulta ereditera' 4 case, e magari si sposera' con una tizia nelle stesse condizioni: non e' difficile comprendere l'impatto di situazioni simili sul prezzo degli immobili e delle aree edificabili

e questo a prescindere dai livelli dei tassi fra vent'anni, come ha gia' detto claudio

[skipper1971]

concordo che sulla base di queste proiezioni ci saranno troppe case rispetto alla popolazione, e questo potrà avere impatto negativo sui prezzi, ma tante e tali cose possono accadere in un arco di tempo così lungo che il valore previsionale è scarso e basare una scelta di investimento o disinvestimento su queste proiezioni oggi (al di la della prima casa) è una scommessa

PS io conosco tante famiglie con 2 o 3 figli e qualcuna con 4, 5 o addiritura 6
e non vivo in una casabah, i miei figli erediteranno mezza casa a testa.....