Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare! :D

[Freedom]

Originalmente inviato da overthecounter

Secondo me il fattore principale che ha constribuito alla bolla è stata l'estensione del credito bancario secondo modalità inimmaginabili solo 10 anni fa, ovvero mutui al 100% durate superiori ai 30 anni, modalità "esotiche" di rimborso. Tutto questo ovviamente agevolato da una struttura dei tassi distorta e violentemente manipolata al ribasso dalla Banca Centrale.

Il sistema finanziario, con quattro firme, si garantisce una rendita trentennale (spread fra interessi attivi e passivi) che molte imprese industriali sognano, mentre i sprovveduti giovincelli passeranno la vita a lavorare per la banca.

Per quanto riguarda gli immigrati, mi dispiace per loro, ma con l'Italia in declino ed i tassi in salita non hanno speranze.

Concludo con l'andamento dell'euribor da inizio anno:

1M 3M 6M 12M
02/23/06 2,528 2,628 2,754 2,938
02/01/06 2,390 2,488 2,643 2,855

Per fine anno c'è da azzarderei un valore per il 6M più vicino al 3,5% che al 3%, circa +1,5% rispetto ad un anno fa. In tale ipotesi, la rata di un mutuo trentennale aumenta di oltre il 15%.

Concordo in toto. Anche se a me non piace usare la parola bolla ma semplicemente prezzi molto cari.

[montecristo2]

Originalmente inviato da fcoa

nazionalizzi un fenomeno pressochè di portata mondiale,rientro capitali,etc...concause sì,ma non determinanti.

Nel resto d'Europa a parte in UK non c'è stata la stessa dinamica dei prezzi. In Germania e Francia ad esempio i prezzi degli immobili sono rimasti pressochè stabili.
In Italia invece c'è stato il balzo proprio nel periodo del rientro dei capitali all'estero. Un fenomeno che ho osservato sul campo, e dirò di più, è iniziato con i terreni fabbricabili soprattutto, e con lievissimo ritardo con gli immobili usati. I costruttori si sono adeguati solo in seguito.

[Dampyr]

Originalmente inviato da montecristo2

Nel resto d'Europa a parte in UK non c'è stata la stessa dinamica dei prezzi. In Germania e Francia ad esempio i prezzi degli immobili sono rimasti pressochè stabili.
In Italia invece c'è stato il balzo proprio nel periodo del rientro dei capitali all'estero. Un fenomeno che ho osservato sul campo, e dirò di più, è iniziato con i terreni fabbricabili soprattutto, e con lievissimo ritardo con gli immobili usati. I costruttori si sono adeguati solo in seguito.

leggiti il rapporto della bce, allora

P.S . In germania, c'è il fenomeno germania est che stabilizza il tutto..chi se li compra i casermoni costruiti dai comunisti????? Berlino est è una gigantesca CORDIALE, l'orrendo palazzo costruito a roma dalle giunte di sx.......

In francia, vai a comprarti un attico a place vendome, e vedi i prezzi rapportati a pza di spagna...costa almeno il doppio...a Parigi...
Ciao

[leo66]

Credo si debbano fare delle precisazioni:
1) Per il mercato immobiliare non si puo' parlare di bolla in quanto non calerà mai del 30-40%; è probabile che si stabilizzerà, o calerà al massimo di un 5-10%.
2) In alcune aree del paese (per es nella mia) è pieno di famiglie con 200.000 euro in banca che non fruttano nulla; dopo le perdite del 2001-2002-.2003 hanno dirottato le somme sul mattone con il concetto "li non perdi mai e prendi l'affitto".
3) oggi anche i piu' somari vedono che fondi az/. bilanciati/ gestioni etc sono in positivo da almeno due anni; perciò sono meno propensi all'acquisto immobiliare
4) gli affitti, qui in zona, stanno calando perchè è pieno di seconde, terze case sfitte.
5) la paura di tassazione extra/ patrimonialità/ Bertinotti e & è molto diffusa
6) gli enti pubblici stanno iniziando a mettere sul mercato i loro beni.
7) tutti sanno che l'inquilino perfetto è sempre più raro: quelli che possono la casa se la comperano; se i poveracci perdono il lavoro come lo pagano l'affitto?;
8) degli immigrati e dei separati è meglio non fidarsi; molti sono pessimi pagatori
9) l'eccesso di offerta ha portato ad una dilatazione dei tempi di compravendita; alcune imprese se non riescono a vendere hanno difficoltà; ciò non può non influire sui prezzi.
Dopo l'eldorato durato 7 anni 1998-2005 ( bastava mettere un cartello fuori per vendere su carta) è fisiologica una stabilizzazione e/o minima correzione.
Chi deve comperare casa per abitarci non ha quasi mai alternative per le troppe incognite: aspettare il ribasso?? e di quanto in percentuale?? e quando sarà ?? sarà generale?? magari nella sua zona è l'unica che va controtendenza e rialza
Chi vuole investire per la seconda o terza casa deve sfruttare le occasioni delle imprese prese per il collo, delle coppie che si separano, dei figli che ricevono dai genitori deceduti, da persone che cambiano città etc..

[Freedom]

Originalmente inviato da leo66

Credo si debbano fare delle precisazioni:
1) Per il mercato immobiliare non si puo' parlare di bolla in quanto non calerà mai del 30-40%; è probabile che si stabilizzerà, o calerà al massimo di un 5-10%...

Quando si parla del futuro la parola mai non si usa mai.

Originalmente inviato da leo66

Chi vuole investire per la seconda o terza casa deve sfruttare le occasioni delle imprese prese per il collo, delle coppie che si separano, dei figli che ricevono dai genitori deceduti, da persone che cambiano città etc..

Va bè che il mercato non è posto per mammolette però sarebbe bello che i nostri guadagni fossero il più possibile frutto di intuizione (e naturalmente buona sorte!) e logica.

Non vorrei sembrarti un criticone: tutto il resto che hai scritto mi pare estremamente ragionevole e condivisibile. E, con ogni probabilità, è quello che accadrà.

[luonto]

Gli immobili sono un investimento sicuro.......i prezzi delle case non potranno mai scendere ......tuttalpiù ci si aspetta un contenimento della crescita dei prezzi ma non un calo.............

Più sento queste cose più capisco quanta informazione "immondizia" circoli tra i giornali e le televisioni.
Da noi forse i casi di calo sono ancora pochi, ma leggete cosa stà succedendo in America ( ammetto di avere fatto un copia e incolla del thread di Fabio Galletti che spero non se ne dispiaccia).
Sicuramente anche li qualche mese addietro qualcuno avrà ripetuto le stesse parole:
Gli immobili sono un investimento sicuro.......i prezzi delle case non potranno mai scendere ......tuttalpiù ci si aspetta un contenimento della crescita dei prezzi ma non un calo.............

Per quelli che non si fanno abbindolare dai mass-media è il caso che facciano ricorso sempre alla propria testa.
Non esistono cose che crescono SEMPRE, ma tutto è fatto di cicli.

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Vendite a picco. Prezzi in caduta. Mutui in protesto. Negli Usa fa paura lo sboom immobiliare

di Paolo Pontoniere

Non è ancora un crollo come quello degli anni Ottanta, quando i valori immobiliari di una città come Dallas scesero del 30 per cento nel giro d'una notte, ma è ormai evidente che il mercato immobiliare americano sta girando per il verso sbagliato. L'ha confermato pochi giorni fa la Toll Brothers, la più grande azienda edile degli Stati Uniti, annunciando che dall'inizio dell'anno ha subito un calo del 29 per cento delle vendite nel settore delle nuove abitazioni.

L'andamento delle vendite dell'impresa di costruzioni, che ogni anno tratta una media di 10 mila case nella fascia alta del mercato (il prezzo medio è dell'ordine dei 700 mila dollari), è uno degli indicatori più affidabili sullo stato di salute del mercato immobiliare statunitense. Se la Toll vende, va tutto bene; se frena, Wall Street ne risente immediatamente. Sicché il recente annuncio della ditta di Horsham, in Pennsylvania, ha provocato una perdita immediata di 49 punti del Dow Jones. Le altre major dell'edilizia americana (come la D. R. Horton , la Lennar e la Pulte Homes) seppure non in ribasso come la Toll, hanno fatto sapere di essere anche loro alle prese con cali dei volumi d'affari tra il 2 e il 5 per cento.

I segni che il mercato immobiliare statunitense stesse frenando bruscamente si erano manifestati già nel 2005, quando tra novembre e dicembre nelle 11 aree metropolitane principali del paese si era registrata una diminuzione dell'11,2 per cento del volume delle transazioni. Il dato ha trovato poi conferma lo scorso gennaio, quando le vendite delle abitazioni sono diminuite d'un ulteriore 5,7 per cento.

Cosa di poco conto, si dirà, in un mercato che ogni anno muove 7 milioni di abitazioni. Ma questo dato, coniugato per la prima volta con l'incremento del numero dei mutui che stanno andando in protesto (erano 850 mila alla fine di ottobre), e con il trend in salita dei tassi di interesse (al 6,75 per cento alla fine di gennaio), sta creando una vero e proprio clima di panico tra economisti e addetti al settore immobiliare.

Ad aggravare la situazione è intervenuta poi la notizia che secondo la RealtyTrac, agenzia che monitorizza le case pignorate e vendute all'asta, entro la fine del 2006 il numero dei protesti immobiliari potrebbe raggiungere il 20 per cento del monte mutui del paese. Questo mentre il valore medio dell'abitazione americana registra una discesa del 10 per cento e gli Stati Uniti sono spazzati da un vento di rivolta popolare contro l'aumento delle tasse di proprietà che, in un quinquennio, sono salite del 50 per cento. Dalla Carolina del Sud allo Stato di New York, attivisti locali sono riusciti a imporre una serie di referendum per il loro contenimento o per la loro abolizione.

Che il mercato immobiliare, e non solo quello statunitense, potesse subire un aggiustamento al ribasso non era un mistero, ma che il suo arretramento avesse la portata di quello registrato dagli Usa all'inizio del 2006 non se lo aspettava davvero nessuno. Anche la Banca centrale europea aveva per esempio ammonito che il mercato immobiliare continentale si stava surriscaldando e che il valore della casa stava raggiungendo livelli ingiustificati dall'andamento dell'economia. E una conferma era venuta dalla Gran Bretagna. Secondo gli analisti inglesi è colpa proprio del mercato immobiliare se la crerscita del Pil è passata dal 3,74 per cento del 2004 all'1,75 del 2005. Confermando che si tratta di un fenomeno di natura globale, la Reserve Bank neozelandese aveva avvertito recentemente che il mercato della casa locale, e quello australiano, avrebbero subito un forte ridimensionamento.

Nel caso degli Stati Uniti, che da soli generano oltre il 20 per cento della crescita del Pil globale, il crollo dei valori immobiliari si ripercuote immediatamente sulla spesa dei consumatori, responsabili del 70 per cento del prodotto interno lordo del paese.

Secondo il finanziere d'assalto George Soros, lo scoppio della bolla americana diventerà evidente già nel corso del 2006, ma ci vorranno altri due anni prima che si ripercuota pienamente sull'economia globale. "In superficie sono rose e fiori", ha dichiarato Soros alla Cbs, denunciando quella che lui ritiene sia una manovra della finanza internazionale per rabbonire i mercati: "In prospettiva non credo che i prossimi due anni saranno tanto positivi; i rischi sono di gran lunga superiori alle opportunità"

Uno studio dell'Anderson Forecast, un istituto del dipartimento di economia della Ucla, rivela che nel 2006 il mercato immobiliare conoscerà una frenata del 10,7 per cento e che la sua caduta ridurrà la crescita del Pil del paese d'un punto percentuale, facendola scendere al 2,4 per cento.

"È un castello di carte", dichiara Christopher Thornberg, uno dei redattori del rapporto: "Non c'è nessuna relazione tra il valore di mercato delle case e il tipo di apprezzamento che pretendono i proprietari. Stiamo entrando in una fase dalla quale sarà molto difficile uscire senza un ridimensionamento del valore del parco immobiliare. Una cosa complicata da fare e che lascerà molta gente sul lastrico".

La contrazione del mercato immobiliare Usa è diffusa. A San Diego i prezzi sono diminuiti del 10 per cento dallo scorso novembre e a New York del 12,5. In Arizona, dove sei mesi fa una casa si vendeva in una settimana, adesso ci vogliono 35 giorni. In California, in particolare nella contea di San Bernardino, gli appartamenti che restano invenduti dopo i tradizionali 90 giorni di offerta sono in aumento. A Detroit, contrariamente all'anno scorso, quando una casa in vendita era oggetto di molteplici offerte, gli agenti immobiliari devono ridurre almeno tre volte il prezzo inziale. In Florida, nella parte alta del mercato (le abitazioni al di sopra del milione di dollari) si cominciano a registrare diminuzioni del valore del 30 per cento.

Gli analisti della PMI Mortgage Insurance californiana, un'azienda di riassicurazione dei mutui, calcolano che il 50 per cento dei principali mercati urbani statunitensi quest'anno subirà una forte diminuzione di valore.

"È una bolla che sta scoppiando; è un trend inarrestabile", dichiara Ian Shepherdson, analista della High Frequency Economics Ltd. di New York: "La Fed continua a rialzare i tassi di interesse, la gente si convince che rimarranno alti per mesi a venire, le richieste di muti diminuiscono, le case vanno invendute e i prezzi ne risentono. Tutto questo sta preparando il terreno a un crollo del mercato verso la fine dell'anno".

Secondo David Rosenberg, economista capo per il Nord America della Merrill Lynch, il valore degli immobili in portafoglio ai consumatori statunitensi si aggira sui 19 trilioni di dollari. A queste proprietà non sono legate solo le sorti del settore bancario statunitense, e quelle del commercio al consumo, ma anche quelle delle economie nazionali che per il loro sostentamento dipendono dai consumi americani, ovvero dall'abilità dei consumatori americani di fare debiti a fronte del loro investimento immobiliare.

Il crollo presenta, per esempio, dei problemi seri per la Cina, che finanzia gran parte del debito estero statunitense. "I cinesi hanno bisogno dei consumatori americani per sostenere la loro produzione", dichiara Thornberg: "Comprando buoni del tesoro Usa a man bassa, e alla fine del 2005 ne possedevano 235 miliardi, mantengono i tassi d'interesse americani a un livello accettabile. E rastrellando dollari, le riserve cinesi del greenbuck ammontano a 624 miliardi, garantiscono il potere d'acquisto della nostra moneta. Se i consumatori americani chiudono la borsa, i cinesi dovranno tirare i remi in barca e cominciare a investire a casa. A che pro, però, se poi i loro prodotti rimangono invenduti"? Conclusione di Thornberg: "È un gioco pericoloso ed è già cominciato".

[Istrione]

Per cui?

[Freedom]

Non trascurerei le tensioni sociali che stanno montando sul problema casa:


ALLARME CASA

Picchetto no global
ferma lo sfratto

Intervento dei 'disobbedienti' a favore di una famiglia marocchina, con tre figli. Il vicesindaco ha assicurato: 'Entro 15 giorni una soluzione'

BOLOGNA, 24 FEBBRAIO 2006 - Avevano posto l'intervento a favore di una famiglia marocchina sotto sfratto come la prima richiesta sul sociale da rivolgere alla nuova giunta di Sergio Cofferati: e per ora sono stati accontentati.

Questa mattina, infatti, un picchetto di no global, assieme ai consiglieri dell'Altra sinistra al Comune di Bologna (Prc, Verdi e Cantiere) autori nei giorni scorsi dell'appello a Cofferati, ha "fermato" lo sfratto esecutivo nei confronti di una coppia di origine marocchina, con tre figli, che vive in zona stadio.

Grazie anche alla disponibilita' del padrone di casa, la trattativa apertasi con l'arrivo dell'ufficiale giudiziario e' andata a buon fine, raccontano in Comune Valerio Monteventi (Prc) e Roberto Panzacchi (Verdi): lo sfratto e' stato rinviato di un mese.


Bologna

PAURA IN VIA MELONCELLO

Minaccia il suicidio per evitare lo sfratto

La donna, sposata e madre di due figli, era in lista per le case Acer da otto anni. Dopo oltre un'ora e mezza è stata convinta a non compiere il gesto estremo

Bologna, 27 febbraio 2006 - Hanno tentato per oltre un'ora di convingerla a non compiere un gesto estremo. Protagonista una donna algerina di 39 anni, F.D., regolare in Italia, che, viveva in un appartamento di via del Meloncello, insieme al marito M.D., 47 anni, anch'egli algerino, muratore in Italia da 18 anni, e i due figli di 7 e 4 anni, il più grande dei quali affetto da un handicap fisico.

La famiglia era stata raggiunta da uno sfratto esecutivo e, questa mattina quando l'ufficiale giudiziario ha suonato al campanello dell'abitazione la donna, disperata, ha minacciato di gettarsi dalla finestra. Dopo un'ora e mezza di discussione con gli agenti, l'ufficiale giudiziario e la proprietaria, i due coniugi sono stati convinti a liberare l'abitazione e a farsi accompagnare negli uffici dei servizi sociali del Comune di viale Vicini dove si proverà a dare loro una sistemazione.

La coppia viveva in quella casa da otto anni e due anni fa la proprietaria aveva chiesto loro di andare via perchè l'appartamento serviva alla figlia. I due, però, avevano deciso di andare via da lì solo per spostarsi in una casa dell'Acer, abitazione che non è stata ancora assegnata loro nonostante siano in lista d'attesa da otto anni. Da quando era stato notificato loro lo sfratto, nel maggio 2004, i coniugi avevano anche avuto due proposte per andare a vivere altrove, ma per ragioni varie si erano sempre rifiutati finchè stamattina non sono stati sbattuti fuori.

[skymap]

Queste "tensioni sociali" hanno solo il risultato di mantenere alti i prezzi del nuovo e di ciò che è sfitto, l'impossibilità pratica per i motivi più disparati di ottenere uno sfratto forse si farà sentire sui prezzi.

[nipponappi]

Il vero problema e' che vogliono le case a gratis!!!!!!!!!