Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare! :D

[Freedom]

Originalmente inviato da Pinco Pallino

Semplicemente anche l'ultima volta nel '91 che il mercato si fermò i prezzi anzichè scendere rimasero stabili per alcuni anni. In termini reali fu solo una perdita di 4-5% annui per via dell'inflazione..

Se assumiamo che sino al 96/97 il mercato rimase ingessato (ma a dire il vero a Bologna un calo mi sembra ci sia stato; e pensa che abbiamo anche l'Università! Tu dove stai?) stai parlando di un calo in termini reali del 30% circa! Più tutte le spese fisse (Ici, Spese straordinarie, deterioramento causato dall'invecchiamento, Irpef sull'affitto, etc.)

Originalmente inviato da Pinco Pallino

Quindi ci andrei piano a scommettere che da qui a 5 anni i prezzi degli immobili diminuiranno, per me saliranno ancora.

Che calino poco anche anche........ma che salgano ancora...........ehm ehm.......tutto è possibile per carità ma le probabilità sono nettamente a tuo sfavore.

Hai una grande propensione al rischio?

[Pinco Pallino]

Originalmente inviato da Charlie

Ciao Pinco Pallino, le tue considerazioni sono interessanti. Tuttavia mi permetto di farti notare che il mercato della prima casa in Italia è ormai saturo, visto che pare che l'80% delle famiglie, una delle percentuali più alta nel mondo, ha una casa di proprietà. Quindi il mercato è fisiologicamente saturo, 10-20-30 anni fa la percentuale di chi aveva una casa era molto più bassa, per continuare a crescere il mercato ha bisogno che la domanda sia superiore all'offerta. Ma io tutta questa domanda non la vedo.
Si compra un immobile RESIDENZIALE (commerciale e industriale sono un discorso a parte) o per abitarci, o per uso investimento, quindi per affittarlo.
Ma se tutti hanno una casa chi compra? Ma se tutti hanno una casa a chi affitto il mio immobile? Ovviamente tale numero non è pari a zero, ma semplicemente è molto inferiore rispetto al passato, per ragioni fisiologiche.
Il mattone sarà anche sicuro, ma se compro una casa per uso investimento e non riesco neanche ad affittarla a prezzi decenti, le spese (e sono tante) erodono la possibile rivalutazione in conto capitale. Insomma, ci vado a perdere.
Qualcuno dice: vendiamo le case agli immigrati, che sono tanti e hanno bisogno ovviamente di un'abitazione.
Peccato che poi gli extracomunitari non li vuole nessuno, nessuno vuole affittargli case tranne in zone degradate, peccato che poi le zone a forte tasso di presenza di immigrati si svalutano notevolmente provocando forti perdite agli incauti acquirenti.
Ovviamente non è sempre così, ma davvero è sicuro affittare il proprio bilocale pagato 200.000 euro (a Roma, per esempio) a 5-6 immigrati che potrebbero anche non pagarti mai l'affitto? E distruggerti la casa?
Se osservi il mercato degli affitti, noterai che i requisiti minimi per accedere ad un affitto sono elevati, i proprietari giustamente chiedono referenze, mensilità anticipate in numero elevato e qualcuno addirittura una fidejussione bancaria!
Ma se uno ha un lavoro sicuro, è referenziato e può permettersi di dare in anticipo un anno di mensilità, come chiedono alcuni proprietari, perchè dovrebbe andare in affitto? La casa se la sarà già comprata, e non avrà certo problemi a pagare il mutuo.
Quelli che hanno bisogno della casa, in affitto o di proprietà, sono proprio quelli che non se la possono permettere, proprio quelli a cui nessuno vorrebbe affittare.
Ed ecco che i prezzi degli affitti devono per forza scendere, e di conseguenza anche i prezzi degli immobili.
Il mercato si sta avvitando su se' stesso, sta diventando un mercato di semplice sostituzione, è ormai maturo, e come insegnano tutti i classici dell'economia, un mercato di sostituzione è un mercato in declino.
Ciò che è accaduto in passato è irripetibile, il futuro vedrà dinamiche molto diverse sul mercato immobiliare. Ma il Giappone non ha insegnato niente?
Inoltre vorrei ricordarti anche che l'Italia è un Paese ormai in declino, ci sono sempre meno soldi, i poveri sono sempre più poveri e i ricchi sempre più ricchi.
Ma il ricco ha bisogno del povero, a cui affittare la casa. Ma se è troppo povero, a chi affitta?

Charlie

Le considerazioni che fai Charlie sugli affitti elevati e sulla conseguente relativa sopravvalutazione degli immobili sono in parte condivisibili.
Meno d'accordo che il mercato immobiliare sia ormai saturo, sia per via del fenomeno migratorio che non da segni di rallentare nemmeno durante le recessioni economiche sia perchè i nuclei familiari autoctoni si riducono sempre di più come dimensione, aumentando conseguentemente il bisogno di abitazioni.

In generale è cmq diverso l'approccio che ho, come accennavo parto infatti da considerazioni legate al sistema monetario attuale.
Da quando la crescita della massa monetaria non è più legata all'oro di fatto viene decisa dalle banche centrali che stanno costantamente aumentandola.
Sino a quando questo fenomeno continuerà è INEVITABILE che il mercato immobiliare continui a salire a dispetto dei Santi, perchè se l'offerta di case è stabile ma i soldi per comprarle aumentano continuamente il risultato è un aumento dei prezzi.
Solo un fortissimo rialzo dei tassi potrebbe invertire temporaneamente il fenomeno della crescita monetaria. Ma un forte rialzo dei tassi porta sempre alla recessione, tipo gli Usa nel 2001, e quindi alla necessità di ridurre di nuovo i tassi per combatterla.
Questo non esclude affatto che i prezzi delle case possano restare fermi - calare per alcuni anni, ma poi il tutto viene inevitabilmente recuperato con gli interessi.

[Pinco Pallino]

Originalmente inviato da Freedom

Se assumiamo che sino al 96/97 il mercato rimase ingessato (ma a dire il vero a Bologna un calo mi sembra ci sia stato; e pensa che abbiamo anche l'Università! Tu dove stai?) stai parlando di un calo in termini reali del 30% circa! Più tutte le spese fisse (Ici, Spese straordinarie, deterioramento causato dall'invecchiamento, Irpef sull'affitto, etc.)



Che calino poco anche anche........ma che salgano ancora...........ehm ehm.......tutto è possibile per carità ma le probabilità sono nettamente a tuo sfavore.

Hai una grande propensione al rischio?

A fronte del calo in termini reali di cui si parlava bisogna mettere sull'altro piatto della bilancia la redditività degli immobili negli stessi anni. Anche in quel periodo di stasi cmq i prezzi salivano leggermente.

L'impressione personale è che su di un calo degli immobili molti ci sperino ma pochi ci credano veramente : con il nuovo regime di tassazione a vendere una casa comprata da più di 5 anni non si è neppure soggetti a tassazione sul capital gain, eppure non mi pare che i grandi possessori di patrimoni immobiliari si stiano affrettando a liquidare tutto per investire in altre attività.
Se infatti ci fosse veramente la convinzione diffusa che il mercato è molto sopravvalutato un aumento marcato dell'offerta di immobili dovrebbe essere il comportamento conseguente, ma al momento non si sta verificando.
Il rallentamento è dovuto ad un calo della domanda non all'aumento dell'offerta.

[claudio_rome]

Originalmente inviato da Pinco Pallino

Faccio poi presente che l' M3 europea è in continua ascesa, questi aumenti finiscono sempre per manifestarsi anche nel mercato immobiliare.

Quindi ci andrei piano a scommettere che da qui a 5 anni i prezzi degli immobili diminuiranno, per me saliranno ancora.

Mi puoi dare un link dove verificare questa tua frase? (valore/serie del M3).

Vorrei aggiungere una considerazione per rifletterci tutti su:
A me sembra che sia aumentato tutto di piu' dell'inflazione ISTAT:
1) materie prime tipo ferro/cemento/rame/tegole/ceramiche/pavimenti, mattoni, insomma proprio tutto

Non sono un economista ma ho come l'impressione che stanno (BCE con stampaggio di soldi / banche con creazione di credito) pompando un sacco di soldi nel sistema e il mercato reagisce facendo aumentare le materie prime.

La conseguenza sull'immobiliare e' che a Roma a meno di 1000 E/mq non costruisci piu' nulla, fino a 3 anni fa' ci riuscivi con 1.300.000 L/mq tranquillamente.

Quindi penso che molto degli aumenti degli immobili non siano reali, sono solo un aggiustamento all'inflazione reale, piu' alta di quella "ufficiale".

?

[Pinco Pallino]

Originalmente inviato da claudio_rome

Mi puoi dare un link dove verificare questa tua frase? (valore/serie del M3).

Vorrei aggiungere una considerazione per rifletterci tutti su:
A me sembra che sia aumentato tutto di piu' dell'inflazione ISTAT:
1) materie prime tipo ferro/cemento/rame/tegole/ceramiche/pavimenti, mattoni, insomma proprio tutto

Non sono un economista ma ho come l'impressione che stanno (BCE con stampaggio di soldi / banche con creazione di credito) pompando un sacco di soldi nel sistema e il mercato reagisce facendo aumentare le materie prime.

La conseguenza sull'immobiliare e' che a Roma a meno di 1000 E/mq non costruisci piu' nulla, fino a 3 anni fa' ci riuscivi con 1.300.000 L/mq tranquillamente.

Quindi penso che molto degli aumenti degli immobili non siano reali, sono solo un aggiustamento all'inflazione reale, piu' alta di quella "ufficiale".

?

Concordo in particolare sull'ultima frase, è il succo della relazione tra il tasso di crescita dell'M3 e l'inflazione reale cui accennavo sopra.
Le tabelle si trovano sul sito della bce :http://www.ecb.int/press/pr/stats/md/html/index.en.html
per i pigri, il tasso di crescita attuale medio di M3 è 7,5% annuo, con trend confermato anche dalle ultime rilevazioni di gennaio.
Sarà interessante osservare se i recenti ed i prossimi aumenti dei tassi si ripercuoteranno e in che misura sull'M3

[claudio_rome]

Originalmente inviato da Pinco Pallino

Concordo in particolare sull'ultima frase, è il succo della relazione tra il tasso di crescita dell'M3 e l'inflazione reale cui accennavo sopra.
Le tabelle si trovano sul sito della bce :http://www.ecb.int/press/pr/stats/md/html/index.en.html
per i pigri, il tasso di crescita attuale medio di M3 è 7,5% annuo, con trend confermato anche dalle ultime rilevazioni di gennaio.
Sarà interessante osservare se i recenti ed i prossimi aumenti dei tassi si ripercuoteranno e in che misura sull'M3

Sai per caso quale e' la relazione tra aumento dell'M3 e aumento dell'inflazione reale (aumento dei prezzi e/o potere d'acquisto della massa)?

Mi potresti/ste consigliare un libro (o un link) su dove studiare questa materia (il meno accademico possibile!!)

Grazie!!

[Pinco Pallino]

Originalmente inviato da claudio_rome

Sai per caso quale e' la relazione tra aumento dell'M3 e aumento dell'inflazione reale (aumento dei prezzi e/o potere d'acquisto della massa)?

Mi potresti/ste consigliare un libro (o un link) su dove studiare questa materia (il meno accademico possibile!!)

Grazie!!

L'aumento dell'M3 COMPLESSIVAMENTE si scarica sempre sul valore dei beni, ma la misura dipende molto dal tipo di bene.
Esistono essenzialmente 2 tipi di beni: quelli la cui offerta è potenzialmente illimitata, in pratica i beni di consumo tipo auto e telefonini, e quelli invece la cui offerta è strutturalmente limitata, cioè terra, case e in parte le materie prime.
Di solito per la legge della domanda e dell'offerta gli aumenti dell'M3 si scaricano interamente sul secondo tipo di beni e solo parzialmente sul primo.
Questo è uno dei motivi per cui i panieri Istat sottovalutano sistematicamente l'inflazione reale, sono infatti composti soprattutto da beni di consumo.

Il testo grazie al quale ho iniziato a ragionare su questi punti è "Le 5 chiavi della finanza -Leeb Sole24ore

[gioia23]

complimenti per la lettura di questo libro, non credevo fosse ancora in commercio,
gioia23

[Freedom]

Alloggi militari verso la vendita
(10/03/2006)



Nuova tappa nel complicato iter di Scip 3, la terza cartolarizzazione degli immobili pubblici riguardante gli alloggi a disposizione del ministero della Difesa. La Ragioneria dello Stato ha trasmesso alla Corte dei Conti il nuovo decreto ministeriale con l'elenco di quasi 4.500 alloggi militari oggetto della dismissione.

L'operazione, da oltre due anni al centro di rilievi contabili e dispute politiche che ne impediscono il decollo, prevede l'alienazione di un totale di 4.493 alloggi - 3.481 dell'Esercito, 479 della Marina militare e 533 dell'Aeronautica - su un patrimonio complessivo di 18.084 alloggi di servizio.

Adesso Scip 3 dovrà superare il vaglio della magistratura contabile, che nel gennaio 2005 aveva bloccato una precedente versione del decreto. In quella occasione la Corte dei Conti aveva criticato in particolare il numero esiguo degli alloggi individuati (erano circa 3800) e il criterio di selezione degli appartamenti, per il quale la legge sulla cartolarizzazione del 326/2003 escludeva ogni discrezionalità nella scelta da parte delle Forze armate.

Il nuovo decreto prevede un maggior numero di alloggi da alienare e soprattutto una norma che consente una margine di discrezione nella scelta da parte dei singoli corpi militari degli alloggi da alienare.

La nuova norma non piace a molti militari in pensione o vedove che, ai sensi della legge 2003, avevano chiesto di acquistare la casa occupata da anni e che ora rischiano di non poterla comprare. Casadiritto, il comitato nazionale dei militari inquilini, lamenta soprattutto la mancanza di attenzione nei confronti degli inquilini disagiati.
Anche l'opposizione denuncia l'aumento del numero di alloggi da cartolarizzare e il fatto che non venga fornita nessuna informazione sui prezzi né sulle misure a tutela dei redditi più bassi.

[Dampyr]

prodi annunciato che vuole detassare gli affitti, portandoli ad un'aliquota unica del 20%, per far emergere il nero....

Per cui, questo elemento, unito all'aumento della tassazione delle rendite finanzizrie, già strombazzata dalla sx, provocherà un maggiore interesse degli investitori verso il mattone, e difficilmente assisteremo ad un crollo dei prezzi degli immobili, anzi, tutt'altro, probabilmente...........