Mercato immobiliare del futuro

[Miniello]

avevo provato a chiedere un confronto in merito su altro 3d, ma, forse per dibattiti pregressi, il confronto non è partito.

provo ad aprire 3d specifico.

leggendo alcuni 3d noto che, in caso di locazione, si tende ad escludere alcune categorie di affittuari (anziani, extracomunitari) che rappresentano lo zoccolo duro della futura (ed attuale?) società italiana.

posto qui risorsa in merito alle piramidi dell'età dei paesi del mondo
Popolazione: Italia 2019 - PopulationPyramid.net
semplicemente clickando su +5/-5 o +1/-1 potete vedere l'evoluzione della piramide, degli anni passati e le proiezioni future fino al 2100.

si stima una popolazione italiana di 49mln circa per il 2100, in calo di 10mln rispetto ad oggi.
1 cittadino su 4 avrà dai 70 anni in su.

altro discorso la percentuale di immigrati.
posto risorsa con dati del 2018.
Cittadini Stranieri in Italia - 2018

le percentuali andranno sicuramente aumentando, l'Italia necessita di persone e figli, il saldo naturale è negativo e qualcuno le pensioni dovrà pagarle.

arriviamo al pratico.
noto nella zona dove risiedo (pianura padana, non molto distante da Milano) immobili da rendimenti lordi del 10% se non di più.
la tipologia è la solita: appartamento di menta, affittato a famiglia extracomunitaria; i numeri dei residenti sono poco consoni alla tipologia (3/4 persone in bilocale).
mi chiedo se sia questo davvero il mercato del futuro.
è chiaro che morosità e imprevisti saranno sempre a portata mano, ma che esista una "richiesta immobiliare" da parte di queste persone è innegabile.
un imprenditore immobiliare può ignorarle?
deve ignorarle?
o deve provare a soddisfarle?
(domande non retoriche - me lo chiedo in vista di acquisti immobiliari che sto valutando)

la tipologia di cliente mi pare chiara. famiglia monoreddito, due/tre figli, reddito basso ma scarse pretese inerenti l'immobile.
chiedono appartamenti in periferia o piccolo paese (il prezzo per loro è tutto), di quelli che ora si svendono a prezzi molto bassi (o comunque, poiché il temine "basso" presuppone un termine di paragone, diciamo dagli alti rendimenti in caso di locazione: 10% lordo, anche un po' di più).

grazie a chi parteciperà

come scrivevo altrove, pregherei di astenersi ai
pro-salvini: rimandiamoli tutti a casa
pro-piddini: una villetta a schiera per ogni immigrato

 

[PreMo88]

un imprenditore immobiliare può ignorarle?
deve ignorarle?
o deve provare a soddisfarle?
(domande non retoriche - me lo chiedo in vista di acquisti immobiliari che sto valutando)

la tipologia di cliente mi pare chiara. famiglia monoreddito, due/tre figli, reddito basso ma scarse pretese inerenti l'immobile.
chiedono appartamenti in periferia o piccolo paese (il prezzo per loro è tutto), di quelli che ora si svendono a prezzi molto bassi (o comunque, poiché il temine "basso" presuppone un termine di paragone, diciamo dagli alti rendimenti in caso di locazione: 10% lordo, anche un po' di più).

1. si, la tipologia di cliente futura credo sia quella + "famiglie" di single max coppia senza figli (comunque il numero di figli è in costante decrescita)
2. Da ciò la tipologia di casa/appartamento è sempre di più di metratura ridotta
3. Quindi, imho, le soluzioni (per un futuro acquista che sta valutando) sono sempre più:

a. appartamenti piccolini da affittare a coppie single lavoratrici oppure a singole persone con ricavi da locazione più bassi secondo me del 10%
b. appartamenti grandi da ristrutturare completamente e dividere in 2/3 più piccolini sia cogliendo le destrazioni fiscali in questione per le ristrutturazioni e fare uso di tassi sui mutui storicamente bassi. Quindi un'opzione sarebbe quella di indebitarsi a medio/lungo termine per avere 2/3 rendite divise.

Da notare che non mantenere concentrate le rendite ha un effetto sulla diminuzione del rischio (qualcuno che no ti paga) e forse, anche sull'ammontare positivo della rendita

grazie a chi parteciperà

come scrivevo altrove, pregherei di astenersi ai
pro-salvini: rimandiamoli tutti a casa
pro-piddini: una villetta a schiera per ogni immigrato

questa è bella!

 

[Flavio Ezio]

e le proiezioni future fino al 2100.

si stima una popolazione italiana di 49mln circa per il 2100, in calo di 10mln rispetto ad oggi.
1 cittadino su 4 avrà dai 70 anni in su.

Io farei molta attenzione alle proiezioni sulla popolazione. Il problema è non solo che sul lunghissimo termine sono 'fantasiose', ma sbagliano anche sul medio. Solo il saldo naturale è più facilmente prevedibili, quello migratorio no: rileggetevi tutte le previsioni di qualche anno fa, in nessuno scenario era prevista la diminuzione della popolazione occorsa in questi ultimi anni.

 

[oneone]

Io farei molta attenzione alle proiezioni sulla popolazione. Il problema è non solo che sul lunghissimo termine sono 'fantasiose', ma sbagliano anche sul medio. Solo il saldo naturale è più facilmente prevedibili, quello migratorio no: rileggetevi tutte le previsioni di qualche anno fa, in nessuno scenario era prevista la diminuzione della popolazione occorsa in questi ultimi anni.

Al netto dei flussi migratori la demografia a medio e lungo termine è chiarissima, quanto agli immigrati non ne arriveranno certo di bianchi e istruiti a fondare aziende o come professionisti al servizio delle imprese italiane

 

[Flavio Ezio]

Al netto dei flussi migratori la demografia a medio e lungo termine è chiarissima,

E' quel 'al netto dei flussi migratori' il punto, si chiama saldo naturale come avevo scritto, quello sì è facilmente prevedibile sul medio periodo. Ma i flussi migratori esistono, e sono quelli che fanno sballare le previsioni, leggetevi questo per ridere, è di 8 anni fa e la prima previsione è sul 2020... ovviamente, da nessuna parte compare il declino assistito negli ultimi anni.
https://www.istat.it/it/files//2011/12/futuro-demografico.pdf

 

[Miniello]

1. si, la tipologia di cliente futura credo sia quella + "famiglie" di single max coppia senza figli (comunque il numero di figli è in costante decrescita)
2. Da ciò la tipologia di casa/appartamento è sempre di più di metratura ridotta
3. Quindi, imho, le soluzioni (per un futuro acquista che sta valutando) sono sempre più:

a. appartamenti piccolini da affittare a coppie single lavoratrici oppure a singole persone con ricavi da locazione più bassi secondo me del 10%
b. appartamenti grandi da ristrutturare completamente e dividere in 2/3 più piccolini sia cogliendo le destrazioni fiscali in questione per le ristrutturazioni e fare uso di tassi sui mutui storicamente bassi. Quindi un'opzione sarebbe quella di indebitarsi a medio/lungo termine per avere 2/3 rendite divise.

Da notare che non mantenere concentrate le rendite ha un effetto sulla diminuzione del rischio (qualcuno che no ti paga) e forse, anche sull'ammontare positivo della rendita


questa è bella!

Quindi escludi la tipologia "famiglia extracomunitaria"?
Ritieni la categoria poco conveniente in merito al rapporto rischio/rendimento?
Perché in questo caso i figli devono essere conteggiati, direi 2,5 in media (vado a spanne su ciò che vedo).
Per quanto gli stranieri tendano ad omologarsi negli usi e costumi al nuovo Paese, ciò richiede diverse generazioni e comunque resterebbe difficile uniformarsi completamente ad un paese che se non è ancora il primo, ha comunque un tasso di natalità fra i più bassi in assoluto.

Io ritengo che quello degli extracomunitari possa essere un mercato con potenziale. Gli alti rendimenti potrebbero assorbire parte del rischio morosità.

 

[Flavio Ezio]

Per quanto gli stranieri tendano ad omologarsi negli usi e costumi al nuovo Paese, ciò richiede diverse generazioni

Questa è una leggenda. Chi nasce e cresce in Italia, ha usi e costumi italiani se non ci sono forti ingerenze familiari. E sono la minoranza, per fortuna, queste ingerenze.

 

[ciroascarone]

avevo provato a chiedere un confronto in merito su altro 3d, ma, forse per dibattiti pregressi, il confronto non è partito.

provo ad aprire 3d specifico.

leggendo alcuni 3d noto che, in caso di locazione, si tende ad escludere alcune categorie di affittuari (anziani, extracomunitari) che rappresentano lo zoccolo duro della futura (ed attuale?) società italiana.

posto qui risorsa in merito alle piramidi dell'età dei paesi del mondo
Popolazione: Italia 2019 - PopulationPyramid.net
semplicemente clickando su +5/-5 o +1/-1 potete vedere l'evoluzione della piramide, degli anni passati e le proiezioni future fino al 2100.

si stima una popolazione italiana di 49mln circa per il 2100, in calo di 10mln rispetto ad oggi.
1 cittadino su 4 avrà dai 70 anni in su.

altro discorso la percentuale di immigrati.
posto risorsa con dati del 2018.
Cittadini Stranieri in Italia - 2018

le percentuali andranno sicuramente aumentando, l'Italia necessita di persone e figli, il saldo naturale è negativo e qualcuno le pensioni dovrà pagarle.

arriviamo al pratico.
noto nella zona dove risiedo (pianura padana, non molto distante da Milano) immobili da rendimenti lordi del 10% se non di più.
la tipologia è la solita: appartamento di menta, affittato a famiglia extracomunitaria; i numeri dei residenti sono poco consoni alla tipologia (3/4 persone in bilocale).
mi chiedo se sia questo davvero il mercato del futuro.
è chiaro che morosità e imprevisti saranno sempre a portata mano, ma che esista una "richiesta immobiliare" da parte di queste persone è innegabile.
un imprenditore immobiliare può ignorarle?
deve ignorarle?
o deve provare a soddisfarle?
(domande non retoriche - me lo chiedo in vista di acquisti immobiliari che sto valutando)

la tipologia di cliente mi pare chiara. famiglia monoreddito, due/tre figli, reddito basso ma scarse pretese inerenti l'immobile.
chiedono appartamenti in periferia o piccolo paese (il prezzo per loro è tutto), di quelli che ora si svendono a prezzi molto bassi (o comunque, poiché il temine "basso" presuppone un termine di paragone, diciamo dagli alti rendimenti in caso di locazione: 10% lordo, anche un po' di più).

grazie a chi parteciperà

come scrivevo altrove, pregherei di astenersi ai
pro-salvini: rimandiamoli tutti a casa
pro-piddini: una villetta a schiera per ogni immigrato

devi tener conto chge quel 10% andrà calcolato su valori immobliiari che rischiano di crollare di un altro 30-50% dai valori attuali alla fine della recessione ch esta arrivando, soprattutto in considerazione del fatto che gli immobili di cui parli diventeranno praticamente invendibili...quindi se ora quel 10% lo calcoli su un immobile da 80-100k attuali tra qualche anno quel 10% lo calcolerai sullo stesso immobile che varrà 50-70k
io aspetterei la fine della recessione per acquistare a prezzo scontato immobili decenti affittabili ad inquilini finanziariamente solidi ed appartenenti ad etnie "civili"

 

[gioviale56]

Questa è una leggenda. Chi nasce e cresce in Italia, ha usi e costumi italiani se non ci sono forti ingerenze familiari. E sono la minoranza, per fortuna, queste ingerenze.

Questa è una barzelletta vera e propria!Ognuno fà gruppo a sè , anche i rumeni o romeni che sono i più simili agli italiani , figuriamoci gli arabi...

 

[Flavio Ezio]

Questa è una barzelletta vera e propria!Ognuno fà gruppo a sè , anche i rumeni o romeni che sono i più simili agli italiani , figuriamoci gli arabi...

I bambini-ragazzi 'stranieri' vanno a scuola con tutti gli altri e fanno le stesse cose di tutti gli altri.

 

[Nemor]

Escludendo roba di lusso, il target deve essere puntare sui single giovani, quindi piccoli bilocali in zona di "giovani", quartieri recenti e con incremento di residenti. Ovviamente solo grandi città oppure altri luoghi di cui però ci sa tutto a menadito. E comunque io farei simulazioni su un investimento a 10 anni, non a 30. Certo se l'immobile già lo si possiede non c'è da fare simulazioni, ma solo decidere a quanto affittarlo o quando liberarsene

 

[Miniello]

I bambini-ragazzi 'stranieri' vanno a scuola con tutti gli altri e fanno le stesse cose di tutti gli altri.

Lo so, sono uno di quei docenti che fa fare loro le stesse cose.
ma l'integrazione è un po' più complicata.

rispetto la tua opinione, non so se nasca da esperienze dirette o meno.
ti dico solo che negli ultimi tempi la questione è trattata con molta superficialità dai mass media e, di conseguenza, molto superficiali solo le posizioni che le persone tendono a prendere per una parte o per l'altra.
da una parte chi ritiene che gli extracomunitari vengano in Italia fondamentalmente per delinquere,
dall'altra chi pensa che l'integrazione sia risultato unico e scontato da realizzare nell'arco di una generazione.
le tesi sono entrambe errate.

il modello a cui pensi (per modalità e tempi) è valido (almeno per quella che è la mia esperienza) solo per i figli di coppie "miste".
ho notato che, qualunque sia la nazionalità di una delle parti, l'integrazione dei figli è praticamente totale. la cosa è valida sia che il genitore italiano sia l'uomo che la donna (il dato non era affatto scontato).
in altri casi il processo è molto più lento e difficile.

potrei citarti n esempi

 

[Antoniano2]

Un altro elemento per il mercato del futuro sarà il cambiamento climatico. In alcune zone vivere diverrà più costoso o meno gradevole. Il tutto a favore di altre (in Italia una porzione minima di territorio)

 

[gioviale56]

I bambini-ragazzi 'stranieri' vanno a scuola con tutti gli altri e fanno le stesse cose di tutti gli altri.

già , poi ho visto sorgere discoteche solo per rumeni e roba simile , altre per albanesi , che integrazione...

 

[Aristo]

Al netto dei flussi migratori la demografia a medio e lungo termine è chiarissima, quanto agli immigrati non ne arriveranno certo di bianchi e istruiti a fondare aziende o come professionisti al servizio delle imprese italiane

Esattamente, le previsioni demografiche sono quasi una certezza fino al 2100. La curva è molto chiara: l'età media di vita mondiale già oggi è 70 anni, prevista arrivi a 80 , le donne già oggi tendono a fare meno figli ovunque, incluso in Africa. La popolazione arriverà sicuramente a 11-12 miliardi di persone (l'incertezza è sull'età media di vita futura: 11 miliardi se rimane a 70 anni 12 miliardi se arriva a 80) per poi stabilizzarsi (sicuramente non crescerà, anzi è probabile che inizi un calo).

Per i flussi migratori ovviamente dipende da tanti fattori, ed è più difficile da prevedere. Io mi aspetto una ripresa dei flussi di immigrazione, una volta che la sbornia no-immigrati finisce il suo effetto.

 

[Miniello]

grazie per i contributi

manterrei comunque un approccio pratico.
esempio:
con l'innegabile invecchiamento della popolazione, direi che piano alto senza ascensore non è auspicabile.

invece (contrariamente a quanto mi sembra di aver letto) non disdegnerei coppia di terza età.
una coppia di neo-pensionati ha un'aspettativa di vita di 15/20 anni, e in genere non stanno a traslocare con facilità per risparmiare 20 euro, perché l'altro quartiere è più "in" ecc.

 

[Aristo]

già , poi ho visto sorgere discoteche solo per rumeni e roba simile , altre per albanesi , che integrazione...

Vero, ma non è solo un discorso di razza/etnia, l'essere umano tende ad aggregarsi anche per classi sociali

 

[PreMo88]

da una parte chi ritiene che gli extracomunitari vengano in Italia fondamentalmente per delinquere,
dall'altra chi pensa che l'integrazione sia risultato unico e scontato da realizzare nell'arco di una generazione.
le tesi sono entrambe errate.

Sinceramente credo invece che le due tesi siano entrambe abbastanza esatte e reali:
Per quanto riguarda la prima, non è che "vengono fondamentalmente per delinquere" ma delinquere è il risultato finale ed unico della situazione di vivere in un paese senza avere i documenti. Se una persona non ha i documenti, non può cercare un lavoro regolare, non puo prendere in affitto una casa se non pagando in nero ecc. Quindi "delinquere", che si intende fare tutte quelle attività in nero, è l'unica soluzione.

Anche la seconda affermazione ritengo sia abbastanza corretta: è solamente con piu di una generazione che le culture si amalgamano. Sono le seconde e terze generazioni che, nascendo e crescendo in un paese diverso rispetto ai genitori e ai nonni, si sentono a tutti gli effetti parte di quel paese.

Tutto questo senza rancore oppure senza pregiudizi, ma credo sia la realtà di qualunque persona vada in un paese straniero. Un italiano che va in un paese straniero continua a sentirsi italiano poichè nato in Italia mentre invece i figli e i nipoti si sentono a tutti gli effetti parte di quel paese.

 

[Miniello]

Sinceramente credo invece che le due tesi siano entrambe esatte invece:
Per quanto riguarda la prima, non "vengono fondamentalmente per delinquere" ma delinquere è il risultato finale ed unico della situazione di vivere in un paese senza avere i documenti. Se una persona non ha i documenti, non può cercare un lavoro regolare, non puo prendere in affitto una casa se non pagando in nero ecc. Quindi "delinquere", che si intende fare tutte quelle attività in nero, è l'unica soluzione.

Anche la seconda affermazione ritengo sia abbastanza corretta: è solamente con piu di una generazione che le culture di amalgano. Sono le seconde e terze generazioni che, nascendo e crescendo in un paese diverso rispetto ai genitori e ai nonni, si sentono a tutti gli effetti parte di quel paese.

Tutto questo senza rancore oppure senza pregiudizi, ma credo sia la realtà si qualunque persona vada in un paese straniero

sulla seconda diciamo la stessa cosa: non basta 1 generazione.
sulla prima, permettimi di insistere. per la scuola dove lavoro si iscrivono 500/600 stranieri l'anno, quasi tutti maggiorenni. i campioni sono molto eterogenei data la tipologia di corso: lingua italiana. la delinquenza è un fenomeno limitatissimo. tutt'altro, invece, il lavoro nero.

 

[PreMo88]

sulla seconda diciamo la stessa cosa: non basta 1 generazione.
sulla prima, permettimi di insistere. per la scuola dove lavoro si iscrivono 500/600 stranieri l'anno, quasi tutti maggiorenni. i campioni sono molto eterogenei data la tipologia di corso: lingua italiana. la delinquenza è un fenomeno limitatissimo. tutt'altro, invece, il lavoro nero.

Se una persona è costretta a vivere in nero perchè un lavoro regolare è impossibile da avere, essendo tutto il mondo paese, ci sarà sicuramente chi fa un lavoro onesto venendo purtroppo pagato in nero ma ci sarà una buona fetta di persone che invece lavorerà in nero spacciando o altro, non per cattiveria ma perchè è una delle poche attività possibili e completamente in nero.

Io sto solo dicendo che è normale che una persona lasciata forzatamente a vivere nell'illegalità piano piano faccia attività illegali.

Anche io stesso se vivessi senza documenti credo sia abbastanza facile che comincia a fare qualcosa di illegale. Ma perche sono quasi costretto dallo stato. Andrei a lavorare regolamente ma lo stato semplicemente non melo permette.

Quindi io credo che le perone No-immigrati (a parte qualche stupido razzista che esiste sempre anche in minoranza) non sia per il no immigrato di per sè ma sia contrario alla modalità con cui gli immigrati sono prelevati e lasciati vivere. Credo che la modalità attuata fino ad adesso sia una modalità sbagliata.