Acquistare immobile da una società

pydra

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Sto trattando l'acquisto di un immobile, la cui proprietà è di una srl che ha solo questo immobile nelle sue disponibilità. Il proprietario vuole cedere l'intera azienda che ovviamente è proprietaria dell'immobile quindi di fatto diventando proprietario delle quote azionarie si diventa proprietari dell'immobile.

Il notaio mi ha spiegato che se un domani volessi liquidare la società e diventare proprietario dell'immobile come persona fisica dovrei pagare una ingente somma per la plusvalenza. Dato che non ne capisco granchè di questi movimenti aziendali con gli immobili, chiedo a voi se avete esperienze in merito.

Preciso che l'immobile ha un prezzo del 20% inferiore rispetto al mercato in considerazione del fatto che la proprietà è una società e che la cifra che mi ha preventivato il notaio per farla diventare di proprietà mia (persona fisica) è di circa il 20% che si risparmia sul prezzo di acquisto, quindi alla fine la pagherei sempre il giusto prezzo.

Pareri? :)
 
Sto trattando l'acquisto di un immobile, la cui proprietà è di una srl che ha solo questo immobile nelle sue disponibilità. Il proprietario vuole cedere l'intera azienda che ovviamente è proprietaria dell'immobile quindi di fatto diventando proprietario delle quote azionarie si diventa proprietari dell'immobile.

Il notaio mi ha spiegato che se un domani volessi liquidare la società e diventare proprietario dell'immobile come persona fisica dovrei pagare una ingente somma per la plusvalenza. Dato che non ne capisco granchè di questi movimenti aziendali con gli immobili, chiedo a voi se avete esperienze in merito.

Preciso che l'immobile ha un prezzo del 20% inferiore rispetto al mercato in considerazione del fatto che la proprietà è una società e che la cifra che mi ha preventivato il notaio per farla diventare di proprietà mia (persona fisica) è di circa il 20% che si risparmia sul prezzo di acquisto, quindi alla fine la pagherei sempre il giusto prezzo.

Pareri? :)

Le considerazioni da fare sarebbero molte (tipo di immobile, utilizzo dello stesso, ecc.). Considera in genarale che se acquisisci le quote della società poi avrai un esborso annuale per il professionista (commercialista) che deve redigere il bilancio e predisporre le dichiaraziooni fiscali della società. Già solo per questo non vale la pena acquisire le quote ed è meglio che la società ti ceda solamente l'immobile, anche se l'esborso iniziale in termini di imposte è superiore (considera che le imposte per l'acquisto delle quote della srl sono solo 200 euro, per acquisire un immobile direttamente dipende ma in generale sono molto superiori). Questo in generale, poi gli aspetti di cui tenere conto sono molti...
 
Ti ringrazio per la risposta. :)

Il venditore e anche il mio commercialista mi hanno comunicato che ogni paio d'anni escono delle "sanatorie" per far "uscire" gli immobili da società a persona fisica ed evitare la plusvalenza.

Come dicevo il costo è in effetti il 20% in meno del valore di mercato che coprirebbe questa rogna della società.

L'uso è inizialmente per fitto a breve termine ed entro 3-5 anni andarci a vivere (quindi prima casa - che rimanendo intestata alla società mi costerebbe anche di imu).

Per farlo inoltre dovrei fare in ordine:
- aumento capitale di una società che già possiedo
- fusione della vecchia società con la nuova

In tutto ciò dovrò richiedere un mutuo per circa la metà della cifra che con gli interessi attuali verso le società (4%) mi costa circa 10% in più del valore di vendita. Oltre a questo dovrò pagare l'agenzia immobiliare e i vari notai per i vari step.

Premetto che l'immobile mi piace moltissimo e raramente nella zona escono proprietà di questa caratura, quindi sono molto interessato ad acquistarlo, anche se tutto questo casino con le società non mi fa stare proprio tranquillissimo.
 
Ti ringrazio per la risposta. :)

Il venditore e anche il mio commercialista mi hanno comunicato che ogni paio d'anni escono delle "sanatorie" per far "uscire" gli immobili da società a persona fisica ed evitare la plusvalenza.

Attenzione perchè queste sanatorie o agevolazioni all'affrancamento del bene ai soci non è che siano indolore. Io seguo un paio di società puramente di gestione immobiliare i cui soci pagherebbero oro per avere aderito in passato alla distribuzione pseudo gratuita dei beni immobiliari (vedi leggi del Berlusca 15+ anni or sono). Negli ultimi anni il costo si aggirava sul 9/12% quindi non proprio regalato.
Aggiungi che come società l'affitto ha un'imposizione elevata rispetto alla cedelora secca riducendo i guadagni di parecchi punti percentuali.
Inoltre dubbia è la possibilità di portare in detrazione spese di ristrutturazione e risparmio energetico se non sono beni strumentali. Valuta bene.
 
Ti ringrazio molto. :)

Proverò a trattare ancora un po’ il prezzo col venditore considerando tutte queste problematiche - anche perché la casa è in vendita da 5-6 mesi e ad oggi credo di essere l’unico che abbia messo i soldi nel piatto. Normalmente le case in questa zona a questo prezzo durerebbero 1 settimana!

9-10% ci potrei ancora stare dentro, quello che mi frega alla grande è il mutuo perché, non essendo prima casa persona fisica, ha un tasso elevato e non amo regalare soldi alle banche, ma purtroppo dovrei disinvestire e perdere quasi la stessa cifra per evitare di farlo. :(

Dimenticavo: la casa è abitabile quindi non avrei almeno al momento necessità di lavori di ristrutturazione. OK!
 
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