Comprare casa per viverci o mettere a reddito ?

[brunelleschi]

Salve a tutti,

oggi conviene veramente acquistare un immobile per andare a viverci ?

O sarebbe meglio acquistarlo per metterlo a reddito andando a vivere in affitto ?

 

[er cash]

Salve a tutti,

oggi conviene veramente acquistare un immobile per andare a viverci ?

O sarebbe meglio acquistarlo per metterlo a reddito andando a vivere in affitto ?

Vivere in un immobile di prorpieta non conviene mai a meno di non essere un pessimo gestore delle proprie finanze.
Poi bisogna vedere cosa si compra e come si affitta

 

[l'orso]

Vivere in un immobile di prorpieta non conviene mai a meno di non essere un pessimo gestore delle proprie finanze.
Poi bisogna vedere cosa si compra e come si affitta

Cioè vivere in un immobile di proprietà non conviene mai mentre comperarlo e darlo in affitto converrebbe?!?!? Dovresti spiegare qual è la ratio di questa affermazione, dal momento che, se comperi e ci vai ad abitare (cioè affitti a te stesso) benefici di tante agevolazioni fiscali che ti sono precluse se comperi per investire affittando.

 

[rickiconte]

Vivere in un immobile di prorpieta non conviene mai a meno di non essere un pessimo gestore delle proprie finanze.
Poi bisogna vedere cosa si compra e come si affitta

Quindi io che vivo da 13 anni in una prima casa (appartamento) sono un pessimo gestore delle mie finanze o che cosa?

 

[Nemor]

Quindi io che vivo da 13 anni in una prima casa (appartamento) sono un pessimo gestore delle mie finanze o che cosa?

Certo, potresti andare a vivere sotto i ponti risparmieresti parecchio danaro

 

[oneone]

Vivere in un immobile di prorpieta non conviene mai a meno di non essere un pessimo gestore delle proprie finanze.
Poi bisogna vedere cosa si compra e come si affitta

Stiaazzi con i tassi a zero e i prezzi relativamente bassi conviene eccome, almeno fuori dalle città con quotazioni luxury

 

[oneone]

Certo, potresti andare a vivere sotto i ponti risparmieresti parecchio danaro

Io costruirei un ponte e ne affitterei il piano carrabile dormendo sotto

 

[fdg86]

Quindi io che vivo da 13 anni in una prima casa (appartamento) sono un pessimo gestore delle mie finanze o che cosa?

Potresti affittarla e dormire sul divano di un amico

 

[l'orso]

Quindi io che vivo da 13 anni in una prima casa (appartamento) sono un pessimo gestore delle mie finanze o che cosa?

Guarda la data di registrazione: questo è il troll per antonomasia, e vuala' ci siamo quasi!

 

[rickiconte]

Capito anche questo a fine turno si teletrasporta dalla Cina all'appartamento in affitto in pieno centro a Milano ed ha il dono dell'ubiquità.

 

[rickiconte]

Potresti affittarla e dormire sul divano di un amico

Ottima idea, ho un amico che mi deve un grande favore

Potrei anche andare a vivere in un rudere di quelli messi malissimo ma i celoduristi non me lo vogliono dare "a gratis"

 

[lucky$88]

secondo la mia opinione,

comprare una casa di proprietà come prima casa per starci con la famiglia o anche da solo conviene quasi sempre

la casa da mettere a reddito è un investimento, con tante variabili come morosità, periodi di non affitto, manutenzione ecc, è pieno di thread su questo forum che parlano della convenienza o meno di acquistare una casa da mettere a reddito, a meno di situazioni particolari come affitto a studenti universitari o zone molto richieste (come Milano centro) non ti aspettare un ritorno esagerato, al netto delle spese mediamente penso che sia sul 4\5% netto, ma deve filare tutto liscio

 

[Koi]

Sarebbe interessante capire quando e se conviene fare un mutuo per una seconda casa ad uso investimento. I tassi sono più alti e gli interessi non sono deducibili.

 

[tora64]

secondo la mia opinione,

comprare una casa di proprietà come prima casa per starci con la famiglia o anche da solo conviene quasi sempre

la casa da mettere a reddito è un investimento, con tante variabili come morosità, periodi di non affitto, manutenzione ecc, è pieno di thread su questo forum che parlano della convenienza o meno di acquistare una casa da mettere a reddito, a meno di situazioni particolari come affitto a studenti universitari o zone molto richieste (come Milano centro) non ti aspettare un ritorno esagerato, al netto delle spese mediamente penso che sia sul 4\5% netto, ma deve filare tutto liscio

Il 4\5% netto e' solo il primo mese .

 

[lucky$88]

Il 4\5% netto e' solo il primo mese .

dopo è di piu o di meno?

 

[er cash]

Quindi io che vivo da 13 anni in una prima casa (appartamento) sono un pessimo gestore delle mie finanze o che cosa?

Quanto hai pagato la casa?
Con quella cifra quanto avresti potuto guadagnare?
Abitare nella casa di proprieta ha un costo di opportunita... SEMPRE

 

[er cash]

Cioè vivere in un immobile di proprietà non conviene mai mentre comperarlo e darlo in affitto converrebbe?!?!? Dovresti spiegare qual è la ratio di questa affermazione, dal momento che, se comperi e ci vai ad abitare (cioè affitti a te stesso) benefici di tante agevolazioni fiscali che ti sono precluse se comperi per investire affittando.

Facciamo un esempio concreto... con cifre di fantasia ma neanche troppo
Prendiamo una cittadina universitaria di provincia

Bicamere a 1500/mq di vendita 7/mq di affitto
Tricamere a 1400/mq di vendita 6/mq di affitto

Facciamo che uno sia 65mq e l'altro 80mq

Da un lato hai un valore di 97.500 e dall'altro 112.000

Diciamo che compri il bicamere e fai il mutuo 80%
metti 19500 + spese
e finanzi 78000
A 30 anni fanno 300/mese a tasso fisso

Affittarlo ti costerebbe 7 * 65 = 455/mese
Ma tu che sei un furbacchione ci vai ad abitare e quindi paghi solo i 300 del mutuo + TASSE

Se invece comprassi il tricamere ti costerebbe:
anticipo 22.400 + spese
mutuo di 89.600
che a 30 anni fanno 340/mese a tasso fisso

Se lo affittassi ti costerebbe 6 * 80 = 480/mese

Pero' Dio vuole che quella cittadina abbia una universita e quindi le camere 3 (tre) del secondo immobile le affitti a 180 EUR a posto letto...
180 * 3 * 2 = 1080/mese mettiamoci un po di vacancy e diciamo 970/mese
su questi devi pagare cedolare secca (se hai fatto bene i conti) al 10% diciamo netto 870

A sto punto ti paghi l'affitto del bicamere quindi ti rimane
870 - 455 = 415/eur mese... di cash flow positivo

(*qui sotto correzione rispetto all'originale citato)
devi pagare il mutuo ma...
415 > 340

quindi si... c'e' una piccola differenza di capitale inziale... ma FORSE ne vale la pena


SE e dico sole SE, ci vuoi abitare dovrai comprare un immobile tale che tu ci possa entrare subito...
Se invece affitti c'e' il rischio che tu possa comprare il tre camere magari un po da sistemare magari addirittura a un prezzo inferiore del bicamere pronto, poi lo sistemi e ti crei una bella plusvalenza per il futuro, le tue rendite da affitto diventano esentasse per dieci anni e probabilmente ti abbatti anche un bel po tuo imponibile esistente e il roi di sta operazione sale per bene.

Questo e' l'ABC degli investimenti immobiliari

 

[er cash]

Guarda la data di registrazione: questo è il troll per antonomasia, e vuala' ci siamo quasi!

quindi tu nel 2001 eri un troll...

 

[Pred_01]

Facciamo un esempio concreto... con cifre di fantasia ma neanche troppo
Prendiamo una cittadina universitaria di provincia

Bicamere a 1500/mq di vendita 7/mq di affitto
Tricamere a 1400/mq di vendita 6/mq di affitto

Facciamo che uno sia 65mq e l'altro 80mq

Da un lato hai un valore di 97.500 e dall'altro 112.000

Diciamo che compri il bicamere e fai il mutuo 80%
metti 19500 + spese
e finanzi 78000
A 30 anni fanno 300/mese a tasso fisso

Affittarlo ti costerebbe 7 * 65 = 455/mese
Ma tu che sei un furbacchione ci vai ad abitare e quindi paghi solo i 300 del mutuo + TASSE

Se invece comprassi il tricamere ti costerebbe:
anticipo 22.400 + spese
mutuo di 89.600
che a 30 anni fanno 340/mese atasso fisso

Se lo affittassi ti costerebbe 6 * 80 = 480/mese

Pero' Dio vuole che quella cittadina abbia una universita e quindi le camere 3 (tre) del secondo immobile le affitti a 180 EUR a posto letto...
180 * 3 * 2 = 1080/mese mettiamoci un po di avcancy e diciamo 970/mese
su questi devi pagare cedolare secca (se hai fatto bene i conti) al 10% diciamo netto 870

A sto punto ti paghi l'affitto del bicamere quindi ti rimane
870 - 455 = 415/eur mese... di cash flow positivo
ti pare troppo? facciamo 250/mese...? fai comunque piu del 10%/anno

quindi si... c'e' una piccola differnz adi capitale inziale... ma FORSE ne vale la pena


SE e dico sole SE, ci vuoi abitare dovrai comprare un immobile tale che tu ci possa andare subito...
Se invece affitti c'e' il rischio che tu possa comprare il tre camere magari un po da sistemare magari addirittura a un prezzo inferiore del bicamere pronto, poi lo sistemi e ti crei una bella plusvalenza per il futuro, le tue rendite da affitto diventano esentasse per dieci anni e probabilmente ti abbatti anche un bel po tuo imponibile esistente e il roi di sta operazione sale per bene.

Questo e' l'ABC degli investimenti immobiliari

Scusa, ma IMU&TASI nel caso di affittare, non la conteggi?
sei sicuro di poter fittare a Canone Concordato,(nel senso che parli di 180 euro*posto letto*mese) visto che parli di CS al 10% ?

(e comunque ignoro se fittare il posto letto, e non la camera, sia fattibile con quella tipologia di contratto).

…. e poi, sebbene alla fine gli entrerebbero dei soldi in tasca, "l'Orso" (o chi per esso), dove andrebbe a vivere/dormire?

 

[er cash]

Scusa, ma IMU&TASI nel caso di affittare, non la conteggi?
sei sicuro di poter fittare a Canone Concordato,(nel senso che parli di 180 euro*posto letto*mese) visto che parli di CS al 10% ?

(e comunque ignoro se fittare il posto letto, e non la camera, sia fattibile con quella tipologia di contratto).

…. e poi, sebbene alla fine gli entrerebbero dei soldi in tasca, "l'Orso" (o chi per esso), dove andrebbe a vivere/dormire?

Essendo proprietario di un solo immobile in entrambi gli scenari, cio' che rileva e' solo la differenza tra tasse sul bicamere e quelle sul tricamere, differenza che credo sia poca...

Orso sta in affitto nel bicamere....

Ma se e' furbo segue l'ultimo consiglio e compra il tricamere da sistemare a 80k, ci spende un 15k, a sto punto ne ha dentro altri 15k di equity, affitta bene e subito perche l'appartamento e' fresco, il mutuo e' solo di 64k, si che ha investito 31k ma 15 sono di equity.. quindi il costo di investimento e' solo 16k... Gli affitti sono uguali (ma se e' fresco sarebbero a rigor di logica piu alti) quindi il conto economico viene:

970/mese pretax, CS al 10 non va bene? che ce frega noi abbiamo le detrazione e buttiamo tutto sull'irpef cosi gli facciamo il transitorio.

quindi i 970 rimangono 970...

Il mutuo a sto punto e' solo di 245/mese quindi...

970 - 245 = 725/mese
il bicamere sta sempre a 455
725 - 455 = 270/mese

3.240/anno IMU tasi cosa facciamo... 740 EURI? 2500/anno pulitissimi
che su 16k di costo fa il 15.6% di ROI annuo