Cioè vivere in un immobile di proprietà non conviene mai mentre comperarlo e darlo in affitto converrebbe?!?!? Dovresti spiegare qual è la ratio di questa affermazione, dal momento che, se comperi e ci vai ad abitare (cioè affitti a te stesso) benefici di tante agevolazioni fiscali che ti sono precluse se comperi per investire affittando.
Facciamo un esempio concreto... con cifre di fantasia ma neanche troppo
Prendiamo una cittadina universitaria di provincia
Bicamere a 1500/mq di vendita 7/mq di affitto
Tricamere a 1400/mq di vendita 6/mq di affitto
Facciamo che uno sia 65mq e l'altro 80mq
Da un lato hai un valore di 97.500 e dall'altro 112.000
Diciamo che compri il bicamere e fai il mutuo 80%
metti 19500 + spese
e finanzi 78000
A 30 anni fanno 300/mese a tasso fisso
Affittarlo ti costerebbe 7 * 65 = 455/mese
Ma tu che sei un furbacchione ci vai ad abitare e quindi paghi solo i 300 del mutuo + TASSE
Se invece comprassi il tricamere ti costerebbe:
anticipo 22.400 + spese
mutuo di 89.600
che a 30 anni fanno 340/mese a tasso fisso
Se lo affittassi ti costerebbe 6 * 80 = 480/mese
Pero' Dio vuole che quella cittadina abbia una universita e quindi le camere 3 (tre) del secondo immobile le affitti a 180 EUR a posto letto...
180 * 3 * 2 = 1080/mese mettiamoci un po di vacancy e diciamo 970/mese
su questi devi pagare cedolare secca (se hai fatto bene i conti) al 10% diciamo netto 870
A sto punto ti paghi l'affitto del bicamere quindi ti rimane
870 - 455 = 415/eur mese... di cash flow positivo
(*qui sotto correzione rispetto all'originale citato)
devi pagare il mutuo ma...
415 > 340
quindi si... c'e' una piccola differenza di capitale inziale... ma FORSE ne vale la pena
SE e dico sole SE, ci vuoi abitare dovrai comprare un immobile tale che tu ci possa entrare subito...
Se invece affitti c'e' il rischio che tu possa comprare il tre camere magari un po da sistemare magari addirittura a un prezzo inferiore del bicamere pronto, poi lo sistemi e ti crei una bella plusvalenza per il futuro, le tue rendite da affitto diventano esentasse per dieci anni e probabilmente ti abbatti anche un bel po tuo imponibile esistente e il roi di sta operazione sale per bene.
Questo e' l'ABC degli investimenti immobiliari