Matematica finanziara e attualizzazione: comprare o affittare?

[walkerboh]

Gentilissimi, ho dei vaghi ricordi di matematica finanziaria ma sto cercando di valutare in maniera matematica due alternative: l'affitto o l'acquisto di una casa.

Io e la mia compagna non capiamo se convenga acquistare una casa o andare acquisto: lavoriamo a circa 80Km di distanza e vorremmo prendere una casa a metà strada, non siamo comunque sicuri che possa essere la scelta giusta a lungo termine, in tal caso uno dei due dovrà cambiare lavoro.

soluzione 1: acquistare casa in zona appetibile, spesa di ca 100.000E (val. commerciale dell'appartamento), eventualmente affittare l'immobile un domani, dopo 3-4 anni
soluzione 2: andare in affitto 2 o 3 anni per poi valutare una soluzione più definitiva.

Volendo mettere sulla bilancia i vari costi, come potrei fare ?

Come potrei impostare i calcoli per valutare ECONOMICAMENTE la decisione migliore confrontando i due investimenti ?

 

[lucky$88]

secondo me, se non si è sicuri di rimanere li a lungo, e si pensa gia di cambiare lavoro da quanto leggo, conviene andare in affitto e non comprare, specialmente se parliamo di città o zone in cui il mercato è fermo, rischieresti di rimanere con la liquidità bloccata e con difficoltà a vendere o affittare

 

[rosboenritao]

Gentilissimi, ho dei vaghi ricordi di matematica finanziaria ma sto cercando di valutare in maniera matematica due alternative: l'affitto o l'acquisto di una casa.

Io e la mia compagna non capiamo se convenga acquistare una casa o andare acquisto: lavoriamo a circa 80Km di distanza e vorremmo prendere una casa a metà strada, non siamo comunque sicuri che possa essere la scelta giusta a lungo termine, in tal caso uno dei due dovrà cambiare lavoro.

soluzione 1: acquistare casa in zona appetibile, spesa di ca 100.000E (val. commerciale dell'appartamento), eventualmente affittare l'immobile un domani, dopo 3-4 anni
soluzione 2: andare in affitto 2 o 3 anni per poi valutare una soluzione più definitiva.

Volendo mettere sulla bilancia i vari costi, come potrei fare ?

Come potrei impostare i calcoli per valutare ECONOMICAMENTE la decisione migliore confrontando i due investimenti ?

è semplicissimo il calcolo......se fosse un periodo come fino al 2002 2003 si compra a occhi chiusi e basta invece ora in affitto a vita perchè la possibilità che il prezzo di vendita porterà dopo tot anni a guadagnarci è zero. a meno di comprare nei soliti centri città famosi. dite se sbaglio x favore. stò cercando di vendere e andrò in affitto cosi sono libero di cambiare quando voglio e il gruzzolo lo lascio in banca a fruttare. sbaglio un altra volta?

 

[cavallobolso]

in città che non conoscete a metà strada, mai vissuto insieme...non sapete neppure se ci state a lungo. Affitto tutta la vita. I discorsi che son soldi buttati via son da babyboomer della****** nati nella bambagia

 

[Flavio Ezio]

invece ora in affitto a vita perchè la possibilità che il prezzo di vendita porterà dopo tot anni a guadagnarci è zero.

Non sta parlando di guadagnare in conto capitale con un immobile, sta comparando acquisto con locazione.

e il gruzzolo lo lascio in banca a fruttare. sbaglio un altra volta?

Ecco appunto , è questo il 'problemino'. Quanto riesce a fruttare. Il calcolo più banale, solo per orientare visto che va tenuto conto di tassazione etc, è: rendimento dato dal capitale (100 mila in questo caso) > canone di locazione = resta in affitto. Altrimenti compra.

 

[walkerboh]

Io ho provato ad usare la formula di attualizzazione C/(1+inflazione)^t per attualizzare il costo dell'affitto negli anni,
ho provato poi a stimare i costi per il nuovo (notaio, spese agenzie etc.) ed il possibile rendimento della casa qualora fosse messa in affitto (affitto-costi manutenzione-tasse)/(valore immobile).
Morale della favola, in 2 anni le spese fisse della casa nuova (notaio, atti etc.) sembrano equivalere i costi di affitto, quindi sembrerebbe che sotto 2 anni è meglio l'affitto, sopra i due anni, il nuovo.
Per il rendimento della casa nuova affittata, sembrerebbe essere intorno al 6%, considerando un costo di manutenzione del 5%...
Bisogna capire se i presupposti e le ipotesi del mio ragionamento sono corretti ....

 

[Flavio Ezio]

Io ho provato ad usare la formula di attualizzazione C/(1+inflazione)^t per attualizzare il costo dell'affitto negli anni,
ho provato poi a stimare i costi per il nuovo (notaio, spese agenzie etc.) ed il possibile rendimento della casa qualora fosse messa in affitto (affitto-costi manutenzione-tasse)/(valore immobile).
Morale della favola, in 2 anni le spese fisse della casa nuova (notaio, atti etc.) sembrano equivalere i costi di affitto, quindi sembrerebbe che sotto 2 anni è meglio l'affitto, sopra i due anni, il nuovo.
Per il rendimento della casa nuova affittata, sembrerebbe essere intorno al 6%, considerando un costo di manutenzione del 5%...
Bisogna capire se i presupposti e le ipotesi del mio ragionamento sono corretti ....

L'inflazione è un parametro inutile da considerare in questo caso, perché agisce nei due lati in modo uguale: sia se stai in locazione (l'inflazione ti erode il capitale investito), sia se compri casa (l'inflazione ti erode il valore della casa).
Stimare il rendimento ipotetico della casa che compri non ha nessun senso, già sai quanto vale quella casa e non la stai comprando come investimento.

 

[Lupo Artico]

dite se sbaglio x favore. stò cercando di vendere e andrò in affitto cosi sono libero di cambiare quando voglio e il gruzzolo lo lascio in banca a fruttare. sbaglio un altra volta?

@rosboenritao. Ti do una risposta emozionale e sincera. Se riesci a vendere (e non a svendere) - un miracolo con i tempi che corrono - vendi senza indugio!

 

[Mike_74]

Gentilissimi, ho dei vaghi ricordi di matematica finanziaria ma sto cercando di valutare in maniera matematica due alternative: l'affitto o l'acquisto di una casa.

Io e la mia compagna non capiamo se convenga acquistare una casa o andare acquisto: lavoriamo a circa 80Km di distanza e vorremmo prendere una casa a metà strada, non siamo comunque sicuri che possa essere la scelta giusta a lungo termine, in tal caso uno dei due dovrà cambiare lavoro.

soluzione 1: acquistare casa in zona appetibile, spesa di ca 100.000E (val. commerciale dell'appartamento), eventualmente affittare l'immobile un domani, dopo 3-4 anni
soluzione 2: andare in affitto 2 o 3 anni per poi valutare una soluzione più definitiva.

Volendo mettere sulla bilancia i vari costi, come potrei fare ?

Come potrei impostare i calcoli per valutare ECONOMICAMENTE la decisione migliore confrontando i due investimenti ?

Stai parlando di un bel mondo, dove la case costano 100.000 euro e dove si puo' decidere dove e quando cambiare lavoro. Dove sei, di grazia?

 

[oneone]

La valutazione finanziaria si fa se sai che compri la casa "definitiva" abbastanza comoda con il lavoro "definitivo"
Se non siete sicuri del lavoro state in affitto e cercate una nuova occupazione con pochi vincoli di coordinate geografiche

 

[Lupo Artico]

Consiglierei all'autore del thread di valutare anche quanto lui e la sua compagna sono già esposti (anche con riferimento alle famiglie di origine) sull'immobiliare.

 

[walkerboh]

Grazie a tutti per le risposte,
nella zona interessata (bassa padovana, ovvero Monselice, Este, Montagnana) si trovano soluzioni centrali sui 100mq con garage con prezzi intorno a 100.000E. Non si parla di nuovo ovviamente ma di soluzioni decorose.
Con questi prezzi, già in due o tre anni un affitto diventa controproducente facendo il confronto, inoltre una casa di 100.000 E affittata a 650E (prezzo a mio avviso giusto guardando il mercato) ha un rendimento maggiore delle soluzioni finanziarie che usiamo (c.d., fondi etc) ed ha un rischio (a mio avviso) inferiore ad altre forme finanziarie (tranne il cd che oramai rende poco e nulla....).
Dal punto di vista immobiliare i miei sono probabilmente sovraesposti mentre la mia compagna no.

 

[rosboenritao]

Grazie a tutti per le risposte,
nella zona interessata (bassa padovana, ovvero Monselice, Este, Montagnana) si trovano soluzioni centrali sui 100mq con garage con prezzi intorno a 100.000E. Non si parla di nuovo ovviamente ma di soluzioni decorose.
Con questi prezzi, già in due o tre anni un affitto diventa controproducente facendo il confronto, inoltre una casa di 100.000 E affittata a 650E (prezzo a mio avviso giusto guardando il mercato) ha un rendimento maggiore delle soluzioni finanziarie che usiamo (c.d., fondi etc) ed ha un rischio (a mio avviso) inferiore ad altre forme finanziarie (tranne il cd che oramai rende poco e nulla....).
Dal punto di vista immobiliare i miei sono probabilmente sovraesposti mentre la mia compagna no.

e in quelle zone affitti a 650 un app di 100k decoroso? ne prendo 3 e con 300k mi porto a casa 24k annui di affitto

 

[rosboenritao]

e in quelle zone affitti a 650 un app di 100k decoroso? ne prendo 3 e con 300k mi porto a casa 24k annui di affitto

con 300k in azioni bond e btp ci cavi adesso il 2% rischiando poco che sono 6k mi sà che hai ragione......dimmi la zona che arrivooooooooo

 

[ciroascarone]

e in quelle zone affitti a 650 un app di 100k decoroso? ne prendo 3 e con 300k mi porto a casa 24k annui di affitto

si, il rendimento ,lordo, è più o meno quello anche dalle mie parti in veneto...siamo sul 6-7%...che netto significa 3-4%..con i 100 k aspetto che passi la recessione emi faccio un bel portafoglio classico semplice semplice di due etf 60% obbligazionario e 40% azionario ( o meglio ancora a tre asset class mettendo dentro anche l' oro) che rende storicamente , al netto, circa il doppio e con drawdown che è circa la metà..e che nel medio lungo periodo cresce sempre mentre con la case , in italia, continueremo a perdere valore quindi anche quel 3-4% netto è in realtà molto meno

 

[fdg86]

e in quelle zone affitti a 650 un app di 100k decoroso? ne prendo 3 e con 300k mi porto a casa 24k annui di affitto

Hai una quota abbastanza elevata di momenti "sfitti" però. Non è che ci sia la fila per andare in affitto nella bassa padovana.

Cmq un mio amico ha recentemente comprato un 100 m2 ai prezzi menzionati in quelle zone, ma un po' in campagna...sono aree abbastanza sperdute...

 

[cisiamoquasi]

a) con I prezzi che ci sono oggi
b) con le previsioni sul futuro economico
c) con il presente economico di oggi
d) se di appartamenti si parla o villette a schiera

Anni luce più conveniente affitto.

Anche in zone dove I valori sono scesi sotto 1000 euro al mq, gli affitti saranno scesi in proporzione.

Allego recentissimo esempio di immobile in vendita a Milano dove pure li l'affitto conviene decisamente di più dell'acquisto. E di come i proprietari si auto convincono di % di rendimento completamente sballate. La rendita di una seconda casa cosi sara' dell'1% al prezzo attuale.

Aggiungo che il proprietario ha comperato e dopo appena due anni ha dovuto cambiare città'!

 

[fdg86]

a) con I prezzi che ci sono oggi
b) con le previsioni sul futuro economico
c) con il presente economico di oggi
d) se di appartamenti si parla o villette a schiera

Anni luce più conveniente affitto.

Anche in zone dove I valori sono scesi sotto 1000 euro al mq, gli affitti saranno scesi in proporzione.

Allego recentissimo esempio di immobile in vendita a Milano dove pure li l'affitto conviene decisamente di più dell'acquisto. E di come i proprietari si auto convincono di % di rendimento completamente sballate. La rendita di una seconda casa cosi sara' dell'1% al prezzo attuale.

Aggiungo che il proprietario ha comperato e dopo appena due anni ha dovuto cambiare città'!

Ma veramente si stava parlando della profonda campagna veneta, non c'entra nulla con Milano centro, sono due mercati completamente diversi

 

[Henry Kravis]

Gentilissimi, ho dei vaghi ricordi di matematica finanziaria ma sto cercando di valutare in maniera matematica due alternative: l'affitto o l'acquisto di una casa.

Io e la mia compagna non capiamo se convenga acquistare una casa o andare acquisto: lavoriamo a circa 80Km di distanza e vorremmo prendere una casa a metà strada, non siamo comunque sicuri che possa essere la scelta giusta a lungo termine, in tal caso uno dei due dovrà cambiare lavoro.

soluzione 1: acquistare casa in zona appetibile, spesa di ca 100.000E (val. commerciale dell'appartamento), eventualmente affittare l'immobile un domani, dopo 3-4 anni
soluzione 2: andare in affitto 2 o 3 anni per poi valutare una soluzione più definitiva.

Volendo mettere sulla bilancia i vari costi, come potrei fare ?

Come potrei impostare i calcoli per valutare ECONOMICAMENTE la decisione migliore confrontando i due investimenti ?

Matematicamente è molto semplice il fattore però più aleatorio è l'andamento del prezzo dell'immobile, essendo il prezzo pari a 100k non mi sembra locato in zona particolarmente calda... pertanto consiglierei affitto tutta la vita

 

[cisiamoquasi]

Ma veramente si stava parlando della profonda campagna veneta, non c'entra nulla con Milano centro, sono due mercati completamente diversi

Si ho letto grazie.

Ma e' per sottolineare che non conviene neanche a milano l'acquisto visto che taluni lo sostengono, figurati in posti sperduti pieni di case vuote.

I prezzi sono destinati a scendere, o a chi piace sognare rimanere stabili = più conveniente affittare.

Per non parlare poi del discorso che uno si sposta e vuole mettere in affitto la casa....

Se fosse la casa di tutta la vita e' un lusso che vale la pena. Ma a fronte di mobilita'....dai!