Quesiti su proprieta' indivisa

[paolo_80]

Buonasera a tutti gentili membri del forum.
Cercherò di illustrare nel più semplice dei modi un mio grande dubbio a cui non ho ancora trovato risposta.
Mio padre è titolare di una quota di una proprietà indivisa nella misura del 33,33%.
Le altre due quote (anch'esse del 33,33% cadauno sono assegnate tra i miei zii).
Il bene indiviso è comodamente divisibile, poichè è composto da due attività commerciali e un piccolo appartamento.
Tutte e tre le unità sono regolarmente locate con contratto in cui figura in ognuno un singolo coerede.
Qui adesso viene forse il bello.
Fin dal 1982 (anno in cui mio padre ed i miei zii per successione acquisirono la proprietà indivisa) vi è stata una divisione non proprio equa dei beni che persiste a tutt'oggi. Questo per volere dei miei nonni e perchè i rapporti con il parentado sono sempre stati di profondo rispetto.
Tale divisione è così stata fatta :
Attività commerciale 1 (canone mensile di circa 2000 euro incassato integralmente da un mio zio)
Attività commerciale 2 (canone mensile di circa 800 euro incassato integralmente dal secondo zio)
Appartamento in affitto (canone mensile di 450 euro incassato integralmente da mio padre)


Risulta evidente che mio padre è il più penalizzato, e nonostante siamo consapevoli del fatto che la legge possa possa darci ragione per equiparare la divisione, preferiamo lasciare le cose per come stanno.

Vorrei soltanto sapere se questo stato di cose dal punto di vista normativo è legale.
Mio padre ha sempre pagato le tasse in funzione del canone di locazione da lui percepito e registrato.
Ed i miei due zii in funzione dei loro rispettivi canoni di locazione.
E' corretta questa prassi? Non è che un giorno possa arrivare una sorta di conguaglio fiscale da parte dell'agenzia delle entrate ai due comproprietari che hanno "l'attività commerciale 2" e il piccolo appartamento in affitto (mio padre in questo caso)?
Preciso anche che le due attivita' commerciali sono state oggetto di successione e mio padre non e' stato coinvolto.
Come si sbroglia questa matassa?
Grazie a chi mi sapra rispondere

 

[broken brick]

Premesso che non sono un legale, in attesa di esperti, ti dico il mio parere:
- o lasci le cose come stanno per quieto vivere
- o rimetti in discussione la divisione e pretendi di avere il tuo 33%...anzi, dovrebbe farlo tuo padre, anche per tutelare gli interessi della sua famiglia e dei suoi futuri eredi.

 

[marcopoleni]

Buonasera a tutti gentili membri del forum.
Cercherò di illustrare nel più semplice dei modi un mio grande dubbio a cui non ho ancora trovato risposta.
Mio padre è titolare di una quota di una proprietà indivisa nella misura del 33,33%.
Le altre due quote (anch'esse del 33,33% cadauno sono assegnate tra i miei zii).
Il bene indiviso è comodamente divisibile, poichè è composto da due attività commerciali e un piccolo appartamento.
Tutte e tre le unità sono regolarmente locate con contratto in cui figura in ognuno un singolo coerede.
Qui adesso viene forse il bello.
Fin dal 1982 (anno in cui mio padre ed i miei zii per successione acquisirono la proprietà indivisa) vi è stata una divisione non proprio equa dei beni che persiste a tutt'oggi. Questo per volere dei miei nonni e perchè i rapporti con il parentado sono sempre stati di profondo rispetto.
Tale divisione è così stata fatta :
Attività commerciale 1 (canone mensile di circa 2000 euro incassato integralmente da un mio zio)
Attività commerciale 2 (canone mensile di circa 800 euro incassato integralmente dal secondo zio)
Appartamento in affitto (canone mensile di 450 euro incassato integralmente da mio padre)


Risulta evidente che mio padre è il più penalizzato, e nonostante siamo consapevoli del fatto che la legge possa possa darci ragione per equiparare la divisione, preferiamo lasciare le cose per come stanno.

Vorrei soltanto sapere se questo stato di cose dal punto di vista normativo è legale.
Mio padre ha sempre pagato le tasse in funzione del canone di locazione da lui percepito e registrato.
Ed i miei due zii in funzione dei loro rispettivi canoni di locazione.
E' corretta questa prassi? Non è che un giorno possa arrivare una sorta di conguaglio fiscale da parte dell'agenzia delle entrate ai due comproprietari che hanno "l'attività commerciale 2" e il piccolo appartamento in affitto (mio padre in questo caso)?
Preciso anche che le due attivita' commerciali sono state oggetto di successione e mio padre non e' stato coinvolto.
Come si sbroglia questa matassa?
Grazie a chi mi sapra rispondere

siete nella m....rda.

i comproprietario indiviso significa che volenti o nolenti tutti e tre debbono dichiarare i redditi percepiti complessivi
(se no è comoda) lasciamo il reddito di 2000 al mese al nullatenente (aliquota Irpef minima)
e il canone da 450 a quello che guadagna 120.000 all'anno...

ora vai da un commercialista e sistema le cose

 

[gianted]

Preciso anche che le due attivita' commerciali sono state oggetto di successione e mio padre non e' stato coinvolto.

Chiarisci bene: i tuoi zii sono morti e nelle loro quote sono subentrati i tuoi cugini i quali distrattamente si sono scordati di inserire in successione anche l'appartamento?

 

[broken brick]

Non credo...secondo me il papà e gli zii sono vivi e vegeti.
Però alla morte del nonno lo zio A si è tenuto l'immobile più redditizio, lo zio B il secondo e al papà del nostro è toccato l'appartamento che rende solo 450 al mese.
Io pretenderei la divisione giudiziale/salomonica.

 

[comolego]

dunque... "anche per volontà dei miei nonni" significa che i nonni avevano stabilito così? che ogni fratello avesse un determinato immobile? se fosse così tuo padre potrebbe richiedere una divisione giudiziale SE è stata violata la sua quota di legittima (della quota a disposizione i nonni potevano fare quello che volevano, anche destinarla agli altri due figli e anche in misura differente).

 

[paolo_80]

La situazione e' come sospetta l'utente gianted.
Essendo una situazione questa creatasi nel 1982 e' come se ognuno avesse "usucapito" i locali di spettanza secondo la divisione a suo tempo sorta.
Esistono quindi tre distinti contratti di locazione in cui sono menzionati i singoli proprietari e non tutti e tre contemporaneamente.
Contratto A tra lo zio A e l'attivita' commerciale A (senza menzione di B e C)
Contratto di locazione B tra lo zio B tra l'attivita' commerciale B (senza menzione di A e C)
Contratto di locazione C tra mio padre e il conduttore (senza menzione di B e C)
Ribadisco che le attivita' commerciali sono state oggetto di successione e mio padre non e' stato coinvolto.
Non c'e' inoltre nessuna finalita' elusiva nei confronti del fisco perche' i miei zii sono tull'altro che nullatenenti e tutti abbiamo sempre pagato le tasse
Noi non vogliamo bisticciare pur sapendo che protremmo avvalerci dello strumento della divisione giudiziale. Del resto sono quasi 40 anni che va avanti cosi' e forse a mio padre va pure bene.
Vorrei solo capire se involontariamente la proprieta' da indivisa si e' trasformata in suddivisa e come figuriamo dinanzi all'agenzia delle entrate.
Siamo in regola con fisco oppure no?
Grazie.

 

[gianted]

Ti rispondo punto per punto.

Essendo una situazione questa creatasi nel 1982 e' come se ognuno avesse "usucapito" i locali di spettanza secondo la divisione a suo tempo sorta.

Hai fatto bene a scriverlo virgolettato perchè a mio avviso non ci sono gli estremi per l'usucapione, essendo l'assegnazione il risultato di un accordo bonario fra tutti i comproprietari. E comunque serve la sentenza di un giudice per ratificare le proprietà separate, oltre al fatto che tutti e tre i fratelli dovrebbero pagare una salata imposta di registro proprio come se si trattasse di una compravendita. Non è questa la strada da percorrere.

Esistono quindi tre distinti contratti di locazione in cui sono menzionati i singoli proprietari e non tutti e tre contemporaneamente.

Non è un problema, il locatore può essere uno solo dei comproprietari.

Ribadisco che le attivita' commerciali sono state oggetto di successione e mio padre non e' stato coinvolto.

Mi pare giusto se ci sono moglie e/o figli, il fratello non eredita nulla.

Non c'e' inoltre nessuna finalita' elusiva nei confronti del fisco perche' i miei zii sono tull'altro che nullatenenti e tutti abbiamo sempre pagato le tasse

Questi zii benestanti avevano uno straccio di commercialista che curava i loro affari, o si sono dati al faidate?

Vorrei solo capire se involontariamente la proprieta' da indivisa si e' trasformata in suddivisa

No se nel 1982 avete fatto la voltura regolare. Sì se in qualche modo avete "imbrogliato le carte" volturando separatamente con riserva (ma att.ne solo per il fisco!).

Siamo in regola con fisco oppure no?

No se tuo padre ha intestati tutti e tre gli immobili.

 

[paolo_80]

La voltura e' stata fatta in modo regolare. E tutto, fiscalmente, fila liscio come se la proprieta' fosse stata suddivisa secondo cio che scritto all'inizio del thread.
Il commercialista di mio padre ci ha messo in guardia, pero' non e' in grado di prevedere le conseguenze eventuali.
Nessuno vuole fare ovviamente la divisione vuoi per ignoranza vuoi per i costi da sostenere vuoi per rapporti con il parendado incrinati.
Soltanto io sembro preoccupato di una eventuale batosta da parte del fisco.
Spero soltanto che si giunga ad una sorta di automatica divisione.
Leggevo a tal proposito il commento in un altro forum dove si parlava di usucapione senza pronuncia del giudice.
Cito testualmente:
"l'usucapione si ha anche senza pronuncia del giudice, è sufficiente che siano trascorsi i classici 20 anni nel rispetto delle condizioni di legge. Dopo puoi fare un atto a chi vuoi o dichiararla in successione e volturarla con riserva che decadrà dopi i 10 anni dalla trascrizione"
Cosa ne pensate?

 

[gianted]

La voltura e' stata fatta in modo regolare. E tutto, fiscalmente, fila liscio come se la proprieta' fosse stata suddivisa secondo cio che scritto all'inizio del thread.

Che cosa intendi con "fiscalmente fila liscio"? che finora tuo padre non ha avuto accertamenti dall'AdE?

Il commercialista di mio padre ci ha messo in guardia, pero' non e' in grado di prevedere le conseguenze eventuali.

Beh insomma non stiamo mica parlando del global warming...

Nessuno vuole fare ovviamente la divisione

che sarebbe la cosa giusta da fare

Cito testualmente:
"l'usucapione si ha anche senza pronuncia del giudice, è sufficiente che siano trascorsi i classici 20 anni nel rispetto delle condizioni di legge. Dopo puoi fare un atto a chi vuoi o dichiararla in successione e volturarla con riserva che decadrà dopi i 10 anni dalla trascrizione"

Allora, l'usucapione o c'è o non c'è. Il giudice si limita solo a produrre il pezzo di carta che serve per fare tutto il resto (volture, successioni, rogiti). Certo un notaio può rogitare anche senza quella carta ma solo se l'acquirente è d'accordo. E dove lo trovi il pollo che compra una casa da uno che a parole sostiene di esserne il proprietario ma non possiede uno straccio di documento che lo attesti?
La voltura con riserva in assenza di titolo la puoi togliere dopo 20 anni cioè se volturi nel 2018 la togli nel 2038.

Viste tutte queste rogne, andate dal notaio per l'atto di divisione tanto le spese ve le dividete e magari tuo padre si prende anche un bel conguaglio dai parenti.

 

[broken brick]

Viste tutte queste rogne, andate dal notaio per l'atto di divisione tanto le spese ve le dividete e magari tuo padre si prende anche un bel conguaglio dai parenti.

Condivido pienamente, specialmente nel punto in cui parli di un bel conguaglio.
Poi mi permetto di dare un consiglio a tutti: evitate le proprietà indivise. Quando si fanno le successioni cercate di dividere subito tutto, anche col famoso metodo del sorteggio (uno fa le parti etc....). Se si rimanda è molto facile poi riuscire a litigare con tutti i parenti....