Investimento in una casa per universitari

[capitano04]

Buonasera,
apro questo topic per un amico non iscritto a FoL. Discutevamo recentemente nella nostra comitiva di amici di comprare un immobile da destinare all'affitto per gli studenti universitari.
L'immobile da comprare si trova a Salerno, poichè vicino vi è Fisciano, ove è situato il Campus e l'Università. Molti studenti Universitari fittano casa a Salerno e si spostano poi tutti i giorni con i mezzi a Fisciano.
L'immobile è sito vicino ad una fermata del pullman per l'università, ha diversi supermercati e altri servizi in zona ed è su una delle vie principali della città, distante circa 3km dalla stazione e 5km dal centro cittadino.
Il costo dell'immobile è intorno ai 175mila euro, un bell'edificio sito al secondo piano, con ascensore, 3 camere, un bagno, una cucina e un piccolo balconcino per un totale di circa 80metri quadri. Le camere sono già divise e ammobiliate, bisogna ovviamente passare da Ikea per completare l'arredamento, la casa è in buono stato ma ha bisogno di qualche lavoro di manutenzione qua e là.

La sua intenzione era la seguente: affittare le 3 stanze presenti a 3 studenti universitari, arrivando a ripagare più o meno il mutuo sull'immobile e se possibile a farci un margine di guadagno.
Ora visto la nostra inesperienza in questo campo, abbiamo provato a fare tutta una serie di ipotesi e congetture, anche leggendo topic precedenti e abbiamo una serie di domande alle quali, se volete, potrete dare una risposta.

1) E' effettivamente conveniente in questo momento storico comprare un immoile e affittarlo?
2) E' effettivamente conveniente affittare immobili a studenti universitari?
3) Per le tasse avevamo visto diversi contratti, quale secondo voi è il migliore?
4) In caso di studenti non paganti in che modo bisogna comportarsi?
5) Per le utenze domestiche come bisogna comportarsi?
6) Per le riunioni condominiali e le varie spese come bisogna comportarsi?
7) Si può lasciare la residenza in questa casa scalando gli interessi del mutuo?


Grazie a chi interverà.

 

[broken brick]

-1 non conosco la città di Salerno, ma una cosa è comprare un immobile in zona centrale e ben servita; una cosa fuori dal centro, zona depressa, forse al momento collegata con l'università ma domani non si sa.
-2 nella mia città secondo me si. Nelle altre dovete informarvi. Guardate l'offerta e la domanda sui portali etc.
-3 l'opzione cedolare secca oppure no è soggettiva, in alcuni casi conviene in altri no.
-4 cercando di spedirli fuori più in fretta possibile (questo vale per tutti i tipi di inquilini morosi)
-5 tenerle rigorosamente separate dal canone di locazione per non pagarci sopra le tasse.
-6 ovviamente dovete andare alle riunioni, fare i calcoli di quanto compete all'inquilino etc.
-7 si

 

[Luca05]

1) boh....oggi comunque i prezzi delle case hanno raggiunto un minimo storico quindi in teoria converrebbe comprare....ma è discorso troppo soggettivo
2) si...affittando a stanze singolarmente si ricava un affitto mediamente superiore rispetto a quello che otteresti da un singolo affittuario (famiglia)....inoltre gli studenti hanno anche meno pretese....
Lo svantaggio sarebbe che possono lasciarti la casa nei periodi estivi e in questo caso perderesti soldi
3) generalmente c'è la cedolare secca....comunque ci sono contratti proprio di affitto per uso transitorio reperibili pure su internet che si usano per studenti o lavoratori
4) con gli studenti la morosità è più difficile perché sono coperti da genitori (se li mandano a studiare fuori è perché si possono permettere quei costi)....
Comunque se non pagano generalmente non hanno resistenze se ne vanno via subito senza grossi problemi perché alla fine se ne tornano da mamma'....e amen
Poi a differenza di una famiglia che se non paga perdi l'intero affitto con gli studenti male che vada puoi avere problemi con uno ma con i restanti continui ad incassare
5) nelle case dove sono stato io da studente le utenze luce e acqua erano sempre intestate al proprietario....telefono e internet se volevano se le intestavano gli inquilini....
Condominio consigliabile raccoglierlo con l'affitto per evitare spiacevoli sorprese di quote non versate, la tassa sui rifiuti consigliabile includerla già nell'affitto
6) alle riunioni di condominio deve andare il padrone di casa...i lavori di manutenzione spettano al proprietario,
7) conviene lasciare la residenza nella casa e farla risultare come subafitto....anche perché se risultasse seconda Casa dovresti pagare non solo l' imu ma anche tutte le forniture (luce, gas tassa sui rifiuti) sarebbero considerevolmente più care...

 

[marcopoleni]

Buonasera,
apro questo topic per un amico non iscritto a FoL. Discutevamo recentemente nella nostra comitiva di amici di comprare un immobile da destinare all'affitto per gli studenti universitari.
L'immobile da comprare si trova a Salerno, poichè vicino vi è Fisciano, ove è situato il Campus e l'Università. Molti studenti Universitari fittano casa a Salerno e si spostano poi tutti i giorni con i mezzi a Fisciano.
L'immobile è sito vicino ad una fermata del pullman per l'università, ha diversi supermercati e altri servizi in zona ed è su una delle vie principali della città, distante circa 3km dalla stazione e 5km dal centro cittadino.
Il costo dell'immobile è intorno ai 175mila euro, un bell'edificio sito al secondo piano, con ascensore, 3 camere, un bagno, una cucina e un piccolo balconcino per un totale di circa 80metri quadri. Le camere sono già divise e ammobiliate, bisogna ovviamente passare da Ikea per completare l'arredamento, la casa è in buono stato ma ha bisogno di qualche lavoro di manutenzione qua e là.

La sua intenzione era la seguente: affittare le 3 stanze presenti a 3 studenti universitari, arrivando a ripagare più o meno il mutuo sull'immobile e se possibile a farci un margine di guadagno.
Ora visto la nostra inesperienza in questo campo, abbiamo provato a fare tutta una serie di ipotesi e congetture, anche leggendo topic precedenti e abbiamo una serie di domande alle quali, se volete, potrete dare una risposta.

1) E' effettivamente conveniente in questo momento storico comprare un immoile e affittarlo?
2) E' effettivamente conveniente affittare immobili a studenti universitari?
3) Per le tasse avevamo visto diversi contratti, quale secondo voi è il migliore?
4) In caso di studenti non paganti in che modo bisogna comportarsi?
5) Per le utenze domestiche come bisogna comportarsi?
6) Per le riunioni condominiali e le varie spese come bisogna comportarsi?
7) Si può lasciare la residenza in questa casa scalando gli interessi del mutuo?


Grazie a chi interverà.

I regola: mai comprare un immobile sperando di pagarci il mutuo con l'affitto, è un suicidio finanziario.

 

[sand1975]

Anche perché se così non fosse lo farebbero tutti quelli che riescono finanziariamente ad accendere un secondo mutuo!

 

[Nemor]

Buonasera,
apro questo topic per un amico non iscritto a FoL. Discutevamo recentemente nella nostra comitiva di amici di comprare un immobile da destinare all'affitto per gli studenti universitari.
L'immobile da comprare si trova a Salerno, poichè vicino vi è Fisciano, ove è situato il Campus e l'Università. Molti studenti Universitari fittano casa a Salerno e si spostano poi tutti i giorni con i mezzi a Fisciano.
L'immobile è sito vicino ad una fermata del pullman per l'università, ha diversi supermercati e altri servizi in zona ed è su una delle vie principali della città, distante circa 3km dalla stazione e 5km dal centro cittadino.
Il costo dell'immobile è intorno ai 175mila euro, un bell'edificio sito al secondo piano, con ascensore, 3 camere, un bagno, una cucina e un piccolo balconcino per un totale di circa 80metri quadri. Le camere sono già divise e ammobiliate, bisogna ovviamente passare da Ikea per completare l'arredamento, la casa è in buono stato ma ha bisogno di qualche lavoro di manutenzione qua e là.

La sua intenzione era la seguente: affittare le 3 stanze presenti a 3 studenti universitari, arrivando a ripagare più o meno il mutuo sull'immobile e se possibile a farci un margine di guadagno.
Ora visto la nostra inesperienza in questo campo, abbiamo provato a fare tutta una serie di ipotesi e congetture, anche leggendo topic precedenti e abbiamo una serie di domande alle quali, se volete, potrete dare una risposta.

1) E' effettivamente conveniente in questo momento storico comprare un immoile e affittarlo?
2) E' effettivamente conveniente affittare immobili a studenti universitari?
3) Per le tasse avevamo visto diversi contratti, quale secondo voi è il migliore?
4) In caso di studenti non paganti in che modo bisogna comportarsi?
5) Per le utenze domestiche come bisogna comportarsi?
6) Per le riunioni condominiali e le varie spese come bisogna comportarsi?
7) Si può lasciare la residenza in questa casa scalando gli interessi del mutuo?


Grazie a chi interverà.

1) Dipende tutto dal rendimento che ti da l'affitto, IMHO troppe variabili da prendere in considerazione, devi trovare qualcosa che sia una vera occasione.
2) Se pagano non vedo il problema, onestamente preferisco di piu' un lavoratore con busta paga, ma sono opinioni soggettive
3) Il migliore e' quello con la cedolare secca al 10%
4) Affrontare il prima possibile la situazione, come per tutti gli affittuari
5) Tenersi le utenze intestate e girare agli affittuari la bolletta
6) Le spese straordinarie sono a tuo carico, quelle ordinarie a carico dell'inquilino, in genere e' tutto dettagliato nelle tabella dell'amministratore
7) Onestamente non so

 

[Nemor]

I regola: mai comprare un immobile sperando di pagarci il mutuo con l'affitto, è un suicidio finanziario.

Diciamo che l'investimento in un immobile drena liquidita', ma ne restituisce altrettanta. Il tutto sta a cercare la giusta occasione

 

[capitano04]

7) conviene lasciare la residenza nella casa e farla risultare come subafitto....anche perché se risultasse seconda Casa dovresti pagare non solo l' imu ma anche tutte le forniture (luce, gas tassa sui rifiuti) sarebbero considerevolmente più care...

Contando poi che lui vive in casa con i genitori, al piano di sotto, ne trarrebbe sicuramente vantaggio.

I regola: mai comprare un immobile sperando di pagarci il mutuo con l'affitto, è un suicidio finanziario.

Per quale motivo?

Diciamo che l'investimento in un immobile drena liquidita', ma ne restituisce altrettanta. Il tutto sta a cercare la giusta occasione

Lui ha un lavoro stabile, con uno stipendio che si aggira sempre sui 1600/1700 euro, a volte più a volte meno, ma vivendo con i genitori praticamente ne mette da parte la maggior parte.

-1 non conosco la città di Salerno, ma una cosa è comprare un immobile in zona centrale e ben servita; una cosa fuori dal centro, zona depressa, forse al momento collegata con l'università ma domani non si sa.

Salerno è capoluogo di provincia,fa 130mila abitanti ed è comunque una zona in cui tanti transitano/affittano. Oltretutto questo immobile è a 5km dalla stazione, con fermata metrò abbastanza vicino, idem per fermata autobus, vicino al Lungomare, supermercati, banca, farmacia, ristoranti, etc. Forse l'unico vero inconveniente di questo immobile è la penuria di parcheggi vicino casa(a 400 metri si trovano) e il traffico negli orari di punta. Oltre che ovviamente tutta una serie di inconvenienti tipici delle case(ristrutturazioni, etc.)

 

[sand1975]

Valutare bene che un appartamento acquistato con i benefici prima casa non si può affittare (neanche in parte credo) e quindi bisogna acquistarlo con iva 10% (i.registro 9%) e con, se non ricordo male il 2% sull'importo del mutuo oltre che non poter scaricare gli interessi del mutuo.

Dubito che, tra anticipi, mutuo, spese varie (non trascurabili visto quanto sopra), tasse, manutenzione dell'appartamento, parte delle spese condominiali, si riesca a fare rendere l'appartamento.

Ovviamente le variabili sono mille ma come detto sopra dubito anche io che l'investimento possa essere in utile.

Senza contare ovviamente il rischio insolvenza.
Anche se, come messo tra i dati del problema, si riesca a raggiungere la rata del mutuo, tolte le spese e manutenzione si arriva a poco più della metà, sempre, e lo dico ancora, dimenticando il rischio insolvenza.

IMHO come ho scritto sopra se fosse così facile lo farebbero tutti quelli che possono accendere un mutuo.

Senza contare che tra tasse seconda casa, anticipo 20% sul mutuo, agenzia (?), tasse mutuo, bisognerebbe scucire tra i 40 e i 50 mila euro...

Inoltre, e lo dico da ex studente universitario, una casa in cui bisogna prendere i mezzi diventa MOLTO meno appetibile e i prezzi degli affitti devono scendere considerevolmente rispetto a quelli vicino alla sede.
In ultimo gli studenti universitari sono in calo ogni anno e il parco di case affittate rimane lo stesso (se non cresce), di conseguenza per la legge domanda-offerta i prezzi degli affitti presumo saranno in calo nei prossimi anni, e visto che immagino sia un investimento che si ammortizza in molti anni non è sbagliato considerare anche questo.

 

[Nemor]

Valutare bene che un appartamento acquistato con i benefici prima casa non si può affittare (neanche in parte credo) e quindi bisogna acquistarlo con iva 10% (i.registro 9%) e con, se non ricordo male il 2% sull'importo del mutuo oltre che non poter scaricare gli interessi del mutuo.

Dubito che, tra anticipi, mutuo, spese varie (non trascurabili visto quanto sopra), tasse, manutenzione dell'appartamento, parte delle spese condominiali, si riesca a fare rendere l'appartamento.

Ovviamente le variabili sono mille ma come detto sopra dubito anche io che l'investimento possa essere in utile.

Senza contare ovviamente il rischio insolvenza.
Anche se, come messo tra i dati del problema, si riesca a raggiungere la rata del mutuo, tolte le spese e manutenzione si arriva a poco più della metà, sempre, e lo dico ancora, dimenticando il rischio insolvenza.

IMHO come ho scritto sopra se fosse così facile lo farebbero tutti quelli che possono accendere un mutuo.

Senza contare che tra tasse seconda casa, anticipo 20% sul mutuo, agenzia (?), tasse mutuo, bisognerebbe scucire tra i 40 e i 50 mila euro...

Inoltre, e lo dico da ex studente universitario, una casa in cui bisogna prendere i mezzi diventa MOLTO meno appetibile e i prezzi degli affitti devono scendere considerevolmente rispetto a quelli vicino alla sede.
In ultimo gli studenti universitari sono in calo ogni anno e il parco di case affittate rimane lo stesso (se non cresce), di conseguenza per la legge domanda-offerta i prezzi degli affitti presumo saranno in calo nei prossimi anni, e visto che immagino sia un investimento che si ammortizza in molti anni non è sbagliato considerare anche questo.

Una immobile acquistato con i benefici prima casa si può affittare tranquillamente. Perdi però la detrazione sugli interessi del mutuo e ci si paga L'IMU. Oggi come oggi dicevo sta tutto a comprare qualcosa in occasione, altrimenti non ne vale proprio la pena.

 

[sand1975]

Una immobile acquistato con i benefici prima casa si può affittare tranquillamente. Perdi però la detrazione sugli interessi del mutuo e ci si paga L'IMU. Oggi come oggi dicevo sta tutto a comprare qualcosa in occasione, altrimenti non ne vale proprio la pena.

Ha la residenza nello stesso comune? E' l'unica condizione per non perdere i benefici prima casa. Però se ha già una casa, anche come seconda casa nello stesso comune non può accedere comunque al beneficio.

Normalmente se non risiedi nello stesso comune puoi acquistare come prima casa ma devi trasferire la residenza e non puoi affittare, pena invio dell' ADE di sanzione con differenza (salata) delle imposte e sanzione.

 

[Nemor]

Ha la residenza nello stesso comune? E' l'unica condizione per non perdere i benefici prima casa. Però se ha già una casa, anche come seconda casa nello stesso comune non può accedere comunque al beneficio.

Normalmente se non risiedi nello stesso comune puoi acquistare come prima casa ma devi trasferire la residenza e non puoi affittare, pena invio dell' ADE di sanzione con differenza (salata) delle imposte e sanzione.

Basta anche svolgere attivita' lavorativa abituale nel comune dove si acquista la prima casa e quindi si puo' affittare senza sanzioni e maggiori imposte

 

[sand1975]

Basta anche svolgere attivita' lavorativa abituale nel comune dove si acquista la prima casa e quindi si puo' affittare senza sanzioni e maggiori imposte

Si, questo non lo sappiamo ma... ancora aggiungo che non devi essere proprietario neanche per quote di altro appartamento nello stesso comune o di un altro anche in altra casa acquistato come prima casa.
Diciamo che è un pò un caso limite di uno che NON ha una casa di proprietà e quando decide di comprarne una nel suo paese lo fa per affittarla quindi pagando egli stesso affitto o vivendo coi genitori. Nella seconda ipotesi ok, ma finanziariamente reggerebbe ancora meno se uno paga l'affitto per la propria casa e compra una prima casa pensando di affittarla e ripagarsi il mutuo e perdendo detrazione su interessi e pagando imu. Stiamo facendo i conti senza l'oste ma in tal caso non sarebbe meglio comprarla per se la prima casa??

 

[Mike_74]

Si, questo non lo sappiamo ma... ancora aggiungo che non devi essere proprietario neanche per quote di altro appartamento nello stesso comune o di un altro anche in altra casa acquistato come prima casa.
Diciamo che è un pò un caso limite di uno che NON ha una casa di proprietà e quando decide di comprarne una nel suo paese lo fa per affittarla quindi pagando egli stesso affitto o vivendo coi genitori. Nella seconda ipotesi ok, ma finanziariamente reggerebbe ancora meno se uno paga l'affitto per la propria casa e compra una prima casa pensando di affittarla e ripagarsi il mutuo e perdendo detrazione su interessi e pagando imu. Stiamo facendo i conti senza l'oste ma in tal caso non sarebbe meglio comprarla per se la prima casa??

Io abitavo in una casa di famiglia. Magari lui sta a casa della moglie.

 

[Nemor]

Si, questo non lo sappiamo ma... ancora aggiungo che non devi essere proprietario neanche per quote di altro appartamento nello stesso comune o di un altro anche in altra casa acquistato come prima casa.
Diciamo che è un pò un caso limite di uno che NON ha una casa di proprietà e quando decide di comprarne una nel suo paese lo fa per affittarla quindi pagando egli stesso affitto o vivendo coi genitori. Nella seconda ipotesi ok, ma finanziariamente reggerebbe ancora meno se uno paga l'affitto per la propria casa e compra una prima casa pensando di affittarla e ripagarsi il mutuo e perdendo detrazione su interessi e pagando imu. Stiamo facendo i conti senza l'oste ma in tal caso non sarebbe meglio comprarla per se la prima casa??

Si, diciamo che e' un caso limite.

 

[sand1975]

Si, diciamo che e' un caso limite.

Quindi io ho risposto nel caso che ho reputato più comune, ovvero chi ha già una sua casa e vuole acquistarne un'altra per investimento, ma potrei sbagliare...

 

[capitano04]

Lui dorme a casa dei genitori, nel piano sotto(che è una casa a tutti gli effetti), quindi comprerebbe questa casa come seconda casa ma prendendola come prima e poi la affitterebbe agli Universitari. Ovviamente ha una piccola parte da dare avanti come anticipo ma deve comunque fare un mutuo.

 

[brunos]

Buonasera,
apro questo topic per un amico non iscritto a FoL. Discutevamo recentemente nella nostra comitiva di amici di comprare un immobile da destinare all'affitto per gli studenti universitari.
L'immobile da comprare si trova a Salerno, poichè vicino vi è Fisciano, ove è situato il Campus e l'Università. Molti studenti Universitari fittano casa a Salerno e si spostano poi tutti i giorni con i mezzi a Fisciano.
L'immobile è sito vicino ad una fermata del pullman per l'università, ha diversi supermercati e altri servizi in zona ed è su una delle vie principali della città, distante circa 3km dalla stazione e 5km dal centro cittadino.
Il costo dell'immobile è intorno ai 175mila euro, un bell'edificio sito al secondo piano, con ascensore, 3 camere, un bagno, una cucina e un piccolo balconcino per un totale di circa 80metri quadri. Le camere sono già divise e ammobiliate, bisogna ovviamente passare da Ikea per completare l'arredamento, la casa è in buono stato ma ha bisogno di qualche lavoro di manutenzione qua e là.

La sua intenzione era la seguente: affittare le 3 stanze presenti a 3 studenti universitari, arrivando a ripagare più o meno il mutuo sull'immobile e se possibile a farci un margine di guadagno.
Ora visto la nostra inesperienza in questo campo, abbiamo provato a fare tutta una serie di ipotesi e congetture, anche leggendo topic precedenti e abbiamo una serie di domande alle quali, se volete, potrete dare una risposta.

1) E' effettivamente conveniente in questo momento storico comprare un immoile e affittarlo?
2) E' effettivamente conveniente affittare immobili a studenti universitari?
3) Per le tasse avevamo visto diversi contratti, quale secondo voi è il migliore?
4) In caso di studenti non paganti in che modo bisogna comportarsi?
5) Per le utenze domestiche come bisogna comportarsi?
6) Per le riunioni condominiali e le varie spese come bisogna comportarsi?
7) Si può lasciare la residenza in questa casa scalando gli interessi del mutuo?


Grazie a chi interverà.

appartamento a bologna affittato per 6600 euro annui con imu seconde casa 1600 + 1200 irpef incasso 3800euro le spese condominiali sono a parte. Sono 2 studenti con garanzia dei genitori, uno dei due non ha pagato per un certo periodo, ora rifonde. quando si intende affittare il contratto va intestato a uno solo il quale si prende la responsabilità. Se l'inquilino moroso non pagasse più i dovrei sfrattare anche chi paga oppure quest'ultimo dovrebbe pagarerper tutti. No fà per mè affittare casa

 

[broken brick]

Se fate un contratto a più studenti, mettete tutti i nomi.
Sono responsabili in solido, nel caso in cui uno non pagasse pagheranno gli altri (anzi i genitori) e quello si vergogna abbastanza...a me non è ancora capitato.

 

[Pred_01]

Se MicCap me lo consente (non voglio inquinare il suo 3D), espongo la seguente situazione&quesito :
appartamento sito in Roma, entro il GRA (zona tuscolano/Don Bosco), fermata metro A a circa 500mt, composto da quattro camere, cucina e bagno singolo (mq complessivi stimo sui 120/125), vorrei vendere ma temo che sia piuttosto difficile (soprattutto per la metratura, il condominio è tra il "civile" ed il "signorile": è stato oggetto di diversi lavori di manutenzione straordinaria); l'appartamento comunque richiede lavori di manutenzione/ristrutturazione - se fossi io a doverla acquistare, anziché venderla, so che dovrei farne - stiamo valutando il "piano B" : affitto a studenti e/o lavoratori, magari/ovviamente rifacendo almeno solo il bagno, nelle more del "Piano B", vorrei fittare le tre stanze e riservarmi la quarta (quella + piccola) per me (si consideri che non vivo li) : posso pensare di fare contratto di subaffitto o comunque mantenermi io (e/o mia moglie) la residenza in quell'appartamento, così da essere considerata abitazione principale e quindi usufruire dei benefici fiscali previsti (no IMU/TASI, costo bollette energia con tariffa uso residente ecc)?
ultimo dettaglio del quadro : quest'appartamento l'ho acquistato moltissimi anni fa come prima casa, non ho + ne mutuo da pagarci ne credo vincoli fiscali, se, come ho appena accennato, non quello di portare li la residenza mia e/o quella di mia moglie, anzi vorrei sapere se la cosa è fattibile con la casa al momento vuota.
grazie per i consigli e, rinnovo all'OP la richiesta che se ritiene "inquinante" questo mio post, lo rimuovo e ne apro uno "ad hoc".