Clausola da inserire nel preliminare: penale per la parte inadempiente

[iBMW]

Sto vendendo un immobile di proprietà, la ragazza acquirente in 2 mesi e mezzo non è riuscita a farsi dare un mutuo, ogni volta con una scusa differente. Ovviamente l'offerta nel preliminare è vincolata alla delibera del suo mutuo.

Premetto che l'immobile non era in vendita, è venuta da me richiedendo il mio immobile (per diverse ragioni a lei molto comode) ed offrendomi una cifra congrua.

Sto però perdendo tempo ad andare a vedere a mia volta nuovi immobili per me, fare copie di planimetrie e documentazione varia ogni volta per una nuova pratica del mutuo dell'acquirente, contattare agenzie e tutto quello che ne consegue.

Visto il soggetto, e visto che le date anche sulla caparra che doveva versarmi sono ormai passate, valuto di rifare il preliminare inserendo una clausola di inadempienza e relativa penale da versare pari all'assegno di acconto, ad esempio: "è fissata una penale di euro x da addebitarsi alla parte acquirente qualora non venisse versata la caparra confirmatoria entro e non oltre il giorno x."

Dopo oltre due mesi mi trovo con un preliminare dove le scadenze non sono state rispettate e un assegno inutile sia per la data che riporta sia perchè l'offerta è vincolata al suo mutuo.

In alternativa potrei farle fare l'offerta senza vincolo del mutuo, quindi con assegno di acconto NON vincolato al mutuo. Poi invece per la caparra attenderà la delibera del mutuo.

Si può fare? è legalmente valida? Grazie.

 

[reganam]

Sto vendendo un immobile di proprietà, la ragazza acquirente in 2 mesi e mezzo non è riuscita a farsi dare un mutuo, ogni volta con una scusa differente. Ovviamente l'offerta nel preliminare è vincolata alla delibera del suo mutuo.

Premetto che l'immobile non era in vendita, è venuta da me richiedendo il mio immobile (per diverse ragioni a lei molto comode) ed offrendomi una cifra congrua.

Sto però perdendo tempo ad andare a vedere a mia volta nuovi immobili per me, fare copie di planimetrie e documentazione varia ogni volta per una nuova pratica del mutuo dell'acquirente, contattare agenzie e tutto quello che ne consegue.

Visto il soggetto, e visto che le date anche sulla caparra che doveva versarmi sono ormai passate, valuto di rifare il preliminare inserendo una clausola di inadempienza e relativa penale da versare pari all'assegno di acconto, ad esempio: "è fissata una penale di euro x da addebitarsi alla parte acquirente qualora non venisse versata la caparra confirmatoria entro e non oltre il giorno x."

Dopo oltre due mesi mi trovo con un preliminare dove le scadenze non sono state rispettate e un assegno inutile sia per la data che riporta sia perchè l'offerta è vincolata al suo mutuo.

In alternativa potrei farle fare l'offerta senza vincolo del mutuo, quindi con assegno di acconto NON vincolato al mutuo. Poi invece per la caparra attenderà la delibera del mutuo.

Si può fare? è legalmente valida? Grazie.

stai li a perdere tempo con una cosi?
questa non te la comprerà mai la casa.

 

[iBMW]

Proprio per questo esigo la caparra nell'immediato o nuovo preliminare con acconto che posso trattenere anche in caso di mancata compravendita, volevo solo sapere se è legalmente valida una clausola simile. Insomma io due mesi li ho aspettati ma da quello che sembra bisogna aspettarne altrettanti e senza nessuna certezza, cosa che non mi sembra corretta, tra l'altro per un mutuo inferiore all'80% del valore immobile.

E' legalmente valida la clausola che voglio inserire? Posso trattene senza avere poi problematiche l'assegno di acconto? La cifra ovviamente è di importo modesto (3-5 mila euro). Chiaramente nel nuovo preliminare non si farà cenno alla delibera del mutuo.

 

[griphis]

Poiché il preliminare è scaduto causa mutuo, andrà rifatto se la parte acquirente è ancora interessata all'immobile, nel rifarlo puoi chiedere che non vi sia la clausola mutuo, ma non puoi esigere penali.

 

[marcopoleni]

<guarda per esperienza diretta ed indiretta 4 dirette, e una dozzina indirette.

nei contratti puoi inserire quello che vuoi, tanto poi quando si finisce dal Giudice, lui (il Giudice) la interpreta come vuole, capovolgendo il tutto anche contro la legge, nel senso che applica la legge come crede.
Tu stipuli in contratto di locazione? Bene lui lo vede come contratto di cessione di ramo d'azienda e viceversa.
tu stipuli un contratto di comodato? il Giudice lo vede come locazione...
tu scrivi nel contratto che la controparte si assume la colpa grave se fa qualcosa....? con una penale di 50 euro al giorno? il Giudice annulla la penale o la riduce a 5...
Infine spesso e volentieri (anche se dovessi vincere un contenzioso civile) le spese legali quando vengono appioppate al soccombete, (quando perchè spesso e volentieri vengono compensate) vengono liquidate in X/3 o X/4 tradotto tu hai speso 8000 euro? il giudice te ne liquida 3000, o 2000...
Lontano dalla Giustizia
sfido ogni parte qui presente a dimostrarmi il contrario.

 

[dino1976]

<guarda per esperienza diretta ed indiretta 4 dirette, e una dozzina indirette.

nei contratti puoi inserire quello che vuoi, tanto poi quando si finisce dal Giudice, lui (il Giudice) la interpreta come vuole, capovolgendo il tutto anche contro la legge, nel senso che applica la legge come crede.
Tu stipuli in contratto di locazione? Bene lui lo vede come contratto di cessione di ramo d'azienda e viceversa.
tu stipuli un contratto di comodato? il Giudice lo vede come locazione...
tu scrivi nel contratto che la controparte si assume la colpa grave se fa qualcosa....? con una penale di 50 euro al giorno? il Giudice annulla la penale o la riduce a 5...
Infine spesso e volentieri (anche se dovessi vincere un contenzioso civile) le spese legali quando vengono appioppate al soccombete, (quando perchè spesso e volentieri vengono compensate) vengono liquidate in X/3 o X/4 tradotto tu hai speso 8000 euro? il giudice te ne liquida 3000, o 2000...
Lontano dalla Giustizia
sfido ogni parte qui presente a dimostrarmi il contrario.

Questo da te descritto è uno dei problemi maggiori del nostro paese...
La mancanza di giustizia, quando pure dopo anni si arriva ad una sentenza questa è sempre molto aleatoria e a totale discrezione del giudice

 

[Tioppi]

Visto che le date sono passate, credo che puoi ritenere nullo quel preliminare.
Se avete inserito il "salvo buon fine mutuo", è chiaro che devi stare anche tu dietro ai tempi delle banche.

Di sicuro la ragazza non farà un nuovo preliminare con 5.000 euro di caparra senza il salvo buon fine mutuo, quindi potreste fare un preliminare senza il salvo buon fine mutuo e con una caparra di soli 500 euro. Così se la ragazza perde tempo oppure la banca non concede il mutuo, tu avrai avuto il tuo risarcimento e la ragazza avrà perso solo 500 euro. Tanto lei avrà comunque delle spese per istruttoria e perizia, quindi non sarai l'unica persona che le chiederà dei soldi senza che lei abbia comprato la casa.

 

[mcord]

Ma mandala a pescare e tieniti la casa ... così non devi cercartene un'altra e fare un trasloco ...


I giudici in Italia non hanno capito che l'affidabilità e prevedibilità del sistema giuridico dovrebbe stare sopra al loro personale senso di giustizia

 

[iBMW]

Allora ci ho parlato ieri sera tardi, sta avviando altra pratica del mutuo, mentre l'altra è ancora in corso ma dovrebbero darle l'esito entro la prima settimana di novembre (pare che non manchi nessun documento). Inoltre l'importo del mutuo è molto basso (parliamo di meno della metà del valore compravendita) ha busta paga a tempo indeterminato.

Io le ho proposto di attendere la prima settimana di novembre dopodichè rifacciamo il preliminare come "proposta irrevocabile di acquisto" e acconto che posso incassare da subito e trattenere anche se compravendita non viene completata a titolo di penale per inadempimento della parte acquirente (tutto per iscritto). Chiaramente la caparra (che sarà una cifra nettamente superiore) verrà data solo in un secondo momento con una data limite, per darle il tempo di ricevere il buon esito del mutuo.

Sembra le vada bene, dice che è "certo" il buon esito del mutuo. Quello che volevo capire, questa "proposta irrevocabile" dove non si fa cenno alla sospensiva del mutuo e anzi si mette per iscritto che l'acconto può essere trattenuto in caso di inadempienza della parte acquirente è legale e non avrebbe nulla a pretendere successivamente?

Io non avevo messo in vendita la casa, l'offerta è partita da lei pertanto devo tutelarmi nel caso in cui mi stesse facendo perdere tempo visto che sono già passati due mesi.

 

[nf232323]

Allora ci ho parlato ieri sera tardi, sta avviando altra pratica del mutuo, mentre l'altra è ancora in corso ma dovrebbero darle l'esito entro la prima settimana di novembre (pare che non manchi nessun documento). Inoltre l'importo del mutuo è molto basso (parliamo di meno della metà del valore compravendita) ha busta paga a tempo indeterminato.

Io le ho proposto di attendere la prima settimana di novembre dopodichè rifacciamo il preliminare come "proposta irrevocabile di acquisto" e acconto che posso incassare da subito e trattenere anche se compravendita non viene completata a titolo di penale per inadempimento della parte acquirente (tutto per iscritto). Chiaramente la caparra (che sarà una cifra nettamente superiore) verrà data solo in un secondo momento con una data limite, per darle il tempo di ricevere il buon esito del mutuo.

Sembra le vada bene, dice che è "certo" il buon esito del mutuo. Quello che volevo capire, questa "proposta irrevocabile" dove non si fa cenno alla sospensiva del mutuo e anzi si mette per iscritto che l'acconto può essere trattenuto in caso di inadempienza della parte acquirente è legale e non avrebbe nulla a pretendere successivamente?

Io non avevo messo in vendita la casa, l'offerta è partita da lei pertanto devo tutelarmi nel caso in cui mi stesse facendo perdere tempo visto che sono già passati due mesi.

Scusami, non puoi farle fare una proposta di acquisto, subordinata al mutuo.....quando le viene concesso il mutuo stipulate un compromesso nel quale viene prevista la cessione della casa dopo 6 mesi. E te ti prendi i 6 mesi per cercarne una nuova....
Così la lasci fare quello che vuole e te sei tranquillo, se poi ha la delibera del mutuo fate il compromesso e starà lei ad aspettare il tempo necessario affinchè tu trovi una sistemazione...

Quando ho acquistato io il compromesso prevedeva 4 mesi di tempo per andare all'atto...però potevano anche essere 6. Il venditore alla fine concluse il trasloco la mattina del rogito...

 

[griphis]

Allora ci ho parlato ieri sera tardi, sta avviando altra pratica del mutuo, mentre l'altra è ancora in corso ma dovrebbero darle l'esito entro la prima settimana di novembre (pare che non manchi nessun documento). Inoltre l'importo del mutuo è molto basso (parliamo di meno della metà del valore compravendita) ha busta paga a tempo indeterminato.

Io le ho proposto di attendere la prima settimana di novembre dopodichè rifacciamo il preliminare come "proposta irrevocabile di acquisto" e acconto che posso incassare da subito e trattenere anche se compravendita non viene completata a titolo di penale per inadempimento della parte acquirente (tutto per iscritto). Chiaramente la caparra (che sarà una cifra nettamente superiore) verrà data solo in un secondo momento con una data limite, per darle il tempo di ricevere il buon esito del mutuo.

Sembra le vada bene, dice che è "certo" il buon esito del mutuo. Quello che volevo capire, questa "proposta irrevocabile" dove non si fa cenno alla sospensiva del mutuo e anzi si mette per iscritto che l'acconto può essere trattenuto in caso di inadempienza della parte acquirente è legale e non avrebbe nulla a pretendere successivamente?

Io non avevo messo in vendita la casa, l'offerta è partita da lei pertanto devo tutelarmi nel caso in cui mi stesse facendo perdere tempo visto che sono già passati due mesi.

Allora partiamo dalle basi:
La proposta irrevocabile d'acquisto ed il preliminare di vendita le POTETE fare senza clausola sospensiva del mutuo, anche senza inserire la clausola ti trattenere l'acconto e la successiva caparra.
Poiché in assenza della clausola, per legge se la parte acquirente si ritira dalla compravendita perde l'acconto e deve versarne il doppio al venditore.

ATTENZIONE, perché se accettata la proposta ed il venditore si ritira (per qualsivoglia motivo), esso dovrà restituire l'assegno ed il doppio del valore al potenziale acquirente.
Stesso ragionamento se il tutto avviene dopo il preliminare (compromesso).

Inoltre, calcola che comunque la parte acquirente è in fase di richiesta mutuo, anche se non verrà segnata la clausola, dovrai attenerti alle tempistiche del mutuo, ergo se i primi di novembre fate la proposta, dovrete rogitare quasi sicuramente il nuovo anno.

Consiglio: l'assegno non incassarlo se pensi di poter avere problemi.

Di seguito uno schema:
-)Proposta acquirente accettata con Acconto da 5000€ (assegno).
---->Acquirente si tira indietro, perde assegno e deve versare 5000€ al venditore.
---->Venditore si tira indietro, restituisce assegno e deve versare 5000€ all'acquirente.

Successivamente,
-)Preliminare concordato con Caparra da 5000€ (assegno).
---->Acquirente si tira indietro, perde assegni e deve versare 10000€ al venditore.
---->Venditore si tira indietro, restituisce assegni e deve versare 10000€ all'acquirente.

 

[iBMW]

Perfetto è quello che pensavo, ora speriamo bene, come dicevo qualora entro la prima settimana di novembre non avesse ancora avuto il voucher dalla prima richiesta mutuo (effettuata ormai 2 mesi fa) sarà tassativo che firmerà una nuova proposta di acquisto irrevocabile senza sospensiva per il mutuo e quindi io avrò un assegno incassabile da subito (somma che diventa in ogni caso legalmente mia) a garanzia della sua serietà nell'acquisto. Grazie per i chiarimenti.

 

[griphis]

Perfetto è quello che pensavo, ora speriamo bene, come dicevo qualora entro la prima settimana di novembre non avesse ancora avuto il voucher dalla prima richiesta mutuo (effettuata ormai 2 mesi fa) sarà tassativo che firmerà una nuova proposta di acquisto irrevocabile senza sospensiva per il mutuo e quindi io avrò un assegno incassabile da subito (somma che diventa in ogni caso legalmente mia) a garanzia della sua serietà nell'acquisto. Grazie per i chiarimenti.

Non in ogni caso, in caso di tuo ritiro dalla vendita, paghi tu non l'acquirente.

 

[iBMW]

Si si ma non ho motivo attualmente per non venderglielo (altrimenti non avrei fatto nessun preliminare di vendita).

In ogni caso, oltre la tolleranza già indicata non accetterò di andare avanti senza garanzie perchè pare che la bancastia procedendo ora "alla valutazione" del reddito quindi sicuramente non le danno la delibera se non passano almeno 10-15 giorni vedendo la media di altre persone.

Poi sapete in che tempistica esce il perito? Solitamente si attende che esca il perito per dare la caparra o si può dare anche prima?

 

[gibO.o]

Ovviamente ci vuole la perizia per avere la delibera. Quindi con la clausola sospensiva la caparra va dopo.

 

[iBMW]

Alcune banche (telefonicamente) avevano detto che la delibera veniva inviata prima, perchè è basata sulla verifica reddituale della persona, mentre la perizia che si base sull'immobile, viene fatta successivamente.

In ogni caso cambia poco, perchè ho capito che sicuramente (nonostante siano già passati 2 mesi) la deliberà non la avrà prima di dicembre motivo per cui ho richiesto nuovo preliminare con acconto senza sospensiva del mutuo, la prossima settimana.