Acquisto prima casa, come muoversi

[Sara8]

Ciao a tutti sono a chiedervi un parere sull’acquisto della prima casa! Ho visto un appartamento tramite agenzia, poi sono a contatto direttamente con il costruttore. Se ora decidessi di proseguire con lui, senza l’agenzia, posso farlo?
Inoltre, acquistando direttamente dal costruttore, il preliminare di acquisto lo redige lui o il suo notaio? Quindi devo chiedere a lui di far mettere la sospensiva del buon esito del mutuo? ipotizzando che pagherei l’appartamento 85.000 euro di cui 66.000 di mutuo e 19.000 attraverso ab che mi daranno i miei genitori, sul preliminare posso far mettere che anche l’ab verrà incassato solo salvo erogazione del mutuo?
Scusate le tante domande ma per me è la prima volta...help me!

 

[broken brick]

Purtroppo stai partendo abbastanza male....
-primo consiglio: leggi altri casi simili di cui abbiamo parlato sul forum
-l'agente puoi anche provare a bypassarlo, come fanno molti, ma è probabile che ti richieda il pagamento.
-il notaio ha diritto di sceglierlo l'acquirente, in quanto parte debole.....

 

[Sara8]

Perché sto partendo male?
Non vedo perché l’agenzia dovrebbe farmi pagare la provvigione quando non ho fatto nessuna proposta per questo appartamento, al momento l’ho solo visto!
Il notaio del costruttore lo conosco, quindi non sarebbe un problema, vorrei solo sapere se se il costruttore può rifiutarsi di farmi inserire la clausola sospensiva legata al buon esito del mutuo
Grazie

 

[FraGiorgio]

Perché sto partendo male?
Non vedo perché l’agenzia dovrebbe farmi pagare la provvigione quando non ho fatto nessuna proposta per questo appartamento, al momento l’ho solo visto!
Il notaio del costruttore lo conosco, quindi non sarebbe un problema, vorrei solo sapere se se il costruttore può rifiutarsi di farmi inserire la clausola sospensiva legata al buon esito del mutuo
Grazie

All'intermediario spetta la parcella anche solo se ti ha fatto visitare l'immobile, perchè il suo ruolo è mettere in contatto acquirente e venditore, ruolo che nel tuo caso ha svolto.

 

[griphis]

Inoltre, la proposta la redigi tu, puoi utilizzare un modello che ti può fornire la ditta costruttrice, ma i vincoli li inserisci tu.
Il preliminare è concordato, quindi se tu vuoi quella clausola ed il venditore no, la compravendita non si fa.

Per quanto riguarda l'assegno, alla proposta tu ne versi uno, al preliminare un'altro. Il venditore può incassarli in qualsivoglia momento se vengono accettate. Infatti nel caso si tiri indietro dalla compravendita, DEVE restituire il doppio di tali cifre.

 

[Sara8]

Chiaro il discorso della figura dell'agente immobiliare, di fatto con loro ho firmato il foglio visita dell'appartamento che vale come incarico, dunque continuerò la trattativa con loro.
Vi pongo alcune domande:
- quando firmerò la mia proposta, sul modulo prestampato dell'agenzia farò apporre a penna la dicitura "salvo buon esito del mutuo", questo vuol dire che, anche l'assegno che consegnerò come caparra potrà essere incassato solo dopo che la banca avrà emesso la delibera positiva, giusto?
- per tutelarmi in caso di futuro fallimento dell'impresa costruttrice, è sufficiente registrare il preliminare di acquisto e spostare subito la residenza presso il nuovo appartamento?

 

[Chi Unque]

1) Giusto. Ricordati che nella discussione in rilievo trovi un testo di proposta di acquisto già scritto, e discusso nei vari dettagli. Compresa la clausola sul mutuo o sui controlli urbanistici e catastali
2) Non sono sicuro di avere capito la domanda. Tu ti vuoi tutelare dalla azione revocatoria dei creditori contro il costruttore in caso di suo fallimento?

 

[Sara8]

Grazie, la cosa che mi rende più serena è che la banca della cooperativa dalla quale comprerei è la stessa mia banca, quindi credo che controlli urbanistici e catastali avrebbero già dovuto farli loro, giusto?

Si esatto, vorrei tutelarmi da una eventuale azione revocatoria dei creditori in caso di fallimento, non si sa mai

 

[Chi Unque]

No, la banca non fa i controlli urbanistici e catastali. La banca fa solo alcuni di questi controlli, diciamo controlla che l’immobile abbia un valore di mercato sufficiente a garantirli e che non abbia grossi problemi di rivendibilita’. Ma non controlla tutto e non controlla lo stato degli impianti e la corrispondenza dell’immobile al capitolato, e altre cose che per te sono importanti. Per quello devi nominare un tuo tecnico (geometra, etc.)
Stai comprando in costruzione o già finito?

 

[Sara8]

L'appartamento è già finito, mancano solo delle rifiniture esterne, ma per il resto c'è tutto. Prima di firmare la mia proposta posso chiedere di visionare questi documenti? cosa devo richiedere nello specifico? grazie

 

[Chi Unque]

Intanto bisognerebbe capire se l'immobile è una villetta o un appartamento in condominio... perchè le cose da guardare cambiano... comunque ti faccio un elenco generico.

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

STATO DELL'IMMOBILE INTERNI:
1- Solaio -> saltella per vedere se vibra molto
2- Crepe evidenti -> falle vedere ad un tecnico
3- Piastrelle -> striscia i piedi per vedere le difformità
4- Infissi -> guarnizioni non appiccicose o secche, comprese quelle dei vetri
5- Imbiancata di recente -> forse nasconde muffa
6- Ha ancora i mobili della nonna -> chiedi di spostarli, guarda bene dietro
7- Ha una parete completamente a nord -> verificare presenza di muffa
8- Infiltrazioni dal tetto
9- Umidità di risalita (difficilmente risolvibile)
10- Esposizione ideale -> NORD: Ripostiglio, Scala, Bagno, Studio - EST: Camera, Bagno - SUD: Soggiorno - OVEST: Cucina

STATO DELL'IMMOBILE ESTERNI:
11- Facciate "scrostate" o rigonfiamenti -> intervento oneroso
12- Accessibilità alla copertura -> se non c'è un lucernario/botola bisogna sempre andare con cestello/ponteggio
13- Segni di colatura sulla facciata -> dilavamento, infiltrazioni
14- Se piano terra senza interrato deve avere il VESPAIO AREATO -> vedrai delle griglie ad h.50 cm in facciata

Quando hai visto tutto quello che ti ho elencato allora puoi parlare di soldi perchè sei in grado di valutare veramente ciò che comprerai

http://www.finanzaonline.com/forum/archive/index.php/t-1797546.html

 

[Sara8]

Perfetto, e chiaramente posso richiedere tutto ciò prima di fare la mia proposta?
Al momento so solo che si tratta di un appartamento all'interno di una palazzina, costruzione 2018 in pronta consegna; a detta loro trattasi di palazzina costruita secondo gli ultimi criteri di eco-compatibilità e risparmio energetico, dotata di impianto fotovoltaico che fornisce energia ad ogni singolo appartamento, completo di iscrizione al GSA, che non so cosa sia

 

[griphis]

Chiaro il discorso della figura dell'agente immobiliare, di fatto con loro ho firmato il foglio visita dell'appartamento che vale come incarico, dunque continuerò la trattativa con loro.
Vi pongo alcune domande:
- quando firmerò la mia proposta, sul modulo prestampato dell'agenzia farò apporre a penna la dicitura "salvo buon esito del mutuo", questo vuol dire che, anche l'assegno che consegnerò come caparra potrà essere incassato solo dopo che la banca avrà emesso la delibera positiva, giusto?
- per tutelarmi in caso di futuro fallimento dell'impresa costruttrice, è sufficiente registrare il preliminare di acquisto e spostare subito la residenza presso il nuovo appartamento?

mozzariello è in errore, al momento in cui il venditore e l'acquirente firmano il preliminare di vendita, il venditore può incassare gli assegno versati dall'acquirente. Ergo non si attende la delibera del mutuo da parte della banca. FAI ATTENZIONE!!!!!

Inoltre, per quanto riguarda la documentazione, si puoi richiederla prima della proposta d'acquisto, ma alcuni documenti non ti verrano dati, ti verranno mostrati soltanto dopo la proposta (che vincolerai alla sia alla richiesta di mutuo che alla mancanza di vizi di qualsivoglia genere burocratico e legale).

 

[Sara8]

Mamma mia quanto è complicato

 

[JacksonT]

Mamma mia quanto è complicato

Già ma stai comprando un immobile, non un cellulare

 

[Tioppi]

mozzariello è in errore, al momento in cui il venditore e l'acquirente firmano il preliminare di vendita, il venditore può incassare gli assegno versati dall'acquirente. Ergo non si attende la delibera del mutuo da parte della banca. FAI ATTENZIONE!!!!!

Ed aggiungo che, arrivati al momento dell'incasso, l'assegno potrebbe essere scaduto (non c'è una scadenza per i circolari?). Quindi il venditore può incassare. Se poi dovrà restituire i soldi, emetterà un nuovo assegno. Non è detto che deve tornare indietro per forza l'assegno originale.

PS, nell'esempio del "salvo buon fine mutuo", non è che se l'assegno viene incassato poi i soldi spariscono. Se dovranno tornare indietro, in un modo o nell'altro torneranno.

 

[Chi Unque]

mozzariello è in errore, al momento in cui il venditore e l'acquirente firmano il preliminare di vendita, il venditore può incassare gli assegno versati dall'acquirente. Ergo non si attende la delibera del mutuo da parte della banca. FAI ATTENZIONE!!!!!

Inoltre, per quanto riguarda la documentazione, si puoi richiederla prima della proposta d'acquisto, ma alcuni documenti non ti verrano dati, ti verranno mostrati soltanto dopo la proposta (che vincolerai alla sia alla richiesta di mutuo che alla mancanza di vizi di qualsivoglia genere burocratico e legale).

Chiariamo per la precisione. Nel momento in cui il venditore e l'acquirente firmano il preliminare di vendita, o prima ancora nel momento in cui si firma la proposta di acquisto e poi viene controfirmata dal venditore, il contratto NON E' ANCORA PERFEZIONATO se è stata inserita una clausola per il mutuo. Si perfeziona solo e unicamente se il mutuo viene concesso. La caparra può essere incassata prima dal venditore. Nel momento in cui il mutuo venisse rifiutato, il venditore deve restituirla. Se si rifiuta di restituirla gli si deve fare causa per avere i soldi indietro, e ovviamente andare in causa è una cosa lunga complicata e costosa. Per questo motivo in casi del genere l'assegno di caparra non viene dato di solito al venditore, ma lasciato in custodia presso il notaio o l'agenzia immobiliare in attesa dell'esito positivo della richiesta di mutuo

Per quanto riguarda i documenti, è possibile e anzi succede spesso che la parte venditrice cerca di non mostrarli tutti. Il compratore ha diritto di vederli, e sono praticamente tutti (tranne la parte relativa alle spese condominiali) accessibili pubblicamente. Si possono anche comprare via Internet

 

[Chi Unque]

Ed aggiungo che, arrivati al momento dell'incasso, l'assegno potrebbe essere scaduto (non c'è una scadenza per i circolari?). Quindi il venditore può incassare. Se poi dovrà restituire i soldi, emetterà un nuovo assegno. Non è detto che deve tornare indietro per forza l'assegno originale.

PS, nell'esempio del "salvo buon fine mutuo", non è che se l'assegno viene incassato poi i soldi spariscono. Se dovranno tornare indietro, in un modo o nell'altro torneranno.

All'atto pratico non succede. Come compratore se uno non è uno sprovveduto non lascia un assegno direttamente nelle mani del venditore prima dell'esito del mutuo

 

[Chi Unque]

Perfetto, e chiaramente posso richiedere tutto ciò prima di fare la mia proposta?
Al momento so solo che si tratta di un appartamento all'interno di una palazzina, costruzione 2018 in pronta consegna; a detta loro trattasi di palazzina costruita secondo gli ultimi criteri di eco-compatibilità e risparmio energetico, dotata di impianto fotovoltaico che fornisce energia ad ogni singolo appartamento, completo di iscrizione al GSA, che non so cosa sia

Si, puoi chiedere questo prima della proposta, e non credere ad affermazioni in senso contrario (i documenti arriveranno dopo, ecc. ecc.) i documenti ti servono adesso prima della proposta, dopo è tardi è complicato tornare indietro. Per quanto riguarda gli edifici nuovi o da ristrutturare, anche gli edifici nuovi possono avere problemi. Anzi, solitamente, hanno sempre problemi. Entrare in una casa perfetta è una fortuna, non capita sempre, e direi non capita nemmeno nella maggioranza dei casi. Qualche piccola sbavatura nella costruzione ci può essere sempre. Se non sono grossi problemi pazienza, ma in alcuni casi possono essere problemi seri e costosi da risolvere, infiltrazioni d'acqua etc.
Se posso permettermi, meglio che chiami un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) e lasci fare a chi se ne intende, fidati che sono soldi spesi molto bene.

 

[griphis]

@Mozzarello hai appena detto quel che ho affermato, dopo il preliminare il venditore può incassare l'assegno, lascia che il compratore lo lasci al notaio o all'agenzia, ma se vien lasciato al venditore, esso può incassarlo...
E' questo il punto cruciale in quanto se il compratore al momento dell'incasso (pensando che possa solo al rogito) ha altre spese e si regola diversamente son guai.
Per quanto riguarda documenti mostrabili successivamente intendevo quelli coperti da privacy, che di norma vengono mostrati successivamente.