comprare casa all'asta

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

luca011

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24/10/08
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buongiorno,
chiedo info a chi ha comprato casa all'asta o conosce bene questo mercato..
cè un app.to all'asta zona semi centrale a milano, sono andato a vederlo ed è molto bello (130mq) tramite lo studio che segue la procedura..
l'app.to è occupato, volevo chiedere:

- come funziona la procedura di rilascio dell'immobile? (sulla perizia cè scritto: il lotto XXX è occupato ma senza titolo opponibile alla procedura e quindi giuridicamente libero). insomma dal momento di aggiudicazione delle gara senza incanto quanto passa prima di entrare effettivamente nell'immobile?

- il prezzo base è ipotizziamo 300K, l'offerta minima di partecipazione alla gara è 200K.
in busta posso dichiarare importo di 200K e poi in fase di gara al rialzo si vedrà chi lo porta a casa giusto?
ma di solito ci si arriva al prezzo base?
scusate ma sono neofita di case comrpate in asta
 
- come funziona la procedura di rilascio dell'immobile? (sulla perizia cè scritto: il lotto XXX è occupato ma senza titolo opponibile alla procedura e quindi giuridicamente libero). insomma dal momento di aggiudicazione delle gara senza incanto quanto passa prima di entrare effettivamente nell'immobile?

Dipende da diversi fattori; in particolare dalla eventuale resistenza che possono fare gli occupanti, dall'efficienza del delegato alla vendita, dalle tempistiche dei tribunali (di solito, tribunali grandi = tempi maggiori). Nel 90% dei casi, puoi stimare un tempo che varia da 3 mesi ad un anno, con 6 mesi come media.

- il prezzo base è ipotizziamo 300K, l'offerta minima di partecipazione alla gara è 200K.
in busta posso dichiarare importo di 200K e poi in fase di gara al rialzo si vedrà chi lo porta a casa giusto?

Se il prezzo base è 300k, l'offerta minima è 225K ( il 75% di 300K ).
Puoi offrire 225k, e poi si va ai rilanci se ci sono più offerte.

Se è un'asta con incanto poi occorre aspettare altri 10 giorni per essere sicuri di essersi aggiudicati l'immobile (che potrebbero intervenire successivamente), ma ormai le aste sono quasi tutte senza incanto.

ma di solito ci si arriva al prezzo base?
Di solito no, ma certe volte lo si può anche superare.
 
Dipende da diversi fattori; in particolare dalla eventuale resistenza che possono fare gli occupanti, dall'efficienza del delegato alla vendita, dalle tempistiche dei tribunali (di solito, tribunali grandi = tempi maggiori). Nel 90% dei casi, puoi stimare un tempo che varia da 3 mesi ad un anno, con 6 mesi come media.



Se il prezzo base è 300k, l'offerta minima è 225K ( il 75% di 300K ).
Puoi offrire 225k, e poi si va ai rilanci se ci sono più offerte.

Se è un'asta con incanto poi occorre aspettare altri 10 giorni per essere sicuri di essersi aggiudicati l'immobile (che potrebbero intervenire successivamente), ma ormai le aste sono quasi tutte senza incanto.


Di solito no, ma certe volte lo si può anche superare.

Grazie delle informazioni
l'assegno di acconto è il 10% dell'offerta minima (22,5K) giusto?
ma dato che sono convivente e la casa la volessimo intestare a tutti e 2 ?
è necessatia una delega?
sulla dichiarazione di offerta andrebbero tutti e 2 i nominativi?
 
buongiorno,
chiedo info a chi ha comprato casa all'asta o conosce bene questo mercato..
cè un app.to all'asta zona semi centrale a milano, sono andato a vederlo ed è molto bello (130mq) tramite lo studio che segue la procedura..
l'app.to è occupato, volevo chiedere:

- come funziona la procedura di rilascio dell'immobile? (sulla perizia cè scritto: il lotto XXX è occupato ma senza titolo opponibile alla procedura e quindi giuridicamente libero). insomma dal momento di aggiudicazione delle gara senza incanto quanto passa prima di entrare effettivamente nell'immobile?

- il prezzo base è ipotizziamo 300K, l'offerta minima di partecipazione alla gara è 200K.
in busta posso dichiarare importo di 200K e poi in fase di gara al rialzo si vedrà chi lo porta a casa giusto? SI
ma di solito ci si arriva al prezzo base? Dipende da caso a caso, se sei a Milano semi centrale e come dici è bello è facile che si superi perchè la concorrenza può essere agguerrita... è vero che la metratura abbastanza ampia (130mq) può scoraggiare molti compratori
scusate ma sono neofita di case comrpate in asta

un abbraccio
h.
 
nessuno puo aiutarmi?
normalmente chi vuole effettuare i rilanci deve essere presente all'asta, anche se sono due persone. Però puoi chiedere al delegato come comportarti e se non c'è altra possibilità puoi depositare la domanda di partecipazione intestata ad un procuratore legale che poi parteciperà all'asta per vostro conto
 
per entrare in casa dipende dal giudice quando dice di consegnare le chiavi,puo' essere una settimana dopo come 6 msi dopo.
Il fatto sia occupato e' un problema maggiore( occupato da chi?)
per offerta invece se sei il solo te lo aggiudichi a 200k se invece ci dovesse essere una gara con diversi contendenti potresti e potrebbe arrivare anche sopra i 300k,dipende appunto dalla lotta
 
ieri ho partecipato all'asta dell'immobile che mi interessava a Milano..
erano 2 lotti adiacenti
1 bilocale con prezzo base a 160K e 1 trilocale a 370K (140MQ)
la zona è procaccini\canonica per chi è di milano

Io partecipavo all'asta per il trilocale..
Allora..
1 lotto (bilocale) andato a 304K
2 lotto (trilocale) andato a 605K..

insomma prezzi inavvicinabili..
Cmq ci saranno state più di 100 persone
 
ieri ho partecipato all'asta dell'immobile che mi interessava a Milano..
erano 2 lotti adiacenti
1 bilocale con prezzo base a 160K e 1 trilocale a 370K (140MQ)
la zona è procaccini\canonica per chi è di milano

Io partecipavo all'asta per il trilocale..
Allora..
1 lotto (bilocale) andato a 304K
2 lotto (trilocale) andato a 605K..

insomma prezzi inavvicinabili..
Cmq ci saranno state più di 100 persone


Pazzesco sopratutto il prezzo del bilocale, considerando che la zona non è male ma non eccelsa........ ma lo capisco, una volta mi ero interessato a un bilo ad isola, telefonai per prendere appuntamento per la visita, avevano già ricevuto 150 richieste....impressive
 
Pazzesco sopratutto il prezzo del bilocale, considerando che la zona non è male ma non eccelsa........ ma lo capisco, una volta mi ero interessato a un bilo ad isola, telefonai per prendere appuntamento per la visita, avevano già ricevuto 150 richieste....impressive

secondo me la zona è molto molto bella.
sei vicino al sempione, paolo sarpi che è rinata, in fondo a sarpi inizia brera..

i prezzi sono disumani ma ormai milano è questa dentro la circonvalla
 
ieri ho partecipato all'asta dell'immobile che mi interessava a Milano..
erano 2 lotti adiacenti
1 bilocale con prezzo base a 160K e 1 trilocale a 370K (140MQ)
la zona è procaccini\canonica per chi è di milano

Io partecipavo all'asta per il trilocale..
Allora..
1 lotto (bilocale) andato a 304K
2 lotto (trilocale) andato a 605K..

insomma prezzi inavvicinabili..
Cmq ci saranno state più di 100 persone

Era la prima asta o c'erano già stati dei ribassi?
In ogni caso, c'è qualcosa che non quadra.

Se era la prima asta, o era sballata per difetto la perizia o sono matti quelli che hanno comprato a prezzo superiori a quelli di mercato (la perizia dovrebbe riflettere i prezzi di mercato, eventualmente diminuiti di "qualcosina" per la modalità di vendita)

Se non era la prima asta e c'erano stati dei ribassi, non si capirebbe perché non è stata comprata alle aste precedenti.

Se così è andata, comunque, bene per il debitore che probabilmente riscuoterà la differenza tra il ricavato dell'asta ed il suo debito.
 
Ultima modifica:
Era la prima asta o c'erano già stati dei ribassi?
In ogni caso, c'è qualcosa che non quadra.

Se era la prima asta, o era sballata per difetto la perizia o sono matti quelli che hanno comprato a prezzo superiori a quelli di mercato (la perizia dovrebbe riflettere i prezzi di mercato, eventualmente diminuiti di "qualcosina" per la modalità di vendita)

Se non era la prima asta e c'erano stati dei ribassi, non si capirebbe perché non è stata comprata alle aste precedenti.

Se così è andata, comunque, bene per il debitore che probabilmente riscuoterà la differenza tra il ricavato dell'asta ed il suo debito.

prima asta..
si vede che non sei di milano.....
 
prima asta..
si vede che non sei di milano.....

Non sono di milano, ma resta assurdo perchè:
Se era la prima asta, o era sballata per difetto la perizia o sono matti quelli che hanno comprato a prezzo superiori a quelli di mercato (la perizia dovrebbe riflettere i prezzi di mercato, eventualmente diminuiti di "qualcosina" per la modalità di vendita)

Il prezzo base è dato dalla perizia, la quale a sua volta è determinata sulla base del valore di mercato. Se in quella zona il valore di mercato del bilocale, data la zona, era, poniamo di 300.000 euro, poteva periziare forse a 250.000 ma non certo a 160.000. Se ha periziato a 160.000 ed il valore di mercaato era 300.000 euro o più, siamo di fronte a perizia fatta male; a meno che dal periodo della perizia ad oggi gli immobili di quella zona si siano rivalutati (in controtendenza rispetto alla generalità del mercato italiano).
 
Non sono di milano, ma resta assurdo perchè:


Il prezzo base è dato dalla perizia, la quale a sua volta è determinata sulla base del valore di mercato. Se in quella zona il valore di mercato del bilocale, data la zona, era, poniamo di 300.000 euro, poteva periziare forse a 250.000 ma non certo a 160.000. Se ha periziato a 160.000 ed il valore di mercaato era 300.000 euro o più, siamo di fronte a perizia fatta male; a meno che dal periodo della perizia ad oggi gli immobili di quella zona si siano rivalutati (in controtendenza rispetto alla generalità del mercato italiano).

il prezzo base è circa il 20% in meno del prezzo di mercato..
aggiungici che Milano tira un sacco e avrai la tua risposta..
a te puo sembrare assurdo ma solo perchè non conosci milano tutto qui
dormi tranquillo
 
Non sono di milano, ma resta assurdo perchè:


Il prezzo base è dato dalla perizia, la quale a sua volta è determinata sulla base del valore di mercato. Se in quella zona il valore di mercato del bilocale, data la zona, era, poniamo di 300.000 euro, poteva periziare forse a 250.000 ma non certo a 160.000. Se ha periziato a 160.000 ed il valore di mercaato era 300.000 euro o più, siamo di fronte a perizia fatta male; a meno che dal periodo della perizia ad oggi gli immobili di quella zona si siano rivalutati (in controtendenza rispetto alla generalità del mercato italiano).

Anch'io ho provato qualche asta e tutte sono andate ben oltre il "prezzo di mercato".
Mi sembra ragionevole: non c'e' ragione per cui immobili appetibili debbano andar via a prezzo di saldo.
L'unico vantaggio che vedo io e' il poter accedere a case interessanti, che normalmente non arriverebbero sulla piazza perche' vendute a vicini o cerchia di conoscenti.
 
il prezzo base è circa il 20% in meno del prezzo di mercato..
aggiungici che Milano tira un sacco e avrai la tua risposta..
a te puo sembrare assurdo ma solo perchè non conosci milano tutto qui
dormi tranquillo

Scusami, io non conosco Milano, ma probabilmente tu non conosci i meccanismi delle aste, che sono uguali in tutta Italia :) Hai mai letto le perizie sugli immobili che sono all'asta? Se vuoi, puoi andare sul sito di un qualsiasi tribunale (compreso quello di Milano, immagino, che però in questo momento non mi funziona :D ) e scaricare qualche perizia. Vedrai che alla prima asta, il prezzo base è proprio il prezzo di perizia, il quale è a sua volta è stato calcolato dal perito sulla base del prezzo di mercato eventualmente ridotto di un 5 - 15% per il metodo di vendita all'asta. NB: a volte, le perizie sono vecchie e questo può comportare il fatto che al momento dell'asta i valori di mercato siano diversi da quelli vigenti al momento della perizia.

Il prezzo minimo che è possibile offrire, poi, è il prezzo base diminuito del 25%.

Come è calcolato il prezzo di perizia? Il perito deve indicare il prezzo venale dell'immobile, per il calcolo del quale il perito fa riferimento a:
- ad un prezzo base estratto da varie fonti più o meno fantasiose di cui di solito il perito fa una media: principalmente l'agenzia del territorio, ma anche i prezzi di vetrina dei siti immobiliari (diminuiti di una percentuale per tenere conto dello sconto medio), i prezzi di affitto moltiplicati per determinati moltiplicatori, ecc.
- applica dei moltiplicatori per tenere conto dello stato di conservazione dell'immobile, eventuali difformità catastali ed urbanistiche da sanare, il piano, la presenza o meno dell'ascensore, ecc. Tra tali moltiplicatori, c'è quasi sempre uno che tiene conto del fatto che trattasi di vendita all'asta e non di vendita su mercato libero; quest'ultimo moltiplicatore, generalmente, è compreso tra 0.85 e 0.95 (ossia tra -5% e -15%)

Esempio:
- Valore di mercato di un'immobile (in una determinata zona, ad un determinato piano, con un determinato stato di degrado, ecc.) 100.000 euro
- Prezzo di perizia = 100.000 euro x 0,90 = 90.000 euro (mettiamo uno sconto del 10% dovuto al metodo di vendita all'asta)
- Prezzo base = 90.000 euro (uguale al prezzo di perizia)
- Prezzo minimo = 67.500 euro (il 75% del prezzo base)

Mi sembra ragionevole: non c'e' ragione per cui immobili appetibili debbano andar via a prezzo di saldo.

A me la procedura della vendita all'asta piace, ma bisogna essere consapevoli che comporta qualche problema:
1 - Nella vendita da asta, non c'è garanzia dai vizi occulti. Se compri un'immobile all'asta e c'è un vizio occulto, te lo tieni, non ti puoi rivalere nei confronti del tribunale. Questo comporta già una prima riduzione del valore
2- Sopratutto, nella maggior parte dei casi, la casa viene venduta CONTRO la volontà dell'esecutato, che di solito la occupa e dovrebbe rilasciarla una volta venduta. A sua volta questo comporta diversi sotto problemi:
2a - se l'esecutato non rilascia di sua volontà l'immobile, potrebbero allungarsi un po' i tempi per entrarne in possesso
2b - essendo l'esecutato in difficoltà economiche, generalmente non effettua manutenzione, e dal momento della perizia al momento in cui ne entri in possesso, l'immobile potrebbe essere ulteriormente degradato, tanto più, che sapendo di doversene andare, l'esecutato non ha alcun interesse a tenerlo bene. Ad esempio, per fare un esempio banale, non si curerà troppo del fatto che se lascia la finestra aperta quella potrebbe sbattere e rompersi il vetro.
2c - proprio per il fatto delle difficoltà dell'esecutato e della consapevolezza che dovrà andarsene, di solito lascia dei debiti condominiali, che erediterà chi entra in possesso dell'immobile (anno in corso e anno precedente)
2d - può capitare e capita con una certa frequenza, che l'esecutato applichi delle ritorsioni (di solito - si spera - solo nei confronti dell'immobile) vandalizzandolo in varie misure il giorno prima di rilasciarlo. E' vero che poi in teoria dovrebbe pagare i danni, ma se avesse i soldi per pagare non avrebbe avuto la casa all'asta.


Questi sono i motivi principali per cui un'immobile all'asta è ragionevole che costi meno di un immobile venduto sul mercato libero.
 
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