Appartamento sopravvalutato, perchè?

[skipper1971]

Sono interessato ad un appartamento che a mio avviso è stato appena messo in vendita ad un prezzo tra il 30% e il 45% in più del mercato per la zona (30% secondo i prezzi degli annunci - 45% secondo i prezzi dell'osservatorio immobiliare), differenza in nessun modo giustificata dalle caratteristiche dell'immobile (tutte case costruite 15 anni fa dalla stessa impresa).
Un appartamento simile in tutto e per tutto è stato recentemente venduto da amici nello stesso edificio al 35% in meno al mq
Questo per dire che non è una mia valutazione spannometrica ma un dato il meno soggettivo possibile

La stessa agenzia immobiliare ha ammesso già al primo contatto telefonico che il prezzo è fuori mercato ma che il proprietario va "guidato" verso il prezzo giusto e ci vuole tempo....mah

Tra l'altro:
- è un appartamento grandicello, si parla quindi di cifre importanti e sappiamo che mentre il monolocale in certe zone è quasi un assegno circolare un 5 locali richiede più disponibilità e ha quindi un numero minore di potenziali acquirenti
- è una casa di cui tutti in zona conoscono benissimo vita morte e miracoli (materiali, finiture, prezzo al m2 pagato da chi sta vendendo, spese ecc)
- in zona entro 1 km stanno ancora costruendo a prezzi mq a nuovo 45-50% inferiori

Tutto ciò premesso io mi chiedo quali siano le motivazioni psicologiche e/o commerciali che portano a mettere in vendita a prezzi così palesemente gonfiati:
- sperano nell'amatore che si innamori della casa? variabile quantomeno astratta e imprevedibile nei tempi
- bias cognitivo del venditore (è mia quindi bellissima e vale tanto x me)?
- "ancoraggio mentale" ai prezzi del boom pre crisi?
- non vuole veramente vendere per qualche motivo inconscio quindi spara alto?

sono curioso di capire meglio, quali sono i possibili motivi per uscire con un prezzo che, salvo botte di c- è destinato a far perdere tempo a tutti?

 

[rrupoli]

Tutto ciò premesso io mi chiedo quali siano le motivazioni psicologiche e/o commerciali che portano a mettere in vendita a prezzi così palesemente gonfiati:
- sperano nell'amatore che si innamori della casa? variabile quantomeno astratta e imprevedibile nei tempi
- bias cognitivo del venditore (è mia quindi bellissima e vale tanto x me)?
- "ancoraggio mentale" ai prezzi del boom pre crisi?
- non vuole veramente vendere per qualche motivo inconscio quindi spara alto?

sono curioso di capire meglio, quali sono i possibili motivi per uscire con un prezzo che, salvo botte di c- è destinato a far perdere tempo a tutti?

Quelli che citi sono tutti motivi plausibili.
Il motivo inconscio o meno può essere il seguente: non ha necessità di vendere ma intende tastare il polso del mercato per qualche trimestre, capire quanto sono disposti a spendere i prospect per una casa bella come la sua.
Mettendo la casa in vetrina misura la temperatura del mercato nella sua microarea, nei prossimi mesi raccoglie le migliori offerte verbali o anche solo i feedback positivi/negativi e poi valuta le azioni successive compresa quella di ritirare l'immobile dal mercato.

L'agente è il primo destinato a perdere tempo ma evidentemente lo ritiene un buon biglietto da visita per attrarre prospect a cui proporre poi altre soluzioni immobiliari, una sorta di specchietto per le allodole. Altrimenti non avrebbe neanche accettato l'incarico a quel prezzo.

Tu comunque puoi farti una cultura da turista immobiliare nel valutare la qualità dell'immobile vedendolo dal vivo, anche se temi in cuor tuo che il venditore stia solo facendo la ruota come un pavone....

 

[l'orso]

Sono interessato ad un appartamento che a mio avviso è stato appena messo in vendita ad un prezzo tra il 30% e il 45% in più del mercato per la zona (30% secondo i prezzi degli annunci - 45% secondo i prezzi dell'osservatorio immobiliare), differenza in nessun modo giustificata dalle caratteristiche dell'immobile (tutte case costruite 15 anni fa dalla stessa impresa).
Un appartamento simile in tutto e per tutto è stato recentemente venduto da amici nello stesso edificio al 35% in meno al mq
Questo per dire che non è una mia valutazione spannometrica ma un dato il meno soggettivo possibile

La stessa agenzia immobiliare ha ammesso già al primo contatto telefonico che il prezzo è fuori mercato ma che il proprietario va "guidato" verso il prezzo giusto e ci vuole tempo....mah

Tra l'altro:
- è un appartamento grandicello, si parla quindi di cifre importanti e sappiamo che mentre il monolocale in certe zone è quasi un assegno circolare un 5 locali richiede più disponibilità e ha quindi un numero minore di potenziali acquirenti
- è una casa di cui tutti in zona conoscono benissimo vita morte e miracoli (materiali, finiture, prezzo al m2 pagato da chi sta vendendo, spese ecc)
- in zona entro 1 km stanno ancora costruendo a prezzi mq a nuovo 45-50% inferiori

Tutto ciò premesso io mi chiedo quali siano le motivazioni psicologiche e/o commerciali che portano a mettere in vendita a prezzi così palesemente gonfiati:
- sperano nell'amatore che si innamori della casa? variabile quantomeno astratta e imprevedibile nei tempi
- bias cognitivo del venditore (è mia quindi bellissima e vale tanto x me)?
- "ancoraggio mentale" ai prezzi del boom pre crisi?
- non vuole veramente vendere per qualche motivo inconscio quindi spara alto?

sono curioso di capire meglio, quali sono i possibili motivi per uscire con un prezzo che, salvo botte di c- è destinato a far perdere tempo a tutti?

Questo forum è veramente pieno di curiosi e psicologi della psiche umana: ti interessa l'immobile? Fai la tua offerta all'agente immobiliare incaricato (magari un 10% al di sotto perché tu possa trattare), poi dedicati ad altro, perché quella casa non è per te; se il venditore abbassa le pretese potrete cominciare a trattare altrimenti ciao.

 

[gibO.o]

Può essere... un'altra possibilità è che ha comprato in momento di bolla con mutuo tasso fisso e il debito residuo è ancora molto alto rispetto al valore della casa (vedi qui valore immobile inferiore a residuo mutuo).
Oppure non ha fretta.
Perchè "far perdere tempo a tutti"? Il tempo eventualmente lo perderà lui...

Non mi sembra una situazione così sorprendente...

 

[max80]

Tra l'altro:
- in zona entro 1 km stanno ancora costruendo a prezzi mq a nuovo 45-50% inferiori

Scusa ma allora non è meglio che acquisti qualcosa di nuovo se dici che costa la metà?

 

[barbara.mi]

Ma se un venditore vuole chiedere una cifra fuori da ogni logica perchè scervellarsi per comprenderne i motivi? Si guarda, si valuta e si passa oltre. Un venditore dovrebbe forse scrivere "al migliore offerente" visto che leggo di sconti "del canonico -20%" a prescindere dalla cifra richiesta ?

 

[JacksonT]

Mi viene in mente la barzelletta del tizio che andava in giro ripetendo "18, 18, 18, 18, 18..."

 

[makita00]

perchè non vuole venderlo... se non a una certa cifra.

 

[vincemil2016]

Scusami se e' sopravalutato e fuori mercato xrche' a te interessa? Si vede che ha caratteriste speciali che lo rendono piu' interessante degli altri

 

[*Bushido*]

Scusami se e' sopravalutato e fuori mercato xrche' a te interessa? Si vede che ha caratteriste speciali che lo rendono piu' interessante degli altri

tipo avere come vicine di pianerottolo un gruppo di ragazze 20 enni ninfomani?

 

[vincemil2016]

tipo avere come vicine di pianerottolo un gruppo di ragazze 20 enni ninfomani?

Nn sarebbe male

 

[skipper1971]

Ma se un venditore vuole chiedere una cifra fuori da ogni logica perchè scervellarsi per comprenderne i motivi? Si guarda, si valuta e si passa oltre. Un venditore dovrebbe forse scrivere "al migliore offerente" visto che leggo di sconti "del canonico -20%" a prescindere dalla cifra richiesta ?

intanto comprendere il motivo della vendita ti da una posizione di vantaggio, e poi sono affascinanto dall'irrazionalità umana sarà che
io sono una persona concreta, razionale e non mi piace menare il can per l'aia e queste cose non riesco a capirle
e poi in fondo ha fatto la stessa cosa chi ha risposto "perché lo vuoi sapere?"...che vi frega?
infatti sondato il terreno con l'agenzia per ora non c'è margine di trattativa, quindi valuto altre due opzioni, oltre al nuovo in costruzione e ciao se e quando vorrà ci sentiamo, sempre che non abbia già comprato altrove

 

[skipper1971]

Scusami se e' sopravalutato e fuori mercato xrche' a te interessa? Si vede che ha caratteriste speciali che lo rendono piu' interessante degli altri

infatti sarei stato disposto a pagare un premio rispetto alla media di mercato (non però il 55-65% in più) a lui non va bene e ciao in bocca al lupo

 

[reganam]

infatti sarei stato disposto a pagare un premio rispetto alla media di mercato (non però il 55-65% in più) a lui non va bene e ciao in bocca al lupo

invece di parlare di percentuali in astratto, parliamo di cose concrete con un po' di dati precisi, comune , mq, categoria, prezzo, ecc ecc

 

[vincemil2016]

intanto comprendere il motivo della vendita ti da una posizione di vantaggio, e poi sono affascinanto dall'irrazionalità umana sarà che
io sono una persona concreta, razionale e non mi piace menare il can per l'aia e queste cose non riesco a capirle
e poi in fondo ha fatto la stessa cosa chi ha risposto "perché lo vuoi sapere?"...che vi frega?
infatti sondato il terreno con l'agenzia per ora non c'è margine di trattativa, quindi valuto altre due opzioni, oltre al nuovo in costruzione e ciao se e quando vorrà ci sentiamo, sempre che non abbia già comprato altrove

Se sei cosi razionale xrche' perdi tempo a capire la presunta irrazionalita' altrui invece di comprare un appartamento al prezzo di mercato?..m i sa che tanto convreto nn sei

 

[Aleksander]

Oppure l appartamento vale.
Io se vedo un bellissimo appartamento che mi rapisce il cuore e penso che Max possa valere 300 ad esempio mi attivo per capire come prenderlo a 250.
Se la richiesta r 450 passo oltre

 

[iBMW]

Secondo me è solo una questione di richieste nella stessa zona.