Denominazione vani errata su planimetria catastale

Mol.A.

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Ciao a tutti,
sono in procinto di acquistare un appartamento (domani ho un appuntamento per il preliminare), su cui mi rimane un unico dubbio: l'attuale proprietario ha effettuato delle modifiche importanti ai muri interni, regolarmente denunciate al catasto.

La cartina catastale aggiornata, che ho, è corretta e i muri sono al posto giusto. Però, quella che ora è (e sarà anche con me) seconda camera, è indicata come Cucina sulla planimetria, poiché era così in origine pre-ristrutturazione. Il proprietario mi dice che l'importante è che i muri siano corretti, però vorrei avere una conferma da voi. Nella stanza è presente uno scaldabagno che farò spostare sul balconcino non appena farò il rogito.

La differente destinazione d'uso, rispetto a quella scritta, può dar luogo a problemi? Devo far aggiornare le cartine dal proprietario attuale prima del rogito?

Grazie in anticipo
 
Più che la conformità catastale (risolvibile con qualche cento euro) verifica quella edilizia... chiedi la pratica edilizia relativa alla variazione interna che hanno fatto.
 
Imho si tratta di inezie.
Se proprio vuoi contare i peli del sedere, verifica la superficie minima ed il rapporto aero-illumunante della camera.

Fai la stessa verifica sulla stanza adibita a nuova cucina insieme alla conformità degli impianti (comprese prese d'aria e camini).

In ultimo prova a ricalcolare la rendita catastale con le nuove destinazioni d'uso per vedere se ti conviene richiedere l'aggiornamento.
 
Fai la stessa verifica sulla stanza adibita a nuova cucina insieme alla conformità degli impianti (comprese prese d'aria e camini).

La stanza adibita a cucina è il soggiorno, molto ampio (e quindi c'era posto per la cucina a vista).
è stata portata l'acqua, ma non il gas, poiché c'è un piano ad induzione, per cui mi sentirei di dire che da quel punto di vista sono davvero inezie.

Il gas, utilizzato solo per scaldare l'acqua, è appunto presente nella cameretta e lo sposterò fuori non appena possibile (non appena avro qualche K€ per i lavori).

L'unica cosa che mi preoccupa è la seconda camera, a occhio e croce potrebbe essere 9mq che vedo indicati in più siti come minima dimensione per una camera.
 
Non sono inezie.
Sono cose che se non affronti ora (a spese loro) saranno un possibile problema futuro (a spese tue).

Però, aiutatemi a capire. Posso procedere con il preliminare indicando che il proprietario attuale si impegna a variare la denominazione catastale entro il rogito? (O entro 30 giorni dal preliminare, per esempio).

In pratica ci sarebbe da indicare la cucina in un angolo del soggiorno, e denominare diversamente la cameretta (se fossero 8,5m2 pazienza, ci può pure essere scritto "disimpegno" o "locale hobby", è perfettamente utilizzabile come cameretta).
 
Dalla tua descrizione vediamo le due possibilità:

1) cameretta superiore a 9 mq: vale 1 vano come la vecchia cucina, mentre il soggiorno+cucina (>25 mq) valgono 2 vani come prima il soggiorno; la rendita catastale rimane invariata

2) cameretta inferiore a 9 mq: accatastata come ripostiglio vale 1/3 di vano che ti porta ad avere una rendita più bassa. Dipende dagli estimi di zona, può essere 100 € o anche più. Risparmi soldi sia in fase di acquisto che a regime (IMU).
 
Vorrei assicurarmi che questa inesattezza non dia luogo a problemi, e vorrei sapere se secondo voi va sanata (o meglio, fatta sanare dal proprietario).

Considerate che la casa sarà oggetto di mutuo, quindi anche di perizia.
 
Intanto assicurati che il proprietario ti abbia detto tutto, c'è qualcosa che non torna:
se lui ha ristrutturato con "modifiche importanti" e contestuale trasferimento del locale cottura, non si capisce perchè al catasto i muri siano stati aggiornati mentre le destinazioni d'uso no.
Comincio a sospettare che per qualche motivo nella pratica edilizia la cucina è rimasta dov'era, controlla bene la planimetria della SCIA.
 
Vorrei assicurarmi che questa inesattezza non dia luogo a problemi, e vorrei sapere se secondo voi va sanata (o meglio, fatta sanare dal proprietario).

Considerate che la casa sarà oggetto di mutuo, quindi anche di perizia.


Per evitare che si debbano spendere 300-400 euro di Docfa per la modifica di un singolo elemento grafico sulla planimetria, l'AdE ha emesso una circolare (9-7-2010 nr.2 Paragrafo 3e) che rende non mandatorie tali variazioni:

L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione
incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di
interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di
annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di
destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione
catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la
presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera
b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla
legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la
variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di
carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della
rendita.
Di conseguenza, per tali ultimi casi, la dichiarazione di variazione non si ritiene dovuta, fatta salva
l’opportunità dei soggetti interessati di richiedere comunque l’allineamento attraverso gli usuali canali
informativi, quali, ad esempio per l’adeguamento della toponomastica, la segnalazione in front-office o
tramite Contact-Center.



Per esserne certo rivolgiti all'ufficio del catasto insieme al proprietario e chiedete conferma ad un funzionario che la correzione in oggetto ricade in una delle fattispecie citate nella circolare.
In genere correzioni cosmetiche vengono fatte alla prima occasione in cui è necessario fare una CILA o una SCIA.
Ovviamente stiamo dando per scontato che urbanisticamente la situazione sia sana e che si tratti solo di una correzione grafica altrimenti è tutto un altro paio di maniche...
 
Il proprietario dice di non sapere nulla di SCIA / DIA ecc.

Il mio dubbio ora è che lo studio che ha fatto la ristrutturazione abbia deciso più o meno in autonomia di lasciare una destinazione d'uso non corretta (vuoi per la superficie o per il rapporto aeroilluminante), e il proprietario sia effettivamente stato un po' incauto all'epoca.
 
Ho il vago sospetto che occorrerà una pratica edilizia in sanatoria percui il preliminare avrà le segg. clausole:

La parte venditrice, in riferimento alla normativa urbanistica vigente, dichiara che quanto in oggetto è stato realizzato in virtù di licenza edilizia n. … del …; dichiara inoltre che per le difformità interne di fatto realizzate rispetto allo stato progettuale, hanno dato mandato all’Ing. ……, per la redazione di una CILA/SCIA in sanatoria con successiva segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell’art. 24 del DPR 380/2001.

Il presente preliminare è sottoposto alla condizione sospensiva che, entro il termine stabilito per la stipula dell’atto definitivo, la parte promittente venditrice presenti la CILA/SCIA in sanatoria e ottenga la segnalazione certificata di agibilità, qualora non dovesse verificarsi detta condizione di presentazione della sanatoria e ottenimento dell'agibilità, il presente preliminare sarà da considerarsi risolto, e la parte promittente venditrice restituirà immediatamente le somme riscosse in data odierna a titolo di caparra confirmatoria, senza aggravio di interessi, perché con la restituzione della caparra, entrambe le parti non avranno altri a pretendere in relazione al presente atto.
 
Ultima modifica:
Ho il vago sospetto che occorrerà una pratica edilizia in sanatoria percui il preliminare avrà le segg. clausole:

ti ringrazio molto di questa aggiunta di cui sicuramente terrò conto.

Nel frattempo ho avuto modo di approfondire con il proprietario: dice che lui non ha nessun progetto presentato in comune da parte dell'impresa che ha fatto i lavori, e che le opere di spostamento dei muri (la parte grossa che dicevo) l'ha fatta il precedente proprietario. L'attuale, non avendo modificato nulla a livello murale, non ha modificato il catasto, e si è limitato a spostare la cucina in salotto.

Mi suggerisce di comprarla così e fare richiesta successivamente per la variazione, perché non ha tempo di farla lui prima. Mi dice anche che secondo lui, se hanno rogitato a lui, dovrebbe filare tutto liscio anche questa volta.

Voi che ne pensate?
Fermo restando che la casa mi interessa, potrei anche valutare di tirare un po' sul prezzo sul quale ci eravamo accordati, in modo che se in futuro devo tirare fuori quale cento o mille euro, almeno li ho risparmiati prima. Fattibile?
 
Eh certo... lui non ha fatto i controlli correttamente e vuole passare il pacco a te...
Deve fare sanatoria + var. catastale... non stai comprando caramelle!

Sanatoria ti costa 1.000 € di sanzione + parcella del professionista (1.000-2.000€)
E magari scoprirai che non c'è l'aeroilluminante o dimensioni sufficienti nelle camere...

Ti consiglio di fare controlli approfonditi.
Tipo questi Prima Visita Immobile - Cosa Controllare
 
Se hai fretta di aggiudicarti l'immobile potresti farlo però devi essere sicuro al 1000% che le difformità riscontrate si possano sanare con pochi spiccioli.
Ti devi rivolgere ad un professionista di fiducia che vada in Comune, consulti le carte in archivio, parli con l'ufficio tecnico e ti faccia un preventivo completo dell'operazione.
 
Sto continuando a documentarmi e sembra che per i lavori che ha effettuato l'attuale proprietario (impianti, porte, pavimenti ecc..) non sia necessaria la DIA / SCIA. E questo spiegherebbe come mai lui non ce l'ha.

Resta il fatto che c'è segnata una cucina al posto di una camera (e non capisco come mai quella stanza non sia stata segnata come altro locale, spostando la cucina in salotto anche sulla mappa catastale).

Le strade che vedo sono due:

1. Vado avanti così, proponendo un accordo sul prezzo di vendita che tenga conto di eventuali costi che dovrò sostenere io (es: abbassando il prezzo di 3k)
2. Lascio invariato il prezzo, ma inserisco nel preliminare la clausola sospensiva menzionata poco fa

Ci potrebbero essere altre vie?
 
ma c'è solo scritto cucina da una parte invece che da un'altra o a spostato, tolto, qualche parete? scusa magari lo hai già detto.
 
ma c'è solo scritto cucina da una parte invece che da un'altra o a spostato, tolto, qualche parete? scusa magari lo hai già detto.

è solo un errore di denominazione, la cucina è segnata dove ora c'è una seconda camera (io lascerò tutto così, e potrebbe essere che sia così perché quella stanza non è grande a sufficienza o non possiede il corretto rapporto aeroilluminante). Le pareti sono state tolte e spostate in passato, dal proprietario precedente, e sono corrette nella planimetria catastale.
 
è solo un errore di denominazione, la cucina è segnata dove ora c'è una seconda camera (io lascerò tutto così, e potrebbe essere che sia così perché quella stanza non è grande a sufficienza o non possiede il corretto rapporto aeroilluminante). Le pareti sono state tolte e spostate in passato, dal proprietario precedente, e sono corrette nella planimetria catastale.

solo la scritta non è un gran problema, diciamo che non te ne frega niente, per spostare le mura invece, il proprietario doveva avere un titolo (DIA; CILA; SCIA ecc), altrimenti i lavori sono abusivi e tu ti compri casa con un abuso, e ti assicuro che non tutti i notai se ne accorgono, mi è capitata questa cosa. l'allineamento al catasto non vuol dire niente, devi avere il titolo che ha permesso a chi ti vende casa di trasformala da A a B.
 
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