costi effettivi seconda casa

[Franny]

Scusate la domanda ma se acquistassi una seconda casa x metterla a rendita quale sarebbero le spese reali che dovrei sostenere io proprietario? Qualcuno può elencarne, compreso i costi nell'acquisto

 

[vivaslan]

Allora se compri come seconda casa paghi la Tassa di registro del 9% anziché del 2% che è quella agevolata.

Se compri con un finanziamento mutuo paghi l’imposta sostitutiva del 2% sull’importo del finanziamento anziché dello 0,25%

Poi, ci paghi l’Imu, il cui importo dipende dal Comune.

Ad esempio io pago per una casa piccola 625 euro e per una casa grande 1600 euro di Imu

 

[Franny]

Buongiorno, quindi mettiamo ipotesi comprassi una casa del valore di 100 k che spese dovrei sostenere?

 

[Pred_01]

Buongiorno, quindi mettiamo ipotesi comprassi una casa del valore di 100 k che spese dovrei sostenere?

ti è già stato spiegato da vivaslan; intanto a prescindere dai soldi che effettivamente dai al venditore, guarda sulle "carte" ufficiali (visura catastale e/o atto di proprietà), qual è la rendita catastale dell'immobile, quella deve essere moltiplicata per un coefficiente (mi pare 140 o 160) e su quel valore ci calcoli il 9%; questo è l'importo della tassa di registro (quale seconda casa).
Poi vedi quello che ti chiede il notaio, la forbice è abbastanza variabile, ed inoltre, sempre come ti ha detto vivaslan, se devi chiedere un mutuo, sulla cifra da mutuare, calcola il 2% che andranno via in tasse e, considera in questo caso che il notaio chiedere una somma maggiore perché dovrà redigere due atti : uno di compravendita ed uno di mutuo.

 

[Franny]

Certo, bisogna farsi due conti perché se compro casa x metterla a rendita, ma poi ci devo togliere dal rendimento, i costi x l'acquisto, la svalutazione, la manutenzione, le tasse, inquilini morosi, sbattimenti vari ecc ecc nn so che rendimento possa offrirmi, a quel punto conviene di più mettere la cifra anche su un conto deposito, che come rendimento mi sa che siamo lì, ma soprattutto nn c'è tutto sto sbattimento

 

[macantoni]

Scusate la domanda ma se acquistassi una seconda casa x metterla a rendita quale sarebbero le spese reali che dovrei sostenere io proprietario? Qualcuno può elencarne, compreso i costi nell'acquisto

Non è proprio il rendimento, ma:

ROI = (ricavi - costi) / capitale investito

Anche senza fare l'elenco, per i costi iniziali dell'acquisto, volendo ipotizzare un tetto massimo approssimativo, io calcolerei forfettariamente un 10% - inclusivo di costi di agenzia, imposta di registro, eventuale imposta sostitutiva sul finanziamento, spese del notaio, ecc.

Poi può essere un po' di più, o più probabilmente un po' di meno, ma probabilente l'ordine di grandezza è quello, e sempre che la casa sia perfetta e non ci siano da fare lavori di ristrutturazione. Comunque, calcoli di pagare la casa il 10% in più di quello che effettivamente la paghi, e grosso modo ti fai un idea del "denominatore" su cui calcolare il ROI.

Poi ci sono le spese di manutenzione straordinaria, l'IMU, le imposte sull'affitto che diminuiscono il numeratore (costi)



Sempre facendo i conti della serva, poniamo che
- l' IMU incida per lo 0,5% del valore commerciale della casa (ipotesi generalmente ottimistica)
- Le spese di manutenzione straordinaria, mediamente per l' 1% annuale (che vuol dire, il valore completo della casa ogni 100 anni per mantenerla integra nel tempo)
- il 21% di cedolare secca
- Metà dell'imposta di registrazione dell'affitto ( se non sbaglio, metà del 2% )
- Ci sia un tasso di sfitto medio di un mese all'anno (il tempo per trovare un inquilino: un primo inquilino, oppure un nuovo inquilino quando se ne è andato il precedente), quindi diciamo l' 8%
- Calcoliamo forfettariamente il 10% l'incidenza della morosità.

Ipotizzando un rendimento lordo del 6%, sull'immobile da 100.000 euro l'affitto sarà di 6.000 euro lordi l'anno teorici.

Iniziamo a togliere l' 8% come tasso di sfitto, e fanno 5520. Poi detraiamo su questi il 10% come incidenza della morosità, e arriviamo a 4968 euro.

Una volta pagata la cedolare secca e la quota di imposta di registro, si arriva a 3875 euro.

Supponendo che l' IMU incida per 500 euro (ottimistico) e le spese di amministrazione straordinaria mediamente per 1000 euro l'anno, si arriva a 2375 euro l'anno.

Quindi alla fine, abbiamo un ROI di
2375 / 110000 = 2,16 %

NB: so benissimo che i calcoli sono approssimativi ed in parte anche basati su presupposti ipotetici e inesatti, ma il risultato finale è grosso modo a quanto arrivano anche studi più seri e documentati.

 

[anguss]

Come hai ben detto ci sono sbattimenti, dichiarazioni dei redditi, registrazioni contratti di affitto, rotture di scatole condominiali, per non parlare se becchi l'affittuario sbagliato.
A proposito manca l'incidenza delle spese condominiali, alcune delle quali continuerai comunque a pagarle anche ad appartamento affittato.
Se poi lo lasci sfitto nei mesi invernali c'è pure la batosta del riscaldamento (meglio se autonomo perchè con le nuove regole sul riscaldamento i piani alti e bassi centralizzati piangono lacrime e sangue).

 

[Franny]

Non è proprio il rendimento, ma:

ROI = (ricavi - costi) / capitale investito

Anche senza fare l'elenco, per i costi iniziali dell'acquisto, volendo ipotizzare un tetto massimo approssimativo, io calcolerei forfettariamente un 10% - inclusivo di costi di agenzia, imposta di registro, eventuale imposta sostitutiva sul finanziamento, spese del notaio, ecc.

Poi può essere un po' di più, o più probabilmente un po' di meno, ma probabilente l'ordine di grandezza è quello, e sempre che la casa sia perfetta e non ci siano da fare lavori di ristrutturazione. Comunque, calcoli di pagare la casa il 10% in più di quello che effettivamente la paghi, e grosso modo ti fai un idea del "denominatore" su cui calcolare il ROI.

Poi ci sono le spese di manutenzione straordinaria, l'IMU, le imposte sull'affitto che diminuiscono il numeratore (costi)



Sempre facendo i conti della serva, poniamo che
- l' IMU incida per lo 0,5% del valore commerciale della casa (ipotesi generalmente ottimistica)
- Le spese di manutenzione straordinaria, mediamente per l' 1% annuale (che vuol dire, il valore completo della casa ogni 100 anni per mantenerla integra nel tempo)
- il 21% di cedolare secca
- Metà dell'imposta di registrazione dell'affitto ( se non sbaglio, metà del 2% )
- Ci sia un tasso di sfitto medio di un mese all'anno (il tempo per trovare un inquilino: un primo inquilino, oppure un nuovo inquilino quando se ne è andato il precedente), quindi diciamo l' 8%
- Calcoliamo forfettariamente il 10% l'incidenza della morosità.

Ipotizzando un rendimento lordo del 6%, sull'immobile da 100.000 euro l'affitto sarà di 6.000 euro lordi l'anno teorici.

Iniziamo a togliere l' 8% come tasso di sfitto, e fanno 5520. Poi detraiamo su questi il 10% come incidenza della morosità, e arriviamo a 4968 euro.

Una volta pagata la cedolare secca e la quota di imposta di registro, si arriva a 3875 euro.

Supponendo che l' IMU incida per 500 euro (ottimistico) e le spese di amministrazione straordinaria mediamente per 1000 euro l'anno, si arriva a 2375 euro l'anno.

Quindi alla fine, abbiamo un ROI di
2375 / 110000 = 2,16 %

NB: so benissimo che i calcoli sono approssimativi ed in parte anche basati su presupposti ipotetici e inesatti, ma il risultato finale è grosso modo a quanto arrivano anche studi più seri e documentati.

Quindi ho pensato bene, che forse è meglio un conto deposito

 

[musset]

Quindi ho pensato bene, che forse è meglio un conto deposito

La seconda casa rappresenta un costo anche nel momento in cui vorrai tornare in possesso del tuo capitale investito, i rischi di svalutazione sono troppo alti. Con il conto deposito tornerai in possesso sempre del tuo capitale anche in presenza di un eventuale vincolo.