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Buongiorno, quindi mettiamo ipotesi comprassi una casa del valore di 100 k che spese dovrei sostenere?
Scusate la domanda ma se acquistassi una seconda casa x metterla a rendita quale sarebbero le spese reali che dovrei sostenere io proprietario? Qualcuno può elencarne, compreso i costi nell'acquisto
Non è proprio il rendimento, ma:
ROI = (ricavi - costi) / capitale investito
Anche senza fare l'elenco, per i costi iniziali dell'acquisto, volendo ipotizzare un tetto massimo approssimativo, io calcolerei forfettariamente un 10% - inclusivo di costi di agenzia, imposta di registro, eventuale imposta sostitutiva sul finanziamento, spese del notaio, ecc.
Poi può essere un po' di più, o più probabilmente un po' di meno, ma probabilente l'ordine di grandezza è quello, e sempre che la casa sia perfetta e non ci siano da fare lavori di ristrutturazione. Comunque, calcoli di pagare la casa il 10% in più di quello che effettivamente la paghi, e grosso modo ti fai un idea del "denominatore" su cui calcolare il ROI.
Poi ci sono le spese di manutenzione straordinaria, l'IMU, le imposte sull'affitto che diminuiscono il numeratore (costi)
Sempre facendo i conti della serva, poniamo che
- l' IMU incida per lo 0,5% del valore commerciale della casa (ipotesi generalmente ottimistica)
- Le spese di manutenzione straordinaria, mediamente per l' 1% annuale (che vuol dire, il valore completo della casa ogni 100 anni per mantenerla integra nel tempo)
- il 21% di cedolare secca
- Metà dell'imposta di registrazione dell'affitto ( se non sbaglio, metà del 2% )
- Ci sia un tasso di sfitto medio di un mese all'anno (il tempo per trovare un inquilino: un primo inquilino, oppure un nuovo inquilino quando se ne è andato il precedente), quindi diciamo l' 8%
- Calcoliamo forfettariamente il 10% l'incidenza della morosità.
Ipotizzando un rendimento lordo del 6%, sull'immobile da 100.000 euro l'affitto sarà di 6.000 euro lordi l'anno teorici.
Iniziamo a togliere l' 8% come tasso di sfitto, e fanno 5520. Poi detraiamo su questi il 10% come incidenza della morosità, e arriviamo a 4968 euro.
Una volta pagata la cedolare secca e la quota di imposta di registro, si arriva a 3875 euro.
Supponendo che l' IMU incida per 500 euro (ottimistico) e le spese di amministrazione straordinaria mediamente per 1000 euro l'anno, si arriva a 2375 euro l'anno.
Quindi alla fine, abbiamo un ROI di
2375 / 110000 = 2,16 %
NB: so benissimo che i calcoli sono approssimativi ed in parte anche basati su presupposti ipotetici e inesatti, ma il risultato finale è grosso modo a quanto arrivano anche studi più seri e documentati.
Quindi ho pensato bene, che forse è meglio un conto deposito