Case, un acquisto su sei fa l occhiolino al business degli affitti

[reganam]

Investire sulla casa per darla in affitto

Comprare un’abitazione per trarne un reddito. In Italia, secondo le ultime rilevazioni, accade sempre più spesso. E a confermarlo c’è un’analisi dell’Osservatorio Nomisma secondo cui nelle grandi città un acquisto di immobile su sei (poco più del 15% del totale) è motivato dalla prospettiva di cercare inquilini. A guidare questo trend sono le città d’arte: a Venezia su 100 acquisti ben 36 vengono effettuati con l’obiettivo di affittare l’abitazione, a Firenze invece questo accade nel 22,9% dei casi. A seguire Milano col 18%, mentre Roma è sotto media con il 10%.

La casa, dunque, torna a essere un bene rifugio come è avvenuto per molti anni. Secondo il Corriere della Sera, che ha analizzato la situazione nell’inserto economico, sono tre i fattori che giustificano l’espansione del business delle case da investimento. Innanzitutto, la crescita della domanda di locazione da parte di famiglie che non possono permettersi l’acquisto oppure non hanno i requisiti per ottenere un mutuo: secondo i dati, nelle grandi città il 48% delle famiglie che cercano casa sono interessate all’affitto. Il secondo fattore è rappresentato dai canoni in rialzo, giustificati dalla scarsità di offerta perché i proprietari preferiscono affittare a studenti o turisti. Infine alla domanda che cresce non corrisponde un’offerta istituzionale in grado di rispondere in maniera adeguata.

In ogni caso, secondo una simulazione del Corriere, non sempre investire in una casa con la prospettiva di affittarla si rivela un buon affare. I rendimenti teorici vanno dal 4 al 5,5% all’anno, ma si tratta di rendimento lordo da cui vanno scalate, tra le altre, le spese di manutenzione, il costo della cedolare secca, l’Imu e la Tasi. Il rendimento netto scende così ad una forbice compresa tra l’1,8 e il 2,3% all’anno. Sempre che l’abitazione, al momento di essere rivenduta, non si sia svalutata.

 

[arte3000]

Investire sulla casa per darla in affitto

Comprare un’abitazione per trarne un reddito. In Italia, secondo le ultime rilevazioni, accade sempre più spesso. E a confermarlo c’è un’analisi dell’Osservatorio Nomisma secondo cui nelle grandi città un acquisto di immobile su sei (poco più del 15% del totale) è motivato dalla prospettiva di cercare inquilini. A guidare questo trend sono le città d’arte: a Venezia su 100 acquisti ben 36 vengono effettuati con l’obiettivo di affittare l’abitazione, a Firenze invece questo accade nel 22,9% dei casi. A seguire Milano col 18%, mentre Roma è sotto media con il 10%.

La casa, dunque, torna a essere un bene rifugio come è avvenuto per molti anni. Secondo il Corriere della Sera, che ha analizzato la situazione nell’inserto economico, sono tre i fattori che giustificano l’espansione del business delle case da investimento. Innanzitutto, la crescita della domanda di locazione da parte di famiglie che non possono permettersi l’acquisto oppure non hanno i requisiti per ottenere un mutuo: secondo i dati, nelle grandi città il 48% delle famiglie che cercano casa sono interessate all’affitto. Il secondo fattore è rappresentato dai canoni in rialzo, giustificati dalla scarsità di offerta perché i proprietari preferiscono affittare a studenti o turisti. Infine alla domanda che cresce non corrisponde un’offerta istituzionale in grado di rispondere in maniera adeguata.

In ogni caso, secondo una simulazione del Corriere, non sempre investire in una casa con la prospettiva di affittarla si rivela un buon affare. I rendimenti teorici vanno dal 4 al 5,5% all’anno, ma si tratta di rendimento lordo da cui vanno scalate, tra le altre, le spese di manutenzione, il costo della cedolare secca, l’Imu e la Tasi. Il rendimento netto scende così ad una forbice compresa tra l’1,8 e il 2,3% all’anno. Sempre che l’abitazione, al momento di essere rivenduta, non si sia svalutata.

Quindi,se ho capito bene,ci investi,per esempio,100k che a fine anno dovrebbero renderti 2/2,5k?

Se tutto fila liscio.

Non ci siamo.

 

[arte3000]

Anche in passato i rendimenti erano questi,non ricordo periodi favolosi nel mercato immobiliare.

Per parlare di rendite interessanti o si abbassa il prezzo delle case,o si alzano i contratti d'affitto.

Non vedo troppe alternative.

 

[riavulill]

Scusate ma 2k su 100k si possono ottenere anche con qualche conto deposito o bot.
E senza imprevisti di spese straordinarie, ordinarie, lavori, inquilini morosi, legali, rogne varie, ade, 730, svalutazione e invecchiamento dell'immobile, spese di riscaldamento (altissime ormai se la casa resta vuota) e potrei continuare.

 

[reganam]

Scusate ma 2k su 100k si possono ottenere anche con qualche conto deposito o bot.
E senza imprevisti di spese straordinarie, ordinarie, lavori, inquilini morosi, legali, rogne varie, ade, 730, svalutazione e invecchiamento dell'immobile, spese di riscaldamento (altissime ormai se la casa resta vuota) e potrei continuare.

dovresti diglielo all unicredit che si guadagna il 2% facile visto che danno i mutui all 1,40% fisso

I migliori mutui a tasso fisso di oggi | MutuiOnline.it

 

[rickiconte]

Scusate ma 2k su 100k si possono ottenere anche con qualche conto deposito o bot.
E senza imprevisti di spese straordinarie, ordinarie, lavori, inquilini morosi, legali, rogne varie, ade, 730, svalutazione e invecchiamento dell'immobile, spese di riscaldamento (altissime ormai se la casa resta vuota) e potrei continuare.

Infatti secondo me hai perfettamente ragione, 2% è troppo poco visti gli inconvenienti (e sbattimenti) a cui si andrebbe incontro.

 

[mattingam]

Secondo voi qual è oggi il rendimento netto che giustificherebbe l'acquisto di un immobile al fine di affittarlo?

 

[Pred_01]

secondo me un rendimento "serio" non è "a costo zero" : nel senso che forse si dovrebbero fittare le camere, quindi casa ammobiliata, ma a questo punto non è più una rendita, bensì un lavoro vero e proprio.

 

[l'orso]

Scusate ma 2k su 100k si possono ottenere anche con qualche conto deposito o bot.
E senza imprevisti di spese straordinarie, ordinarie, lavori, inquilini morosi, legali, rogne varie, ade, 730, svalutazione e invecchiamento dell'immobile, spese di riscaldamento (altissime ormai se la casa resta vuota) e potrei continuare.

Non sono esperto di rendimenti ma non mi risulta che i bot rendano il 2%, né che le banche ti riconoscano più dell'un per cento da cui devi sempre togliere le tasse. Devi anche considerare che con gli immobili parliamo di un rendimento reale, mentre con gli strumenti finanziari i rendimenti sono numerici: in assenza di inflazione è ininfluente ma metti che le cose cambino....in Argentina o in Venezuela è differente avere titoli garantiti dallo stato o immobili.

 

[anguss]

Non sono esperto di rendimenti ma non mi risulta che i bot rendano il 2%, né che le banche ti riconoscano più dell'un per cento da cui devi sempre togliere le tasse. Devi anche considerare che con gli immobili parliamo di un rendimento reale, mentre con gli strumenti finanziari i rendimenti sono numerici: in assenza di inflazione è ininfluente ma metti che le cose cambino....in Argentina o in Venezuela è differente avere titoli garantiti dallo stato o immobili.

Secondo me voleva dire BTP per i cui rendimenti puoi dare un'occhiata qui:

BTP Rendimenti netti

Per le banche si è parlato di conti deposito e non di conti bancari.
Nella sezione dedicata ai conti deposito del fol puoi trovare tranquillamente conti che ti riconoscono quelle cifre su medie scadenze (parliamo di 3-4-5 anni).
Gli immobili rendimento reale? E' il più incerto che ci sia al momento.
Basta un semplice affittuario moroso per mandare all'aria tutti i calcoli senza scomodare i mercati.
Le spese poi sono molto più alte di quelle discusse qui, c'è un thread appena aperto nella sezione immobiliare che parla proprio di quanto può costare una seconda casa da mettere a reddito.

 

[rickiconte]

Non sono esperto di rendimenti ma non mi risulta che i bot rendano il 2%, né che le banche ti riconoscano più dell'un per cento da cui devi sempre togliere le tasse. Devi anche considerare che con gli immobili parliamo di un rendimento reale, mentre con gli strumenti finanziari i rendimenti sono numerici: in assenza di inflazione è ininfluente ma metti che le cose cambino....in Argentina o in Venezuela è differente avere titoli garantiti dallo stato o immobili.

Con cd a lunga scadenza arrivi a percentuali simili e lo sbattimento è "infinitamente" inferiore.
Ad esempio con conto deposito Esagon a 84 mesi arrivi al 2.5% lordo con bollo a carico della banca, netto 1,85%.

 

[macantoni]

Non sono esperto di rendimenti ma non mi risulta che i bot rendano il 2%, né che le banche ti riconoscano più dell'un per cento da cui devi sempre togliere le tasse. Devi anche considerare che con gli immobili parliamo di un rendimento reale, mentre con gli strumenti finanziari i rendimenti sono numerici: in assenza di inflazione è ininfluente ma metti che le cose cambino....in Argentina o in Venezuela è differente avere titoli garantiti dallo stato o immobili.

il BTP decennale rende ad oggi circa il 2,5% netto.

Corretto il ragionamento sul valore a moneta costante. Il confronto lo farei con il BTPi (indicizzato all'inflazione) decennale IT0005246134, scadenza Maggio 2028, che facendo due calcoli a spanne dovrebbe rendere netti l' 1,5% + Inflazione

Poniamo che l'immobile renda netto anche il 2,2% + Inflazione (calcolo a spanne che ho fatto in altro thread)

La differenza è dello 0,7% annuo. Vale lo sbattimento?
E' soggettivo: su un capitale di 100.000 euro, lo 0,7% sono 700 euro l'anno.

Oltre allo sbattimento, occorre calcolare la differenza in liquidità: il BTP, in caso di necessità, lo vendi quando vuoi ed hai i soldi sul conto in 3 giorni; eventualmente, puoi venderne anche solo una parte. Le commissioni per la compra-vendita di un BTP sono minime, a differenza di quelle per una casa, che puoi vendere (in pratica) solo per intero ed in tempi lunghi ed incerti.

Da considerare, dall'altro lato, anche la valenza dell'immobile come bene rifiugio. In caso di grave crisi finanziaria, il titolo cartaceo perderà valore molto più del mattone. Esistono anche altri beni rifugio, come l'oro, che però non possono essere messi a reddito mentre la casa, unisce l'aspetto del bene rifugio con quello dell'investimento.

 

[mattingam]

Riformulo quanto avevo chiesto in termini piu generici poco sopra.
Attualmente sto valutando l'acquisto a fini affitto di un immobile da 80 mq commerciali, in centro storico di una cittadina di 40k anime, che necessità di ristrutturazione.
Gli affitti medi nella zona per immobili simili si aggirano sui 500-550€.
Tenedo come riferimento il valore più basso (500€) e quindi una rendita netta annuale, tolta Imu, ecc. pari a circa 4.000 €, un investimento di 100k (acquisto+notaio+agenzia+ristrutturazione+arredo) quindi con una rendita netta del 4% lo riterreste sostenibile, al netto di trovare inquilini seri?
Visti gli attuali rendimenti del capitale (al netto tra cd o btp siamo sotto il 2%) il gioco vale la candela oppure no?

 

[l'orso]

Sarò fissato, ma in questo momento non voglio avere un''obbligazione: solo debiti, equity e immobili

 

[anguss]

Riformulo quanto avevo chiesto in termini piu generici poco sopra.
Attualmente sto valutando l'acquisto a fini affitto di un immobile da 80 mq commerciali, in centro storico di una cittadina di 40k anime, che necessità di ristrutturazione.
Gli affitti medi nella zona per immobili simili si aggirano sui 500-550€.
Tenedo come riferimento il valore più basso (500€) e quindi una rendita netta annuale, tolta Imu, ecc. pari a circa 4.000 €, un investimento di 100k (acquisto+notaio+agenzia+ristrutturazione+arredo) quindi con una rendita netta del 4% lo riterreste sostenibile, al netto di trovare inquilini seri?
Visti gli attuali rendimenti del capitale (al netto tra cd o btp siamo sotto il 2%) il gioco vale la candela oppure no?

Sono opinioni personali, io non mi metterei quest'impegno sul groppone per un interesse così basso e non sicuro.
Tra l'altro si parla di rialzi dei tassi di interesse nel nuovo anno, potrebbe essere il caso di attendere un attimino e mantenere la liquidità.

 

[macantoni]

Riformulo quanto avevo chiesto in termini piu generici poco sopra.
Attualmente sto valutando l'acquisto a fini affitto di un immobile da 80 mq commerciali, in centro storico di una cittadina di 40k anime, che necessità di ristrutturazione.
Gli affitti medi nella zona per immobili simili si aggirano sui 500-550€.
Tenedo come riferimento il valore più basso (500€) e quindi una rendita netta annuale, tolta Imu, ecc. pari a circa 4.000 €, un investimento di 100k (acquisto+notaio+agenzia+ristrutturazione+arredo) quindi con una rendita netta del 4% lo riterreste sostenibile, al netto di trovare inquilini seri?
Visti gli attuali rendimenti del capitale (al netto tra cd o btp siamo sotto il 2%) il gioco vale la candela oppure no?

Il diavolo si annida nei dettagli, ed in particolare in quell'ecc.

Tolto anche ecc. ti restano circa 2000 euro, non circa 4000.
Trovi qui un calcolo costi effettivi seconda casa

 

[riavulill]

Il diavolo si annida nei dettagli, ed in particolare in quell'ecc.

Sono d'accordo, in quell'ecc. ci potrebbe anche essere il naufragio dell'investimento.

 

[comolego]

eccetera eccetera..... si arriva anche ad un netto pari alla metà del lordo. E' il calcolo che faccio io.

 

[mattingam]

Certo in quel eccetera si annida un po di tutto. In ogni caso mi spingero' in questo investimento solo se riuscirò a portare a casa una redditività lorda superiore al 6%, in modo da avere un margine di sicurezza contro tutti, o quasi, gli eccetera di questo mondo.

 

[serpal]

A mio parere oggi l'acquistare un immobile da mettere a reddito rappresenta un buon investimento, in confronto proprio con un qualsiasi prodotto finanziario/bancario.

Premettendo che nessun investimento è privo di rischi, quindi può benissimo fallire una banca come crollare una casa...
Un immobile specialmente commerciale può rendere un 7/8 % lordo, almeno nel mio caso è così. Poi certo ci vuole fortuna, inquilino affidabile, e costi di gestione accettabili.
Io ho anche investito in CD, ma con durate brevi, e quindi con quasi nulla di interesse.
Per un 2,50% lordo e tenere vincolato una parte dei miei risparmi 7 anni... bè dovrebbero offrirmi almeno un 5% lordo.

Non riesco proprio a comprendere questo pessimismo sull'investimento immobiliare... prezzi bassi, canoni di locazione in rialzo, maggiore domanda di affitti rispetto a 15 anni fa dove tutti volevano comprare con prezzi alle stelle... e con rendimenti bancari molto più alti in confronto ad ora.