3D comparativo sui co-hosting e sui facilitatori di Air Bnb

P.A.T.

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Buongiorno,
stavo elaborando delle statistiche sulle aziende che forniscono servizi ausiliari ad Air Bnb e intendevo scambiare esperienze con qualcuno di voi.

Come primo lavoro di screening ho selezionato quelli piu' noti, se ne conoscete altri aggiungeteli pure alla lista
 

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Come secondo criterio valutativo avevo inizialmente pensato a

A) i servizi offerti e alla loro gamma.
B) i prezzi e i costi del servizio.


Dopo qualche ora di ricerca su Internet e qualche scambio di e-mail con alcuni sono propenso a pensare che sulla carta servizi, prezzi e costi sono tra tutti piu' o meno equivalenti, data la necessita' dei newcomer di appiattirsi sull'offerta commerciale degli incumbent, tipo Clean Bnb.

Ci sono dei servizi interessanti ed originali che vanno oltre il tradizionale check in, check out, cambio biancheria, etc. ma la sostanza e' che piu' o meno tutti offrono prezzi e costi che si aggirano attorno al 10% per un pacchetto base e al 18-20% per un pacchetto completo.

Io credo che possa esserci qualche altro fattore piu' importante di scelta, cioe' la volonta' o meno di far vedere a tutti questi co-hosting il loro

portfolio


Alcuni lo mostrano sul sito, ma sono una netta minoranza. Alla richiesta di far vedere in privato uno di questi ha risposto evasivamente. Di altri sto aspettando ancora le risposte alle e-mail. E' cosi' spinoso chiedere ad un co-hosting o ad un facilitatore di far vedere qual è la loro copertura su Air Bnb per poterlo valutare ? :mmmm:

A me sembra che la possibile ritrosia di far vedere il portfolio, che peraltro e' di pubblica visione su Air Bnb, costituisca un insormontabile scoglio a qualsiasi analisi comparativa, reportage o inchiesta si voglia fare.

Tutti dichiarano sul sito di essere professionali nelle foto, abilissimi nel relooking, ma se manca la visione di un portfolio come si fa a stabilirlo ?
 
Affidi un appartamento per ciascuno e a fine mandato tiri le somme, quella è la migliore analisi comparativa.
 
Affidi un appartamento per ciascuno e a fine mandato tiri le somme, quella è la migliore analisi comparativa.

Ipotizzando di non avere 9 appartamenti, ma qualcuno in meno, come faccio a ripartire le assegnazioni se non mi fanno vedere i loro portfolio ?
C'e' chi dice di voler arrivare a 50 a Roma, c'e' chi dice di voler arrivare entro fine anno a 30 a Milano.
Tutti i cohosting dicono di avere obiettivi ambiziosi, dicono di far arrivare a guadagnare il 50% in piu' di quanto si guadagni oggi.

Ma quanti ne hanno realmente in portafoglio oggi ? :confused:

E soprattutto, come si possono vedere le presentazioni dei loro appartamenti su Air Bnb, che dicono di essere "molto professionali" ?
 
mi sono affidato a strumenti in rete quali airdna.co (i dati migliori sono a pagamento purtroppo), nei mesi precedenti anch'io ho avuto lo stesso problema, ho chiesto su ts ad alcune startup nate proprio per la gestione di n appartamenti. ho chiesto i loro mediakit e apriti cielo, fanno finta di niente. a volte incrocio i dati tra testi e immagini, annunci in vendita, si trovano dati contrastanti tra di loro ma permettono di 'smascherare' quelli poco seri.
 
Io non ho pensato ad airdna.co (100 Euro posso anche darglieli qualora servisse), ma alla possibilita' di misurare vari elementi comparativi per capire se esista un'alternativa plausibile e praticabile al piu' grosso (che dovrebbe essere Clean Bnb)

Lo stesso problema si pone nel capire chi sia il secondo in Italia come possibile alternativa a AirBnb.

Globus
Gulliver
Trafalgar
Kuoni
Amadeus
Galileo
Sebre,
etc.

Ho notato che tutta l'attenzione cade sul primo anche negli alberghi.

Si guarda al solo Booking come capoclassifica, poi si e' dubbiosi di raggiungere gli stessi risultati con Expedia e Hotels, ma si trascura un'analisi comparativa dei vari Venere, Hrs, Hotels, etc. se possono costituire un valore aggiunto anch'essi.

Sembra che in Italia l'incumbent sia la regola, e i newcomer trascurabili.

Sara' sempre vero nel caso anche nel caso dei co-hosting ?
 
più rileggo i tuoi post @pat e più credo di capire che stai cercando di capire come comparare società di gestione casa vacanze e anche piattaforme di pubblicazione
nel primo caso direi di avere tanta tanta e ancora tanta pazienza, le agenzie molto difficilemte in modo chiaro passano i loro dati, secondo me è un lavoro sporco che dobbiamo fare incrociando le bricioline che lasciano proprio queste agenzie e poi la prova del nove è andare a parlarci per capire cosa raccontano; nel secondo cao la comparazione è più semplice perchè ci sono strumenti condivisi però e qui mi permetto di sollevare un altro aspetto se io avessi un app la discriminante è anche la clientela, e non tutte le piattaforme hanno la stessa forza di penetrazione nel territorio, se ho un app che piace agli americani ma non ci penserei nemmeno a booking che viene snobbato in US
 
In questi giorni ho avviato la ricerca.

La prima conclusione e' che esistano

- servizi ad elevato valore aggiunto
- servizi a basso valore aggiunto

Non sto a dirvi per brevita' quali siano, visto che piu' o meno immagino li conosciate gia' bene.

La strategia e' di puntare a trattenere i servizi ad elevato valore aggiunto e delegare i servizi a basso valore aggiunto ai co-hosting oppure alle agenzia turistiche.

Per introdurre un breve specchietto, poi entrero' del discorso (spinoso) del portfolio, che usualmente i co-hosting non vogliono mai mostrare.

Alla prossima
 

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Ciao ragazzi, scusate se mi intrometto in questa discussione ma sono molto interessato all'argomento.
Posseggo un piccolo appartamento, dove vivo tuttora, in una zona semicentrale di Roma e sto pensando di affittarlo come locazione turistica per vari motivi: non ho intenzione di venderlo, l'affitto standard mi sottoporrebbe a troppi rischi, vorrei poterlo utilizzare a volte se necessario. Naturalmente troverei poi altro alloggio da acquistare/affittare più vicino al mio posto di lavoro.
Ora il punto è trovare qualcuno di affidabile a cui demandarne la gestione, quale approccio mi consigliate per essere tranquillo? Su altri siti ho letto di gente rimasta fregata da una di queste aziende, avendo firmato un contratto che lo metteva spalle al muro, non ha indicato però quale fosse.
 
In che senso "spalle al muro" ?
Cosa gli e' successo ?
 
Dubbi grossi li ho su come queste societa' riescano a

- fare le pulizie
- cambiare le lenzuola
- presentare ai clienti il B&B o la stanza in affitto
- controllare alla fine che non abbiano rotto nulla

per il solo 10% del compenso lordo

Sono andato a controllare il prezzo industriale delle lenzuola: 1,20 Euro.

Quindi ipotizzo che i co-hosting non cambino le lenzuola e la federa del cuscino, perché il costo della pulitura e' superiore a 1,20 Euro. Semplicemente le gettano.


Anche tra i co-hosting ci sono operatori seri ed altri meno.


La cosa piu' importante della mia ricerca finora e' stato capire se esistano delle recensioni positive o negative da parte di chi utilizza i loro servizi.

E poi capire come fanno a garantire 120 giorni di occupazione annuali in certe localita' di mare e addirittura 150 in montagna con la doppia stagione turistica.

Allora la cosa piu' semplice che dovete fare e' chiedere ai proponenti il servizio di indicarvi su Air Bnb quali sono gli immobili che gestiscono


Almeno un paio a caso, non quelli che vi proporrano loro e che sicuramente rispettano i requisiti dei 120-150 gg di occupazione, mentre taceranno sugli immobili da 30 gg. che sono sempre gestiti da loro. :D
 
Non è entrato nello specifico ma ha parlato di gente disonesta e che "in 6 mesi di casa gestita da loro ho avuto 3 prenotazioni, recensioni negative e pure una serie di incidenti casalinghi causati dalla malagestione". Non so se posso riportare link di altro forum.
 
Dubbi grossi li ho su come queste societa' riescano a
- fare le pulizie
- cambiare le lenzuola
- presentare ai clienti il B&B o la stanza in affitto
- controllare alla fine che non abbiano rotto nulla

per il solo 10% del compenso lordo
Io ho visto i vari siti e quai tutti i compensi si aggirano attorno al 20% per la gestione completa...

Anche tra i co-hosting ci sono operatori seri ed altri meno.
Questo è poco ma sicuro.

La cosa piu' importante della mia ricerca finora e' stato capire se esistano delle recensioni positive o negative da parte di chi utilizza i loro servizi.
Giusto approccio, se hai news aggiornaci per favore.

E poi capire come fanno a garantire 120 giorni di occupazione annuali in certe localita' di mare e addirittura 150 in montagna con la doppia stagione turistica.
Il mio alloggio è fortunatamente in una zona richiesta a livello turistico, ma vorrei capire se c'è una sorta di "garanzia" da parte loro.

Allora la cosa piu' semplice che dovete fare e' chiedere ai proponenti il servizio di indicarvi su Air Bnb quali sono gli immobili che gestiscono
Ottima idea, ora li contatto uno ad uno e chiedo dettagli sugli immobili che già gestiscono.
 
Ciao,

stavo valutando anche io la possibilita' di dare in gestione un appartamento a queste societa', ma a me sembra che almeno su Roma (in zona periferica) i prezzi di airbnb siano veramente bassi.

In famiglia abbiamo e gestiamo in maniera 'amatoriale' (non occupazione primaria) un appartamento e ci tiriamo su sui 3k all'anno lordi. Affittiamo le stanze singolarmente (bagno in comune) a 35 euro a notte.

L'occupancy rate e' molto bassa. Queste società potrebbero veramente aumentare le prenotazioni e sono cosi' sicure da dare in gestione un immobile?
 
Ottima idea, ora li contatto uno ad uno e chiedo dettagli sugli immobili che già gestiscono.

Occorrerebbe chiedere loro un mediakit, da cui dedurre quali immobili hanno in gestione in una particolare zona e poi verificare di persona il tasso di occupazione.

I co-hosting sono generalmente riottosi a comunicare questi dati in un mediakit, tranne uno tra quelli indicati che invece li espone sul sito.
 
Ciao,

stavo valutando anche io la possibilita' di dare in gestione un appartamento a queste societa', ma a me sembra che almeno su Roma (in zona periferica) i prezzi di airbnb siano veramente bassi.

In famiglia abbiamo e gestiamo in maniera 'amatoriale' (non occupazione primaria) un appartamento e ci tiriamo su sui 3k all'anno lordi. Affittiamo le stanze singolarmente (bagno in comune) a 35 euro a notte.

L'occupancy rate e' molto bassa. Queste società potrebbero veramente aumentare le prenotazioni e sono cosi' sicure da dare in gestione un immobile?

In teoria e' cio' che promettono tutte.
Nella pratica credo che occorra segnalare un approccio diverso.

Tu fai un confronto improprio, cioe' misuri:

- gestione in proprio vs. gestione su Airbnb tramite co-hosting

Il confronto corretto e' un altro:

- gestione tramite agenzia turistica vs. gestione tramite co-hosting.


L'agenzia turistica prende dei compensi per tutti i servizi, mentre guardando in ottica co-hosting devi pensare a sdopparti:

- i servizi ad alto valore aggiunto me li tengo io e li faccio in proprio su Airbnb (foto, gestione prenot.)
- i servizi a basso valore aggiunto (come le pulizie, il check in il check out) li faccio fare ai co-hosting
 
Occorrerebbe chiedere loro un mediakit, da cui dedurre quali immobili hanno in gestione in una particolare zona e poi verificare di persona il tasso di occupazione.

I co-hosting sono generalmente riottosi a comunicare questi dati in un mediakit, tranne uno tra quelli indicati che invece li espone sul sito.
Ho identificato un paio di alloggi nella mia zona, facenti parte del mediakit di una delle agenzie considerate: sul famoso portale b&b hanno recensioni ottime ma lì figurano come host i reali proprietari, com'è possibile? Forse non hanno il pacchetto completo?
 
Ultima modifica:
Finita la pacchia per i co-hosting.
Pronto l'accordo in parlamento per la nuova legge sull'affitto di unita' immobiliari dedicate ad uso turistico.

Arriva la partita IVA obbligatoria oltre certi requisiti (minimali, per quel che li ho letti e considerati)
 
Finita la pacchia per i co-hosting.
Pronto l'accordo in parlamento per la nuova legge sull'affitto di unita' immobiliari dedicate ad uso turistico.

Arriva la partita IVA obbligatoria oltre certi requisiti (minimali, per quel che li ho letti e considerati)

Quindi dici di aspettare prima di prendere qualsiasi tipo di decisione?
 
Quindi dici di aspettare prima di prendere qualsiasi tipo di decisione?

Non dico niente in merito a scelte individuali.
Dico solo
1) se si vuole fare co-hosting informarsi sulle 10 societa' indicate per trovare quella seria. Quella seria fornisce informazioni dettagliate, le altre poco serie cianciano senza fornire informazioni dettagliate sul loro business.
2) l'attivita' di co-hosting oggi e' divenuta meno remunerativa rispetto al passato per ragioni fiscali.
Il motivo
A) se si agisce tramite co-hosting, si paga il 21% sul lordo.
B) se non si agisce tramite co-hosting, o tramite la contrattualistica differente del vuoto per pieno oppure tramite la gestione in forma di impresa individuale si paga la tassazione analitica sul netto

E' chiaro che si va a scegliere A se e solo se il vantaggio dei costi di riassetto dell'appartamento, pulizia, etc. e' maggiore del vantaggio fiscale.

Poi ognuno fara' le proprie valutazioni in merito, tenendo conto pero' sempre della serieta' delle proposte delle societa' che ho indicato.


Infine, tenete conto che per Roma, Firenze, Venezia, il 21% sul lordo e' una mazzata.

Per il paesino di Cirimbirimbiola il 21% sul lordo e' una sciocchezza.
 
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